Տուրքը զրո է։
Փոխումը՝ ոչ։
Տասներկուերորդ մուծումից հետո փոխհատուցում օրենքով չի վճարվում։ Բանկի փոխման հաշիվը €90,000 մնացորդի դեպքում դարձյալ դուրս է գալիս ավելի քան €1,200, իսկ երկրում միջին տոկոսադրույքը երեքուկես տարում շարժվում է 0.20 կետով։
Միակ տողը, որն իսկապես զրո է և ինչու սա նորությունը չէ
Հարցը, որը մարդիկ տալիս են առաջինը, տուրքի մասին է։ Պատասխանը կարճ է և նրանց օգտին։ Սպառողների անշարժ գույքի վարկերի մասին օրենքի (ЗКНИП) հոդված 41-ով վարկառուն կարող է վարկը մարել ամբողջությամբ կամ մասամբ ցանկացած պահի, վարկատուն իրավունք չունի հրաժարվելու, իսկ փոխհատուցում վճարվում է միայն այն դեպքում, եթե մարումը տեղի ունենա նախքան յուրացումից 12 ամսական մարման մուծում վճարելը։ Եվ այդ ժամանակ առավելագույնը մեկ տոկոս է, ընդ որում՝ վաղաժամկետ մարված գումարից, ոչ թե ամբողջ վարկից։ Տասներկուերորդ մուծումից հետո օրենքը պայմաններ չի դնում և պայմանագրում դրույթի համար դուռ չի թողնում։
Երեք մանրամասն այս կանոնը թակարդի են վերածում այն մարդկանց կեսի համար, ովքեր մեջբերում են այն։ Ժամացույցը հաշվում է մուծումներ, ոչ թե ամսաթվեր՝ արտոնյալ ժամկետով վարկը կարող է նոտարից երկու տարի հետո լինել և դեռ չհասած լինել տասներկուերորդ մուծմանը։ «Տուրք չեմ վճարում, քանի որ իմ տոկոսադրույքը լողացող է» նախադասությունը ճիշտ է, բայց այլ օրենքի համար. այն գալիս է Սպառողական վարկի մասին օրենքի հոդված 32-ից, որտեղ չափանիշն իսկապես տոկոսադրույքի տեսակն է։ Հիփոթեքային վարկի դեպքում չափանիշը մուծումների թիվն է և ուրիշ ոչինչ։ Եվ երրորդ՝ հոդված 41-ով իրավունքը սպառողի իրավունք է, այսինքն՝ ֆիզիկական անձի՝ իր առևտրային գործունեությունից դուրս։ Ընկերության վրա գրանցված գույքը շարժվում է պայմանագրով, ոչ թե օրենքով։
Այսինքն՝ տուրքի հարցը գրեթե միշտ ունի նույն պատասխանը՝ զրո։ Թանկն այն ամենն է, ինչ մնում է, և դրա մասին ոչ ոք չի հարցնում։
Երկու տարբեր գործողություն
մեկ խոսակցական անունով
«Բանկի փոխումը» ծածկում է երկու բան, որոնց գինը տարբերվում է կարգով։ Վերապայմանավորումը նույն բանկում է՝ հին հիփոթեքը մնում է, նոր նոտարական ակտ չկա, ծախսը վարչական է։ Վերաֆինանսավորումը նոր վարկ է այլ բանկում՝ նոր հիփոթեք, նոր նոտարական ակտ, իսկ հին հիփոթեքը պետք է ջնջվի առանձին ընթացակարգով։
Այստեղ իրավաբանական պատճառ կա, ոչ թե բանկային քմահաճույք։ Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի (ЗЗД) հոդված 168-ով օրինական հիփոթեքը հաստատվում է միայն գույքը փոխանցողի կամ բաժանմանը մասնակցողի օգտին, այսինքն՝ միայն այնտեղ, որտեղ կա փոխանցում կամ բաժանում։ Վերաֆինանսավորման դեպքում ոչ մեկը կա, ոչ մյուսը։ Մնում է պայմանագրային հիփոթեքը նույն օրենքի հոդված 166-ով և 167-ով՝ իսկ այն անցնում է նոտարի միջով և ամբողջ նոտարական տուրքի միջով։ Էժան ճանապարհը, որը գոյություն ունի գնման դեպքում, վերաֆինանսավորման ժամանակ պարզապես բացակայում է։
Դրանից բխում է մի բան, որը բանկը չի ասի՝ այլ բանկի առաջարկն արժեք ունի նույնիսկ այն ժամանակ, երբ չի ընդունվում։ Այն տեղում խոսակցության հիմքն է, որտեղ ծախսի գրեթե ամբողջը վերանում է։ Բուն հիփոթեքային վարկի մեխանիկան պատմված է հիփոթեքային վարկը քայլ առ քայլ հոդվածում և այստեղ չի կրկնվում։
Հազար երկու հարյուր եվրո զրոյական տոկոսային օգուտի համար
Ահա հաշիվը՝ տող առ տող, €90,000 մնացորդի և նույն գումարի նոր հիփոթեքի դեպքում։ Թվերը մեր հաշվարկն են՝ 4 սեպտեմբերի 2026-ի դրությամբ երեք հրապարակային սակագներով՝ ֆիզիկական անձանց վարկերի տուրքերի բանկային սակագինը՝ ուժի մեջ 1 սեպտեմբերի 2026-ից, Նոտարների մասին օրենքին կից նոտարական տուրքերի սակագինը և Գրանցումների գործակալության գանձվող պետական տուրքերի սակագինը։
Բնակարանի գնահատում՝ €120.15։ Ապահովման ստուգում և վերլուծություն՝ €205։ Սեփականության իրավունքի նախնական զննում՝ €50։ Նոր պայմանագրային հիփոթեքի նոտարական տուրքը ԱԱՀ-ով՝ €541.49՝ ցուցակի ամենամեծ տողը։ Նոր հիփոթեքի գրանցում՝ €90։ Գրանցման գործողությունների բանկային տուրք՝ €20։ Հետո հնի ջնջումը՝ հին բանկի տուրք՝ €40-ից €46, համաձայնության նոտարական վավերացում՝ €81.22, պետական տուրք՝ €45։ Գումարած ծանրաբեռնվածությունների վկայականը արագ ծառայությամբ՝ €15.34։ Ընդամենը մոտ €1,211։
Հաշիվն աճում է վարկի չափի հետ, քանի որ տողերից երեքը տոկոս են՝ մոտ €933՝ €50,000 մնացորդի դեպքում, մոտ €1,441՝ €120,000-ի, և մոտ €1,645՝ €150,000-ի դեպքում։ Աղյուսակից դուրս են մնում հարկային գնահատումը, կադաստրային սխեման և ապահովագրության վերաձևակերպումը նոր վարկատուի օգտին։
Թիվը, որը կրում է թեման, հակադրությունն է՝ վաղաժամկետ մարման տուրքը զրո է, իսկ փոխումը դարձյալ արժե ավելի քան €1,200։
Վերադարձի կետը
և ինչու այն հաճախ չի գալիս
Ծախսը վերադառնում է տոկոսադրույքի տարբերությունից՝ ամիս առ ամիս։ Դրա համար կա ամիս, երբ հաշիվը դուրս է գալիս զրոյի, և այն հաշվվում է, ոչ թե զգացվում։ Մեր հաշվարկը €90,000 մնացորդի, 20 տարի մնացած ժամկետի և €1,211 ծախսի դեպքում տալիս է հետևյալը՝ 0.10 տոկոսային կետ տարբերության դեպքում փոխումը երբեք չի վերադարձվում ժամկետի վերջում. 0.15 կետի դեպքում վերադարձվում է 133 ամիս հետո, այսինքն՝ ավելի քան տասնմեկ տարի. 0.30 կետի դեպքում՝ 58 ամիս հետո. իսկ կես կետի դեպքում՝ 34 ամիս հետո.
Երկրորդ կտրվածքը ըստ չափի է։ Նույն կես կետ տարբերության դեպքում՝ €150,000 մնացորդը և 25 տարին վերադարձվում են 27 ամսում, €90,000-ը և 20 տարին՝ 34 ամսում, €60,000-ը և 15 տարին՝ 48 ամսում, իսկ €40,000-ի և հինգ մնացած տարվա դեպքում փոխումն ընդհանրապես չի վերադարձվում։ Պատճառը պարզ է և տոկոսադրույքի հետ կապ չունի՝ հաշվի ֆիքսված տողերը չեն փոքրանում վարկի հետ միասին։
Եվ երրորդ՝ վերադարձի կետը կետ է, ոչ թե արդյունք։ Այն ասում է, թե երբ է ծախսը վերադարձված, ոչ թե որքան է շահված։ €90,000-ի, 20 տարվա և կես կետի դեպքում ողջ ժամկետի համար խնայվածը մոտ €4,800 է՝ €1,211 ծախսի դիմաց։ 0.20 կետի դեպքում քսան տարում զուտ €700-ից պակաս է։
Տարբերությունը, որը Բուլղարիայում գրեթե որտեղից գալու տեղ չունի
«Փոխիր բանկը և խնայիր» պատմությունը ներմուծված է շուկաներից, որոնք անցել են հինգ տոկոսից երկուսի ցիկլով։ Մեզ մոտ նման պատմության նյութը բացակայում է։ Բուլղարիայի ազգային բանկի (БНБ) տոկոսադրույքային վիճակագրությամբ նոր տրամադրված բնակարանային վարկերի միջին տոկոսադրույքը 2.43% է 2026 թվականի հուլիսին՝ ծախսերի տարեկան տոկոսադրույք 2.77%-ի դեպքում (27 օգոստոսի 2026-ի մամուլի հաղորդագրություն)։ Նույն շարքը տալիս է 2.61% 2023 թվականի հունվարին, 2.57% 2024 թվականի հունվարին, 2.50% 2025 թվականի հունվարին և 2.44% 2025 թվականի հուլիսին։
Այսինքն՝ երեքուկես տարում ողջ միջակայքը 0.20 տոկոսային կետ է։ Դրեք այս թիվը նախորդ բաժնի կողքին՝ 0.15 կետի դեպքում տարբերությունը վերադառնում է տասնմեկ տարում, իսկ 0.10 կետի դեպքում չի վերադառնում։
Եզրակացությունն այն չէ, որ վերաֆինանսավորումն անիմաստ է։ Եզրակացությունն այն է, որ երբ իմաստ ունի, այն գալիս է անհատական տարբերությունից՝ ոչ թե շուկայից. կոնկրետ վարկ, որը կրում է այսօրվանից շատ բարձր հավելավճար, սովորաբար այն պատճառով, որ գործն ավելի թույլ է եղել տրամադրման տարում։ Սա չի երևում գովազդից և չի երևում մուծումից։ Երևում է միայն կոնկրետ փաստաթղթեր համեմատելիս։
Մասշտաբը, այնուամենայնիվ, լուրջ է՝ 140.8 մլն եվրո վերապայմանավորված և վերաֆինանսավորված բնակարանային վարկ միայն 2026 թվականի հուլիսին, ամսվա բնակարանային ծավալի մոտ 17.5%-ը։ Բուլղարիայի ազգային բանկը, սակայն, երկուսն էլ հաշվառում է մեկ դիրքում, ուստի թե դրանցից որքանն է բանկի փոխում, հայտնի չէ, և դա չենք պնդի։
Չորս եղանակ
հաշիվը շրջելու
Վերաֆինանսավորումը նոր քննություն է, և կարող է չանցնել։ Բուլղարիայի ազգային բանկի վարկային ստանդարտների պահանջները (վարկ/ապահովում հարաբերակցությունը՝ առավելագույնը 85%, պարտքի սպասարկումը եկամտի նկատմամբ՝ առավելագույնը 50%, ժամկետը՝ մինչև 30 տարի) կիրառվում են ինչպես տրամադրման, այնպես էլ վերապայմանավորման ժամանակ։ Նոր բանկը գործը նայում է այսօրվա կանոններով, ոչ թե հին վարկի տարվա կանոններով։ Իսկ ապահովման գնահատումն ու ստուգումը՝ ընդհանուր ավելի քան €325, վճարվում են նախապես և հրաժարման դեպքում չեն վերադարձվում։ Երեք առաստաղի մեխանիկան վարկավորման խստացման մասին հոդվածում է.
Հոդված 41-ի ժամացույցը զրոյացվում է։ Փոխումից հետո վարկը նոր պայմանագիր է՝ նոր յուրացմամբ, և տասներկու մուծումները սկսվում են սկզբից։ Մարդը, ով հին բանկում կանգնել է հինգ տարի և լիովին ազատ է դուրս գալու, վերադառնում է առաջին տարի։ Այն վարկի դեպքում, որը պետք է մարվի գույքի վաճառքից, գործարքից քիչ առաջ փոխումը ստեղծում է տուրք, որը հակառակ դեպքում գոյություն չէր ունենա (տես վաճառքը հիփոթեքով).
Երկրորդ ծանրաբեռնվածությունը արգելափակում է նոր հիփոթեքը։ Նոր բանկն ուզում է առաջին հերթը։ Հին հիփոթեքն ընկնում է հին վարկատուի համաձայնությամբ, որը գալիս է մարումից հետո, որը գալիս է նոր յուրացումից, որը չի սկսվում առանց մաքուր հաշվի։ Շրջանը փակվում է երկու բանկերի միջև համաձայնեցված հերթականությամբ, որոնք միմյանց հետ պայմանագրային կապ չունեն։
Ավելի ցածր մուծումը գալիս է ավելի երկար ժամկետից։ €90,000-ի դեպքում 20-ից 25 տարի երկարացումը նույն 2.55% տոկոսադրույքի դեպքում ավելացնում է մոտ €6,700 տոկոս։ Պատմվում է որպես «խնայեցինք ամսական €49»։
Առաջարկը համեմատվում է թվով, որը տոկոսադրույքը չէ
Բանկերի իրենց կողմից 4 սեպտեմբերի 2026-ի դրությամբ հրապարակված երկու ներկայացուցչական օրինակ ցույց են տալիս, թե որքան մոլորեցնող է հայտարարված տոկոսադրույքով համեմատությունը։ Առաջինը՝ €50,000՝ 240 ամսով, 2.60% տոկոսադրույքով և ծախսերի տարեկան տոկոսադրույք 2.86%։ Երկրորդը՝ €112,000՝ 360 ամսով, 2.55% տոկոսադրույքով և ծախսերի տարեկան տոկոսադրույք 2.72%։ Երկու տոկոսադրույքների տարբերությունը 0.05 կետ է։ Երկու ծախսերի տարեկան տոկոսադրույք-երի տարբերությունը 0.14 կետ է՝ գրեթե երեք անգամ ավելի մեծ։ Առաջին օրինակում ներս է մտնում նաև ամսական €3.30 բանկային փաթեթի սպասարկումը, այսինքն՝ €792 քսան տարում՝ որոնք տոկոս չեն։
Եվ ծախսերի տարեկան տոկոսադրույք-ը վերջը չէ։ Առաջին բանկը հստակ ճշտում է, որ պարտադիր գույքային ապահովագրությունը ներառված չէ ծախսերի տարեկան տոկոսադրույք-ի մեջ։ Առանձին՝ այնտեղ հայտարարված տոկոսադրույքը պայմանական է. այն գործում է աշխատավարձի մուտքի և վճարովի բանկային պլանի օգտագործման դեպքում։ Նման պայմանը ամսաթվով չի ավարտվում, այլ երբ կյանքը խախտում է այն, և հիշեցում չի գալիս։
Ապահովության գինը նույնպես հրապարակված է։ Նույն վարկն առաջին երեք տարիների համար ֆիքսված տոկոսադրույքով տալիս է ընդհանուր վճարման ենթակա գումար՝ €184,894.59՝ լողացողի դեպքում €160,057.53-ի դիմաց։ €24,837 տարբերություն՝ որպեսզի տոկոսադրույքը հայտնի լինի երեսունից երեք տարի։ Սխալ չէ, այլ ընտրություն հայտնիի և էժանի միջև։
Երկու հենարան գոյություն ունի և չի օգտագործվում՝ Սպառողների անշարժ գույքի վարկերի մասին օրենքի հոդված 25-ի 3-րդ մասով հղումային տոկոսադրույքի մեթոդաբանությունը պայմանագրի մաս է և չի կարող փոխվել միակողմանի՝ իսկ հոդված 9-ի 3-րդ մասով սպառողն ունի 14 օր մտածելու ժամկետ պայմանագրի նախագծի վերաբերյալ։
Մեկ նշում
երեք հազար եվրոյի համար
Գործողությունը, որն իրականում արվում է Բուլղարիայում, բանկի փոխումը չէ, այլ մասնակի վաղաժամկետ մարումը։ Այն չի պահանջում ոչ նոր հիփոթեք, ոչ ջնջում, ոչ նոտար։ Եվ հենց այնտեղ է թաքնված ողջ թեմայի ամենաթանկ որոշումը։
€90,000 մնացորդի, 2.55% տոկոսադրույքի, 20 տարի մնացած ժամկետի և €479.11 մուծման դեպքում €10,000-ի վաղաժամկետ մուծումը հանգեցնում է երկու տարբերակի միջև ընտրության։ Նվազեցված մուծում՝ մուծումն իջնում է €425.87, ժամկետը մնում է 240 ամիս, խնայված տոկոսը՝ €2,776։ Կրճատված ժամկետ՝ մուծումը մնում է €479.11, ժամկետն իջնում է 207 ամիս, խնայված տոկոսը՝ €6,075, իսկ վարկն ավարտվում է 33 ամիս շուտ։ Մեր հաշվարկը։
Երկուսի տարբերությունը €3,299 է՝ գրեթե երեք անգամ բանկի փոխման ողջ հաշիվը։ Մուծված գումարը նույնն է։ Տարբերվում է մեկ նշում մեկ դիմումում՝ արված մեկ անգամ և ուժի մեջ վարկի ողջ մնացած պատմության համար։
Թե որ տարբերակն է ճիշտը, կախված է եկամտից, որը մենք չենք տեսնում։ Անկայուն մուտքերի դեպքում ավելի ցածր պարտադիր մուծումն իրական պաշտպանություն է, ոչ թե սխալ։ Այստեղ ասում ենք միայն սա՝ ընտրությունը գոյություն ունի, այն արժե հազարավոր եվրո և սովորաբար արվում է այն մարդու կողմից, ով չգիտի, որ ընտրում է։
Հաճախ տրվող հարցեր
Վճարվու՞մ է տուրք հիփոթեքային վարկի վաղաժամկետ մարման դեպքում։
Կախված է վճարված մուծումների թվից, ոչ թե տոկոսադրույքի տեսակից և ոչ թե անցած ժամանակից։ Սպառողների անշարժ գույքի վարկերի մասին օրենքի հոդված 41-ով փոխհատուցում վճարվում է միայն այն դեպքում, երբ վարկը մարվի նախքան յուրացումից տասներկու ամսական մարման մուծում վճարելը, և այդ ժամանակ այն մինչև մեկ տոկոս է վաղաժամկետ մարված գումարից։ Տասներկուերորդ մուծումից հետո փոխհատուցում չի վճարվում, և օրենքը բացառություններ չի նախատեսում։ Իրավունքը ֆիզիկական անձ սպառողինն է, ուստի ընկերության վարկի դեպքում գործում է պայմանագիրը։ Ուշադրություն՝ «լողացող տոկոսադրույքի դեպքում տուրք չի վճարվում» կանոնը գալիս է այլ օրենքից և վերաբերում է սպառողական, ոչ թե հիփոթեքային վարկերին։
Որքա՞ն արժե բանկի փոխումը վերաֆինանսավորման դեպքում։
€90,000 մնացորդի դեպքում հաշիվը դուրս է գալիս մոտ €1,211՝ մեր հաշվարկով 4 սեպտեմբերի 2026-ի դրությամբ երեք հրապարակային սակագներով։ Ամենամեծ տողը նոր պայմանագրային հիփոթեքի նոտարական տուրքն է՝ ԱԱՀ-ով մոտ €541, որին հաջորդում են ապահովման ստուգումը, գույքի գնահատումը, նոր հիփոթեքի գրանցումը և հնի ջնջումը։ Ծախսն աճում է վարկի չափի հետ, քանի որ տողերի մի մասը տոկոս է՝ մոտ €933՝ €50,000 մնացորդի դեպքում, և մոտ €1,645՝ €150,000-ի դեպքում։ Նույն բանկում վերապայմանավորումն անհամեմատ ավելի էժան է, քանի որ դրա դեպքում նոր հիփոթեք չի հաստատվում։
Տոկոսադրույքի ի՞նչ տարբերություն է վերաֆինանսավորումը շահավետ դարձնում։
€90,000 տիպիկ մնացորդի և քսան տարի մնացած ժամկետի դեպքում 0.10 տոկոսային կետ տարբերությունը ծախսը չի ծածկում մինչև ժամկետի վերջը, իսկ 0.15 կետը ծածկում է հազիվ մոտ տասնմեկ տարի հետո։ Կես կետի դեպքում վերադարձի կետը գալիս է մոտ 34 ամիս հետո։ Փոքր մնացորդն ավելի վտանգավոր է, քան փոքր տարբերությունը՝ €40,000-ի և հինգ մնացած տարվա դեպքում նույնիսկ կես կետը չի վերադարձվում, քանի որ ֆիքսված տուրքերը չեն փոքրանում վարկի հետ միասին։ Տեղեկության համար՝ Բուլղարիայի ազգային բանկի տոկոսադրույքային վիճակագրությամբ նոր բնակարանային վարկերի միջին տոկոսադրույքը 2.43% է 2026 թվականի հուլիսին, իսկ վերջին երեքուկես տարվա ողջ միջակայքը 0.20 կետ է։
Մասնակի մարման ո՞ր տարբերակն է ավելի շատ խնայում՝ նվազեցված մուծումը, թե կրճատված ժամկետը։
Կրճատված ժամկետը զգալիորեն ավելի շատ տոկոս է խնայում, բայց պարտադիր ամսական մուծումը մնում է նույնը։ €90,000 մնացորդի, 2.55% տոկոսադրույքի և քսան տարի մնացած ժամկետի դեպքում €10,000-ի մուծումը խնայում է մոտ €2,776 տոկոս՝ նվազեցված մուծման դեպքում, և մոտ €6,075՝ կրճատված ժամկետի դեպքում, այսինքն՝ տարբերությունը մոտ €3,299 է, իսկ վարկն ավարտվում է 33 ամիս շուտ։ Սա մեր հաշվարկն է և մեթոդի պատկերացում է, ոչ թե առաջարկ։ Թե որ տարբերակն է ճիշտը, կախված է եկամտի կայունությունից՝ փոփոխական մուտքերի դեպքում ավելի ցածր պարտադիր մուծումը պաշտպանություն է։ Կարևորն այն է, որ ընտրություն կա, արվում է մեկ անգամ և անդրադառնում է վարկի ողջ մնացած պատմության վրա։
Տեսեք մեկ տող։
Մուծումների թիվը։
Բացեք ձեր վարկի մարման գրաֆիկը և հաշվեք վճարված մուծումները։ Եթե դրանք տասներկու կամ ավելի են, վաղաժամկետ մարման փոխհատուցում չի վճարվում, և ոչ մի դրույթ չի կարող դա հետ բերել։ Հետո նայեք երկրորդ տողը՝ որքան է մնացորդը և քանի տարի է մնացել։ Այս երկու թիվը լուծում են թեման՝ նախքան տոկոսադրույքն ընդհանրապես խոսակցության մեջ մտնելը։
Ուղարկեք մեզ մարման գրաֆիկը և այն առաջարկը, որ դիտարկում եք՝ առանց դրանց վրայի անունների, եթե նախընտրում եք։ Վերադարձնում ենք կոնկրետ դեպքի հաշիվը՝ որքան արժե փոխումը ձեր մնացորդի դեպքում, տոկոսադրույքի ինչ տարբերություն է անհրաժեշտ ծախսը վերադարձնելու համար, և քանի ամիս հետո է դուրս գալիս զրոյի։ Եթե պատասխանը «երբեք» է, կլսեք դա մեզնից՝ թվերը ներքևում։
Տեղեկատվական նյութ 4 սեպտեմբերի 2026-ի դրությամբ, ֆինանսական խորհրդատվություն չէ և բանկ չի առաջարկում։ Գումարները եվրոյով են՝ €1 = 1.95583 BGN ֆիքսված փոխարժեքով։ Սակագները փոխվում են, իսկ յուրաքանչյուր վարկ գնահատվում է իր պայմանագրով։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։