Збір нульовий.
Зміна ні.
Після дванадцятого платежу компенсація за законом не сплачується. Рахунок за зміну банку за залишку 90 000 EUR усе одно виходить понад 1 200 EUR, а середня ставка в країні рухається на 0,20 пункта за три з половиною роки.
Єдиний рядок, який справді нульовий і чому новина не в цьому
Питання, яке люди ставлять першим, це збір. Відповідь коротка і на їхню користь. За ст. 41 Закону про кредити на нерухоме майно для споживачів (ЗКНИП) позичальник може погасити кредит повністю або частково будь-коли, кредитор не має права відмовити, а компенсація сплачується лише тоді, коли погашення відбувається до сплати 12 місячних платежів від видачі. І тоді стеля становить до 1 відсотка, до того ж від достроково погашеної суми, а не від усього кредиту. Після дванадцятого платежу закон не ставить умов і не лишає лазівки для положення в договорі.
Три подробиці перетворюють це правило на пастку для половини тих, хто його цитує. Годинник рахує платежі, а не дати: кредит із пільговим періодом може бути за два роки від нотаріуса і ще не дійти до дванадцятого платежу. Речення «я не винен збору, бо ставка в мене плаваюча» правдиве, але для іншого закону: воно походить зі ст. 32 Закону про споживчий кредит, де критерієм справді є вид ставки. За іпотечного кредиту критерієм є кількість платежів і нічого більше. І третє, право за ст. 41 це право споживача, тобто фізичної особи поза її торговельною діяльністю. Обʼєкт, записаний на фірму, рухається за договором, а не за законом.
Тобто питання про збір майже завжди має ту саму відповідь: нуль. Дорогим є все інше, а про нього ніхто не питає.
Дві різні операції
з однією розмовною назвою
«Зміна банку» покриває дві речі, ціна яких різниться на порядок. Перепідписання відбувається в тому самому банку: стара іпотека залишається, нового нотаріального акта немає, витрата адміністративна. Рефінансування це новий кредит в іншому банку: нова іпотека, новий нотаріальний акт, а стару іпотеку треба зняти окремою процедурою.
Тут є юридична причина, а не банківська примха. Законна іпотека за ст. 168 Закону про зобовʼязання та договори (ЗЗД) встановлюється лише на користь того, хто передає обʼєкт, або співвласника при поділі, тобто лише там, де є передача або поділ. При рефінансуванні немає ні того, ні іншого. Залишається договірна іпотека за ст. 166 і 167 ЗЗД, а вона проходить через нотаріуса і через повний нотаріальний збір. Дешевого шляху, який існує при купівлі, при рефінансуванні просто немає.
З цього випливає те, чого банк не скаже: пропозиція чужого банку має цінність навіть тоді, коли її не приймають. Вона є підставою для розмови на місці, де майже вся витрата відпадає. Механіка самого іпотечного кредиту розказана в статті іпотечний кредит крок за кроком і тут не повторюється.
Тисяча двісті євро за нульову вигоду у ставці
Ось рахунок, рядок за рядком, за залишку 90 000 EUR і нової іпотеки на ту саму суму. Числа це наше обчислення за трьома публічними тарифами станом на 04.09.2026: банківський тариф зборів за кредитами фізичних осіб, чинний з 01.09.2026, Тариф нотаріальних зборів до Закону про нотаріусів і Тариф державних зборів, що їх збирає Агенція з реєстрації (Агенция по вписванията).
Оцінка квартири 120,15 EUR. Перевірка та аналіз забезпечення 205 EUR. Попередній огляд права власності 50 EUR. Нотаріальний збір за нову договірну іпотеку з ПДВ 541,49 EUR, найбільший рядок у списку. Внесення нової іпотеки 90 EUR. Банківський збір за дії з внесення 20 EUR. Потім зняття старої: збір старого банку від 40 до 46 EUR, нотаріальне посвідчення згоди 81,22 EUR, державний збір 45 EUR. Плюс довідка про обтяження за швидкою послугою 15,34 EUR. Разом близько 1 211 EUR.
Рахунок зростає з розміром кредиту, бо три рядки це відсотки: близько 933 EUR за залишку 50 000 EUR, близько 1 441 EUR за 120 000 EUR і близько 1 645 EUR за 150 000 EUR. Поза таблицею залишаються податкова оцінка, кадастрова схема і переоформлення страхування на користь нового кредитора.
Число, яке несе тему, це контраст: збір за дострокове погашення нульовий, а зміна все одно коштує понад 1 200 EUR.
Точка окупності
і чому вона часто не настає
Витрата повертається з різниці у ставці, місяць за місяцем. Тому є місяць, у якому рахунок виходить у нуль, і він обчислюється, а не відчувається. Наше обчислення за залишку 90 000 EUR, строку 20 років, що залишився, і витрати 1 211 EUR дає таке: за різниці 0,10 відсоткового пункта зміна не окупається ніколи до кінця строку; за 0,15 пункта окупається через 133 місяці, тобто понад одинадцять років; за 0,30 пункта через 58 місяців; за половини пункта через 34 місяці.
Другий зріз за розміром. За тієї самої різниці в половину пункта: залишок 150 000 EUR і 25 років окупаються за 27 місяців, 90 000 EUR і 20 років за 34 місяці, 60 000 EUR і 15 років за 48 місяців, а за 40 000 EUR і пʼяти років, що залишилися, зміна не окупається взагалі. Причина проста і не має нічого спільного зі ставкою: фіксовані рядки рахунку не зменшуються разом із кредитом.
І третє, точка окупності це точка, а не результат. Вона каже, коли витрату повернуто, а не скільки зароблено. За 90 000 EUR, 20 років і половини пункта заощаджене за весь строк становить близько 4 800 EUR проти витрати 1 211 EUR. За 0,20 пункта це менше ніж 700 EUR чистими за двадцять років.
Різниця, якій у Болгарії майже немає звідки взятися
Розповідь «зміни банк і заощадь» завезена з ринків, що пройшли цикл від пʼяти відсотків до двох. У нас матеріалу для такої розповіді немає. За статистикою ставок БНБ середня відсоткова ставка за новими житловими кредитами становить 2,43% у липні 2026 за ГПР (річна відсоткова ставка витрат) 2,77% (пресповідомлення від 27.08.2026). Та сама послідовність дає 2,61% у січні 2023, 2,57% у січні 2024, 2,50% у січні 2025 і 2,44% у липні 2025.
Тобто за три з половиною роки весь діапазон становить 0,20 відсоткового пункта. Покладіть це число поруч із попередньою секцією: за 0,15 пункта різниця повертається за одинадцять років, а за 0,10 пункта не повертається.
Висновок не в тому, що рефінансування безглузде. Висновок у тому, що коли сенс є, він походить від індивідуальної розбіжності, а не від ринку: конкретний кредит, який несе надбавку значно вищу за сьогоднішню, зазвичай тому, що досьє було слабшим у рік видачі. Цього не видно з реклами і не видно з платежу. Видно лише при порівнянні конкретних документів.
Масштаб усе ж серйозний: 140,8 млн EUR перепідписаних і рефінансованих житлових кредитів лише за липень 2026, близько 17,5% житлового обсягу за місяць. Проте БНБ обліковує обидва в одній позиції, тож скільки з них це зміна банку, невідомо, і ми цього стверджувати не будемо.
Чотири способи
для рахунку обернутися
Рефінансування це новий розгляд, і він може не пройти. Вимоги БНБ до кредитних стандартів (щонайбільше 85% співвідношення кредиту до забезпечення, щонайбільше 50% на обслуговування боргу щодо доходу, строк до 30 років) застосовуються як при видачі, так і при перепідписанні. Новий банк дивиться досьє за сьогоднішніми правилами, а не за правилами року старого кредиту. А оцінка та перевірка забезпечення, понад 325 EUR разом, сплачуються наперед і не повертаються при відмові. Механіка трьох стель викладена в статті БНБ посилив кредитування.
Годинник за ст. 41 обнуляється. Після зміни кредит це новий договір із новою видачею, і дванадцять платежів починаються спочатку. Людина, яка простояла пʼять років у старому банку і цілком вільна вийти, повертається в перший рік. За кредиту, який має бути погашений із продажу обʼєкта, зміна незадовго до угоди створює збір, якого інакше не було б (див. продаж з іпотекою).
Друге обтяження блокує нову іпотеку. Новий банк хоче перше місце. Стара іпотека знімається за згодою старого кредитора, яка приходить після погашення, яке приходить із нової видачі, яка не рушає без чистої партиди (обліковий запис за особою в реєстрі). Коло замикається узгодженою послідовністю між двома банками без договірного звʼязку між собою.
Нижчий платіж походить із довшого строку. За 90 000 EUR подовження з 20 до 25 років за тієї самої ставки 2,55% додає близько 6 700 EUR відсотків. Розповідають про це як «ми заощадили 49 EUR на місяць».
Пропозиції порівнюють за числом, яке не є ставкою
Два представницькі приклади, опубліковані самими банками станом на 04.09.2026, показують, наскільки оманливе порівняння за оголошеною ставкою. Перший: 50 000 EUR на 240 місяців за ставки 2,60% і ГПР 2,86%. Другий: 112 000 EUR на 360 місяців за ставки 2,55% і ГПР 2,72%. Різниця між двома ставками становить 0,05 пункта. Різниця між двома ГПР становить 0,14 пункта, майже втричі більше. У перший приклад всередину входить і обслуговування банківського пакета 3,30 EUR на місяць, тобто 792 EUR за двадцять років, які не є відсотками.
І ГПР це не кінець. Перший банк прямо уточнює, що обовʼязкове майнове страхування не входить до ГПР. Окремо, оголошена там ставка умовна: вона діє за надходження заробітної плати і за користування платним банківським планом. Така умова не спливає в конкретну дату, а тоді, коли життя її порушить, і нагадування не приходить.
Ціна певності теж опублікована. Той самий кредит за фіксованої ставки на перші три роки дає загальну суму до сплати 184 894,59 EUR проти 160 057,53 EUR за плаваючої. Різниця в 24 837 EUR за те, щоб ставка була відома три роки з тридцяти. Це не помилка, а вибір між відомим і дешевим.
Дві підпори існують і ними не користуються: за ст. 25, ч. 3 ЗКНИП методика референтної відсоткової ставки є частиною договору і не може змінюватися односторонньо, а за ст. 9, ч. 3 споживач має 14 днів на роздуми над проєктом договору.
Одна позначка
на три тисячі євро
Операція, яку реально роблять у Болгарії, це не зміна банку, а часткове дострокове погашення. Вона не вимагає ні нової іпотеки, ні зняття, ні нотаріуса. І саме там криється найдорожче рішення в усій темі.
За залишку 90 000 EUR, ставки 2,55%, строку 20 років, що залишився, і платежу 479,11 EUR внесення 10 000 EUR достроково веде до вибору між двома варіантами. Зменшений платіж: платіж падає до 425,87 EUR, строк залишається 240 місяців, заощаджені відсотки становлять 2 776 EUR. Скорочений строк: платіж залишається 479,11 EUR, строк падає до 207 місяців, заощаджені відсотки становлять 6 075 EUR, а кредит завершується на 33 місяці раніше. Наше обчислення.
Різниця між ними становить 3 299 EUR, майже втричі більше за весь рахунок зміни банку. Внесені гроші ті самі. Різниться одна позначка в одній заяві, зроблена один раз і чинна для всієї подальшої історії кредиту.
Який варіант правильний, залежить від доходу, якого ми не бачимо. За нестабільних надходжень нижчий обовʼязковий платіж це реальний захист, а не помилка. Тут ми кажемо лише це: вибір існує, він коштує тисячі євро і зазвичай його робить людина, яка не знає, що обирає.
Часті запитання
Чи сплачується збір при достроковому погашенні іпотечного кредиту?
Залежить від кількості сплачених платежів, не від виду ставки і не від того, скільки часу минуло. За ст. 41 Закону про кредити на нерухоме майно для споживачів (ЗКНИП) компенсація сплачується лише тоді, коли кредит погашено до сплати дванадцяти місячних платежів від його видачі, і тоді вона становить до одного відсотка від достроково погашеної суми. Після дванадцятого платежу компенсація не сплачується, і закон не передбачає винятків. Право належить фізичній особі споживачу, тож за кредиту на фірму діє договір. Увага: правило «збір не сплачується за плаваючої ставки» походить з іншого закону і стосується споживчих, а не іпотечних кредитів.
Скільки коштує зміна банку при рефінансуванні?
За залишку 90 000 EUR рахунок виходить близько 1 211 EUR за нашим обчисленням станом на 04.09.2026 за трьома публічними тарифами. Найбільший рядок це нотаріальний збір за нову договірну іпотеку, близько 541 EUR з ПДВ, далі перевірка забезпечення, оцінка обʼєкта, внесення нової іпотеки та зняття старої. Витрата зростає з розміром кредиту, бо частина рядків це відсотки: близько 933 EUR за залишку 50 000 EUR і близько 1 645 EUR за 150 000 EUR. Перепідписання в тому самому банку незрівнянно дешевше, бо нова іпотека там не встановлюється.
Яка різниця у ставці робить рефінансування вигідним?
За типового залишку 90 000 EUR і двадцяти років строку, що залишився, різниця 0,10 відсоткового пункта не покриває витрату до кінця строку, а 0,15 пункта покриває її лише приблизно за одинадцять років. За половини пункта точка окупності настає приблизно через 34 місяці. Малий залишок небезпечніший за малу різницю: за 40 000 EUR і пʼяти років, що залишилися, навіть половина пункта не окупається, бо фіксовані збори не зменшуються разом із кредитом. Для довідки, за статистикою ставок БНБ середня ставка за новими житловими кредитами становить 2,43% у липні 2026, а весь діапазон за останні три з половиною роки становить 0,20 пункта.
Який варіант часткового погашення заощаджує більше, зменшений платіж чи скорочений строк?
Скорочений строк заощаджує значно більше відсотків, але обовʼязковий місячний платіж залишається тим самим. За залишку 90 000 EUR, ставки 2,55% і двадцяти років, що залишилися, внесення 10 000 EUR заощаджує близько 2 776 EUR відсотків за зменшеного платежу і близько 6 075 EUR за скороченого строку, тобто різниця становить близько 3 299 EUR, а кредит завершується на 33 місяці раніше. Це наше обчислення та ілюстрація методу, не пропозиція. Який варіант правильний, залежить від стабільності доходу: за змінних надходжень нижчий обовʼязковий платіж це захист. Важливо, що вибір є, робиться він один раз і відбивається на всій подальшій історії кредиту.
Подивись один рядок.
Кількість платежів.
Відкрий графік погашення свого кредиту і порахуй сплачені платежі. Якщо їх дванадцять або більше, компенсація за дострокове погашення не сплачується, і жодне положення цього не поверне. Потім подивись на другий рядок: який залишок і скільки років йому лишилося. Ці два числа вирішують тему ще до того, як ставка взагалі увійде в розмову.
Надішли нам графік погашення і пропозицію, яку розглядаєш, без імен на них, якщо так зручніше. Повернемо рахунок для конкретного випадку: скільки коштує зміна за твого залишку, яка різниця у ставці потрібна, щоб витрата повернулася, і через скільки місяців виходить у нуль. Якщо відповідь «ніколи», ти почуєш її від нас із числами внизу.
Інформаційний матеріал станом на 04.09.2026, не є фінансовою порадою і не рекомендує банк. Суми в євро за фіксованим курсом 1 EUR = 1,95583 BGN. Тарифи змінюються, а кожен кредит оцінюється за своїм договором.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.