Připravujeme rozbor rekordního léta rekreačních nemovitostí. Článek se zde odhalí automaticky, bez obnovení stránky.
00:00:00:00
dní : hodin : minut : sekund
Rekreační nemovitosti10. srpna 2026 · 12 min čtení
Raffy NikoghosyanMakléř, BulGhar Homes
Léto 2026 v číslech
Rekordní léto, které přerovnalo trh s rekreačními nemovitostmi.
Moře láme rekordy: ze sezóny plyne přes 2 mld. eur příjmů. A obchody s rekreačními nemovitostmi klesají o 15 %. Ta dvě čísla si neodporují. Vyprávějí jeden a týž příběh.
Sdílet
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Nejsilnější léto v historii
Sezóna, která předběhla všechny prognózy.
€0 mld.
Očekávané příjmy ze sezóny od května do září
+0 %
Růst příjmů z ubytování v květnu: 82,7 mil. eur
0
Pláží s Modrou vlajkou plus 6 přístavů, rekord pro Bulharsko
0 mil.
Očekávané online rezervace: asi 15 milionů Bulharů a přes 10 milionů cizinců
První léto s eurem
Žádné poplatky za přepočet měny pro turisty z EU. Zjednodušený Schengen na letištích Varna a Burgas. Charterové lety z více než 20 zemí, Německo, Polsko, Česko a Izrael s dvojnásobnou frekvencí. Kolem 46 000 německých turistů na mořských letištích.
Kdo a kam
Top 3 destinace: Slunečné pobřeží, Zlaté písky a Albena. Hlavní trhy: Polsko, Velká Británie, Německo, Česko a Rumunsko, plus Francie a Izrael. Prognóza počítá s o 5 % více turistů a s růstem včasných rezervací o 3 %.
Základ 2025
9,5 mil. turistů (+5,8 %), 28,8 mil. přenocování a asi 3,9 mld. eur příjmů. Rekord roku 2026 stojí na už tak rekordním roce.
§
Pro poctivost: podle údajů Národního statistického ústavu (НСИ) z června zahraniční návštěvy mírně klesají, o 0,2 %. Rekord je v příjmech a rezervacích, ne v počtu turistů. Jednotliví hoteliéři na jižním Černomoří upozorňují na pokles až o 40 % ve svých objektech.
Klíčový kontrast
Trh se stal výběrovým.
Tady je paradox roku 2026: zatímco letoviska zažívají nejsilnější léto, obchody s rekreačními nemovitostmi se zmenšují. Podle údajů Bulgarian Properties klesají kupní transakce meziročně o 15 % za první čtvrtletí a v Nesebaru a Balčiku dosahuje pokles 30 %. Zároveň kvalitní nemovitost s výhledem na moře zdražuje o asi 15 % ročně. Trh neumírá. Trh vybírá.
Obchody s rekreačními nemovitostmi
0 %
za rok. V Nesebaru a Balčiku až −30 %
Kvalitní nemovitost s výhledem na moře
+0 %
zdražení ročně
Dělicí čára vede mezi nemovitostmi, které se prodávají, a těmi, které stojí. Kupující roku 2026 sleduje výnos, poplatek za správu a skutečnou obsazenost, ne jen cenu za metr čtvereční. Skeptická témata v médiích, přezástavba, spory o poplatky za správu a výnosy pod očekáváním, jsou reálná a každé z nich řešíme níže čísly.
◆
Otázka už nezní „zda u moře“. Otázka zní „která nemovitost“.
V průměru 1 500 až 1 600 €, nová výstavba 1 900 až 2 500 €
Burgas a Varna · městská nová výstavba€1 300 – 1 600
Města mají poptávku po pronájmu celoročně, nejen po 3 měsíce
První linie s panoramatem mořenad 2 000 €
Výhled na moře zdražuje o asi 15 % ročně
§
Souvislosti: rekreační nemovitosti zdražily v roce 2024 o 16 až 20 %. Rok 2026 je fáze stabilizace. Balčik a Kavarna rostou udržitelně o 4 až 6 % ročně, tažené golfovými areály a rumunskými kupujícími. Koncem roku 2025 stálo studio na Slunečném pobřeží asi 50 000 € a byt 2+kk asi 67 000 €.
Totéž moře · Evropa
A ve zbytku Evropy?
Rekreační zóny, cena za metr čtvereční. U zahraničních trhů uvádíme řádové hodnoty, ne přesné.
Turecko (Antalya)kolem 900 – 990 €
Levnější, ale mimo EU a s měnovým rizikem
Bulharsko (Slunečné pobřeží, Svatý Vlas, Nesebar)€1 200 – 2 000
V EU, v eurozóně, na stejném moři
Řecko (Chalkidiki)€1 500 – 2 500
Od 1 500 € z druhé ruky do 2 500 € za novou výstavbu
Kyprkolem 2 500 – 2 600 €
Limassol je nad 4 500 €
Španělsko (Costa Blanca)kolem 2 700 €
Top zóny dosahují 3 000 až 5 200 €
Chorvatsko (Dalmácie)kolem 4 000 €
Split a Dubrovník jsou nad 5 500 €
Španělsko (Costa del Sol)€3 000 – 5 600
Marbella drží rekord kolem 5 600 €, Estepona 3 000 až 5 000 €
Totéž moře. 2 až 3krát nižší cena než u všech konkurentů v EU.
Bulharsko · 2025
9,5 mil. turistů, asi 3,9 mld. € příjmů
Řecko · 2025
38 mil. turistů, 23,6 mld. € příjmů
Chorvatsko · 2025
21,8 mil. turistů, asi 14,2 mld. € příjmů
Bulharsko i Chorvatsko jsou v první trojce EU podle sezónnosti: 43 % oproti 54,5 % přenocování připadá jen na červenec a srpen.
Slunečné pobřeží · 2008 až 2026
Jeden celý tržní cyklus.
Od euforie roku 2008 přes dno roku 2015 až po dnešek. U kvalitního segmentu trh už překonal předkrizové úrovně.
§
V roce 2008 stál průměrný byt na Slunečném pobřeží asi 82 000 €. V roce 2015 byl masový segment na 480 až 500 € za m². Hodnoty pro rok 2026 platí pro kvalitní komplexy, masový segment zůstává pod těmito úrovněmi.
Střídání vlastníků
Kdo kupuje nyní.
Ruští majitelé se stahují a prodávají. Na jejich místo přicházejí Poláci, Rumuni, Češi, Slováci a Němci, plus Bulhaři žijící v západní Evropě. Kupují i Izraelci za investičním účelem, Skandinávci a Ukrajinci. Černomoří drží 35 % všech poptávek po nemovitostech v Bulharsku.
Odcházejí
Ruští majitelé hromadně prodávají a opouštějí trh. Právě jejich nemovitosti tvoří velkou část vzrostlé nabídky.
Přicházejí
Rumuni s autem na víkend. Poláci kvůli dlouhým dovoleným a pronájmu. Němci a Češi kvůli udržovaným komplexům. A stále více mladých rodin pracujících na dálku.
Bulharští kupující · asi 30 000 skutečných poptávek
Polovina
jsou do 30 let s vysokými příjmy, hlavně z IT sektoru
Druhá polovina
jsou důchodci z Německa, Francie, Itálie a Nizozemska
Nové požadavky:jen s Aktem 16bez panelákus garáží
Euro urychluje obchody víc, než zvedá ceny. Kupující je náročnější než kdykoli předtím a pro kvalitní nemovitosti je to dobrá zpráva.
Sekce, kterou nikdo nezveřejňuje
Poctivý výpočet pro nemovitost u moře.
Rekreační nemovitost není bankovní vklad. Tady jsou čísla, se kterými musíte počítat, než podepíšete.
Nájem za noc podle segmentu
€180 – 250
za noc · vyšší třída na Černomoří
Málo nemovitostí vyšší třídy s dobrou správou má sezónu s úplně jinou ekonomikou. Právě proto kvalitní segment zdražuje, zatímco masový čeká na kupujícího.
3,7 %
Čistý výnos, příkladný výpočet
Byt za 180 000 € s nájmem 750 € měsíčně: hrubě 5,0 %, čistě 3,7 % po dani, poplatcích, údržbě a prázdných měsících (podle příkladu imotiq.bg, květen 2026).
12 – 14
Týdnů skutečné sezóny
Červen až září v letoviscích. Varna a Burgas mají poptávku celoročně a to mění celý výpočet.
€600 – 900
Poplatek za správu ročně
10 až 15 eur za m² ročně u průměrného bytu. Platí se bez ohledu na to, zda nemovitost vydělává. Ptejte se na něj dřív než na cenu.
15 – 20 let
Návratnost investice
Při dobré správě. Kdo vám slibuje 8 let, nepočítal poplatek, prázdné měsíce a amortizaci.
§
Další poctivost: náklady hotelů rostou o 30 %, zatímco ceny za noc jen o 5 až 10 %. Tlak na výnos je reálný a týká se i jednotlivých pronajímatelů.
Co říká trh
Dva názory, jeden směr.
„
V roce 2026 vstupuje trh s rekreačními nemovitostmi v Bulharsku do zralejší fáze... Trend směřuje spíše k mírnému zdražování nebo stabilizaci než k novému cenovému skoku. Poptávka se přesouvá od emocionálního rekreačního nákupu k investičnímu přístupu.
Bulgarian Properties · červen 2026
„
Nabídka roste o více než 25 %, zatímco dotazy klesají o 10 až 15 %. Trh hledá novou rovnováhu.
Závěr z rekordního léta je prostý. Cestovní ruch dokázal, že poptávka po bulharském Černomoří je skutečná a roste. Ale peníze z té poptávky dosáhnou jen na nemovitosti, které si je zaslouží: s Aktem 16, s nízkým poplatkem, s dobrou správou a s výhledem, který nejde zastavět. Ostatní budou čekat.
