Банк одобрил.
Часы не ваши.
От подачи заявления до выдачи кредита проходит от 6 до 8 недель. Справка о доходе действительна 30 дней, то есть по конструкции её берут минимум дважды.
Покупатель считает одно: сколько ему нужно на первоначальный взнос. Банк считает другое: сколько времени остаётся у каждого документа. Эти два счёта редко совпадают, и именно там срываются сделки с кредитом.
Разница не в кредите. Она в том, чего кредит не покрывает.
Квартира 60 кв. м по 2 000 евро за квадрат даёт 120 000 евро. При 85% финансирования первоначальный взнос составляет 18 000 евро, и именно здесь большинство людей перестаёт считать.
Сверху идут около 2 020 евро сборов, нотариальных и банковских, плюс местный налог на приобретение 3% для Варны, то есть 3 600 евро.
Реальная сумма на входе составляет около 23 600 евро, а не 18 000.
Насколько это доступно относительно доходов в Варне, это отдельный счёт: первое жильё, насколько оно доступно. А потолки, которые БНБ (Болгарский народный банк) ввёл для кредитования, описаны в статье БНБ ужесточил кредитные стандарты.
Два сбора,
ноль гарантии.
Оценка объекта и проверка обеспечения оплачиваются в начале и не возвращаются, если в кредите откажут. Формулировка в тарифе дословная: «не подлежит возврату, если сделка не будет разрешена».
Оценка объекта: 120,15 €, невозвратный.
Проверка и анализ обеспечения: 307 €, не возвращается даже при использовании права на отказ.
Вместе это 427 евро, уплаченные до ответа. Суммы указаны для кредита от 100 000 до 125 000 евро, а тариф допускает превышение до 30%.
Документы истекают быстрее, чем идёт процесс
Это механизм, который удивляет всех: справка о доходе действительна 30 дней, а весь процесс длится от 6 до 8 недель. То есть по конструкции её берут минимум дважды.
Предварительное одобрение действует 3 месяца, налоговая оценка 6 месяцев. Поэтому задержка в одну неделю часто означает не одну, а несколько новых справок, и у каждой свой срок выдачи.
При новостройке к этому добавляется вопрос, какой у здания сертификат энергоэффективности, на который банк тоже смотрит: панельный дом или новостройка.
Ставки
почти не двигаются.
Средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам составляет 2,43% при ГПР (полная стоимость кредита в год) 2,77%, по данным БНБ (Болгарский народный банк) за июль 2026 года.
За три с половиной года весь диапазон средней ставки составляет 0,20 пункта (от 2,41% до 2,61%). То есть разница между банками редко в ставке.
Она в сборах, в условиях, привязанных к ставке, и в скорости. Банк, который одобряет на две недели быстрее, экономит больше, чем банк со ставкой на одну сотую ниже.
Акт подписан. Денег нет.
От нотариуса до денег у продавца проходит от 5 до 10 рабочих дней. Нотариальный акт (документ о праве собственности) регистрируется в течение от 3 до 5 рабочих дней, затем выдаётся актуальная справка об обременениях, и только тогда банк выдаёт кредит.
В эти дни продавец уже не собственник и ещё не получил деньги. Именно там сделки срываются от нервов, а не от документов.
Об этом сроке продавцу говорят заранее, при согласовании условий, а не в день сделки. Разница между оговорённым ожиданием и неожиданным ожиданием это разница между завершённой и сорванной сделкой.
Часто задаваемые вопросы
Сколько времени занимает ипотечный кредит от подачи заявления до выдачи?
Обычно от 6 до 8 недель, а при осложнении до 10. Две или три недели это физический минимум, и так бывает только когда документы на объект в наличии, а досье чистое. Предварительное одобрение действует 3 месяца, то есть сам банк закладывает буфер намного длиннее оптимистичного сценария.
Возвращаются ли сборы за оценку, если в кредите откажут?
Нет. По действующему публичному тарифу сбор за оценку уплачивается один раз и не подлежит возврату, если сделка не будет разрешена, а сбор за проверку и анализ обеспечения не возвращается даже при использовании права на отказ. Для квартиры это €120,15 и €307 при кредите от €100 000 до €125 000.
Сколько денег нужно на входе для квартиры за €120 000 в Варне?
Первоначальный взнос при 85% финансирования составляет €18 000, но это не окончательная сумма. Сверху идут около €2 020 сборов, нотариальных и банковских, плюс местный налог на приобретение 3% для Варны, то есть €3 600. Реальная сумма на входе составляет около €23 600.
Когда продавец получает деньги после нотариуса?
От 5 до 10 рабочих дней после подписания. Нотариальный акт регистрируется в течение от 3 до 5 рабочих дней, после чего выдаётся актуальная справка об обременениях, и только тогда банк выдаёт кредит. В эти дни продавец уже не собственник и ещё не получил деньги.
Одна дата решает, работает ли срок на вас или против вас
Спросите банк, какого числа истекает ваше предварительное одобрение. Если до него остаётся меньше шести недель, часы уже идут против вас, и каждый новый документ отнимает от них время.
Пришлите нам эту дату и этап, на котором вы находитесь. Мы возвращаем реалистичный календарь, отсчитанный назад от нотариуса, и какой документ берётся последним, чтобы он не истёк до дня сделки.
Этот материал не является финансовым советом и не рекомендует конкретный банк. Условия сверяются с выбранным учреждением.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.