Rekor kıran yazın tatil mülkleri üzerine analizi hazırlıyoruz. Makale burada otomatik olarak, sayfayı yenilemeden açılır.
00:00:00:00
gün : saat : dakika : saniye
Tatil mülkleri10 Ağustos 2026 · 12 dk okuma
Raffy NikoghosyanEmlak danışmanı/broker, BulGhar Homes
Rakamlarla 2026 yazı
Tatil mülkleri pazarını yeniden düzenleyen rekor yaz.
Deniz rekor kırıyor: sezondan 2 milyar euroyu aşan gelir. Tatil mülkü işlemleri ise %15 düşüyor. İki rakam birbiriyle çelişmiyor. Aynı hikâyeyi anlatıyorlar.
Paylaş
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Tarihin en güçlü yazı
Tüm tahminleri geride bırakan sezon.
€0 milyar
Mayıs'tan Eylül'e sezon için beklenen gelir
+%0
Mayıs ayında konaklama gelirlerinde artış: 82,7 milyon euro
0
Mavi Bayraklı plaj artı 6 liman, Bulgaristan için rekor
0 milyon
Beklenen çevrimiçi rezervasyonlar: yaklaşık 15 milyon Bulgar ve 10 milyonun üzerinde yabancı
Euroda ilk yaz
AB turistleri için döviz çevirme ücreti yok. Varna ve Burgas havalimanlarında kolaylaştırılmış Schengen kontrolü. 20'den fazla ülkeden charter uçuşlar; Almanya, Polonya, Çekya ve İsrail ile sefer sıklığı iki katına çıktı. Deniz havalimanlarında yaklaşık 46 000 Alman turist.
Kim ve nerede
İlk 3 destinasyon: Sunny Beach, Golden Sands ve Albena. Ana pazarlar: Polonya, Birleşik Krallık, Almanya, Çekya ve Romanya; ayrıca Fransa ve İsrail. Tahmin, %5 daha fazla turist ve erken rezervasyonlarda %3 artış yönünde.
2025 tabanı
9,5 milyon turist (+%5,8), 28,8 milyon geceleme ve yaklaşık 3,9 milyar euro gelir. 2026 rekoru, zaten rekor olan bir yılın üzerine biniyor.
§
Dürüst olmak gerekirse: Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (НСИ) Haziran verilerine göre yabancı ziyaretler %0,2 hafifçe azalıyor. Rekor gelirlerde ve rezervasyonlarda, turist sayısında değil. Güney Karadeniz kıyısındaki bazı otelciler, kendi tesislerinde %40'a varan düşüş konusunda alarm veriyor.
Kilit karşıtlık
Pazar seçici hale geldi.
İşte 2026'nın paradoksu: tatil beldeleri en güçlü yazlarını yaşarken tatil mülkü işlemleri daralıyor. Bulgarian Properties verilerine göre alım-satımlar ilk çeyrekte yıllık bazda %15 düşüyor; Nessebar ve Balchik'te düşüş %30'a ulaşıyor. Aynı zamanda deniz manzaralı kaliteli mülk yılda yaklaşık %15 değer kazanıyor. Pazar ölmüyor. Pazar seçiyor.
Tatil mülkü işlemleri
-%0
bir yılda. Nessebar ve Balchik'te en fazla −%30
Deniz manzaralı kaliteli mülk
+%0
yıllık değer artışı
Ayrım, satılabilir ve bekleyen mülkler arasından geçiyor. 2026 alıcısı yalnızca metrekare fiyatına değil, getiriye, bakım ücretine ve gerçek doluluğa bakıyor. Medyadaki şüpheci konular; aşırı yapılaşma, bakım ücreti kavgaları ve beklentinin altında kalan getiri; gerçektir ve her birini aşağıda rakamlarla ele alıyoruz.
◆
Artık soru şu değil: “deniz kıyısında mı”. Soru şu: “hangi mülk”.
Denizin fiyatı · 2026
Bugün deniz ne kadar tutuyor.
Sunny Beach, Nessebar, Sveti Vlas · kaliteli siteler€1 200 – 2 000
Premium segment bu seviyelerin üzerinde. Sveti Vlas'ta yeni yapı: €1 200 ile 1 800, evler €500 000 üzerinde
Sozopol · Güney Karadeniz kıyısının en lüks segmenti€1 500 – 2 500
Ortalama €1 500 ile 1 600, yeni yapı €1 900 ile 2 500
Burgas ve Varna · şehirde yeni yapı€1 300 – 1 600
Şehirlerde kira talebi yalnızca 3 ay değil, yıl boyu var
Deniz manzaralı birinci hat€2 000 üzeri
Deniz manzarası yılda yaklaşık %15 değer kazanıyor
§
Bağlam: tatil mülkleri 2024'te %16 ile 20 arasında değer kazandı. 2026 bir istikrar aşaması. Balchik ve Kavarna, golf komplekslerinin ve Romen alıcıların itişiyle yılda %4 ile 6 oranında sürdürülebilir biçimde büyüyor. 2025 sonunda Sunny Beach'te bir stüdyo yaklaşık €50 000, bir iki odalı daire yaklaşık €67 000 idi.
Aynı deniz · Avrupa
Peki Avrupa'nın geri kalanında?
Tatil bölgeleri, metrekare başına fiyat. Yabancı pazarlar için kesin değerleri değil, büyüklük mertebelerini aktarıyoruz.
Türkiye (Antalya)yaklaşık €900 – 990
Daha ucuz, ancak AB dışında ve kur riskiyle
Bulgaristan (Sunny Beach, Sveti Vlas, Nessebar)€1 200 – 2 000
AB'de, euro bölgesinde, aynı denizde
Yunanistan (Halkidiki)€1 500 – 2 500
İkinci el €1 500'den yeni yapı €2 500'e kadar
Kıbrısyaklaşık €2 500 – 2 600
Limasol €4 500 üzerinde
İspanya (Costa Blanca)yaklaşık €2 700
En iyi bölgeler €3 000 ile 5 200'e ulaşıyor
Hırvatistan (Dalmaçya)yaklaşık €4 000
Split ve Dubrovnik €5 500 üzerinde
İspanya (Costa del Sol)€3 000 – 5 600
Marbella yaklaşık €5 600 ile rekoru elinde tutuyor, Estepona €3 000 ile 5 000
Aynı deniz. 2 ile 3 kat daha düşük fiyat, tüm AB rakiplerinden.
Bulgaristan · 2025
9,5 milyon turist, yaklaşık €3,9 milyar gelir
Yunanistan · 2025
38 milyon turist, €23,6 milyar gelir
Hırvatistan · 2025
21,8 milyon turist, yaklaşık €14,2 milyar gelir
Hem Bulgaristan hem Hırvatistan, mevsimsellikte AB'nin ilk 3'ünde: gecelemelerin %43'e karşı %54,5'i yalnızca Temmuz ve Ağustos'a düşüyor.
Sunny Beach · 2008'den 2026'ya
Bir tam pazar döngüsü.
2008'in coşkusundan 2015'in dibine ve bugüne. Kaliteli segmentte pazar kriz öncesi seviyeleri çoktan aştı.
§
2008'de Sunny Beach'te ortalama bir daire yaklaşık €82 000 idi. 2015'te kitlesel segment metrekare başına €480 ile 500 idi. 2026 değerleri kaliteli siteler içindir; kitlesel segment bu seviyelerin altında kalıyor.
Mal sahiplerinin değişimi
Şimdi kim satın alıyor.
Rus malikler çekiliyor ve satıyor. Yerlerine Polonyalılar, Romenler, Çekler, Slovaklar ve Almanlar giriyor; ayrıca Batı Avrupa'da yaşayan Bulgarlar. İsrailliler yatırım amacıyla, İskandinavlar ve Ukraynalılar da alıyor. Karadeniz kıyısı, Bulgaristan'daki tüm mülk aramalarının %35'ini alıyor.
Çıkanlar
Rus malikler toplu halde satıyor ve pazardan ayrılıyor. Artan arzın büyük bölümünü tam da onların mülkleri oluşturuyor.
Girenler
Hafta sonu için arabayla gelen Romenler. Uzun tatiller ve kira için Polonyalılar. Bakımlı siteler için Almanlar ve Çekler. Ve giderek artan sayıda uzaktan çalışan genç aile.
Bulgar alıcılar · yaklaşık 30 000 gerçek arama
Yarısı
30 yaşın altında, özellikle BT sektöründen yüksek gelirli kişiler
Diğer yarısı
Almanya, Fransa, İtalya ve Hollanda'dan emekliler
Yeni talepler:yalnızca Akt 16'lıpanel bina olmasıngarajlı
Euro, fiyatları yükselttiğinden çok işlemleri hızlandırıyor. Alıcı her zamankinden daha talepkâr ve bu, kaliteli mülkler için iyi haber.
Kimsenin yayımlamadığı bölüm
Denizde mülkün dürüst hesabı.
Tatil mülkü bir banka mevduatı değildir. İmzalamadan önce hesaba katmanız gereken rakamlar şunlar.
Segmente göre gecelik kira
€180 – 250
gecelik · Karadeniz kıyısında üst segment
İyi yönetilen az sayıdaki üst segment mülk, sezonu bambaşka bir ekonomiyle kapatıyor. Kaliteli segmentin değer kazanması, kitlesel segmentin alıcı beklemesi tam da bu yüzden.
%3,7
Net getiri, örnek hesap
Aylık 750 € kiralı 180 000 €'luk daire: brüt %5,0, vergi, ücretler, bakım ve boş aylar sonrası net %3,7 (imotiq.bg örneğine göre, Mayıs 2026).
12 – 14
Gerçek sezon haftası
Tatil beldelerinde Haziran'dan Eylül'e. Varna ve Burgas'ta talep yıl boyudur ve bu, tüm hesabı değiştirir.
€600 – 900
Yıllık bakım ücreti
Ortalama bir daire için yılda m² başına 10 ile 15 euro. Mülk çalışsa da çalışmasa da ödenir. Fiyattan önce bunu sorun.
15 – 20 yıl
Yatırımın geri dönüşü
İyi yönetimle. Size 8 yıl vaat eden, ücreti, boş ayları ve amortismanı hesaba katmamıştır.
§
Bir dürüstlük daha: otellerin giderleri %30 artarken geceleme fiyatları yalnızca %5 ile 10 artıyor. Getiri üzerindeki baskı gerçek ve bireysel ev sahipleri için de geçerli.
Pazar ne diyor
İki görüş, tek yön.
„
2026'da Bulgaristan'da tatil mülkü pazarı daha olgun bir aşamaya giriyor... Eğilim, yeni bir fiyat sıçramasından çok ılımlı değer artışına veya istikrara doğru. Talep, duygusal bir tatil alımından yatırım yaklaşımına kayıyor.
Bulgarian Properties · Haziran 2026
„
Arz %25'in üzerinde artıyor, sorgular ise %10 ile 15 düşüyor. Pazar yeni bir denge arıyor.
Gergana Tenekedzhieva, „Адрес“ · Капитал, Mayıs 2026
Rekor yazdan çıkan sonuç basit. Turizm, Bulgar Karadeniz kıyısına olan talebin gerçek olduğunu ve büyüdüğünü kanıtladı. Ama bu talepten gelen para yalnızca onu hak eden mülklere ulaşıyor: Akt 16'lı, düşük ücretli, iyi yönetilen ve yapılaşmaya açılamayacak manzaralı olanlara. Diğerleri bekleyecek.
