Դուք ստորագրում եք արձանագրությունը։
Եվ ժամացույցը կանգ է առնում։
Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի (ЗЗД) հոդված 264-ը շինարարին չի հարցնում, թե ինչ է սխալ արել, այլ Ձեզ է հարցնում՝ առարկե՞լ եք։
Մեկ ստորագրություն, որը փոխում է ամեն ինչի ուղղությունը և այն նոտարականը չէ
Սեփական բնակարանի ողջ ճանապարհին կա մեկ պահ, որին գրեթե ոչ ոք չի պատրաստվում, և այն նոտարի մոտ չէ։ Նոտարական գործարքը պատրաստվում է ամիսներով, դիտվում է բանկի, փաստաբանի և նոտարի կողմից։ Հանձնման օրը տեղի է ունենում ի միջի այլոց՝ սովորաբար դրսում բեռնատարով և շինարարի կողմից մի մարդով, ով շտապում է հաջորդ օբյեկտ։
Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի հոդված 264-ն ասում է. «Եթե նա նման առարկություններ չանի, աշխատանքը համարվում է ընդունված»։ Մեկ նախադասություն՝ առանց պայմանների և առանց մտածելու ժամկետի։ Դրանից առաջ 2-րդ մասը ընդունողին պարտավորեցնում է զննել աշխատանքը և անել բոլոր առարկությունները ոչ պատշաճ կատարման վերաբերյալ հենց այդ ժամանակ՝ ընդունման պահին։
Ուշադրություն դարձրեք, թե ուր է նայում օրենքը։ Այն շինարարին չի պարտավորեցնում Ձեզ ցույց տալ, թե ինչ է սխալ արել։ Պարտավորեցնում է Ձեզ՝ գտնել և առարկել։ Բեռը ընդունողի վրա է, և հենց այն օրը, երբ ընդունողն ամենաշատն է ցրված։
Կա նաև երկրորդ դուռ դեպի նույն հետևանքը։ Գերագույն վճռաբեկ դատարանը (ВКС) ընդունում է, որ ընդունում կա նաև կոնկլյուդենտ գործողությունների դեպքում՝ այսինքն՝ վարքագծի, որից միանշանակ բխում է համաձայնություն, և որ ստորագրված արձանագրության բացակայությունն ինքնին ընդունումից հրաժարում չէ (11 հուլիսի 2017 թվականի թիվ 99 որոշում՝ թիվ 2483/2016 առևտրային գործով)։ Բանալիներ վերցնելը և տեղափոխվելը կարող են կատարել ստորագրության գործը։
Պարզ չէ, թե որ օրենքն է Ձեզ պաշտպանում
և սա խոսքի պատկեր չէ
Այստեղ գալիս է առաջին բանը, որը հազվադեպ է բարձրաձայն ասվում՝ որոշված չէ, թե որ ռեժիմով է պատասխանատվություն կրում շինարարը։
Պարտավորությունների օրենքի հոդված 264-ը գտնվում է աշխատանքի կատարման բաժնում։ Եթե պայմանագիրն այդպես որակվի, թերությունների դեպքում իրավունքները մարվում են հինգ տարում՝ շինարարական աշխատանքների դեպքում (Պարտավորությունների օրենքի հոդված 265)։ Եթե որակվի որպես առուվաճառք՝ անշարժ գույքի թերությունների վերաբերյալ հայցը մարվում է մեկ տարում՝ հանձնումից հետո, իսկ երեք տարում, եթե վաճառողը գիտակցաբար լռել է թերության մասին (Պարտավորությունների օրենքի հոդված 197)։ Գերագույն վճռաբեկ դատարանի կայուն պրակտիկան ապագա գույքի շինարարության պայմանագիրը դիտարկում է որպես խառը, իսկ դոկտրինի մի մասը պնդում է, որ դա մաքուր աշխատանքի կատարում է։
Հինգ տարի՝ մեկի դեմ, նույն փաստերի դեպքում։ Տարբերությունը որոշվում է ոչ թե պայմանագրի շապիկի վերնագրով, այլ դրա բովանդակությամբ և ի վերջո՝ դատարանով։
Որքան վիճելի է հարցը, երևում է նրանից, թե ուր է հասել։ 11 փետրվարի 2026 թվականին Գերագույն վճռաբեկ դատարանը հարուցեց թիվ 1/2026 մեկնաբանական գործը Քաղաքացիական և առևտրային կոլեգիաների ընդհանուր ժողովում՝ այն հարցով, թե արդյոք Սպառողների պաշտպանության մասին օրենքի (ЗЗП) կիրառման ոլորտում է ընկնում բնակելի գույքի առուվաճառքի նախնական պայմանագիրը՝ զուգորդված կառուցման պայմանագրով, որը կնքվել է վաճառականի և ֆիզիկական անձի միջև։ Գրելու պահին որոշում չկա։
Անկախ ելքից՝ անարդար պայմանների ռեժիմը Սպառողների պաշտպանության մասին օրենքի հոդված 143-ով և հոդված 146-ով գործում է սպառողական պայմանագրերի համար։ «Ստորագրելով՝ գնորդն ընդունում է օբյեկտն առանց առարկությունների և պահանջներ չունի» տիպի պայմանը թեկնածու է նման վերահսկողության։ Թեկնածու, ոչ թե արդյունք. վեճը վարվում է դատարանում, ոչ թե հանձնման պահին սեղանի շուրջ։
Թերթը, որը Դուք ստորագրում եք, նորմատիվ օրինակելի ձև չունի և սա բացթողում չէ
31 հուլիսի 2003 թվականի թիվ 3 կանոնակարգը կարգավորում է շինարարության ընթացքում կազմվող ակտերն ու արձանագրությունները՝ մոտ տասնյոթ հատ, ներառյալ ձև 14-ը, ձև 15-ը, ձև 16-ը և ձև 17-ը։ Բոլորն էլ փաստաթղթավորում են շինարարության պայմանագրերի կողմերի հարաբերությունները՝ պատվիրատու, շինարար, նախագծող, շինարարական հսկողություն։
Ինքնուրույն օբյեկտը գնորդին հանձնելու արձանագրություն կանոնակարգում չկա։
Տարածքի կառուցապատման մասին օրենքի (ЗУТ) հոդված 176-ի 1-ին մասը հստակ ասում է, որ շինարարությունն ավարտելուց հետո արձանագրող ակտով (Ակտ 15) «կատարվում է նաև շինարարության հանձնումը շինարարից պատվիրատուին»։ Շինարարից պատվիրատուին, ոչ թե շինարարից գնորդին։ Գնորդը կողմ չէ և չի ստորագրում։ Ոլորտի տեքստերի մի մասը շփոթում է երկուսը և գրում, որ Ակտ 15-ով շենքը հանձնվում է գնորդին։ Ըստ օրենքի՝ այդպես չէ, իսկ այդ անհամապատասխանությունն ինքնին ցույց է տալիս, թե որքան քիչ է նայված հենց այս տեղը։ Ո՞ր փուլն ինչ է նշանակում՝ նկարագրել ենք Ակտ 14, 15 և 16.
Հետևանքը պարզ է և անհարմար։ Ձեր արձանագրությունը պայմանագրային փաստաթուղթ է, գրված շինարարի կողմից՝ առանց օրենքով սահմանված նվազագույն բովանդակության։ Դա մասնավոր փաստաթուղթ է՝ վեճի դեպքում ապացուցողական արժեքով, և հենց դրա համար դրանում առկա ձևակերպումներն են որոշում ելքը, այլ ոչ թե դրանց առկայությունն ինքնին։
Ակնհայտ և թաքնված՝ գիծը քաշում է փորձագետը
ոչ թե Դուք՝ տեղում
Պարտավորությունների օրենքի հոդված 264-ը թերությունները բաժանում է մեկ արտահայտությամբ՝ «ընդունման սովորական եղանակի դեպքում».
Ակնհայտի դեմ առարկվում է ընդունման պահին։ Թաքնվածը՝ այսինքն՝ այն, ինչ չի կարող հայտնաբերվել սովորական զննմամբ կամ ի հայտ է գալիս ավելի ուշ, հաղորդվում է հայտնաբերելուց անմիջապես հետո։ Բաց թողնե՞ք պահը, կորցնում եք Պարտավորությունների օրենքի հոդված 265-ով իրավունքները երկու դեպքում էլ։
Երկու բան սա ավելի սուր է դարձնում, քան հնչում է։
Առաջին՝ «անմիջապես» բառը թիվ չունի։ Գերագույն վճռաբեկ դատարանն ընդունում է, որ դրույթը կոնկրետ ժամկետ չի սահմանում, և այն գնահատվում է ըստ գործի փաստերի։ Գնորդը, ով հայտնաբերում է հոսք և սպասում է մեկ ամիս՝ «տեսնելու՝ կկրկնվի՞», ստանձնել է ռիսկ, որի չափը նախապես չի կարող չափել։
Երկրորդ՝ դասակարգումը կատարվում է դատարանում։ Ճաքը կարող է լինել ակնհայտ կոսմետիկ թերություն և կարող է լինել թաքնված կոնստրուկցիոն խնդրի արտաքին նշան։ Նույն օբյեկտը՝ հայցի երկու տարբեր ճակատագիր։ Մարդը, ով որոշում է, թե որն է երկուսից, գործով նշանակված փորձագետն է, այլ ոչ թե Դուք՝ հեռախոսը ձեռքին դատարկ բնակարանում։
Գնի պատկերացում՝ հոսք հորանում, որն ի հայտ է եկել յոթերորդ ամսին։ «Աշխատանքի կատարում» որակման դեպքում Դուք հանգիստ ժամկետում եք։ «Առուվաճառքի» դեպքում ժամկետում եք, բայց կես տարվա պաշարով։ Եթե նույն հոսքը հայտնվեր տասնչորսերորդ ամսին, երկու ռեժիմները կտային հակառակ ելքեր։
Արձանագրության ամսաթիվը միանգամից մի քանի ժամացույց է գործարկում և մակերեսը դրանցից մեկն է
Փաստացի հանձնման ամսաթիվը, ոչ թե նոտարական ակտի ամսաթիվը, այն է, որից սկսվում են ժամկետները՝ Պարտավորությունների օրենքի հոդված 197-ի 2-րդ մասով մեկամյա ժամկետը, նույն օրենքի հոդված 211-ով մեկամյա ժամկետը՝ մակերեսի տարբերության հայցերի համար, ինչպես նաև կոմունալ ծախսերի և շենքի ընդհանուր սեփականության ծախսերի պատասխանատվությունը։ Առանց արձանագրության ամսաթիվն ապացուցման առարկա է։ Արձանագրությամբ՝ փաստ է։
Մակերեսն արժանի է առանձին տողի, քանի որ սպասելիքը շրջված է։ Կադաստրը Ձեր բնակարանը չի չափում։ Թիվ РД-02-20-5 կանոնակարգի հոդված 4-ի 5-րդ մասի համաձայն՝ մակերեսները վերցվում են սեփականության ակտից, տվյալների բացակայության դեպքում՝ ներդրումային նախագծից, և միայն երկուսի էլ բացակայության դեպքում է չափվում տեղում։ Այսինքն՝ սխեման ընդհանուր դեպքում վերարտադրում է ակտի թիվը։ Եթե որևէ մեկն ընդհանրապես չափի բնակարանը, դա Դուք եք՝ հանձնման օրը։
Պարտավորությունների օրենքի հոդված 210-ով շեմը նշված տարածքի 1/10-ն է՝ և դա «թույլատրելի շեղում» չէ, ինչպես հաճախ պնդվում է։ Դա այն սահմանն է, որից այն կողմ ի հայտ է գալիս հրաժարվելու կամ լուծելու իրավունք։ Դրանից ցածր՝ չափման միավորի գնի դեպքում, գինը համապատասխանաբար ճշգրտվում է։ Թե որ մասն է գործում, կախված է նրանից, թե ինչպես է ձևակերպված գինը պայմանագրում. հայտարարությունները խոսում են մեկ քառակուսի մետրի համար եվրոյով, պայմանագրերը սովորաբար տալիս են ընդհանուր գին, իսկ իրավունքները երկու դեպքում տարբեր են։ Որոնք են մեկ բնակարանի հինգ տարբեր մակերեսները՝ բացատրել ենք կառուցապատված և ընդհանուր մակերեսների մասին.
Լծակը գոյություն ունի միայն այնքան ժամանակ, քանի դեռ կա չվճարված գումար
և գրաֆիկը սովորաբար արդեն կերել է այն
Պարտավորությունների օրենքի հոդված 266-ի 1-ին մասը վճարումը կապում է ընդունման հետ՝ վարձատրությունը վճարվում է ընդունված աշխատանքի համար։ Գումարած՝ նույն օրենքի հոդված 90-ով չկատարված պայմանագրի ընդհանուր առարկությունը։ Թղթի վրա գնորդն ունի լծակ։
Գործնականում վճարման գրաֆիկն է որոշում՝ արդյոք այդ լծակն ընդհանրապես նրա ձեռքում է։ Ակտերով տիպիկ սխեմաները վերջին տրանշը դասավորում են շահագործման հանձնումից առաջ կամ դրա շուրջ, իսկ բնակարանի փաստացի հանձնումը գալիս է դրանից հետո։ Գնորդը, ով վճարել է ողջ գինը՝ նախքան օբյեկտը ներսից ավարտված տեսնելը, ընդունման օրը մտնում է առանց ոչինչի՝ բացի իր ստորագրությունից։ Ինչ տեսք ունեն այդ գրաֆիկները և որտեղ են կոտրվում՝ թեման է կանաչից գնելու մասին.
Գնի տոկոսի պահումը մինչև դիտողությունների վերացումը օրենքով սահմանված իրավունք չէ։ Դա պայման է։ Եթե այն պայմանագրում չկա, հանձնման օրը չի հայտնվի, որքան էլ ողջամիտ հնչի այդ պահին։
Նույնը վերաբերում է ժամկետին։ Պարտավորությունների օրենքի հոդված 265-ը խոսում է «իր կողմից տրված պատշաճ ժամկետում» ուղղելու մասին՝ առանց թվի։ Դիտողություններով, բայց առանց վերացման ժամկետի և առանց չպահպանելու հետևանքի արձանագրությունը փաստաթղթավորում է խնդիրը՝ առանց ամսաթվով պարտականություն ստեղծելու։ Գնորդը պահպանել է հոդված 264-ը, գրանցել է թերությունը, և դարձյալ չունի պահ, երբ պահանջի կատարում։
Եվ հակառակ ուղղությունը՝ հրաժարումը, որը շրջվում է Ձեր դեմ
Մինչ այժմ ամեն ինչ ստորագրելու ռիսկի մասին է։ Կա հրաժարվելու համաչափ ռիսկ։
Պարտավորությունների օրենքի հոդված 264-ով պարտականությունն այն է, որ ընդունվի աշխատանք, որը կատարված է պայմանագրի համաձայն։ Աշխատանքը, որը պայմանագրի համաձայն չէ, նման պարտականություն չի առաջացնում։ Ամենածանր դեպքը հոդված 265-ում է՝ եթե թերություններն այնքան էական են, որ աշխատանքն ոչ պիտանի է իր պայմանագրային կամ սովորական նշանակության համար, պայմանագիրը կարող է լուծվել։
Չափանիշը «դուր է գալիս, թե ոչ» չէ։ Եվ եթե դատարանը հետո ընդունի, որ հրաժարումն անհիմն է, հոդված 95-ով և հոդված 96-ով գնորդը պարտատիրոջ ուշացման մեջ է։ Պատահական կորստի կամ վնասման ռիսկն անցնում է նրան։ Ուշացման պատճառով անհրաժեշտ ծախսերը նրա հաշվին են։ Իսկ շինարարն ազատվում է սեփական ուշացման հետևանքներից, ներառյալ՝ ուշացած հանձնման համար տուժանքից, որի վրա գնորդը հույս էր դրել։
Այսինքն՝ հանձնման օրը կատարվում է իրավական որակում՝ րոպեների ընթացքում, առանց փորձագետի՝ այն մարդու դեմ, ով դա անում է մասնագիտորեն և գրել է այն փաստաթուղթը, որը Դուք ստորագրում եք։ Մի ուղղությամբ սխալի գինը երկրորդ անգամ վճարված վերանորոգումն է։ Մյուս ուղղությամբ՝ կորցրած պայմանագրային պահանջ՝ գումարած ծախսերը։
ԵՒս մեկ ժամացույց, որն արդեն աշխատում է
և ուր է ընդհանրապես ուղղված պահանջը
Երկու բան մնում է վերջում, քանի որ երկուսն էլ որոշված են՝ նախքան Ձեր բնակարան մտնելը։
Երաշխիքային ժամկետները չեն սկսվում Ձեր հանձնումից։ Տարածքի կառուցապատման մասին օրենքի հոդված 160-ի 4-րդ և 5-րդ մասերի համաձայն՝ դրանք որոշվում են պատվիրատուի և կատարողի միջև պայմանագրով, չեն կարող լինել 2003 թվականի թիվ 2 կանոնակարգի նվազագույններից ցածր և հաշվվում են շինարարությունը շահագործման հանձնելու օրվանից։ Եթե Ակտ 16-ի և բանալիների օրվա միջև ամիսներ անցնեն, այդ ամիսներն ուտում են երաշխիքից՝ նախքան Ձեր ներս մտնելը։
Եվ տրված չէ, թե ում դեմ է Ձեր պահանջը։ Շինարարության պայմանագիրը պատվիրատուի և շինարարի միջև է, իսկ Պարտավորությունների օրենքի հոդված 21-ով այն գործողություն է առաջացնում կողմերի միջև։ Պրակտիկան տարբերվում է. դատարանների մի մասն ընդունում է, որ հետագա գնորդը չի կարող օգտվել երաշխիքային պատասխանատվությունից, քանի որ կողմ չէ և իրավունքներն ավտոմատ չեն հետևում գույքին. կա նաև հակառակ պրակտիկա։ «Ո՞ւմ եմ դատի տալիս» հարցը լուծվում է պայմանագրում՝ նախքան ստորագրությունը, այլ ոչ թե հոսքն ի հայտ գալուց հետո։
Դրա համար թեման չեկլիստով չի ավարտվում։ Մեկ օր, մեկ թերթ թուղթ և մի քանի իրավական որակում, որոնցից յուրաքանչյուրն ունի գին եվրոյով։ Այստեղ շահում են օրվանից առաջ պատրաստվելով, ոչ թե օրվա ընթացքում ուշադրությամբ։
Հաճախ տրվող հարցեր
Ի՞նչ է լինում, եթե ստորագրեմ արձանագրությունն առանց դիտողությունների, իսկ շինարարը խոստանա հետո ամեն ինչ ուղղել։
Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի հոդված 264-ի համաձայն՝ եթե ընդունման պահին առարկություններ չանեք, աշխատանքը համարվում է ընդունված։ Ակնհայտ թերությունները, այսինքն՝ ընդունման սովորական եղանակով հայտնաբերելիները, ստորագրությամբ համարվում են հաստատված։ «Կուղղենք» բանավոր խոստումը ժամկետ չունի և չպահպանելու հետևանք չունի, իսկ դրանից հետո վերացումը մնում է Ձեր հաշվին։ Նույնիսկ եթե հասնեք դատի, այն սկսվում է դրույթով, որն աշխատում է Ձեր դեմ։
Կա՞ բնակարանի ընդունման-հանձնման արձանագրության օրենքով սահմանված օրինակելի ձև։
Չկա։ 31 հուլիսի 2003 թվականի թիվ 3 կանոնակարգը կարգավորում է ակտերն ու արձանագրությունները պատվիրատուի, շինարարի, նախագծողի և շինարարական հսկողության միջև, իսկ Տարածքի կառուցապատման մասին օրենքի հոդված 176-ի 1-ին մասով ձև 15 արձանագրող ակտով շինարարությունը հանձնվում է շինարարից պատվիրատուին, ոչ թե գնորդին։ Գնորդն այդ փաստաթղթերում կողմ չէ։ Արձանագրությունը, որը Դուք ստորագրում եք բնակարանի համար, պայմանագրային փաստաթուղթ է՝ գրված շինարարի կողմից, առանց օրենքով սահմանված նվազագույն բովանդակության։ Դա մասնավոր փաստաթուղթ է՝ վեճի դեպքում ապացուցողական արժեքով, ուստի դրանում առկա ձևակերպումներն են որոշում ելքը։
Որքա՞ն ժամանակ ունեմ հանձնումից հետո թերություններ ներկայացնելու համար։
Կախված է նրանից, թե ինչպես է որակվում պայմանագիրը, իսկ հարցը վիճելի է։ Աշխատանքի կատարում որակման դեպքում հոդված 265-ով իրավունքները մարվում են հինգ տարում՝ շինարարական աշխատանքների դեպքում։ Առուվաճառք որակման դեպքում անշարժ գույքի թերությունների հայցը մարվում է մեկ տարում՝ հանձնումից, և երեք տարում, եթե վաճառողը գիտակցաբար լռել է թերության մասին։ Գերագույն վճռաբեկ դատարանը 11 փետրվարի 2026 թվականին հարուցել է թիվ 1/2026 մեկնաբանական գործը Քաղաքացիական և առևտրային կոլեգիաների ընդհանուր ժողովում՝ առնչվող հարցով։ Առանձին՝ թաքնված թերությունները հաղորդվում են դրանք հայտնաբերելուց անմիջապես հետո, իսկ «անմիջապես»-ը օրենքում ֆիքսված ժամկետ չունի։
Կարո՞ղ եմ հրաժարվել բնակարանն ընդունելուց։
Հոդված 264-ով պարտականությունն այն է, որ ընդունեք պայմանագրի համաձայն կատարված աշխատանք, այսինքն՝ աշխատանքը, որը պայմանագրի համաձայն չէ, ընդունելու պարտականություն չի առաջացնում։ Չափանիշը, սակայն, սուբյեկտիվ չէ։ Եթե դատարանն ընդունի, որ հրաժարումն անհիմն է, հոդված 95-ով և հոդված 96-ով Դուք պարտատիրոջ ուշացման մեջ եք՝ օբյեկտի վնասման ռիսկն անցնում է Ձեզ, ուշացման պատճառով ծախսերը Ձերն են, իսկ շինարարն ազատվում է սեփական ուշացման հետևանքներից, ներառյալ՝ ուշացած հանձնման տուժանքից։ Դրա համար գնահատականը, թե արդյոք հրաժարումը հիմնավոր է, իրավական է, ոչ թե կենցաղային։
Հանձնումն այս շաբա՞թ է։
Բացեք պայմանագիրը, ոչ թե բնակարանը։
Նախնական պայմանագրում փնտրեք մեկ տող՝ պահվա՞ծ է արդյոք գնի տոկոսը մինչև դիտողությունների վերացումը, և կա՞ վերացման ժամկետ՝ չպահպանելու հետևանքով։ Ստուգեք նաև շահագործման հանձնման ամսաթիվը, քանի որ երաշխիքային ժամկետները հաշվվում են դրանից, այլ ոչ թե այն օրվանից, երբ Դուք ստանում եք բանալիները։
Ուղարկեք մեզ նախնական պայմանագիրը և հանձնման հրավերը։ Վերադարձնում ենք՝ որ ժամկետներն են սկսվում ստորագրությունից, ինչն է պայմանագրում աշխատում Ձեր դեմ ընդունման օրը, ինչ է մնում չվճարված և որտեղ է լծակը, եթե այն դեռ Ձեզ մոտ է։ Եթե փաստաթղթերը ցույց տան, որ հարցը փաստաբանի համար է, կասենք նաև դա։
Նյութն ընդհանուր տեղեկատվություն է 2026 թվականի նոյեմբերի դրությամբ, իրավաբանական խորհրդատվություն չէ և չի փոխարինում փաստաբանին։ Կոնկրետ պայմանագրի որակումը կախված է դրա բովանդակությունից։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։