Podpisałeś umowę przedwstępną.
Nieruchomość nie jest jeszcze Twoja.
Podpisana umowa, wpłacona zaliczka, ustalona data u notariusza i poczucie zamkniętej sprawy. Cała konstrukcja, która utrzymuje transakcję za sto tysięcy euro, mieści się w jednym artykule z trzema ustępami.
Między podpisem a aktem notarialnym jest okno. W nim nieruchomość należy jeszcze do sprzedawcy, a kupujący jest niewidoczny dla systemu wpisów. Ten artykuł przechodzi przez to, co dzieje się w tym oknie, i ile kosztuje każdy z możliwych wyników.
Nie daje wzoru umowy i nie zastępuje prawnika. Daje wyobrażenie, co rozstrzyga się przed spotkaniem, bo po podpisie tekst jest już cudzy.
Jeden artykuł, trzy ustępy i trzy rzeczy, których podpis nie robi
Art. 19 Ustawy o zobowiązaniach i umowach (ЗЗД, dalej ZZU) wymaga formy pisemnej i istotnych warunków przyszłej sprzedaży oraz daje powództwo o zawarcie umowy ostatecznej. To wszystko. Dalej zaczynają się rzeczy, których podpis NIE robi.
Nie przenosi własności. Kupujący ma wierzytelność wobec sprzedawcy, a nie prawo do nieruchomości. Ta różnica jest całym tematem.
Ust. 2 to test, a nie życzenie. Umowa bez jasno określonej nieruchomości i jasnej ceny nie może zostać uznana za ostateczną, bo sąd nie ma czego zastąpić. Luki nie uzupełnia się zdrowym rozsądkiem.
Poświadczenie notarialne nie jest warunkiem ważności i nic nie daje wobec osoby trzeciej. To najczęstsze błędne oczekiwanie w tym temacie.
Przy zakupie na zielono ta umowa jest podstawowym dokumentem przez długi okres, a co dokładnie się posiada na każdym etapie, to osobna kwestia: Akt 14, 15 i 16.
Jedna kwota,
trzy różne skutki.
Słowo „капаро”, którym nazywa się zaliczkę wpłacaną przy umowie przedwstępnej, nie istnieje w bułgarskim ustawodawstwie. Ustawa reguluje zadatek (art. 93 ZZU). Te same 10 000 euro mogą być trzema różnymi rzeczami, a różnica leży nie w słowie, lecz w treści klauzuli.
Przedpłata. Podlega zwrotowi, a szkody udowadnia się na zasadach ogólnych (art. 82 ZZU).
Zadatek (art. 93 ZZU). Przepada albo wraca w podwójnej wysokości, bez dowodzenia szkody.
Kara umowna (art. 92 ZZU). Jest należna, ale podlega obniżeniu według ust. 2.
Wbrew intuicji: przy zadatku kupujący, który się wycofał, traci całą kwotę, nawet jeśli sprzedawca nie poniósł żadnej udowodnialnej szkody.
A prawdziwy spór prawie nigdy nie dotyczy tego, kto ma rację według ustawy. Dotyczy tego, czyja jest wina. Sprzedawca twierdzi, że kupujący się rozmyślił, kupujący twierdzi, że znalazł problem z nieruchomością. Ten sam fakt, trzy różne wyniki.
Klauzula, która wygląda na ochronę, dopóki nie jest potrzebna
Kara umowna jest należna bez dowodzenia szkody (art. 92 ust. 1 ZZU). Sąd może ją jednak obniżyć jako rażąco wygórowaną według ust. 2, a według uchwały interpretacyjnej nr 1/2009 Zgromadzenia Ogólnego Izby Handlowej Najwyższego Sądu Kasacyjnego (ТР № 1/2009 на ОСТК на ВКС) kara umowna ustalona poza jej funkcją zabezpieczającą, odszkodowawczą i sankcyjną jest nieważna. Ocena dotyczy chwili zawarcia umowy.
Wniosek jest konkretny: kara umowna bez górnej granicy lub bez końcowego terminu naliczania jest podatna na zarzut, bo jej nadmierności nie da się ocenić na moment zawarcia umowy.
Rachunek, który uwidacznia problem. 0,2% dziennie od 100 000 euro to 200 euro dziennie, czyli około 73% rocznie. Sześć miesięcy zwłoki daje około 36 000 euro.
Najbardziej agresywnie wyglądająca ochrona jest też najłatwiejsza do obalenia. Kupujący, który na niej polegał, może w ogóle zostać bez odszkodowania.
Nie data podpisu.
Data jednego wpisu.
Umowa przedwstępna nie należy do aktów z art. 112 Ustawy o własności (ЗС, dalej ZW) i nie podlega wpisowi, bo nie przenosi prawa rzeczowego. Dopóki kupujący ma tylko ją, nieruchomość może zostać sprzedana, obciążona hipoteką lub objęta zajęciem, bez żadnego śladu widocznego dla niego.
Wpisuje się pozew (art. 114 ZW). Od wpisu nabycie przez osobę trzecią nie jest skuteczne wobec powoda. Wcześniej jest.
Sąd sprawdza, czy sprzedawca był właścicielem w dniu wpisu pozwu (art. 363 Kodeksu postępowania cywilnego (ГПК, dalej KPC)). Jeśli sprzedał przed tą datą, powództwo zostaje oddalone. Nie ma nieruchomości, nie ma zaliczki, nie ma zwróconych opłat.
A po wygranej sprawie zegar się nie zatrzymuje: 6 miesięcy według art. 115 ust. 2 ZW na wzmiankę o wyroku, inaczej wpis pozwu traci skuteczność, a cudze prawa znów stają się skuteczne wobec powoda.
Samo prawo z art. 19 ust. 3 ZZU wygasa z upływem pięcioletniego terminu przedawnienia (art. 110 ZZU), od chwili, w której należało zawrzeć umowę ostateczną.
Sąd nie pisze umowy. Sąd zastępuje notariusza.
Opłata sądowa wprowadza w błąd właśnie tym, jak jest niska. Wartością przedmiotu sporu jest wartość podatkowa (art. 69 ust. 1 pkt 4 KPC), a opłatę pobiera się od ¼ tej wartości (art. 71 ust. 2 KPC i uchwała interpretacyjna nr 4/2016 Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnych Najwyższego Sądu Kasacyjnego), czyli około 1% wartości, plus 0,1% za wpis pozwu.
To jest cena tego, by zacząć sprawę, a nie cena otrzymania nieruchomości.
Po uprawomocnieniu się wyroku jest dwa tygodnie na zapłatę ceny, inaczej wyrok zostaje unieważniony na wniosek pozwanego (art. 362 KPC). Na wygranej nieruchomości wpisuje się zajęcie, a sąd nie wydaje odpisu wyroku, dopóki nie zostaną zapłacone koszty przeniesienia i podatki (art. 364 KPC). Wchodzą tu podatek lokalny przy nabyciu odpłatnym, który dla Gminy Warna wynosi 3% według gminnej uchwały o podatkach lokalnych, opłata notarialna i opłata za wpis.
Miara niepewności. Kwestia, czy kupujący, który nie zapłacił w pełni ceny, może żądać uznania umowy za ostateczną, pozostawała otwarta od 07.08.2020 do 09.05.2023 (uchwała interpretacyjna nr 4/2020 Zgromadzenia Ogólnego Izby Cywilnej i Handlowej Najwyższego Sądu Kasacyjnego, ze zdaniem odrębnym). Blisko trzy lata, żeby odpowiedzieć na pytanie, które zadaje sobie każdy taki kupujący. A od 18.02.2025 Rozporządzenie nr 1 (Наредба № 1) nie określa już obowiązkowych minimalnych wynagrodzeń adwokackich, czyli nie ma też normatywnego punktu odniesienia dla największej pozycji.
Bank odmówił.
Zaliczka była w gotówce.
Odmowa banku nie jest domyślnie podstawą odstąpienia od umowy. Jeśli nie ma wyraźnego zastrzeżenia, co się wtedy dzieje, dla sprzedawcy jest to niewykonanie umowy przez kupującego. Ceną jest cała zaliczka, zwykle 10% ceny, plus wycena bankowa i opłaty za rozpatrzenie wniosku.
Ten scenariusz nie jest rzadki: w pierwszym półroczu 2026 r. udział transakcji z hipoteką w Warnie wynosi około 55%, czyli dotyczy ponad połowy kupujących.
Próg według Ustawy o ograniczeniu płatności gotówką (Закон за ограничаване на плащанията в брой) wynosi 5 112,92 € i brzmi „równy lub przekraczający”, czyli sama ta kwota jest już naruszeniem.
Kara wynosi 25% dla osoby fizycznej i 50% dla osoby prawnej, od całej płatności, a nie od nadwyżki. Dolnej granicy nie ma. Przy 10 000 euro w gotówce to 2 500 euro.
Droższy problem to jednak nie kara. Bez śladu bankowego udowodnienie płatności sprowadza się do pokwitowania, które druga strona kwestionuje.
Kontekst w jednym zdaniu: w pierwszym kwartale 2026 r. w Warnie wpisano 2 433 transakcje, o 21,5% mniej rok do roku. Mniej transakcji oznacza więcej niedoświadczonych stron przy stole. Co jeszcze się pomija przed wpłatą zaliczki: czego kupujący nie sprawdzają.
Wszystko w tym oknie rozstrzyga się przed spotkaniem
Podpis rodzi zobowiązanie, a nie własność. Między nim a aktem notarialnym stoi kilka zdań napisanych z góry i to one rozstrzygają, kto co traci, jeśli coś pójdzie nie tak.
Po podpisie tekst jest już cudzy. Dlatego jeśli masz projekt umowy, wyślij go razem z terminem, w którym musisz go podpisać.
Ten materiał nie jest poradą prawną. Treść konkretnej transakcji sprawdza prawnik.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.