Rynek stał się selektywny.

Oto paradoks roku 2026: podczas gdy kurorty przeżywają najsilniejsze lato w swojej historii, liczba transakcji nieruchomościami wakacyjnymi się kurczy. Według Bulgarian Properties transakcje kupna-sprzedaży spadają o 15% rok do roku w pierwszym kwartale, a w Nesebyrze i Bałczik spadek sięga 30%. Jednocześnie nieruchomość dobrej jakości z widokiem na morze drożeje o około 15% rocznie. Rynek nie umiera. Rynek wybiera.

Podział przebiega między nieruchomościami, które się sprzedają, a tymi, które stoją. Kupujący w 2026 roku patrzy na rentowność, opłatę na utrzymanie i faktyczne obłożenie, a nie tylko na cenę za metr kwadratowy. Sceptyczne wątki w mediach, czyli nadmierna zabudowa, spory o opłatę na utrzymanie i rentowność poniżej oczekiwań, są prawdziwe i każdy z nich omawiamy poniżej, z liczbami.

A w pozostałej części Europy?

Strefy wakacyjne, cena za metr kwadratowy. Dla rynków zagranicznych podajemy rzędy wielkości, a nie dokładne wartości.

I Bułgaria, i Chorwacja są w czołowej trójce UE pod względem sezonowości: 43% wobec 54,5% noclegów przypada wyłącznie na lipiec i sierpień.

Kto kupuje teraz.

Rosyjscy właściciele wycofują się i wyprzedają. Na ich miejsce wchodzą Polacy, Rumuni, Czesi, Słowacy i Niemcy, a także Bułgarzy mieszkający w Europie Zachodniej. Kupują też Izraelczycy w celach inwestycyjnych, Skandynawowie i Ukraińcy. Wybrzeże Morza Czarnego odpowiada za 35% wszystkich poszukiwań nieruchomości w Bułgarii.

Euro bardziej przyspiesza transakcje, niż podnosi ceny. Kupujący jest bardziej wymagający niż kiedykolwiek i to dobra wiadomość dla nieruchomości dobrej jakości.

Dwie opinie, jeden kierunek.

Wniosek z rekordowego lata jest prosty. Turystyka udowodniła, że popyt na bułgarskie wybrzeże Morza Czarnego jest realny i rośnie. Ale pieniądze z tego popytu trafiają tylko do nieruchomości, które na nie zasługują: z Aktem 16, z niską opłatą, z dobrym zarządzaniem i z widokiem, którego nie da się zabudować. Pozostałe poczekają.

Komentarze