Akt 14, 15 und 16:
was genau Sie kaufen
Allein in drei Monaten wurden in der Region Varna Genehmigungen für 1.316 neue Wohnungen erteilt. Jede davon durchläuft dieselben drei Akte. Sie sind kein Zeitplan, sondern drei verschiedene Rechtszustände ein und derselben Immobilie.
Sie kaufen Wände und ein Dach.
Das Gesetz lässt keinen Raum für Auslegung. Nach § 5 Nr. 46 der Zusatzbestimmungen des Raumordnungsgesetzes (ЗУТ) ist ein „Rohbau“ ein Gebäude oder Bauwerk, an dem die Umfassungswände und das Dach fertiggestellt sind, ohne oder mit unterschiedlich weit ausgeführten Ausbauarbeiten. Das ist die gesamte Liste. Alles andere, was Sie sich vorstellen, wenn Sie „Wohnung“ hören, liegt außerhalb davon.
Die Rechtsfolge ist jedoch ernst und zugunsten des Käufers. Nach Art. 181 Abs. 2 des Raumordnungsgesetzes (geändert im Staatsanzeiger Nr. 16 von 2021) kann nach Fertigstellung des Gebäudes im Rohbau das errichtete Gebäude oder selbstständige Teile davon Gegenstand eines Übertragungsgeschäfts sein. Die Fertigstellung wird durch ein Protokoll festgestellt, das nach dem neuen Abs. 3 von der Person erstellt wird, die die Bauüberwachung ausübt, in Anwesenheit des Bauherrn, des Bauunternehmers, des Planers und eines Bediensteten nach Art. 223 Abs. 2. Die Wohnung existiert also bereits als selbstständiger Gegenstand des Eigentumsrechts und wird durch Notarurkunde (нотариален акт) übertragen. Bis zu diesem Zeitpunkt ist Gegenstand des Geschäfts ein Baurecht, keine Wohnung.
Bis zur Ausstellung von Akt 16 läuft das Gebäude auf dem industriellen Stromtarif, nicht auf dem Haushaltstarif. Die Renovierung, die Sie vor der Inbetriebnahme durchführen, wird mit dem teureren Strom bezahlt.
Die Visualisierung ist nicht Teil des Geschäfts
Die Renderings in der Broschüre des Projekts sind Marketing. Verbindlich sind das genehmigte Bauprojekt und der Vertrag, und eine Abweichung zwischen Projekt und tatsächlicher Ausführung ist zudem einer der typischen Gründe dafür, dass sich Akt 16 verzögert. Das schöne Bild und die abgenommene Konstruktion sind zwei verschiedene Dinge und werden vom Käufer selten verglichen.
Wir wenden dasselbe Prinzip auf unsere eigenen Inserate an. Für zwei Stellplätze in einem Gebäude im Rohbau erstellen wir bewusst kein fotorealistisches Bild, sondern ein gebrandetes Schema mit dem ausdrücklichen Hinweis „Schema, kein Foto“. Ein Käufer, der ein fotorealistisches Bild sieht, geht davon aus, dass es aufgenommen wurde. Das ist eine kleine Entscheidung, die eine große Enttäuschung erspart.
Das Gebäude ist fertig. Darin zu wohnen ist illegal.
Akt 15 ist das Protokoll, mit dem die Tauglichkeit des Bauwerks festgestellt wird und das der Bauunternehmer dem Investor übergibt. Es wird festgestellt, dass der Bau gemäß den genehmigten Plänen ausgeführt wurde. Der Aufzug funktioniert, der Putz ist aufgetragen, die Haustür schließt ab.
Und genau hier entsteht der irreführendste Eindruck im gesamten Prozess: Die physische Fertigstellung wird für die rechtliche gehalten. Das Bewohnen eines Gebäudes allein mit Akt 15 bleibt verboten. Das Gebäude sieht fertig aus und darf juristisch nicht genutzt werden.
Die Bank bewertet das Objekt in seinem jetzigen Zustand, und solange es nicht genutzt werden kann, gilt die Bewertung für eine unfertige Immobilie. Die Differenz bis zum vollen Preis muss weiterhin der Käufer decken.
Das Dokument, das die Tür öffnet.
„Akt 16“ ist der umgangssprachliche Name der Nutzungsgenehmigung. Für Bauwerke der ersten, zweiten und dritten Kategorie stellt sie die Direktion für nationale Bauaufsicht (Дирекция за национален строителен контрол) aus. Für die vierte und fünfte Kategorie stellt die zuständige Behörde eine Bescheinigung über die Inbetriebnahme aus. Die verschiedenen Kategorien werden von verschiedenen Behörden abgenommen, und das verschiebt auch die Frist.
Erst nach diesem Dokument folgen das legale Bewohnen, die Adressregistrierung und der Haushaltsstrom. Nach seinem Erhalt wird die Immobilie innerhalb von zwei Monaten bei der Gemeinde angemeldet.
Die beiden Schätzungen weichen um mehr als das Doppelte voneinander ab, und das ist kein Fehler der einen. Das Gesetz setzt schlicht keine Frist. Die Dauer hängt von der Kategorie des Bauwerks und der Vollständigkeit der Unterlagen ab, also kann sie Ihnen vorab niemand garantieren. Ein Versprechen für einen bestimmten Monat im Gespräch ist kein Versprechen im Vertrag.
Was Akt 16 aufhält
Der Einzug „vorübergehend, bis der Akt kommt“ ist weit verbreitet und ein Verstoß. Nach Art. 237 Abs. 1 des Raumordnungsgesetzes zieht die Nutzung eines Bauwerks ohne Genehmigung im vorgeschriebenen Verfahren eine Vermögenssanktion gegen eine juristische Person oder einen Einzelkaufmann in Höhe von 1.000 bis 10.000 BGN nach sich, also etwa 511 bis 5.113 Euro nach dem festen Wechselkurs, plus eine Nutzungsuntersagung. Außerdem kann die Bank die letzte Auszahlung des Kredits verweigern, und die Immobilie wird schwerer weiterzuverkaufen, weil sie schwerer zu finanzieren ist.
Jeder Akt verschiebt die Last.
Die Bankfinanzierung wächst mit jeder Phase, weil die Sicherheit verlässlicher wird. Die Differenz bis zum vollen Preis verschwindet nicht: Sie wird vom Käufer aus eigenen Mitteln gedeckt, und zwar umso früher, je früher er in das Projekt einsteigt.
Vom Eigenkapital aus betrachtet: Die Obergrenze der Bulgarischen Nationalbank für einen Wohnungsbaukredit beträgt 85 % der Bewertung (in Kraft seit dem 1. Oktober 2024). Selbst bei einer fertigen Wohnung bleiben also mindestens 15 % eigenes Geld, und beim Rohbau gilt die Bewertung für ein unfertiges Objekt.
Ein Schema, das 80 bis 90 % des Gesamtwerts vor Akt 14 verlangt, wurde als außerordentlich hohes Risiko bezeichnet (laut BTA, 2. Juni 2026). Das ist kein Rabatt und kein Zeichen eines selbstsicheren Investors. Es ist die Übertragung des Baurisikos auf den Käufer: Sie finanzieren den Bau, und Ihre Garantie ist ein Stück Papier.
Wenn der Investor vor Akt 16 insolvent wird.
In diesem Moment spielt es keine Rolle, wie viel Sie gezahlt haben. Es spielt eine Rolle, welches Dokument Sie in der Hand halten.
Sie reihen sich im Insolvenzverfahren in die Schlange mit allen anderen ein, die eine Forderung gegen die Gesellschaft haben. Es gibt kein dingliches Recht an einem konkreten Objekt.
Eine unvergleichlich bessere Position. Das Objekt gehört Ihnen. Aber das Gebäude vollendet sich nicht von selbst: Die Eigentümer schließen sich zusammen und führen das Projekt mit zusätzlichen privaten Mitteln zu Ende.
Deshalb lautet die eigentliche Frage an den Investor nicht „Wann wird es fertig?“. Sie lautet „Welches Dokument halte ich in der Hand, wenn es nicht klappt?“. Die Antwort auf diese Frage steckt im Vorvertrag und wird vor der Unterschrift geklärt, nicht erst, wenn das Problem schon da ist.
Und etwas Kontext, damit es nicht nach Panik klingt. Im zweiten Quartal 2026 wurden in der Region Varna Genehmigungen für 202 Wohngebäude mit 1.316 Wohnungen und über 150.800 m² Bruttogeschossfläche erteilt. Tatsächlich begonnen wurden jedoch 150 Gebäude mit 791 Wohnungen, etwa 15 % weniger begonnene Wohngebäude als im selben Quartal 2025. Eine Genehmigung ist kein Bau, und ein Bau ist kein Akt 16. Der Abstand zwischen den dreien ist genau der Ort, an dem Geld gewonnen und verloren wird.
Hinweis zur Genauigkeit: Die Sanktion nach Art. 237 Abs. 1 des Raumordnungsgesetzes ist in Lew formuliert und gilt für juristische Personen und Einzelkaufleute. Sie wurde nach dem festen Wechselkurs 1 Euro = 1,95583 BGN umgerechnet. Die Fristen für die Ausstellung von Akt 16 im Artikel sind veröffentlichte Schätzungen von Praktikern, keine gesetzliche Frist. Das Gesetz setzt keine.
Sie schauen sich eine Immobilie im Rohbau an?
Im Portfolio von BulGhar Homes gibt es genau so eine Immobilie: eine Wohnung in Vladislav Varnenchik mit Akt 14 vom März 2026. Wir kennen die Phase von innen, nicht aus der Broschüre. Welches Dokument Sie absichert und welches nicht, wird vor der Unterschrift geklärt.
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