Projeden alırken satın aldığınız
bina değil, şirkettir
Vaat, onu verenin değeri kadar ve sözleşmede yazdığı kadar değer taşır. İkisinin arasında, internette yarım saatte yapılamayacak bir inceleme durur.
Alıcı aklına gelen tek soruyu sormuş: ne zaman hazır olacak. Cevap bir ay olmuş. Sorun şu ki, projeden alırken bir bina değil, bir şirket satın alınır.
Akt 14, 15 ve 16 aşamaları ayrı bir yazıda anlatıldı ve burada tekrarlanmıyor. Bu yazı diğer konulara değiniyor: karşınızdaki kim, sicillerde neyin görünmediği ve sözleşmedeki hangi cümlelerin sonucu belirlediği. Hâlâ bina türleri arasında seçim yapıyorsanız, panelka mı yeni inşaat mı yazısından başlayın.
Bir değil, üç sicil
Ticaret Sicili (Търговски регистър) sermayeyi, geçmişi, sorumlu kişileri ve açılmış iflas ya da tasfiye işlemini gösterir. Yaklaşan bir başvuruyu ya da iki yıllık rapor arasındaki dönemin durumunu göstermez. Bugün temiz görünen bir şirketin ödeme acizliği başlangıç tarihi aylar önceye dayanıyor olabilir.
Taşınmaz Sicili (Имотен регистър) arsanın mülkiyetini, ipotekleri, hacizleri, tescil edilmiş dava dilekçelerini ve kurulmuş inşaat hakkını (право на строеж) tarihiyle birlikte gösterir. Ön sözleşmeleri (предварителни договори) göstermez, çünkü tescil edilmeleri söz konusu değil.
Merkezi Özel Rehinler Sicili (Централен регистър на особените залози) üçüncüsüdür; alıcı genellikle böyle bir sicilin var olduğunu bilmez. Ticari işletme rehnedilebilir: Özel Rehinler Kanunu (ЗОЗ) madde 4, fıkra 1, bent 6. Aynı Kanun'un madde 21, fıkra 3, ikinci cümlesine göre ise sözleşmede münferit varlıklar belirlenmişse, rehin işletmeden ayrıldıktan sonra da bu varlıkların üzerinde kalır. Rehinli bir işletmeden satılan daire, rehni de beraberinde taşıyabilir.
Sicillerin dışında kalanlar: bağlayıcı belge olan onaylı yatırım projesi (render değil), şirketin daha önce tamamladığı projeler ve inşaat hakkının kimin lehine ve ne zaman kurulduğu.
Akt 14 aşamasındaki alımları finanse eden bankalar, önceden incelemeden geçmiş yatırımcıların onaylı listeleriyle çalışır. Alıcının bu listelere erişimi yoktur ve ölçütleri göremez. Piyasadaki en kapsamlı inceleme yapılır, ancak alıcı tarafından ve alıcı için yapılmaz.
Saat işlemeye başlar
siz satın almadan önce.
Mülkiyet Kanunu (ЗС) madde 67 uyarınca inşaat hakkı, 5 yıl boyunca kullanılmazsa arsa sahibi lehine sona erer. Süre, satın almadan değil hakkın kurulmasından itibaren işler; sonraki devirler yeni bir süre başlatmaz.
“Kullanılmış”, kaba inşaatın (груб строеж) tamamlanması demektir; verilmiş bir ruhsat ya da kazılmış bir temel değil (Yüksek Temyiz Mahkemesi (ВКС) Medeni Daireler Genel Kurulu'nun 4 Mayıs 2012 tarihli 1 sayılı Yorum Kararı). Kaba inşaatın tanımı diğer yazıda yer alıyor ve burada tekrarlanmıyor.
Dördüncü yılda devreye giren alıcı, başkasının saatinin kalan süresini devralır. Tarih, Taşınmaz Sicili'ne tescil edilmiş kuruluş noter senedinde (нотариален акт) yer alır. Broşürde yoktur, görüşmede de yoktur ve kimse akıl etmediği için sorulmaz.
2022'de kurulmuş bir hak. Alıcı 2025'te, ön sözleşme kapsamında %20 avansla devreye giriyor. 2027'de beş yıl, kaba inşaat tamamlanmadan doluyor. 100 000 EUR'luk fiyatta 20 000 EUR karşılığında, tam o sırada genellikle parası olmayan bir şirkete karşı teminatsız bir alacak duruyor.
Süre dolduğunda hak, inşa edileni edinen arsa sahibi lehine sona erer. “İnşaat hakkı karşılığı tazminat” şeklindeki klasik düzende tamamlanmayan yapı, yatırımcıya değil arsa sahibine geçer. Alıcı türev bir hak edinmiştir ve asıl hakkın sona ermesi türev hakkı da beraberinde götürür.
Kötü işaret ipotek değildir. Kötü işaret, eksik maddedir.
Neredeyse her yatırımcı banka kredisiyle inşaat yapar ve teminat arsa üzerindeki ipoteğidir. Varlığı tek başına kötü bir işaret değildir: bir bankanın projeyi onayladığı, yani projenin başkasının değerlendirmesinden geçtiği anlamına gelir.
Ancak ipotek arsada kalmaz. Bitişme ilkesi uyarınca (Mülkiyet Kanunu madde 92, madde 111 ile bağlantılı olarak) yük, inşa edilen yapıya da yayılır. Burada ifade bilerek temkinli tutuluyor: Yüksek Temyiz Mahkemesi'nin 2014 ve 2015 tarihli içtihadı, onaylı proje ve ulaşılmış kaba inşaat aşaması dahil ek koşullar getiriyor. Tek ve net bir kural yok, tartışmalı bir alan var.
Pratik taraf daha basit ve daha nahoş. Sözleşme, ipoteğin belirli bir daireden, o daire için yapılan ödeme karşılığında kaldırılmasına ilişkin bir mekanizma içermelidir. “Yükler kaldırılacaktır” şeklindeki genel vaat, ne belirli bir birime ne de belirli bir ödemeye bağlıdır.
Böyle bir madde olmadan alıcı, ipotekli bir mülk için noter senedi alır. Silme harcı küçüktür: Kayıt Ajansı (Агенция по вписванията) Tarifesi madde 3, fıkra 1'deki tescil harcının yarısıdır. Sorun harç değil, bankanın onayıdır; o da yatırımcının kredisini ödeyip ödemediğine bağlıdır.
Ayrıca işletme belirli bir varlık belirtilerek özel rehin altına alınmışsa, daire rehni de taşır.
Aktlar mı takvim tarihleri mi:
neredeyse kimsenin bakmadığı rakam.
Yüzdeler her zaman konuşulur. Aynı planın diğer boyutu neredeyse hiç konuşulmaz: taksitlerin neye bağlı olduğu.
Aktlara bağlı: inşaattaki gecikme ödemeyi de erteler. Gecikme riski yatırımcıda kalır.
Takvim tarihlerine bağlı: alıcı, geride kalan bir inşaat takvimine göre öder. Gerçekleşmemiş bir aşama için öder ve fiilen gecikmeyi finanse eder.
İki seçenek, yüzdelerin yer aldığı bir tabloda aynı görünür. Aralarındaki fark, alıcının en son okuduğu bitişik cümledeki birkaç kelimededir.
Yön göstermesi için: tipik dağılım, ön sözleşmede %10, Akt 14'te %30, Akt 15'te %30 ve Akt 16'da %30'dur (imotni.com, 10 Mayıs 2025). Bankaların mantığı, en az %10 öz katkıyla, başlangıçta %20 ila %30 öz kaynak ister (creditland.bg, 2 Eylül 2025).
İki uç arasında “doğru” bir yüzde yoktur. Kimin hangi riski hangi bedelle üstleneceğine dair bir değerlendirme vardır ve bu, bir yazıdaki tabloya değil, somut sözleşmeye dayanarak yapılır.
Tamamen yasal ve tamamen beklenmedik
İnşaat ruhsatı verildikten sonra onaylı yatırım projesinden yalnızca önemsiz sapmalara izin verilir (Mekânsal Planlama Kanunu [ЗУТ] madde 154, fıkra 1). Ayrım çizgisi fıkra 2, bent 1 ila 8'dedir ve neredeyse her zaman atlanır.
Bent 1 ila 4 (ayrıntılı imar planının ihlali, koruma rejimlerinin ihlali, bölgenin kullanım amacıyla bağdaşmazlık, inşaat kural ve normlarının ihlali) ruhsat verildikten sonra hiçbir şekilde kabul edilmez.
Bent 5 ila 8 (inşaat yapısında ve taşıyıcı elemanların türünde değişiklik, birimlerin kullanım amacında değişiklik veya ortak alanlarda esaslı değişiklik, ortak tesisatlarda değişiklik, iletim ve besleme hatlarında değişiklik) iş sahibinin talebi üzerine, ancak madde 149, fıkra 2'deki ilgili kişilerin noter onaylı rızasıyla kabul edilir (Mekânsal Planlama Kanunu madde 154, fıkra 5).
Pratik soru, değişiklik anında ilgili kişinin kim olduğudur. Noter senedi olmayan alıcı malik değil, borç ilişkisi doğuran bir sözleşmenin tarafıdır ve konumu tamamen sözleşmeye bağlıdır. Somut alıcının böyle bir kişi olup olmadığı belgeye ve aşamaya bağlıdır.
Teslim alma anında öğrenilen değişiklikler buradan gelir: yeri değişen şaft, küçülen ortak giriş, daireye dönüşen bir mekân. “Yatırımcının takdirine bağlı önemsiz değişiklikler”e izin veren bir madde, Mekânsal Planlama Kanunu madde 154 ile birleştiğinde alıcının hayal ettiğinden fazlasını kapsar.
Mahkemede ayakta kalamayabilecek
bir koruma.
Cezai şart (неустойка) ifayı güvence altına alır ve ifa edilmemesinden doğan zararların, bunların ispatına gerek kalmadan tazmini işlevi görür (Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu [ЗЗД] madde 92, fıkra 1). Tam da bu nedenle, her şeyi çözen bir koruma gibi görünür.
Ancak mahkeme, uğranılan zararlara kıyasla aşırı yüksekse bunu azaltabilir (Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu madde 92, fıkra 2). Ticaret Kanunu (ТЗ) madde 309 uyarınca getirilen yasak yalnızca tacirler arasındaki ticari işlemde kararlaştırılan cezai şart için geçerlidir. Gerçek kişi olan alıcı tacir değildir; yani bu koruma onun lehine işlemez ve kararlaştırılan tutar azaltılabilir.
Daha ağırı: teminat, tazminat ve yaptırım işlevlerinin dışında kararlaştırılan cezai şart ahlaka aykırıdır ve geçersizdir (Yüksek Temyiz Mahkemesi Ticaret Daireleri Genel Kurulu'nun 15 Haziran 2010 tarihli 1/2009 sayılı Yorum Kararı, bent 3). Geçersiz bir madde azaltılmaz. Yok hükmündedir.
Sözleşme genellikle alıcının gecikmesi için de bir cezai şart içerir. İkisi, tutar ve devreye girme mekanizması bakımından nadiren simetriktir.
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu madde 87 uyarınca fesih ise alıcıyı yalnızca kâğıt üzerinde başlangıç konumuna döndürür: ödenenin iadesine ilişkin alacak vardır ve bina yapmayı başaramamış aynı şirketten tahsil edilir. Madde 19, fıkra 3 uyarınca açılan dava ancak hukuken var olanı devredebilir; kaba inşaattan önce konu daire değil, inşaat hakkıdır (Mekânsal Planlama Kanunu madde 181, fıkra 1). Kazanılmış bir dava bina üretmez. Bu sözleşmenin işleyişi hakkında daha fazlası: ön sözleşme.
Ve en önemlisi:
kim ödüyor.
İfadan önce ödeme yapılırken doğru araç, bankanın yatırımcının talimatıyla alıcı lehine düzenlediği avans iade teminatıdır. DSK Bank'ın kurumsal müşteriler tarifesine göre (7 Temmuz 2026'dan itibaren geçerli), tamamen nakit ve devlet menkul kıymetleriyle teminatlandırılmış düzenleme “garanti tutarı üzerinden %0,35, ancak üç aylık dönem veya bir kısmı için asgari EUR 50” tutarındadır; buna ek olarak talep işleme için EUR 25 ve SWIFT için EUR 30 eklenir.
Mesele fiyat değil, onu kimin ödediğidir. Teminat yatırımcının talimatıyla düzenlenir; yani komisyonu yatırımcı öder ve fiyata yansıtır. Alıcıya hiçbir maliyeti olmayan bir teminat yoktur. Tamamen nakit teminat, yatırımcının kendi fonlarını bloke etmesi demektir: bu yüzden küçük yatırımcılar böyle bir araç sunmaz, büyükler ise bunu daha yüksek fiyata dahil eder.
Escrow ve emanet hesabı iki farklı şeydir: bir banka escrow hesabı ve bir noter ya da avukat emanet hesabı (доверителна сметка). Ek ücretler yaklaşık 51 ila 256 EUR'dur (sabit kur 1 EUR = 1,95583 BGN üzerinden 100 ila 500 BGN); bu, acentelerin piyasa gözlemine dayanır, tarifeye değil: Noterler ve Noter İşlemleri Kanunu (ЗННД) kapsamındaki Noter Harçları Tarifesi'nde emanet hesabı için ayrı bir kalem yoktur. Sınırlama ilkeseldir: escrow ödemeyi korur, inşaatı değil. “Ödedim ama tescil edilmedi” riskini çözer, “ödedim ama bina durdu” riskini çözmez.
Akt 14'ün hemen ardından noter senedi en güçlü korumadır, ancak masrafları öne çeker. Varna'da 100 000 EUR fiyat için: KDV dahil noter harcı 565,49 EUR, %3 yerel vergi (3 000,00 EUR) ve %0,1 tescil (100,00 EUR); toplam 3 665,49 EUR, duvarlardan ve çatıdan ibaret bir birim için ödenir. Proje bundan sonra durursa, bu parayı kimse geri vermez.
Sık sorulan sorular
Bina inşa edilmeden önce tam olarak ne satın alıyorum?
Kaba inşaat tamamlanmadan önce daire hukuken mevcut değildir. İşlemin konusu, başkasının arsası üzerinde sınırlı bir ayni hak olan inşaat hakkıdır. Sonraki her aşamada neyin değiştiği, Akt 14, 15 ve 16 hakkındaki ayrı bir yazıda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
İnşaat hakkının ne zaman kurulduğunu neden bilmem gerekiyor?
Çünkü Mülkiyet Kanunu madde 67 uyarınca inşaat hakkı, 5 yıl boyunca kullanılmazsa arsa sahibi lehine sona erer. Süre, sizin satın alma tarihinizden değil hakkın kurulmasından itibaren işler ve sonraki devirler yeni bir süre başlatmaz. Tarih, Taşınmaz Sicili'ne tescil edilmiş kuruluş noter senedinde yer alır.
Arsa üzerindeki ipotek, yatırımcının riskli olduğu anlamına gelir mi?
Tek başına hayır. İpotek, bir bankanın projeyi finanse ettiği, yani projenin onun değerlendirmesinden geçtiği anlamına gelir. Ancak yük, bitişme ilkesi gereği inşa edilen yapıya da yayılır ve Yüksek Temyiz Mahkemesi içtihadı ek koşullar getirir. Asıl fark, sözleşmenin ipoteğin belirli bir daireden, o daire için yapılan ödeme karşılığında kaldırılmasına ilişkin bir mekanizma içerip içermediğidir.
Banka teminatı beni tamamen korur mu?
Avans iade teminatı, yatırımcının talimatıyla banka tarafından düzenlenir ve inşa edilen binayı değil, iade edilen parayı karşılar. Komisyonu yatırımcı öder ve fiyata dahil olur. Escrow hesabının da aynı sınırı vardır: ödemeyi korur, inşaatı değil.
Bize iki şey gönderin
Projeden alımdaki indirim gerçektir ve tam da bu yüzden, yatırımcının yerine birinin üstlendiği riskin bedelidir. Üç sicil karşınızdakinin kim olduğunu söyler, sözleşme olmazsa ne olacağını söyler; ikisi de görüşmeden önce okunur, sonra değil.
Projeden bir mülke bakıyorsanız, bize inşaat hakkının kuruluş tarihini ve inşaatın aşamasını gönderin. Size Mülkiyet Kanunu madde 67 uyarınca saatten ne kadarının kaldığını ve somut sözleşmede hangi korumaların gerçekten bulunduğunu bildiririz.
Bu içerik hukuki tavsiye değildir. Somut sözleşmenin metni, işleme özgü olarak bir avukat tarafından incelenmelidir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.