Tutanağı imzalıyorsunuz.
Ve saat durur.
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun (ЗЗД) 264. maddesi inşaatçıya neyi yanlış yaptığını sormaz, size itiraz edip etmediğinizi sorar.
Her şeyin yönünü değiştiren bir imza ve bu noterdeki değil
Kendi dairenize giden yolun tamamında, neredeyse kimsenin hazırlanmadığı bir an vardır ve o an noterde değildir. Noter işlemi aylarca hazırlanır; banka, avukat ve noter tarafından incelenir. Teslim günü ise arada bir gerçekleşir; genellikle dışarıda bir kamyon ve bir sonraki şantiyeye yetişmeye çalışan inşaatçının bir adamıyla.
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun 264. maddesi şöyle der: “Böyle itirazlarda bulunmazsa iş kabul edilmiş sayılır.” Tek cümle; şartsız ve düşünme süresiz. Ondan önceki 2. fıkra, teslim alanı işi incelemeye ve kusurlu ifaya ilişkin tüm itirazları tam o anda, teslim alırken yapmaya zorunlu kılar.
Kanunun nereye baktığına dikkat edin. İnşaatçıyı size neyi yanlış yaptığını göstermeye zorlamaz. Sizi onu bulmaya ve itiraz etmeye zorlar. Yük teslim alandadır, hem de teslim alanın en dikkatsiz olduğu günde.
Aynı sonuca giden ikinci bir kapı daha var. Yargıtay (ВКС), zımni davranışla da, yani açıkça rıza çıkan bir davranışla da kabulün gerçekleşebileceğini ve imzalı tutanağın bulunmamasının tek başına kabulün reddi anlamına gelmediğini kabul eder (11 Temmuz 2017 tarihli 99 sayılı Karar, ticari dava No 2483/2016). Anahtarları almak ve taşınmak, imzanın işini görebilir.
Hangi kanunun sizi koruduğu belli değil
ve bu bir söz sanatı değil
İşte yüksek sesle nadiren söylenen ilk şey: inşaatçının hangi rejim uyarınca sorumlu olduğu karara bağlanmamıştır.
ZZD m. 264, eser bölümünde yer alır. Sözleşme böyle nitelendirilirse, inşaat işlerinde kusurlara ilişkin haklar beş yılda düşer (ZZD m. 265). Satış olarak nitelendirilirse, taşınmazdaki kusurlara ilişkin dava teslimden itibaren bir yılda düşer; satıcı kusuru bilerek gizlediyse üç yılda (ZZD m. 197). Yargıtay'ın yerleşik uygulaması, gelecekteki bir taşınmaz için inşaat sözleşmesini karma sözleşme sayar; doktrinin bir kısmı ise bunun saf eser sözleşmesi olduğunda ısrar eder.
Aynı olgularda beş yıla karşı bir yıl. Fark, sözleşmenin kapağındaki başlıkla değil, içeriğiyle ve nihayetinde mahkemeyle belirlenir.
Sorunun ne kadar tartışmalı olduğu, ulaştığı noktadan görülür. 11 Şubat 2026'da Yargıtay, Medeni ve Ticari Daireler Genel Kurulu'nun (ОСГТК) 1/2026 sayılı Yorum Davasını açtı; konu, bir tüccar ile gerçek kişi arasında yapılan, inşaat sözleşmesiyle birleştirilmiş konut satışına ilişkin ön sözleşmenin Tüketicinin Korunması Kanunu'nun (ЗЗП) kapsamına girip girmediğidir. Yazım anında karar yoktur.
Sonuç ne olursa olsun, ZZP m. 143 ve m. 146 uyarınca haksız şartlar rejimi tüketici sözleşmeleri için geçerlidir. “İmzayla birlikte alıcı nesneyi itirazsız kabul eder ve hiçbir talebi yoktur” türünden bir şart, böyle bir denetime aday olur. Aday, sonuç değil: uyuşmazlık mahkemede görülür, teslim masasında değil.
İmzaladığınız kâğıdın mevzuatta bir örneği yok ve bu bir eksiklik değil
31 Temmuz 2003 tarihli 3 sayılı Yönetmelik (Наредба № 3), inşaat sırasındaki akt ve tutanakları, yaklaşık on yedi tanesini düzenler; bunların arasında 14, 15, 16 ve 17 numaralı örnekler de vardır. Hepsi inşaat sözleşmelerinin taraflarının, yani yapı sahibinin, müteahhidin, proje müellifinin ve yapı denetiminin ilişkilerini belgeler.
Yönetmelikte bağımsız bir bölümün alıcıya teslim tutanağı yoktur.
İmar Kanunu'nun (ЗУТ) 176. maddesinin 1. fıkrası, yapının tamamlanmasından sonraki tespit tutanağıyla (Akt 15) “yapının müteahhit tarafından yapı sahibine teslimi de gerçekleştirilir” der. Müteahhitten yapı sahibine; müteahhitten alıcıya değil. Alıcı taraf değildir ve imzalamaz. Sektördeki bazı metinler ikisini karıştırır ve Akt 15 ile binanın alıcıya teslim edildiğini yazar. Kanuna göre öyle değildir ve bu tutarsızlık, bu noktaya ne kadar az bakıldığını tek başına gösterir. Hangi aşamanın ne anlama geldiğini Akt 14, 15 ve 16 yazımızda anlattık.
Sonuç basit ve rahatsız edici. Tutanağınız, yasal asgari içeriği olmayan, müteahhidin yazdığı sözleşmesel bir belgedir. Uyuşmazlıkta ispat değeri taşıyan özel bir belgedir ve tam da bu yüzden içindeki ifadeler sonucu belirler; belgenin varlığı değil.
Açık ve gizli: çizgiyi bir bilirkişi çeker,
yerinde siz değil
ZZD m. 264 kusurları tek bir ifadeyle ayırır: “kabulün olağan şeklinde”.
Açık olana kabul sırasında itiraz edilir. Gizli olan, yani olağan bir incelemede bulunamayan ya da sonradan ortaya çıkan, keşfedilir keşfedilmez bildirilir. Anı kaçırırsanız, her iki durumda da ZZD m. 265 kapsamındaki haklarınızı kaybedersiniz.
İki şey bunu, kulağa geldiğinden daha keskin yapar.
Birincisi, “derhal” sözcüğünün bir sayısı yok. Yargıtay, hükmün somut bir süre koymadığını ve bunun davanın olgularına göre değerlendirildiğini kabul eder. Bir sızıntı bulup “tekrar olacak mı bakayım” diye bir ay bekleyen alıcı, boyutunu önceden ölçemeyeceği bir riski üstlenmiştir.
İkincisi, sınıflandırma mahkemede yapılır. Bir çatlak, açık bir kozmetik kusur da olabilir, gizli bir yapısal sorunun dış belirtisi de. Aynı nesne, davanın iki farklı kaderi. İkisinden hangisi olduğuna karar veren, dava kapsamında atanan bir bilirkişidir; elinde telefon boş bir dairede duran siz değil.
Bedelin bir örneği: yedinci ayda ortaya çıkan bir şaftta sızıntı. “Eser” niteliğinde rahatça süre içindesiniz. “Satış” niteliğinde süre içindesiniz, ama yarım yıllık payla. Aynı sızıntı on dördüncü ayda ortaya çıksaydı, iki rejim zıt sonuç verirdi.
Tutanaktaki tarih aynı anda birkaç saati çalıştırır ve alan bunlardan biridir
Sürelerin başladığı tarih, noter senedinin tarihi değil, fiilî teslim tarihidir: ZZD m. 197/2 uyarınca bir yıllık süre, alan farkına ilişkin davalar için ZZD m. 211 uyarınca bir yıllık süre ile tüketim giderlerinden ve kat mülkiyeti (етажна собственост) masraflarından sorumluluk. Tutanak yoksa tarih ispat konusudur. Tutanakla olgudur.
Alan ayrı bir satırı hak eder, çünkü beklenti tersine dönmüştür. Kadastro dairenizi ölçmez. RD-02-20-5 sayılı Yönetmeliğin (Наредба № РД-02-20-5) 4. maddesinin 5. fıkrası uyarınca alanlar mülkiyet belgesinden alınır, o veri yoksa yatırım projesinden, ikisi de yoksa yerinde ölçülür. Yani kroki genel olarak belgedeki sayıyı yeniden üretir. Konutu hiç kimse ölçecekse, o sizsiniz, teslim gününde.
ZZD m. 210 kapsamındaki eşik belirtilen alanın 1/10'udur ve çoğunlukla söylendiği gibi “kabul edilebilir sapma” değildir. Cayma veya fesih hakkının doğduğu sınırdır. Bunun altında, ölçü birimi başına fiyat söz konusuysa fiyat buna göre düzeltilir. Hangi fıkranın geçerli olduğu, fiyatın sözleşmede nasıl ifade edildiğine bağlıdır: ilanlar metrekare başına euro der, sözleşmeler genellikle toplam fiyat verir, iki durumda haklar farklıdır. Bir dairenin beş farklı alanının hangileri olduğunu ZP, RZP ve ortak alanlar yazımızda açıkladık.
Kaldıraç yalnızca ödenmemiş bir kısım olduğu sürece vardır
ve ödeme planı onu genellikle yemiştir
ZZD m. 266/1 ödemeyi kabule bağlar: ücret kabul edilen iş için ödenir. Artı, ZZD m. 90 uyarınca sözleşmenin ifa edilmemesi def'i. Kâğıt üzerinde alıcının bir kaldıracı vardır.
Uygulamada ise ödeme planı, bu kaldıracın hiç elinde olup olmadığını belirler. Aktlara göre tipik şemalar son dilimi kullanıma alma (iskân) tarihinden önceye ya da civarına koyar, dairenin fiilî teslimi ise bundan sonra gelir. Dairenin içi bitmiş görülmeden bedelin tamamını ödeyen alıcı, kabul gününe imzasından başka hiçbir şeyi olmadan girer. Bu planların nasıl göründüğü ve nerede bozulduğu Projeden satın alma konusudur.
Eksiklikler giderilene kadar fiyattan bir yüzdenin tutulması yasal bir hak değildir. Bu bir şarttır. Sözleşmede yoksa, makul ne kadar görünürse görünsün, teslim gününde ortaya çıkmaz.
Süre için de aynısı geçerlidir. ZZD m. 265 “onun verdiği uygun bir sürede” düzeltmeden söz eder, sayı yoktur. Eksiklik listeli ama giderme süresi ve uyulmadığında sonucu olmayan bir tutanak, sorunu belgeler ama tarihli bir yükümlülük doğurmaz. Alıcı ZZD m. 264'e uymuştur, kusuru yazmıştır ve yine de ifayı ne zaman isteyeceğine dair bir zamanı yoktur.
Ve ters yön: size karşı dönen ret
Buraya kadar her şey imzalama riskiyle ilgiliydi. Simetrik bir ret riski de vardır.
ZZD m. 264 kapsamındaki yükümlülük, sözleşmeye uygun yapılmış işi kabul etmektir. Sözleşmeye uygun olmayan iş böyle bir yükümlülük doğurmaz. En ağır varsayım ZZD m. 265'tedir: kusurlar işi sözleşmedeki ya da olağan amacına elverişsiz kılacak kadar esaslıysa, sözleşme feshedilebilir.
Ölçüt “hoşuma gidiyor ya da gitmiyor” değildir. Mahkeme sonradan reddin haksız olduğunu kabul ederse, ZZD m. 95 ve m. 96 uyarınca alıcı alacaklı temerrüdündedir. Tesadüfî telef veya hasar riski ona geçer. Temerrüt nedeniyle gerekli masraflar onun üzerindedir. Müteahhit ise kendi gecikmesinin sonuçlarından, alıcının güvendiği gecikmeli teslim cezai şartı dahil, kurtulur.
Yani teslim gününde bilirkişisiz, dakikalar içinde bir hukuki nitelendirme yapılır; bunu profesyonel olarak yapan ve imzaladığınız belgeyi yazmış olan biriyle karşı karşıyasınız. Bir yöndeki hatanın bedeli ikinci kez ödenen bir onarımdır. Öbür yönde ise kaybedilmiş bir sözleşme alacağı artı masraflardır.
Zaten işleyen bir saat daha
ve talebin kime yönelik olduğu
Sona iki şey kalıyor, çünkü ikisi de daireye girmeden önce kararlaştırılır.
Garanti süreleri sizin teslim aldığınız andan başlamaz. ZUT m. 160/4 ve 5 uyarınca bunlar yapı sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyle belirlenir, 2003 tarihli 2 sayılı Yönetmeliğin (Наредба № 2) asgari sürelerinin altında olamaz ve yapının kullanıma alındığı günden işler. Akt 16 ile anahtarların teslimi arasında aylar geçerse, siz girmeden o aylar garantiden yenmiştir.
Ve talebinizin kime yönelik olduğu da kesin değildir. İnşaat sözleşmesi yapı sahibi ile müteahhit arasındadır ve ZZD m. 21 uyarınca taraflar arasında etki doğurur. Uygulama ayrışır: mahkemelerin bir kısmı, sonraki alıcının taraf olmadığı ve hakların eşyayı otomatik olarak izlemediği için garanti sorumluluğundan yararlanamayacağını kabul eder; tersi uygulama da vardır. “Kime dava açıyorum” sorusu imzadan önce sözleşmede çözülür, sızıntı ortaya çıktıktan sonra değil.
Bu yüzden konu bir kontrol listesiyle bitmez. Bir gün, bir sayfa kâğıt ve birkaç hukuki nitelendirme; her birinin euro cinsinden bir bedeli var. Burada kazanılan, günün dikkatiyle değil, günden önceki hazırlıktır.
Sık sorulan sorular
Tutanağı itirazsız imzalarsam ve müteahhit sonra her şeyi düzelteceğine söz verirse ne olur?
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun 264. maddesi uyarınca, kabul sırasında itiraz etmezseniz iş kabul edilmiş sayılır. Açık kusurlar, yani olağan kabul şeklinde bulunabilenler, imzayla onaylanmış sayılır. “Düzeltiriz” şeklindeki sözlü vaadin süresi yoktur ve uyulmamasının bir sonucu yoktur; sonradan giderme ise sizin hesabınıza kalır. Davaya varsanız bile, dava aleyhinize işleyen bir hükümle başlar.
Daire için yasal bir teslim tutanağı örneği var mı?
Yok. 31 Temmuz 2003 tarihli 3 sayılı Yönetmelik yapı sahibi, müteahhit, proje müellifi ve yapı denetimi arasındaki akt ve tutanakları düzenler; İmar Kanunu m. 176/1 uyarınca ise 15 numaralı tespit tutanağı ile yapı müteahhit tarafından yapı sahibine teslim edilir, alıcıya değil. Alıcı bu belgelerde taraf değildir. Konut için imzaladığınız tutanak, yasal asgari içeriği olmayan, müteahhidin yazdığı sözleşmesel bir belgedir. Uyuşmazlıkta ispat değeri taşıyan özel bir belgedir, bu yüzden içindeki ifadeler sonucu belirler.
Teslimden sonra kusurları ileri sürmek için ne kadar sürem var?
Sözleşmenin nasıl nitelendirildiğine bağlıdır ve konu tartışmalıdır. Eser olarak nitelendirilirse, ZZD m. 265 kapsamındaki haklar inşaat işlerinde beş yılda düşer. Satış olarak nitelendirilirse, taşınmazdaki kusurlara ilişkin dava teslimden itibaren bir yılda düşer; satıcı kusuru bilerek gizlediyse üç yılda. Yargıtay, 11 Şubat 2026'da ilgili bir konuda Medeni ve Ticari Daireler Genel Kurulu'nun 1/2026 sayılı Yorum Davasını açtı. Ayrıca gizli kusurlar keşfedilir keşfedilmez bildirilir ve “derhal”ın kanunda sabit bir süresi yoktur.
Daireyi teslim almayı reddedebilir miyim?
ZZD m. 264 kapsamındaki yükümlülük, sözleşmeye uygun yapılmış işi kabul etmektir; yani sözleşmeye uygun olmayan iş kabul yükümlülüğü doğurmaz. Ancak ölçüt öznel değildir. Mahkeme reddin haksız olduğunu kabul ederse, ZZD m. 95 ve m. 96 uyarınca alacaklı temerrüdündesiniz: nesnenin hasar riski size geçer, temerrüt nedeniyle masraflar sizindir ve müteahhit, gecikmeli teslim cezai şartı dahil, kendi gecikmesinin sonuçlarından kurtulur. Bu yüzden reddin haklı olup olmadığının değerlendirilmesi hukuki bir meseledir, gündelik değil.
Teslim bu hafta mı?
Daireyi değil, sözleşmeyi açın.
Ön sözleşmede bir satır arayın: eksikliklerin giderilmesine kadar fiyattan bir yüzde tutulmuş mu ve uyulmadığında sonucu olan bir giderme süresi var mı. Kullanıma alma tarihini de kontrol edin, çünkü garanti süreleri o tarihten işler, anahtarları aldığınız günden değil.
Bize ön sözleşmeyi ve teslim davetini gönderin. Hangi sürelerin imzayla başladığını, sözleşmede kabul gününde aleyhinize çalışan şeyi, neyin ödenmemiş kaldığını ve kaldıraç hâlâ sizdeyse nerede olduğunu geri bildiririz. Belgeler konunun bir avukata ait olduğunu gösterirse, bunu da söyleriz.
Bu içerik Kasım 2026 itibarıyla genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir ve bir avukatın yerini tutmaz. Somut bir sözleşmenin nitelendirilmesi içeriğine bağlıdır.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.