ZP, RZP ve ideal paylar:
ne kadarında yaşayacaksınız
İlan edilen metrekare genellikle bağımsız bölüm ile ideal payların toplamıdır. Aynı rakamı taşıyan iki ilan, kullanılabilir alanı farklı konutları anlatıyor olabilir.
Kadastro ölçmez. Kopyalar.
2016 tarihli RD-02-20-5 sayılı Yönetmeliğin (Наредба № РД-02-20-5) md. 4, f. 5 uyarınca bağımsız bölümün alanı mülkiyet belgesinden alınır; yatırım projesine ait verilerin bulunmaması halinde ve yalnızca ikisi de yoksa yerinde ölçümden sonra hesaplanır.
Yani şema genel olarak rakamı noter senedinden aktarır. Alıcının düşündüğü gibi, metrekarenin bağımsız bir kontrolü değildir.
⚠️ Arayanlar için not: “RD-02-20-2 ölçüm yönetmeliği” diye bir yönetmelik yoktur. Bu numarayı taşıyan yürürlükte dört farklı yönetmelik vardır ve hiçbiri alanlarla ilgili değildir. Geçerli olanlar 2016 tarihli RD-02-20-5 ve 2003 tarihli 7 sayılı Yönetmeliktir.
ZP ve RZP
yasada tanımlıdır.
Yapı taban alanı (ZP) ve toplam inşaat alanı (RZP), Bölge Planlama Kanunu (ZUT; Закон за устройство на територията) ek hükümlerinin § 5'inde tanımlanmıştır. İdeal paylar ise Mülkiyet Kanunu (Закон за собствеността) md. 38'dedir.
“Net alan”, “kullanılabilir alan” ve “aydınlık alan” ise ne ZUT'ta, ne Mülkiyet Kanunu'nda, ne de Kadastro ve Emlak Sicili Kanunu (ZKIR; Закон за кадастъра и имотния регистър) içinde yasal bir tanıma sahiptir. Bunlar piyasa kelimeleridir ve her müteahhit onları kendi içeriğiyle doldurur.
Bu yüzden iki ilandaki aynı rakam, kimse yalan söylemeden farklı şeyler ifade edebilir.
Tek bir rakam yok, sorun da bu
Yeni yapılarda noter senedindeki alanın %15 ila %20'si, diğer binalarda %12 ila %15'i görülür; prefabrik panel binalarda ise senetteki alan fiilen kullanılabilir alana yakındır.
Belirli bir mülk için kesin yüzde, yatırım projesindeki alan oluşum tablosundan gelir ve bu tablo kamuya açık bir belge değildir.
Sistematik çarpıtma da buradan doğar: ilanlara göre metrekare fiyatı, paydası daha şişkin olduğu için yeni yapıyı panele göre düşük gösterir. Hangisinin nasıl karşılaştırılacağı ayrı bir konudur: prefabrik panel mi yeni yapı mı.
İki rakam,
aynı şeyi ölçmüyor.
Vladislavovo'da iki odalı daire, 106 ilanda 1 576 €/m². Briz'de aynı tip, 181 ilanda 2 469 €/m². alo.bg'den kendi verilerimiz, 4 Eylül 2026.
Fark %57 gibi görünür. Ortak alanların birinde yaklaşık %15, diğerinde %5 ağırlık taşıdığı varsayılırsa (varsayım, ölçülmüş bir değer değil), düzeltilmiş fark daha küçük değil, daha büyük çıkar.
Mahallelerin birbirine göre durumu: Varna mahalle mahalle.
Pahalıya mal olan noktalar iki tanedir
Birincisi: şemadaki alanı ve ideal payları toplamı değil, ayrı ayrı isteyin. İkinci rakam metrekare fiyatını karşılaştırılabilir bir sayıya çevirir.
İkincisi: “%10'a kadar farklar kabul edilebilir” yasanın tersidir. Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ZZD; Закон за задълженията и договорите) md. 210 onda birini, aşıldığında cayma veya fesih hakkının doğduğu eşik olarak verir; bunun altında, birim ölçü başına fiyat söz konusuysa, fiyat buna göre düzeltilir. Süre, teslimden itibaren bir yıldır (ZZD md. 211).
Yeni yapıda alan oluşumu, kullanım izninin alınmasıyla (işletmeye alma) kilitlenir: Akt 14, 15 ve 16.
Sık sorulan sorular
İlan edilen metrekare ortak alanları kapsıyor mu?
Çoğu durumda evet, ancak ilanın bunu belirtme zorunluluğu yoktur. İlan edilen alan genellikle bağımsız bölümün alanı ile binanın ortak alanlarındaki ideal payların toplamıdır. Bu yüzden aynı rakamı taşıyan iki ilan, kullanılabilir alanı farklı konutları anlatıyor olabilir.
Kadastral şema dairenin alanını ölçer mi?
Hayır. 2016 tarihli RD-02-20-5 sayılı Yönetmeliğin md. 4, f. 5 uyarınca bağımsız bölümün alanı mülkiyet belgesinden alınır; yatırım projesine ait verilerin bulunmaması halinde ve yalnızca ikisi de yoksa yerinde ölçümden sonra hesaplanır. Şema genel olarak rakamı noter senedinden aktarır ve metrekarenin bağımsız bir kontrolü değildir.
Ortak alanlar yüzde kaçtır?
Tek bir rakam yok. Yeni yapılarda noter senedindeki alanın %15 ila %20'si, diğer binalarda %12 ila %15'i görülür; belgelenmiş bir olay %13,3 göstermektedir. Prefabrik panel binalarda senetteki alan fiilen kullanılabilir alana yakındır. Belirli bir mülk için kesin yüzde, kamuya açık olmayan yatırım projesindeki alan oluşum tablosundan gelir.
“%7 ideal pay” 7 m² demek midir?
Hayır. Yüzde, binanın tamamının ortak alanlarından alınan paydır ve Mülkiyet Kanunu md. 40, f. 1 uyarınca paylar, mekânların değerleri arasındaki orana orantılıdır, alanları arasındaki orana değil. Yüzdeyi metrekareye çevirmek için binanın ortak alanlarının toplam alanı gerekir; bu rakam kadastral şemada yoktur.
Yasaya göre “net alan” nedir?
Böyle bir tanım yoktur. “Net alan”, “kullanılabilir alan” ve “aydınlık alan” ne ZUT'ta, ne Mülkiyet Kanunu'nda, ne de ZKIR'da tanımlanmıştır. Bunlar piyasa kelimeleridir ve her müteahhit onları kendi içeriğiyle doldurur, bu yüzden iki ilandaki aynı rakam farklı şeyler ifade edebilir.
İki rakam, tek değil
Şemadaki alanın kaç olduğunu ve ideal payların kaç olduğunu sorun. Ayrı ayrı. Herkesin karşılaştırdığı toplamdır, ayrı ayrı bakınca neyin içinde yaşayacağınız görülür.
Bize ikisini fiyatla birlikte gönderin. Kullanılabilir bir metrekarenin gerçek fiyatını ve mahalleye göre nasıl konumlandığını bildiririz.
Bu içerik hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Somut olay bir uzman tarafından kontrol edilir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.