Готуємо аналіз рекордного літа курортної нерухомості. Стаття відкриється тут автоматично, без перезавантаження.
00:00:00:00
дні : години : хвилини : секунди
Курортна нерухомість10 серпня 2026 · 12 хв читання
Раффі НікогосянБрокер, BulGhar Homes
Літо 2026 в числах
Рекордне літо, яке перебудувало ринок курортної нерухомості.
Море бʼє рекорди: понад 2 млрд євро доходів від сезону. А угоди з курортною нерухомістю падають на 15%. Ці два числа не суперечать одне одному. Вони розповідають ту саму історію.
Поділитися
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Найсильніше літо в історії
Сезон, який випередив усі прогнози.
€0 млрд
Очікувані доходи від сезону з травня до вересня
+0%
Зростання доходів від ночівель у травні: 82,7 млн євро
0
Пляжі із Блакитним прапором плюс 6 гаваней, рекорд для Болгарії
0 млн
Очікувані онлайн-бронювання: близько 15 млн болгар і понад 10 млн іноземців
Перше літо в євро
Без комісій за конвертацію для туристів із ЄС. Полегшений Шенген в аеропортах Варни і Бургаса. Чартери з понад 20 країн, Німеччина, Польща, Чехія та Ізраїль з подвоєною частотою. Близько 46 000 німецьких туристів через морські аеропорти.
Хто і де
Топ 3 напрямки: Сонячний берег, Золоті піски та Албена. Основні ринки: Польща, Велика Британія, Німеччина, Чехія і Румунія, плюс Франція та Ізраїль. Прогноз: на 5% більше туристів і 3% зростання ранніх бронювань.
База 2025
9,5 млн туристів (+5,8%), 28,8 млн ночівель і близько 3,9 млрд євро доходів. Рекорд 2026 спирається на вже рекордний рік.
§
Заради чесності: за даними НСІ за червень іноземні відвідування трохи зменшуються, на 0,2%. Рекорд у доходах і бронюваннях, а не в кількості туристів. Окремі готельєри Південного Чорноморʼя сигналізують про падіння до 40% у своїх обʼєктах.
Ключовий контраст
Ринок став вибірковим.
Ось парадокс 2026: поки курорти переживають найсильніше своє літо, угоди з курортною нерухомістю стискаються. За даними Bulgarian Properties купівлі-продажі падають на 15% у річному вимірі за перший квартал, а в Несебрі й Балчику падіння сягає 30%. Водночас якісний обʼєкт із видом на море дорожчає приблизно на 15% на рік. Ринок не вмирає. Ринок обирає.
Угоди з курортною нерухомістю
0%
за рік. У Несебрі й Балчику до −30%
Якісний обʼєкт із видом на море
+0%
подорожчання на рік
Поділ проходить між тим, що продається, і тим, що застоялося. Покупець 2026 дивиться на дохідність, збір за утримання і реальну заповненість, а не лише на ціну за квадрат. Скептичні теми в медіа, перезабудова, війни через збір за утримання і дохідність нижча за очікування, є реальними, і кожну з них ми розбираємо числами нижче.
◆
Питання вже не «чи біля моря». Питання це «який обʼєкт».
Ціна моря · 2026
Скільки коштує море сьогодні.
Сонячний берег, Несебр, Св. Влас · якісні комплекси€1 200 до 2 000
Преміумсегмент вище за ці рівні. Новобудова у Св. Власі: €1 200 до 1 800, будинки понад €500 000
Созополь · найрозкішніший сегмент Південного Чорноморʼя€1 500 до 2 500
У середньому €1 500 до 1 600, новобудова €1 900 до 2 500
Бургас і Варна · міська новобудова€1 300 до 1 600
У містах є попит на оренду цілорічно, а не лише 3 місяці
Перша лінія з панорамою на морепонад €2 000
Вид на море дорожчає приблизно на 15% на рік
§
Контекст: курортна нерухомість подорожчала на 16 до 20% у 2024. 2026 це фаза стабілізації. Балчик і Каварна зростають стійко на 4 до 6% на рік, рушієм є гольф-комплекси та румунські покупці. Наприкінці 2025 студія на Сонячному березі коштувала близько €50 000, а двокімнатна близько €67 000.
Те саме море · Європа
А в решті Європи?
Курортні зони, ціна за квадратний метр. Для іноземних ринків наводимо порядки, а не точні значення.
Туреччина (Анталія)близько €900 до 990
Дешевше, але поза ЄС і з валютним ризиком
Болгарія (Сонячний берег, Св. Влас, Несебр)€1 200 до 2 000
У ЄС, у єврозоні, на тому самому морі
Греція (Халкідіки)€1 500 до 2 500
Від €1 500 за вторинне житло до €2 500 за новобудову
Кіпрблизько €2 500 до 2 600
Лімасол понад €4 500
Іспанія (Коста-Бланка)близько €2 700
Топзони сягають €3 000 до 5 200
Хорватія (Далмація)близько €4 000
Спліт і Дубровник понад €5 500
Іспанія (Коста-дель-Соль)€3 000 до 5 600
Марбелья тримає рекорд близько €5 600, Естепона €3 000 до 5 000
Те саме море. Ціна у 2 до 3 разів нижча за всіх конкурентів у ЄС.
Болгарія · 2025
9,5 млн туристів, близько €3,9 млрд доходів
Греція · 2025
38 млн туристів, €23,6 млрд доходів
Хорватія · 2025
21,8 млн туристів, близько €14,2 млрд доходів
І Болгарія, і Хорватія в топ 3 ЄС за сезонністю: 43% проти 54,5% ночівель припадають лише на липень і серпень.
Сонячний берег · 2008 до 2026
Один повний ринковий цикл.
Від ейфорії 2008 через дно 2015 до сьогодні. У якісному сегменті ринок уже перевищив докризові рівні.
§
У 2008 середня квартира на Сонячному березі коштувала близько €82 000. У 2015 масовий сегмент був на €480 до 500 за кв. м. Значення за 2026 стосуються якісних комплексів, масовий сегмент залишається нижче цих рівнів.
Зміна власників
Хто купує зараз.
Російські власники виходять і розпродують. На їхнє місце заходять поляки, румуни, чехи, словаки і німці, а також болгари, які живуть у Західній Європі. Купують і ізраїльтяни з інвестиційною метою, скандинави та українці. Чорноморʼя тримає 35% усіх пошуків нерухомості в Болгарії.
Виходять
Російські власники масово продають і залишають ринок. Саме їхні обʼєкти формують значну частину зрослої пропозиції.
Заходять
Румуни машиною на вихідні. Поляки заради довгих відпусток і оренди. Німці й чехи заради доглянутих комплексів. І дедалі більше молодих родин, які працюють дистанційно.
Болгарські покупці · близько 30 000 реальних пошуків
Половина
це люди до 30 р. з високими доходами, переважно з ІТ сектору
Друга половина
це пенсіонери з Німеччини, Франції, Італії та Нідерландів
Нові вимоги:лише з Акт 16без панельного будинкуз гаражем
Євро пришвидшує угоди більше, ніж піднімає ціни. Покупець вибагливіший, ніж будь-коли, і це добра новина для якісних обʼєктів.
Секція, якої ніхто не публікує
Чесний рахунок для обʼєкта біля моря.
Курортна нерухомість це не банківський депозит. Ось числа, з якими треба рахувати, перш ніж підписати.
Оренда за ніч за сегментами
€180 до 250
за ніч · високий клас на Чорноморʼї
Нечисленні обʼєкти високого класу з добрим управлінням проходять сезон на зовсім іншій економіці. Саме тому якісний сегмент дорожчає, поки масовий чекає покупця.
3,7%
Чиста дохідність, приблизний розрахунок
Квартира за 180 000 € з орендою 750 € на місяць: брутто 5,0%, чисто 3,7% після податку, зборів, утримання і порожніх місяців (за прикладом imotiq.bg, травень 2026).
12 до 14
Тижнів реального сезону
З червня до вересня на курортах. У Варні й Бургасі попит цілорічний, і це змінює весь розрахунок.
€600 до 900
Збір за утримання на рік
10 до 15 євро за кв. м на рік для середньої квартири. Сплачується незалежно від того, чи працює обʼєкт. Питайте про нього раніше, ніж про ціну.
15 до 20 р.
Окупність інвестиції
За доброго управління. Хто обіцяє вам 8 років, той не рахував збір, порожні місяці та амортизацію.
§
Ще трохи чесності: витрати готелів зростають на 30%, а ціни за ніч лише на 5 до 10%. Тиск на дохідність реальний і стосується також індивідуальних орендодавців.
Що каже ринок
Дві думки, один напрямок.
„
У 2026 р. ринок курортної нерухомості в Болгарії входить у зрілішу фазу... Тенденція радше до помірного подорожчання або стабілізації, ніж до нового цінового стрибка. Попит зміщується від емоційної курортної купівлі до інвестиційного підходу.
Bulgarian Properties · червень 2026
„
Пропозиція зростає на понад 25%, а запити падають на 10 до 15%. Ринок шукає нову рівновагу.
Висновок з рекордного літа простий. Туризм довів, що попит на болгарське Чорноморʼя реальний і зростає. Але гроші від цього попиту доходять лише до обʼєктів, які на них заслуговують: з Акт 16, з низьким збором, з добрим управлінням і з видом, який неможливо забудувати. Решта чекатиме.
