Ակտ 14, 15 և 16՝
ինչ եք գնում իրականում
Ընդամենը երեք ամսում Varna-ի մարզում տրվել են թույլտվություններ 1,316 նոր բնակարանի համար։ Նրանցից յուրաքանչյուրն անցնում է նույն երեք ակտերով։ Դրանք գրաֆիկ չեն, այլ միևնույն գույքի երեք տարբեր իրավական վիճակ։
Գնում եք պատեր և տանիք։
Օրենքը մեկնաբանության տեղ չի թողնում։ Տարածքի կառուցապատման մասին օրենքի (ЗУТ) լրացուցիչ դրույթների § 5, կետ 46-ի համաձայն «կոպիտ շինարարություն» է այն շենքը կամ կառույցը, որի վրա կատարված են շրջափակող պատերը և տանիքը՝ առանց ավարտական աշխատանքների կամ դրանց տարբեր աստիճանի կատարմամբ։ Սա ամբողջ ցուցակն է։ Մնացած ամեն ինչ, որ պատկերացնում եք, երբ լսում եք «բնակարան», դրանից դուրս է։
Իրավական հետևանքը սակայն լուրջ է և գնորդի օգտին։ ЗУТ-ի հոդված 181, մաս 2-ի համաձայն (փոփոխված՝ Պետական թերթ (ДВ), թիվ 16, 2021 թ.), շենքը կոպիտ շինարարության փուլում ավարտելուց հետո փոխանցման գործարքի առարկա կարող է լինել կառուցված շենքը կամ նրա ինքնուրույն մասերը։ Հենց ավարտը հաստատվում է արձանագրությամբ, որը նոր մաս 3-ի համաձայն կազմվում է շինարարական հսկողություն իրականացնող անձի կողմից՝ պատվիրատուի, շինարարի, նախագծողի և հոդված 223, մաս 2-ով նախատեսված պաշտոնյայի ներկայությամբ։ Այսինքն՝ բնակարանն արդեն գոյություն ունի որպես սեփականության իրավունքի ինքնուրույն օբյեկտ և փոխանցվում է նոտարական ակտով (нотариален акт)։ Մինչ այդ պահը գործարքի առարկան կառուցման իրավունքն է, ոչ թե բնակարանը։
Մինչև Ակտ 16-ի տրամադրումը շենքը գնում է արդյունաբերական էլեկտրական սակագնով, ոչ թե կենցաղայինով։ Շահագործման հանձնումից առաջ ձեր կատարած վերանորոգումը վճարվում է ավելի թանկ հոսանքով։
Վիզուալիզացիան գործարքի մաս չէ
Նախագծի բրոշյուրի ռենդերները մարքեթինգ են։ Պարտավորեցնող են հաստատված ներդրումային նախագիծը և պայմանագիրը, իսկ նախագծի և իրական կատարման տարբերությունը Ակտ 16-ի ուշանալու տիպիկ պատճառներից մեկն է։ Գեղեցիկ նկարը և ընդունված կոնստրուկցիան երկու տարբեր բան են և հազվադեպ են գնորդի կողմից համեմատվում։
Մենք նույն սկզբունքը կիրառում ենք նաև մեր սեփական հայտարարությունների նկատմամբ։ Կոպիտ շինարարության փուլում գտնվող շենքում երկու կայանատեղիի համար գիտակցաբար ֆոտոռեալիստիկ կադր չենք անում, այլ բրենդավորված սխեմա՝ հստակ մակագրությամբ «Սխեմա, ոչ լուսանկար»։ Գնորդը, որ ֆոտոռեալիստիկ կադր է տեսնում, ընդունում է, որ այն նկարահանված է։ Սա փոքր որոշում է, որը մեծ հիասթափություն է խնայում։
Շենքը պատրաստ է։ Դրանում ապրելն անօրինական է։
Ակտ 15-ը այն արձանագրությունն է, որով հաստատվում է շինության պիտանելիությունը, և այն շինարարից հանձնվում է ներդրողին։ Արձանագրվում է, որ շինարարությունը կատարված է հաստատված նախագծերին համապատասխան։ Վերելակն աշխատում է, սվաղը դրված է, մուտքի դուռը կողպվում է։
Եվ հենց այստեղ է հայտնվում ամբողջ գործընթացի ամենամոլորեցնող զգացողությունը՝ ֆիզիկական պատրաստվածությունն ընդունվում է իրավականի փոխարեն։ Միայն Ակտ 15 ունեցող շենքում բնակվելը մնում է արգելված։ Շենքը երևում է ավարտված և իրավաբանորեն չի օգտագործվում։
Բանկը գնահատում է օբյեկտն իր ներկա տեսքով, իսկ քանի դեռ այն չի կարող օգտագործվել, գնահատումը չավարտված գույքի համար է։ Մինչև ամբողջ գինը տարբերությունը շարունակում է ծածկվել գնորդի կողմից։
Փաստաթուղթը, որը բացում է դուռը։
«Ակտ 16»-ը օգտագործման թույլտվության խոսակցական անունն է։ Առաջին, երկրորդ և երրորդ կարգի շինությունների համար այն տալիս է Շինարարական վերահսկողության ազգային տնօրինությունը։ Չորրորդ և հինգերորդ կարգի համար համապատասխան մարմինը տալիս է շահագործման հանձնման վկայական։ Տարբեր կարգերն ընդունվում են տարբեր մարմինների կողմից, իսկ դա տեղափոխում է նաև ժամկետը։
Միայն այս փաստաթղթից հետո են գալիս օրինական բնակվելը, հասցեի գրանցումը և կենցաղային հոսանքը։ Այն ստանալուց հետո գույքը երկամսյա ժամկետում հայտարարագրվում է համայնքում։
Երկու գնահատականները տարբերվում են ավելի քան երկու անգամ, և դա նրանցից մեկի սխալը չէ։ Օրենքը պարզապես ժամկետ չի սահմանում։ Տևողությունը կախված է շինության կարգից և փաստաթղթերի ամբողջականությունից, այսինքն՝ ոչ ոք չի կարող այն ձեզ նախապես երաշխավորել։ Խոսակցության մեջ կոնկրետ ամսվա խոստումը պայմանագրում խոստում չէ։
Ինչն է կանգնեցնում Ակտ 16-ը
«Ժամանակավոր, մինչև ակտը դուրս գա» տեղափոխվելը տարածված է և խախտում է։ ЗУТ-ի հոդված 237, մաս 1-ի համաձայն շինության օգտագործումն առանց սահմանված կարգով թույլտվության իրավաբանական անձի կամ անհատ ձեռնարկատիրոջ համար առաջացնում է գույքային պատժամիջոց 1,000-ից 10,000 BGN չափով, այսինքն՝ մոտ €511-ից €5,113 ֆիքսված փոխարժեքով, գումարած օգտագործումն արգելելու հրաման։ Բացի այդ բանկը կարող է մերժել վարկի վերջնական տրամադրումը, իսկ գույքը դառնում է ավելի դժվար վերավաճառելի, որովհետև ավելի դժվար ֆինանսավորելի է։
Յուրաքանչյուր ակտ տեղափոխում է ծանրությունը։
Բանկային ֆինանսավորումն աճում է յուրաքանչյուր փուլի հետ, որովհետև գրավն ավելի ապահով է դառնում։ Մինչև ամբողջ գինը տարբերությունը չի անհետանում՝ այն ծածկում է գնորդը սեփական միջոցներով, և այնքան ավելի շուտ, որքան ավելի շուտ է մտնում նախագիծ։
Շրջված սեփական կապիտալի կողմից՝ БНБ-ի առաստաղը բնակարանային վարկի համար գնահատման 85%-ն է (ուժի մեջ 1 հոկտեմբերի 2024-ից), այսինքն՝ նույնիսկ պատրաստ բնակարանի համար մնում է առնվազն 15% սեփական փող, իսկ կոպիտ շինարարության դեպքում գնահատումը չավարտված օբյեկտի համար է։
Սխեման, որը պահանջում է ընդհանուր արժեքի 80-ից 90%-ը Ակտ 14-ից առաջ, որակվում է որպես չափազանց բարձր ռիսկ (ըստ БТА, 2 հունիսի 2026)։ Սա զեղչ չէ և վստահ ներդրողի նշան չէ։ Սա շինարարական ռիսկի փոխանցում է գնորդին՝ դուք ֆինանսավորում եք շինարարությունը, իսկ ձեր երաշխիքը թուղթ է։
Եթե ներդրողը սնանկանա Ակտ 16-ից առաջ։
Այդ պահին կարևոր չէ, թե որքան եք վճարել։ Կարևոր է, թե ինչ փաստաթուղթ եք պահում։
Շարվում եք հերթի սնանկության վարույթում մնացած բոլորի հետ, ովքեր պահանջ ունեն ընկերության նկատմամբ։ Կոնկրետ օբյեկտի վրա իրային իրավունք չկա։
Անհամեմատ ավելի լավ դիրք։ Օբյեկտը ձերն է։ Բայց շենքն ինքն իրեն չի ավարտվում՝ սեփականատերերը միավորվում են և նախագիծն ավարտում լրացուցիչ անձնական միջոցներով։
Դրա համար ներդրողին ուղղված իրական հարցը «ե՞րբ պատրաստ կլինի» չէ։ Այն է՝ «ի՞նչ փաստաթուղթ կպահեմ, եթե չստացվի»։ Այս հարցի պատասխանն ապրում է նախնական պայմանագրում և որոշվում է ստորագրությունից առաջ, ոչ թե երբ խնդիրն արդեն կա։
Եվ մի փոքր համատեքստ, որ խուճապի պես չհնչի։ 2026 թվականի երկրորդ եռամսյակում Varna-ի մարզում տրվել են թույլտվություններ 202 բնակելի շենքի համար՝ 1,316 բնակարանով և ավելի քան 150,800 քմ ծավալված մակերեսով։ Իրականում սկսվել են սակայն 150 շենք՝ 791 բնակարանով, մոտ 15%-ով ավելի քիչ սկսված բնակելի շենք 2025 թվականի նույն եռամսյակի համեմատ։ Թույլտվությունը շինարարություն չէ, իսկ շինարարությունը Ակտ 16 չէ։ Երեքի միջև հեռավորությունը հենց այն տեղն է, որտեղ փող են շահում և կորցնում։
Ճշտության վերաբերյալ նշում՝ ЗУТ-ի հոդված 237, մաս 1-ով պատժամիջոցը ձևակերպված է լևերով և վերաբերում է իրավաբանական անձանց և անհատ ձեռնարկատերերին։ Վերահաշվարկված է ֆիքսված փոխարժեքով՝ 1 եվրո = 1.95583 BGN։ Հոդվածում Ակտ 16-ի տրամադրման ժամկետները պրակտիկ մասնագետների հրապարակած գնահատականներ են, ոչ թե օրենսդրական ժամկետ։ Օրենքն այդպիսին չի սահմանում։
Դիտու՞մ եք գույք կոպիտ շինարարության փուլում։
BulGhar Homes-ի պորտֆելում կա հենց այդպիսի գույք՝ բնակարան Vladislav Varnenchik-ում Ակտ 14-ով 2026 թվականի մարտից։ Փուլը ճանաչում ենք ներսից, ոչ թե բրոշյուրով։ Որ փաստաթուղթն է ձեզ ծածկում և որը՝ ոչ, որոշվում է ստորագրությունից առաջ։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։