Sie haben den Vorvertrag unterschrieben.
Die Immobilie gehört Ihnen noch nicht.
Ein unterschriebener Vertrag, eine gezahlte Anzahlung, ein vereinbarter Termin beim Notar und das Gefühl, die Sache sei erledigt. Die ganze Konstruktion, die ein Geschäft über hunderttausend Euro trägt, steht in einem einzigen Artikel mit drei Absätzen.
Zwischen der Unterschrift und der notariellen Urkunde (нотариален акт) liegt ein Zeitfenster. In ihm gehört die Immobilie noch dem Verkäufer, und der Käufer ist für das Eintragungssystem unsichtbar. Dieser Artikel geht durch, was in diesem Fenster geschieht und was jeder der möglichen Ausgänge kostet.
Er enthält kein Vertragsmuster und ersetzt keinen Juristen. Er zeigt, was vor dem Treffen entschieden wird, denn nach der Unterschrift ist der Text nicht mehr Ihrer.
Ein Artikel, drei Absätze und drei Dinge, die die Unterschrift nicht bewirkt
Art. 19 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД) verlangt die Schriftform und die wesentlichen Bedingungen des künftigen Verkaufs und gewährt eine Klage auf Abschluss des Hauptvertrags. Das ist alles. Ab da beginnt das, was die Unterschrift NICHT bewirkt.
Sie überträgt kein Eigentum. Der Käufer hat eine Forderung gegen den Verkäufer, kein Recht an der Immobilie. Dieser Unterschied ist das ganze Thema.
Abs. 2 ist ein Test, kein Wunsch. Ein Vertrag ohne klar bestimmte Immobilie und klaren Preis kann nicht zum Hauptvertrag erklärt werden, denn das Gericht hat nichts, was es ersetzen könnte. Die Lücke wird nicht nach gesundem Menschenverstand gefüllt.
Die notarielle Beglaubigung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung und bringt nichts gegenüber Dritten. Das ist die verbreitetste falsche Erwartung zu diesem Thema.
Beim Kauf auf Plan ist dieser Vertrag über einen langen Zeitraum das wichtigste Dokument, und was man in jeder Phase genau besitzt, ist eine eigene Frage: Akt 14, 15 und 16.
Ein Betrag,
drei verschiedene Ausgänge.
Das Wort „капаро“, im Deutschen meist „Anzahlung“, gibt es im bulgarischen Recht nicht. Das Gesetz regelt die Draufgabe (задатък, Art. 93 ZZD). Dieselben 10.000 Euro können drei verschiedene Dinge sein, und der Unterschied liegt nicht im Wort, sondern im Inhalt der Klausel.
Vorschuss. Er wird zurückgezahlt, und Schäden müssen nach der allgemeinen Regel nachgewiesen werden (Art. 82 ZZD).
Draufgabe (Art. 93 ZZD). Sie verfällt oder wird doppelt zurückgezahlt, ohne dass Schäden nachgewiesen werden müssen.
Vertragsstrafe (Art. 92 ZZD). Sie ist geschuldet, kann aber nach Abs. 2 herabgesetzt werden.
Entgegen der Intuition: Bei einer Draufgabe verliert der Käufer, der zurückgetreten ist, den gesamten Betrag, auch wenn der Verkäufer keinen einzigen nachweisbaren Schaden hat.
Der eigentliche Streit dreht sich aber fast nie darum, wer nach dem Gesetz recht hat. Er dreht sich darum, wer schuld ist. Der Verkäufer behauptet, der Käufer habe es sich anders überlegt, der Käufer behauptet, er habe ein Problem mit der Immobilie entdeckt. Dieselbe Tatsache, drei Ausgänge.
Die Klausel, die wie ein Schutz aussieht, bis man ihn braucht
Die Vertragsstrafe ist ohne Nachweis von Schäden geschuldet (Art. 92 Abs. 1 ZZD). Das Gericht kann sie aber nach Abs. 2 als übermäßig herabsetzen, und nach der Auslegungsentscheidung Nr. 1/2009 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammer des Obersten Kassationsgerichts (ТР № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС) ist eine Vertragsstrafe, die über ihre Sicherungs-, Entschädigungs- und Sanktionsfunktion hinaus vereinbart wurde, nichtig. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
Die Folge ist konkret: Eine Vertragsstrafe ohne Obergrenze oder ohne Endtermin für das Auflaufen ist angreifbar, weil sich ihre Übermäßigkeit nicht zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beurteilen lässt.
Die Rechnung, die den Punkt sichtbar macht. 0,2 % pro Tag auf 100.000 Euro sind 200 Euro pro Tag, also etwa 73 % im Jahr. Sechs Monate Verzug ergeben rund 36.000 Euro.
Der aggressivste Schutz ist zugleich der am leichtesten zu Fall zu bringende. Ein Käufer, der sich auf ihn verlassen hat, kann ganz ohne Entschädigung bleiben.
Nicht das Datum der Unterschrift.
Das Datum einer Eintragung.
Der Vorvertrag gehört nicht zu den Akten nach Art. 112 des Eigentumsgesetzes (ЗС) und wird nicht eingetragen, weil er kein dingliches Recht überträgt. Solange der Käufer nur ihn in der Hand hat, kann die Immobilie verkauft, mit einer Hypothek belastet oder mit einem Pfändungsvermerk belegt werden, ohne dass es sich für ihn irgendwo zeigt.
Eingetragen wird die Klageschrift (Art. 114 ZS). Ab der Eintragung kann der Erwerb durch einen Dritten dem Kläger nicht entgegengehalten werden. Davor kann er es.
Das Gericht prüft, ob der Verkäufer zum Zeitpunkt der Eintragung der Klageschrift Eigentümer war (Art. 363 der Zivilprozessordnung, ГПК). Hat er vor diesem Datum verkauft, wird die Klage abgewiesen. Keine Immobilie, keine Anzahlung, keine erstatteten Gebühren.
Auch nach einem gewonnenen Prozess steht die Uhr nicht still: 6 Monate nach Art. 115 Abs. 2 ZS für die Vermerkung des Urteils, sonst verliert die Eintragung der Klageschrift ihre Wirkung, und die Rechte Dritter können dem Kläger wieder entgegengehalten werden.
Das Recht nach Art. 19 Abs. 3 ZZD selbst verjährt nach fünf Jahren (Art. 110 ZZD), gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem der Hauptvertrag hätte geschlossen werden müssen.
Das Gericht schreibt keinen Vertrag. Das Gericht ersetzt den Notar.
Die Gerichtsgebühr täuscht gerade dadurch, wie niedrig sie ist. Der Streitwert ist die steuerliche Bewertung (данъчна оценка, Art. 69 Abs. 1 Nr. 4 GPK), und die Gebühr wird auf ein Viertel davon erhoben (Art. 71 Abs. 2 GPK und Auslegungsentscheidung Nr. 4/2016 der Gesamtversammlung der Zivilkammer des Obersten Kassationsgerichts, ТР № 4/2016 г. на ОСГК на ВКС), also etwa 1 % der Bewertung, zuzüglich 0,1 % für die Eintragung der Klageschrift.
Das ist der Preis, einen Prozess zu beginnen, nicht der Preis, die Immobilie zu erhalten.
Nach Rechtskraft bleiben zwei Wochen, um den Preis zu zahlen, sonst verliert das Urteil auf Antrag des Beklagten seine Wirkung (Art. 362 GPK). Auf die gewonnene Immobilie wird ein Pfändungsvermerk eingetragen, und das Gericht stellt keine Abschrift des Urteils aus, bevor die Kosten der Übertragung und die Steuern bezahlt sind (Art. 364 GPK). Dazu gehören die örtliche Steuer beim entgeltlichen Erwerb, die für die Gemeinde Varna 3 % nach der kommunalen Verordnung über die örtlichen Steuern beträgt, die Notargebühr und die Eintragungsgebühr.
Ein Maß für die Unsicherheit. Die Frage, ob ein Käufer, der den Preis nicht vollständig gezahlt hat, die Erklärung zum Hauptvertrag verlangen kann, blieb vom 7. August 2020 bis zum 9. Mai 2023 offen (Auslegungsentscheidung Nr. 4/2020 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern des Obersten Kassationsgerichts, ТР № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС, mit Sondervotum). Fast drei Jahre, um eine Frage zu beantworten, die sich jeder solche Käufer stellt. Und seit dem 18. Februar 2025 legt die Verordnung Nr. 1 (Наредба № 1) keine verbindlichen Mindesthonorare für Rechtsanwälte mehr fest, es gibt also auch keinen normativen Anhaltspunkt für den größten Posten.
Die Bank hat abgelehnt.
Die Anzahlung war bar.
Die Ablehnung durch die Bank ist standardmäßig kein Grund, vom Vertrag zurückzutreten. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, was dann geschieht, ist das für den Verkäufer eine Nichterfüllung durch den Käufer. Der Preis ist die gesamte Anzahlung, üblicherweise 10 % des Preises, zuzüglich der Bankbewertung und der Gebühren für die Genehmigung.
Das Szenario ist nicht selten: Im ersten Halbjahr 2026 beträgt der Anteil der Hypothekengeschäfte in Varna etwa 55 %, es betrifft also mehr als die Hälfte der Käufer.
Die Schwelle nach dem Gesetz zur Beschränkung von Barzahlungen (Закон за ограничаване на плащанията в брой) beträgt 5.112,92 € und gilt für Beträge „gleich oder darüber“, die Summe selbst ist also schon ein Verstoß.
Die Geldbuße beträgt 25 % für eine natürliche und 50 % für eine juristische Person, berechnet auf die gesamte Zahlung, nicht auf den überschreitenden Betrag. Eine Untergrenze gibt es nicht. Bei 10.000 Euro in bar sind das 2.500 Euro.
Das teurere Problem ist jedoch nicht die Geldbuße. Ohne Bankspur läuft der Nachweis der Zahlung auf eine Quittung hinaus, die die Gegenseite bestreitet.
Kontext in einem Satz: Im ersten Quartal 2026 wurden in Varna 2.433 Geschäfte eingetragen, 21,5 % weniger im Jahresvergleich. Weniger Geschäfte bedeuten mehr unerfahrene Parteien am Tisch. Was vor der Anzahlung sonst noch übersehen wird: was Käufer übersehen.
Alles in diesem Zeitfenster wird vor dem Treffen entschieden
Die Unterschrift begründet eine Verpflichtung, kein Eigentum. Zwischen ihr und der notariellen Urkunde stehen einige vorab geschriebene Sätze, und genau sie entscheiden, wer was verliert, wenn etwas schiefgeht.
Nach der Unterschrift ist der Text nicht mehr Ihrer. Wenn Sie also einen Vertragsentwurf haben, schicken Sie ihn zusammen mit der Frist, bis zu der Sie ihn unterschreiben müssen.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung. Der Text eines konkreten Geschäfts wird von einem Juristen geprüft.
Kommentare
Noch keine Kommentare. Seien Sie der Erste.