Ноль за погашение.
Не ноль за смену банка.
После двенадцатого платежа компенсация по закону не полагается. Счёт за смену банка при остатке 90 000 EUR всё равно выходит выше 1 200 EUR, а средняя ставка в стране двигается на 0,20 пункта за три с половиной года.
Единственная строка, которая действительно нулевая, и почему новость не в ней
Вопрос, который люди задают первым, это вопрос о комиссии. Ответ короткий и в их пользу. По ст. 41 Закона о кредитах на недвижимое имущество для потребителей (ЗКНИП) заёмщик может погасить кредит полностью или частично в любое время, кредитор не имеет права отказать, а компенсация полагается только если погашение произойдёт до выплаты 12 ежемесячных платежей с момента получения кредита. И тогда потолок составляет до 1 процента, причём от досрочно погашенной суммы, а не от всего кредита. После двенадцатого платежа закон не ставит условий и не оставляет лазейки для оговорки в договоре.
Три детали превращают это правило в ловушку для половины тех, кто его цитирует. Часы считают платежи, а не даты: кредит с льготным периодом может быть на два года старше нотариуса и всё ещё не дойти до двенадцатого платежа. Фраза «я не должен комиссию, потому что у меня плавающая ставка» верна, но для другого закона: она идёт из ст. 32 Закона о потребительском кредите, где критерием действительно является вид ставки. При ипотечном кредите критерий это число платежей и ничего больше. И третье, право по ст. 41 это право потребителя, то есть физического лица вне его торговой деятельности. Объект, оформленный на фирму, движется по договору, а не по закону.
То есть вопрос о комиссии почти всегда имеет один и тот же ответ: ноль. Дорого стоит всё остальное, а о нём никто не спрашивает.
Две разные операции
под одним разговорным названием
«Смена банка» покрывает две вещи, цена которых различается на порядок. Пересмотр условий происходит в том же банке: старая ипотека остаётся, нового нотариального акта нет, расход административный. Рефинансирование это новый кредит в другом банке: новая ипотека, новый нотариальный акт, а старую ипотеку надо снять отдельной процедурой.
Здесь есть юридическая причина, а не банковский каприз. Законная ипотека по ст. 168 Закона об обязательствах и договорах учреждается только в пользу лица, передающего объект, или участника раздела, то есть только там, где есть передача или раздел. При рефинансировании нет ни того, ни другого. Остаётся договорная ипотека по ст. 166 и 167 ЗЗД, а она идёт через нотариуса и через полный нотариальный сбор. Дешёвого пути, который существует при покупке, при рефинансировании просто нет.
Из этого следует то, чего банк не скажет: предложение чужого банка имеет ценность даже тогда, когда его не принимают. Оно основание для разговора на месте, где почти весь расход отпадает. Механика самого ипотечного кредита рассказана в ипотечный кредит шаг за шагом и здесь не повторяется.
Тысяча двести евро за нулевую выгоду по ставке
Вот счёт, строка за строкой, при остатке 90 000 EUR и новой ипотеке на ту же сумму. Числа это наш расчёт по трём публичным тарифам на 4 сентября 2026: банковский тариф сборов по кредитам физических лиц, действующий с 1 сентября 2026, Тариф нотариальных сборов к Закону о нотариусах и Тариф государственных сборов, взимаемых Агентством по вписванията (регистрационное агентство).
Оценка квартиры 120,15 EUR. Проверка и анализ обеспечения 205 EUR. Предварительная проверка права собственности 50 EUR. Нотариальный сбор за новую договорную ипотеку с НДС 541,49 EUR, самая крупная строка в списке. Внесение новой ипотеки в регистр 90 EUR. Банковский сбор за действия по внесению 20 EUR. Затем снятие старой: сбор старого банка от 40 до 46 EUR, нотариальное заверение согласия 81,22 EUR, государственный сбор 45 EUR. Плюс справка об обременениях по срочной услуге 15,34 EUR. Всего около 1 211 EUR.
Счёт растёт с размером кредита, потому что три строки это проценты: около 933 EUR при остатке 50 000 EUR, около 1 441 EUR при 120 000 EUR и около 1 645 EUR при 150 000 EUR. Вне таблицы остаются налоговая оценка, кадастровая схема (скица) и переоформление страховки в пользу нового кредитора.
Число, которое несёт всю тему, это контраст: комиссия за досрочное погашение равна нулю, а смена всё равно стоит более 1 200 EUR.
Точка окупаемости
и почему она часто не приходит
Расход возвращается из разницы в ставке, месяц за месяцем. Поэтому есть месяц, в котором счёт выходит в ноль, и он считается, а не ощущается. Наш расчёт при остатке 90 000 EUR, оставшемся сроке 20 лет и расходе 1 211 EUR даёт следующее: при разнице 0,10 процентных пункта смена не окупается никогда до конца срока; при 0,15 пункта окупается через 133 месяца, то есть более чем через одиннадцать лет; при 0,30 пункта через 58 месяцев; при половине пункта через 34 месяца.
Второй срез по размеру. При той же разнице в половину пункта: остаток 150 000 EUR и 25 лет окупаются за 27 месяцев, 90 000 EUR и 20 лет за 34 месяца, 60 000 EUR и 15 лет за 48 месяцев, а при 40 000 EUR и пяти оставшихся годах смена не окупается вообще. Причина проста и не имеет ничего общего со ставкой: фиксированные строки в счёте не уменьшаются вместе с кредитом.
И третье, точка окупаемости это точка, а не результат. Она говорит, когда расход возвращён, а не сколько заработано. При 90 000 EUR, 20 годах и половине пункта сэкономленное за весь срок составляет около 4 800 EUR против расхода 1 211 EUR. При 0,20 пункта это менее 700 EUR чистыми за двадцать лет.
Разница, которой в Болгарии почти неоткуда взяться
Рассказ «смени банк и сэкономь» привезён с рынков, прошедших цикл от пяти процентов до двух. У нас материала для такого рассказа нет. По статистике процентных ставок БНБ (Болгарский народный банк) средняя процентная ставка по вновь выданным жилищным кредитам составляет 2,43% в июле 2026 при ГПР 2,77% (пресс-сообщение от 27 августа 2026). Тот же ряд даёт 2,61% в январе 2023, 2,57% в январе 2024, 2,50% в январе 2025 и 2,44% в июле 2025.
То есть за три с половиной года весь диапазон составляет 0,20 процентных пункта. Положите это число рядом с предыдущим разделом: при 0,15 пункта разница возвращается за одиннадцать лет, а при 0,10 пункта не возвращается.
Вывод не в том, что рефинансирование бессмысленно. Вывод в том, что когда смысл есть, он идёт от индивидуального расхождения, а не от рынка: конкретный кредит, который несёт надбавку намного выше сегодняшней, обычно потому, что досье было слабее в год выдачи. Этого не видно из рекламы и не видно из платежа. Это видно только при сравнении конкретных документов.
Масштаб всё же серьёзный: 140,8 млн EUR жилищных кредитов с пересмотренными условиями и рефинансированных только за июль 2026, около 17,5% жилищного объёма за месяц. БНБ, однако, учитывает и то и другое в одной позиции, так что сколько из них это смена банка, неизвестно, и утверждать этого мы не будем.
Четыре способа
перевернуть счёт
Рефинансирование это новое рассмотрение, и оно может не пройти. Требования БНБ к кредитным стандартам (не более 85% отношения кредита к обеспечению, не более 50% на обслуживание долга по отношению к доходу, срок до 30 лет) применяются как при выдаче, так и при пересмотре условий. Новый банк смотрит досье по сегодняшним правилам, а не по правилам года старого кредита. А оценка и проверка обеспечения, более 325 EUR в сумме, оплачиваются заранее и не возвращаются при отказе. Механика трёх потолков изложена в БНБ ужесточил кредитование.
Часы по ст. 41 обнуляются. После смены кредит это новый договор с новым получением средств, и двенадцать платежей начинаются заново. Человек, проведший пять лет в старом банке и полностью свободный выйти, возвращается в первый год. При кредите, который предстоит погасить из продажи объекта, смена незадолго до сделки создаёт комиссию, которой иначе не было бы (см. продажа с ипотекой).
Второе обременение блокирует новую ипотеку. Новый банк хочет первую очередь. Старая ипотека снимается с согласия старого кредитора, которое приходит после погашения, которое приходит из нового получения средств, которое не начинается без чистой партиды (учётной записи в регистре). Круг замыкается согласованной последовательностью между двумя банками, между которыми нет договорной связи.
Более низкий платёж идёт от более длинного срока. При 90 000 EUR продление с 20 до 25 лет при той же ставке 2,55% добавляет около 6 700 EUR процентов. Рассказывается это как «мы сэкономили 49 EUR в месяц».
Предложение сравнивается по числу, которое не является ставкой
Два репрезентативных примера, опубликованных самими банками на 4 сентября 2026, показывают, насколько обманчиво сравнение по объявленной ставке. Первый: 50 000 EUR на 240 месяцев при ставке 2,60% и ГПР 2,86%. Второй: 112 000 EUR на 360 месяцев при ставке 2,55% и ГПР 2,72%. Разница между двумя ставками составляет 0,05 пункта. Разница между двумя ГПР составляет 0,14 пункта, почти втрое больше. В первый пример входит и обслуживание банковского пакета в 3,30 EUR в месяц, то есть 792 EUR за двадцать лет, которые не являются процентами.
И ГПР это не конец. Первый банк прямо уточняет, что обязательное имущественное страхование не включено в ГПР. Отдельно, объявленная там ставка условна: она действует при поступлении зарплаты и при пользовании платным банковским планом. Такое условие истекает не по дате, а когда его нарушает жизнь, и напоминание не приходит.
Цена определённости тоже опубликована. Тот же кредит при фиксированной ставке на первые три года даёт общую сумму к уплате 184 894,59 EUR против 160 057,53 EUR при плавающей. Разница в 24 837 EUR за то, чтобы ставка была известна три года из тридцати. Это не ошибка, а выбор между известным и дешёвым.
Две опоры существуют и не используются: по ст. 25, ч. 3 ЗКНИП методика референтной процентной ставки является частью договора и не может меняться в одностороннем порядке, а по ст. 9, ч. 3 потребитель имеет 14 дней на размышление над проектом договора.
Одна галочка
ценой в три тысячи евро
Операция, которая реально делается в Болгарии, это не смена банка, а частичное досрочное погашение. Она не требует ни новой ипотеки, ни снятия старой, ни нотариуса. И именно там прячется самое дорогое решение во всей теме.
При остатке 90 000 EUR, ставке 2,55%, оставшемся сроке 20 лет и платеже 479,11 EUR внесение 10 000 EUR досрочно ведёт к выбору между двумя вариантами. Сниженный платёж: платёж падает до 425,87 EUR, срок остаётся 240 месяцев, сэкономленные проценты составляют 2 776 EUR. Сокращённый срок: платёж остаётся 479,11 EUR, срок падает до 207 месяцев, сэкономленные проценты составляют 6 075 EUR, а кредит заканчивается на 33 месяца раньше. Наш расчёт.
Разница между ними составляет 3 299 EUR, почти втрое больше всего счёта за смену банка. Внесённые деньги одни и те же. Различается одна галочка в одном заявлении, поставленная один раз и действующая на всю оставшуюся историю кредита.
Какой вариант правильный, зависит от дохода, которого мы не видим. При нестабильных поступлениях более низкий обязательный платёж это реальная защита, а не ошибка. Здесь мы говорим только одно: выбор существует, он стоит тысячи евро и обычно делается человеком, который не знает, что выбирает.
Часто задаваемые вопросы
Полагается ли комиссия при досрочном погашении ипотечного кредита?
Это зависит от числа уплаченных платежей, а не от вида ставки и не от прошедшего времени. По ст. 41 Закона о кредитах на недвижимое имущество для потребителей (ЗКНИП) компенсация полагается только тогда, когда кредит погашается до выплаты двенадцати ежемесячных платежей с момента его получения, и тогда она составляет до одного процента от досрочно погашенной суммы. После двенадцатого платежа компенсация не полагается, и закон не предусматривает исключений. Это право физического лица потребителя, поэтому при кредите на фирму действует договор. Внимание: правило «комиссия не полагается при плавающей ставке» относится к другому закону и касается потребительских, а не ипотечных кредитов.
Сколько стоит смена банка при рефинансировании?
При остатке 90 000 EUR счёт выходит около 1 211 EUR по нашему расчёту на 4 сентября 2026 по трём публичным тарифам. Самая крупная строка это нотариальный сбор за новую договорную ипотеку, около 541 EUR с НДС, затем проверка обеспечения, оценка объекта, внесение новой ипотеки в регистр и снятие старой. Расход растёт с размером кредита, потому что часть строк это проценты: около 933 EUR при остатке 50 000 EUR и около 1 645 EUR при 150 000 EUR. Пересмотр условий в том же банке несравнимо дешевле, потому что новая ипотека при нём не учреждается.
Какая разница в ставке делает рефинансирование выгодным?
При типичном остатке 90 000 EUR и двадцати годах оставшегося срока разница в 0,10 процентных пункта не покрывает расход до конца срока, а 0,15 пункта покрывает его лишь примерно через одиннадцать лет. При половине пункта точка окупаемости приходит примерно через 34 месяца. Маленький остаток опаснее маленькой разницы: при 40 000 EUR и пяти оставшихся годах даже половина пункта не окупается, потому что фиксированные сборы не уменьшаются вместе с кредитом. Для справки, по статистике процентных ставок БНБ средняя ставка по новым жилищным кредитам составляет 2,43% в июле 2026, а весь диапазон за последние три с половиной года это 0,20 пункта.
Какой вариант частичного погашения экономит больше, сниженный платёж или сокращённый срок?
Сокращённый срок экономит значительно больше процентов, но обязательный ежемесячный платёж остаётся прежним. При остатке 90 000 EUR, ставке 2,55% и двадцати годах оставшегося срока внесение 10 000 EUR экономит около 2 776 EUR процентов при сниженном платеже и около 6 075 EUR при сокращённом сроке, то есть разница составляет около 3 299 EUR, а кредит заканчивается на 33 месяца раньше. Это наш расчёт и иллюстрация метода, а не предложение. Какой вариант правильный, зависит от стабильности дохода: при переменных поступлениях более низкий обязательный платёж это защита. Важно то, что выбор есть, делается он один раз и отражается на всей оставшейся истории кредита.
Посмотри одну строку.
Число платежей.
Открой график погашения своего кредита и сосчитай уплаченные платежи. Если их двенадцать или больше, компенсация за досрочное погашение не полагается, и ни одна оговорка этого не вернёт. Потом посмотри вторую строку: каков остаток и сколько лет ему осталось. Эти два числа решают тему до того, как ставка вообще войдёт в разговор.
Пришли нам график погашения и предложение, которое обдумываешь, без имён на них, если так удобнее. Мы вернём счёт для конкретного случая: сколько стоит смена при твоём остатке, какая разница в ставке нужна, чтобы расход вернулся, и через сколько месяцев он выходит в ноль. Если ответ «никогда», ты услышишь это от нас с числами внизу.
Информационный материал на 4 сентября 2026, не является финансовой консультацией и не рекомендует банк. Суммы в евро при фиксированном курсе 1 EUR = 1,95583 BGN. Тарифы меняются, а каждый кредит оценивается по своему договору.
Комментарии
Комментариев пока нет, будьте первым.