Akt 14, 15 i 16:
co dokładnie kupujesz
Tylko w ciągu trzech miesięcy w obwodzie warneńskim wydano pozwolenia na 1 316 nowych mieszkań. Każde z nich przechodzi przez te same trzy akty. To nie harmonogram, lecz trzy różne stany prawne tej samej nieruchomości.
Kupujesz ściany i dach.
Prawo nie zostawia miejsca na interpretację. Według § 5 pkt 46 Przepisów dodatkowych ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (ЗУТ) „stan surowy” (груб строеж) to budynek lub obiekt, w którym wykonano ściany zewnętrzne i dach, bez prac wykończeniowych lub z różnym stopniem ich zaawansowania. To cała lista. Wszystko inne, co sobie wyobrażasz, słysząc „mieszkanie”, jest poza nią.
Skutek prawny jest jednak poważny i korzystny dla kupującego. Zgodnie z art. 181 ust. 2 ZUT (zm. Dziennik Państwowy (ДВ) nr 16 z 2021 r.), po ukończeniu budynku w stanie surowym przedmiotem czynności rozporządzającej może być wybudowany budynek lub jego samodzielne części. Samo ukończenie stwierdza protokół, który według nowego ust. 3 sporządza osoba sprawująca nadzór budowlany, w obecności zleceniodawcy, wykonawcy, projektanta i pracownika, o którym mowa w art. 223 ust. 2. Czyli mieszkanie istnieje już jako samodzielny przedmiot prawa własności i jest przenoszone aktem notarialnym (нотариален акт). Do tego momentu przedmiotem transakcji jest prawo do budowy, a nie mieszkanie.
Do wydania Aktu 16 (Акт 16) budynek jest rozliczany według przemysłowej taryfy energii elektrycznej, a nie gospodarstwa domowego. Remont, który robisz przed oddaniem do użytkowania, opłacasz po droższym prądzie.
Wizualizacja nie jest częścią transakcji
Rendery w broszurze projektu to marketing. Wiążące są zatwierdzony projekt inwestycyjny i umowa, a rozbieżność między projektem a faktycznym wykonaniem to jedna z typowych przyczyn opóźnienia Aktu 16. Piękny obrazek i zatwierdzona konstrukcja to dwie różne rzeczy, których kupujący rzadko porównuje.
Tę samą zasadę stosujemy do własnych ogłoszeń. Dla dwóch miejsc parkingowych w budynku w stanie surowym świadomie nie robimy fotorealistycznego kadru, tylko markowy schemat z wyraźnym napisem „Schemat, nie zdjęcie”. Kupujący, który widzi fotorealistyczny kadr, zakłada, że został on sfotografowany. To drobna decyzja, która oszczędza dużego rozczarowania.
Budynek jest gotowy. Mieszkanie w nim jest nielegalne.
Akt 15 (Акт 15) to protokół, który stwierdza przydatność obiektu do użytkowania i przekazuje go od wykonawcy inwestorowi. Stwierdza się, że budowę wykonano zgodnie z zatwierdzonymi projektami. Winda działa, tynk jest położony, drzwi wejściowe się zamykają.
I właśnie tu pojawia się najbardziej mylące wrażenie w całym procesie: gotowość fizyczną bierze się za prawną. Zamieszkanie w budynku z samym Aktem 15 pozostaje zabronione. Budynek wygląda na ukończony, a formalnie nie jest użytkowany.
Bank wycenia obiekt w obecnym stanie, a dopóki nie można z niego korzystać, wycena dotyczy nieukończonej nieruchomości. Różnicę do pełnej ceny nadal pokrywa kupujący.
Dokument, który otwiera drzwi.
„Akt 16” to potoczna nazwa pozwolenia na użytkowanie (разрешение за ползване). Dla obiektów pierwszej, drugiej i trzeciej kategorii wydaje je Dyrekcja Narodowej Kontroli Budowlanej (Дирекция за национален строителен контрол). Dla czwartej i piątej kategorii właściwy organ wydaje zaświadczenie o oddaniu do użytkowania (удостоверение за въвеждане в експлоатация). Różne kategorie przyjmują różne organy, a to przesuwa także termin.
Dopiero po tym dokumencie przychodzą legalne zamieszkanie, rejestracja adresu zamieszkania i prąd dla gospodarstwa domowego. Po jego otrzymaniu nieruchomość deklaruje się w gminie w dwumiesięcznym terminie.
Obie oceny różnią się ponad dwukrotnie i nie jest to błąd żadnej z nich. Prawo po prostu nie wyznacza terminu. Czas zależy od kategorii obiektu i kompletności dokumentacji, czyli nikt nie może go z góry zagwarantować. Obietnica konkretnego miesiąca w rozmowie nie jest obietnicą w umowie.
Co wstrzymuje Akt 16
Wprowadzanie się „tymczasowo, do wydania aktu” jest rozpowszechnione i stanowi naruszenie. Zgodnie z art. 237 ust. 1 ZUT użytkowanie obiektu bez zezwolenia w ustalonym trybie pociąga za sobą sankcję majątkową dla osoby prawnej lub jednoosobowego przedsiębiorcy w wysokości od 1 000 do 10 000 BGN, czyli około 511 do 5 113 euro według stałego kursu, plus decyzję o zakazie użytkowania. Poza tym bank może odmówić ostatecznej wypłaty kredytu, a nieruchomość trudniej odsprzedać, bo trudniej ją sfinansować.
Każdy akt przesuwa ciężar.
Finansowanie bankowe rośnie z każdym etapem, bo zabezpieczenie staje się pewniejsze. Różnica do pełnej ceny nie znika: pokrywa ją kupujący ze środków własnych, i to tym wcześniej, im wcześniej wchodzi do projektu.
Patrząc od strony kapitału własnego: limit Bułgarskiego Banku Narodowego (БНБ) dla kredytu mieszkaniowego wynosi 85% wyceny (obowiązuje od 01.10.2024), czyli nawet przy gotowym mieszkaniu zostaje co najmniej 15% własnych pieniędzy, a przy stanie surowym wycena dotyczy nieukończonego obiektu.
Schemat, który żąda 80 do 90% łącznej wartości przed Aktem 14, określono jako skrajnie wysokie ryzyko (według BTA, 02.06.2026). To nie jest rabat ani znak pewnego inwestora. To przerzucenie ryzyka budowy na kupującego: ty finansujesz budowę, a twoją gwarancją jest papier.
Jeśli inwestor zbankrutuje przed Aktem 16.
W tym momencie nie ma znaczenia, ile już zapłacono. Znaczenie ma, jaki dokument trzymasz.
Ustawiasz się w kolejce w postępowaniu upadłościowym razem ze wszystkimi innymi, którzy mają roszczenie wobec spółki. Nie masz prawa rzeczowego do konkretnego obiektu.
Nieporównanie lepsza pozycja. Obiekt jest twój. Ale budynek sam się nie dokończy: właściciele zrzeszają się i dokańczają projekt z dodatkowych środków własnych.
Dlatego prawdziwe pytanie do inwestora nie brzmi „kiedy będzie gotowe”. Brzmi „jaki dokument będę trzymać, jeśli się nie uda”. Odpowiedź na to pytanie zawarta jest w umowie przedwstępnej i rozstrzyga się przed podpisem, a nie wtedy, gdy problem już istnieje.
I trochę kontekstu, żeby nie brzmiało to jak panika. W drugim kwartale 2026 r. w obwodzie warneńskim wydano pozwolenia na 202 budynki mieszkalne z 1 316 mieszkaniami i ponad 150 800 m² powierzchni zabudowy. Faktycznie rozpoczęto jednak 150 budynków z 791 mieszkaniami, czyli o około 15% mniej rozpoczętych budynków mieszkalnych niż w tym samym kwartale 2025 r. Pozwolenie to nie budowa, a budowa to nie Akt 16. Dystans między tymi trzema to dokładnie miejsce, w którym zarabia się i traci pieniądze.
Uwaga dotycząca dokładności: sankcja z art. 237 ust. 1 ZUT jest wyrażona w lewach i dotyczy osób prawnych i jednoosobowych przedsiębiorców. Przeliczono ją według stałego kursu 1 euro = 1,95583 BGN. Terminy wydania Aktu 16 podane w artykule to opublikowane szacunki praktyków, a nie termin ustawowy. Prawo nie wyznacza takiego terminu.
Oglądasz nieruchomość w stanie surowym?
W portfolio BulGhar Homes jest dokładnie taka nieruchomość: mieszkanie w dzielnicy Vladislav Varnenchik z Aktem 14 z marca 2026 r. Znamy ten etap od środka, a nie z broszury. Który dokument cię chroni, a który nie, rozstrzyga się przed podpisem.
Komentarze
Jeszcze nie ma komentarzy. Bądź pierwszy.