Акт 14, 15 и 16:
что именно вы покупаете
Всего за три месяца в Варненской области выданы разрешения на 1 316 новых жилищ. Каждое из них проходит через одни и те же три акта. Это не график, а три разных правовых состояния одного и того же объекта.
Вы покупаете стены и крышу.
Закон не оставляет места для толкования. Согласно § 5, п. 46 Дополнительных положений ЗУТ (Закон о территориальном устройстве) «груб строеж» это здание или постройка, у которых выполнены ограждающие стены и крыша, без отделочных работ или с разной степенью их выполнения. Это весь перечень. Всё остальное, что вы представляете, услышав слово «квартира», в него не входит.
Правовое последствие при этом серьёзное и в пользу покупателя. По ст. 181, ч. 2 ЗУТ (в ред. ДВ, № 16 от 2021 г.) после завершения здания в стадии «груб строеж» предметом сделки по передаче права может быть построенное здание или самостоятельные его части. Само завершение удостоверяется протоколом, который по новой части 3 составляется лицом, осуществляющим строительный надзор, в присутствии заказчика, строителя, проектировщика и служащего по ст. 223, ч. 2. То есть квартира уже существует как самостоятельный объект права собственности и передаётся нотариальным актом. До этого момента предметом сделки является право строительства, а не жильё.
До выдачи Акта 16 здание питается по промышленному тарифу на электроэнергию, а не по бытовому. Ремонт, который вы делаете до ввода в эксплуатацию, оплачивается по более дорогому электричеству.
Визуализация не является частью сделки
Рендеры в брошюре проекта это маркетинг. Обязательную силу имеют утверждённый инвестиционный проект и договор, а расхождение между проектом и фактическим исполнением одна из типичных причин задержки Акта 16. Красивая картинка и принятая конструкция это две разные вещи, и покупатель редко их сравнивает.
Тот же принцип мы применяем и к собственным объявлениям. Для двух парковочных мест в здании в стадии «груб строеж» мы сознательно не делаем фотореалистичный кадр, а публикуем брендированную схему с явной подписью «Схема, не фотография». Покупатель, который видит фотореалистичный кадр, считает, что кадр снят с натуры. Это мелкое решение, которое избавляет от большого разочарования.
Здание готово. Жить в нём незаконно.
Акт 15 это протокол, которым устанавливается годность строения и по которому строитель передаёт его инвестору. Фиксируется, что строительство выполнено в соответствии с утверждёнными проектами. Лифт работает, штукатурка нанесена, входная дверь запирается.
И именно здесь возникает самое обманчивое ощущение во всём процессе: физическая готовность принимается за правовую. Проживание в здании, у которого есть только Акт 15, остаётся запрещённым. Здание выглядит завершённым и юридически не используется.
Банк оценивает объект в его нынешнем виде, а пока объект нельзя использовать, оценка даётся как за незавершённую недвижимость. Разницу до полной цены по-прежнему покрывает покупатель.
Документ, который открывает дверь.
«Акт 16» это разговорное название разрешения на ввод в эксплуатацию. Для строений первой, второй и третьей категории его выдаёт Дирекция национального строительного контроля. Для четвёртой и пятой категории соответствующий орган выдаёт удостоверение о вводе в эксплуатацию. Разные категории принимаются разными органами, а это смещает и срок.
Только после этого документа появляются законное проживание, регистрация по адресу и бытовой тариф на электроэнергию. После его получения объект декларируется в муниципалитете в двухмесячный срок.
Две оценки расходятся более чем в два раза, и это не ошибка одной из них. Закон просто не устанавливает срок. Продолжительность зависит от категории строения и от полноты документации, то есть никто не может гарантировать её вам заранее. Обещание конкретного месяца в разговоре это не обещание в договоре.
Что останавливает Акт 16
Заселение «временно, пока не выйдет акт» распространено и является нарушением. По ст. 237, ч. 1 ЗУТ пользование строением без разрешения в установленном порядке влечёт имущественную санкцию для юридического лица или единоличного торговца в размере от 1 000 до 10 000 лв., то есть примерно от 511 до 5 113 евро по фиксированному курсу, плюс предписание о запрете пользования. Кроме того, банк может отказать в окончательном освоении кредита, а объект становится труднее перепродать, потому что его труднее профинансировать.
Каждый акт смещает нагрузку.
Банковское финансирование растёт с каждым этапом, потому что обеспечение становится надёжнее. Разница до полной цены не исчезает: её покрывает покупатель собственными средствами, и тем раньше, чем раньше он входит в проект.
Если смотреть со стороны собственного капитала: потолок Болгарского народного банка (БНБ) для жилищного кредита составляет 85% от оценки (в силе с 1 октября 2024), то есть даже за готовое жильё остаётся не менее 15% своих денег, а при «груб строеж» оценка даётся за незавершённый объект.
Схема, которая требует от 80 до 90% общей стоимости до Акта 14, оценивается как исключительно высокий риск (по данным БТА, 2 июня 2026). Это не скидка и не признак уверенного инвестора. Это перенос строительного риска на покупателя: вы финансируете стройку, а вашей гарантией остаётся бумага.
Если инвестор обанкротится до Акта 16.
В этот момент не имеет значения, сколько вы заплатили. Имеет значение, какой документ у вас на руках.
Вы встаёте в очередь в производстве по несостоятельности вместе со всеми остальными, у кого есть требование к компании. Вещного права на конкретный объект нет.
Несравнимо лучшая позиция. Объект ваш. Но здание не достраивается само: собственники объединяются и доводят проект до конца за счёт дополнительных личных средств.
Поэтому настоящий вопрос к инвестору не «когда будет готово». Он звучит так: «какой документ у меня будет на руках, если не получится». Ответ на этот вопрос находится в предварительном договоре и решается до подписи, а не тогда, когда проблема уже возникла.
И немного контекста, чтобы это не звучало как паника. Во втором квартале 2026 г. в Варненской области выданы разрешения на 202 жилых здания с 1 316 жилищами и более 150 800 кв. м развёрнутой площади. Реально начаты при этом 150 зданий с 791 жилищем, то есть примерно на 15% меньше начатых жилых зданий по сравнению с тем же кварталом 2025 г. Разрешение это не стройка, а стройка это не Акт 16. Расстояние между этими тремя и есть то самое место, где зарабатывают и теряют деньги.
Замечание о точности: санкция по ст. 237, ч. 1 ЗУТ сформулирована в левах и относится к юридическим лицам и единоличным торговцам. Она пересчитана по фиксированному курсу 1 евро = 1,95583 лв. Сроки выдачи Акта 16 в статье это опубликованные оценки практикующих специалистов, а не установленный законом срок. Закон такого срока не устанавливает.
Смотрите объект в стадии «груб строеж»?
В портфеле BulGhar Homes есть именно такой объект: квартира во Владислав Варненчик с Актом 14 от марта 2026 г. Мы знаем этот этап изнутри, а не по брошюре. Какой документ вас защищает, а какой нет, решается до подписи.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.