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Ferienimmobilien10. August 2026 · 12 Min. Lesezeit
Raffy NikoghosyanMakler, BulGhar Homes
Sommer 2026 in Zahlen
Der Rekordsommer, der den Markt für Ferienimmobilien neu geordnet hat.
Das Meer bricht Rekorde: über 2 Mrd. Euro Einnahmen in der Saison. Und die Geschäfte mit Ferienimmobilien fallen um 15 %. Die beiden Zahlen widersprechen einander nicht. Sie erzählen dieselbe Geschichte.
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BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Der stärkste Sommer der Geschichte
Die Saison, die alle Prognosen übertroffen hat.
0 Mrd. €
Erwartete Einnahmen der Saison von Mai bis September
+0 %
Anstieg der Einnahmen aus Übernachtungen im Mai: 82,7 Mio. Euro
0
Strände mit Blauer Flagge plus 6 Häfen, ein Rekord für Bulgarien
0 Mio.
Erwartete Online-Buchungen: etwa 15 Mio. Bulgaren und über 10 Mio. Ausländer
Der erste Sommer im Euro
Keine Währungsumrechnungsgebühren für Touristen aus der EU. Erleichterter Schengen-Verkehr an den Flughäfen Varna und Burgas. Charterflüge aus über 20 Ländern, Deutschland, Polen, Tschechien und Israel mit verdoppelter Frequenz. Etwa 46.000 deutsche Touristen an den Flughäfen am Meer.
Wer und wo
Die Top 3 der Reiseziele: Sunny Beach, Goldstrand und Albena. Hauptmärkte: Polen, Großbritannien, Deutschland, Tschechien und Rumänien, dazu Frankreich und Israel. Die Prognose lautet auf 5 % mehr Touristen und 3 % Wachstum bei den Frühbuchungen.
Die Basis 2025
9,5 Mio. Touristen (+5,8 %), 28,8 Mio. Übernachtungen und etwa 3,9 Mrd. Euro Einnahmen. Der Rekord 2026 steht auf einem bereits rekordhaften Jahr.
§
Der Ehrlichkeit halber: Nach Daten des Nationalen Statistikinstituts (НСИ) vom Juni sinken die Besuche von Ausländern leicht, um 0,2 %. Der Rekord liegt bei den Einnahmen und Buchungen, nicht bei der Zahl der Touristen. Einzelne Hoteliers an der südlichen Schwarzmeerküste warnen vor einem Rückgang von bis zu 40 % in ihren Häusern.
Der entscheidende Kontrast
Der Markt ist wählerisch geworden.
Das ist das Paradox von 2026: Während die Urlaubsorte ihren stärksten Sommer erleben, schrumpfen die Geschäfte mit Ferienimmobilien. Nach Daten von Bulgarian Properties fallen die Kaufverträge im ersten Quartal um 15 % im Jahresvergleich, in Nessebar und Balchik erreicht der Rückgang 30 %. Zugleich verteuert sich eine hochwertige Immobilie mit Meerblick um etwa 15 % im Jahr. Der Markt stirbt nicht. Der Markt wählt.
Geschäfte mit Ferienimmobilien
0 %
im Jahr. In Nessebar und Balchik bis zu −30 %
Hochwertige Immobilie mit Meerblick
+0 %
Preisanstieg im Jahr
Die Trennlinie verläuft zwischen verkäuflichen und stehenden Immobilien. Der Käufer von 2026 achtet auf Rendite, Hausgeld und tatsächliche Auslastung, nicht nur auf den Quadratmeterpreis. Die skeptischen Themen in den Medien, Überbauung, Streit um das Hausgeld und Renditen unter den Erwartungen, sind real, und wir gehen auf jedes davon unten mit Zahlen ein.
◆
Die Frage ist nicht mehr „ob am Meer“. Die Frage ist „welche Immobilie“.
Der Preis des Meeres · 2026
Was das Meer heute kostet.
Sunny Beach, Nessebar, Sveti Vlas · hochwertige Anlagen1.200 bis 2.000 €
Das Premiumsegment liegt über diesen Werten. Neubau in Sveti Vlas: 1.200 bis 1.800 €, Häuser über 500.000 €
Sozopol · das luxuriöseste Segment der südlichen Schwarzmeerküste1.500 bis 2.500 €
Durchschnitt 1.500 bis 1.600 €, Neubau 1.900 bis 2.500 €
Burgas und Varna · städtischer Neubau1.300 bis 1.600 €
Die Städte haben ganzjährig Mietnachfrage, nicht nur 3 Monate
Erste Reihe mit Meerpanoramaüber 2.000 €
Der Meerblick verteuert sich um etwa 15 % im Jahr
§
Kontext: Die Ferienimmobilien verteuerten sich 2024 um 16 bis 20 %. 2026 ist eine Phase der Stabilisierung. Balchik und Kavarna wachsen stetig um 4 bis 6 % im Jahr, getragen von den Golfanlagen und rumänischen Käufern. Ende 2025 kostete ein Studio in Sunny Beach etwa 50.000 € und eine Zweizimmerwohnung etwa 67.000 €.
Dasselbe Meer · Europa
Und im Rest Europas?
Ferienzonen, Preis pro Quadratmeter. Für ausländische Märkte nennen wir Größenordnungen, keine genauen Werte.
Türkei (Antalya)etwa 900 bis 990 €
Günstiger, aber außerhalb der EU und mit Währungsrisiko
Bulgarien (Sunny Beach, Sveti Vlas, Nessebar)1.200 bis 2.000 €
In der EU, im Euroraum, am selben Meer
Griechenland (Chalkidiki)1.500 bis 2.500 €
Von 1.500 € Wiederverkauf bis 2.500 € Neubau
Zypernetwa 2.500 bis 2.600 €
Limassol liegt über 4.500 €
Spanien (Costa Blanca)etwa 2.700 €
Die Top-Zonen erreichen 3.000 bis 5.200 €
Kroatien (Dalmatien)etwa 4.000 €
Split und Dubrovnik liegen über 5.500 €
Spanien (Costa del Sol)3.000 bis 5.600 €
Marbella hält den Rekord mit etwa 5.600 €, Estepona 3.000 bis 5.000 €
Dasselbe Meer. 2- bis 3-mal niedrigerer Preis als bei allen Konkurrenten in der EU.
Bulgarien · 2025
9,5 Mio. Touristen, etwa 3,9 Mrd. € Einnahmen
Griechenland · 2025
38 Mio. Touristen, 23,6 Mrd. € Einnahmen
Kroatien · 2025
21,8 Mio. Touristen, etwa 14,2 Mrd. € Einnahmen
Sowohl Bulgarien als auch Kroatien gehören bei der Saisonalität zu den Top 3 der EU: 43 % gegenüber 54,5 % der Übernachtungen entfallen allein auf Juli und August.
Sunny Beach · 2008 bis 2026
Ein vollständiger Marktzyklus.
Von der Euphorie 2008 über den Tiefpunkt 2015 bis heute. Im hochwertigen Segment hat der Markt die Vorkrisenwerte bereits übertroffen.
§
2008 kostete die durchschnittliche Wohnung in Sunny Beach etwa 82.000 €. 2015 lag das Massensegment bei 480 bis 500 € pro m². Die Werte für 2026 gelten für hochwertige Anlagen, das Massensegment bleibt unter diesen Werten.
Wechsel der Eigentümer
Wer jetzt kauft.
Die russischen Eigentümer ziehen sich zurück und verkaufen. An ihre Stelle treten Polen, Rumänen, Tschechen, Slowaken und Deutsche, dazu in Westeuropa lebende Bulgaren. Es kaufen auch Israelis zu Anlagezwecken, Skandinavier und Ukrainer. Die Schwarzmeerküste hält 35 % aller Immobiliensuchen in Bulgarien.
Gehen
Die russischen Eigentümer verkaufen massenhaft und verlassen den Markt. Gerade ihre Immobilien bilden einen großen Teil des gewachsenen Angebots.
Kommen
Rumänen mit dem Auto für das Wochenende. Polen wegen der langen Ferien und der Miete. Deutsche und Tschechen wegen der gepflegten Anlagen. Und immer mehr junge Familien, die aus der Ferne arbeiten.
Bulgarische Käufer · etwa 30.000 reale Suchen
Die Hälfte
ist unter 30 Jahre alt mit hohem Einkommen, vor allem aus der IT-Branche
Die andere Hälfte
sind Rentner aus Deutschland, Frankreich, Italien und den Niederlanden
Die neuen Anforderungen:nur mit Akt 16kein Plattenbaumit Garage
Der Euro beschleunigt die Geschäfte mehr, als er die Preise erhöht. Der Käufer ist anspruchsvoller als je zuvor, und das ist eine gute Nachricht für hochwertige Immobilien.
Der Abschnitt, den niemand veröffentlicht
Die ehrliche Rechnung für eine Immobilie am Meer.
Eine Ferienimmobilie ist kein Bankdepot. Das sind die Zahlen, mit denen Sie rechnen sollten, bevor Sie unterschreiben.
Miete pro Nacht nach Segment
180 bis 250 €
pro Nacht · gehobenes Segment an der Schwarzmeerküste
Die wenigen gehobenen Immobilien mit gutem Management erleben die Saison in einer ganz anderen Ökonomie. Gerade deshalb verteuert sich das hochwertige Segment, während das Massensegment auf einen Käufer wartet.
3,7 %
Nettorendite, Beispielrechnung
Wohnung für 180.000 € mit einer Miete von 750 € im Monat: brutto 5,0 %, netto 3,7 % nach Steuer, Gebühren, Instandhaltung und leeren Monaten (nach dem Beispiel von imotiq.bg, Mai 2026).
12 bis 14
Wochen echter Saison
Juni bis September in den Urlaubsorten. Varna und Burgas haben ganzjährig Nachfrage, und das verändert die ganze Rechnung.
600 bis 900 €
Hausgeld pro Jahr
10 bis 15 Euro pro m² und Jahr für eine durchschnittliche Wohnung. Es wird gezahlt, ob die Immobilie arbeitet oder nicht. Fragen Sie danach, bevor Sie nach dem Preis fragen.
15 bis 20 J.
Amortisation der Investition
Bei gutem Management. Wer Ihnen 8 Jahre verspricht, hat Gebühr, leere Monate und Abschreibung nicht mitgerechnet.
§
Noch mehr Ehrlichkeit: Die Kosten der Hotels steigen um 30 %, die Übernachtungspreise nur um 5 bis 10 %. Der Druck auf die Rendite ist real und gilt auch für einzelne Vermieter.
Was der Markt sagt
Zwei Meinungen, eine Richtung.
„
Im Jahr 2026 tritt der Markt für Ferienimmobilien in Bulgarien in eine reifere Phase ein... Die Tendenz geht eher zu einer moderaten Verteuerung oder Stabilisierung als zu einem neuen Preissprung. Die Nachfrage verschiebt sich vom emotionalen Urlaubskauf zu einem Anlageansatz.
Bulgarian Properties · Juni 2026
„
Das Angebot wächst um über 25 %, und die Anfragen sinken um 10 bis 15 %. Der Markt sucht ein neues Gleichgewicht.
Gergana Tenekedzhieva, „Adres“ · Kapital, Mai 2026
Die Schlussfolgerung aus dem Rekordsommer ist einfach. Der Tourismus hat bewiesen, dass die Nachfrage nach der bulgarischen Schwarzmeerküste real ist und wächst. Aber das Geld aus dieser Nachfrage erreicht nur die Immobilien, die es verdienen: mit Akt 16, mit niedrigem Hausgeld, mit gutem Management und mit einem Blick, der sich nicht verbauen lässt. Die übrigen werden warten.
