Cena není
procento.
Neexkluzivní zakázka se ukončuje jedním oznámením. V exkluzivní smlouvě téže agentury tento řádek chybí.
Smlouva, která nemá definici a proto se čte řádek po řádku
V bulharském právu neexistuje text, který by říkal, co je „exkluzivní smlouva“. Neexistuje zvláštní zákon o zprostředkování nemovitostí a neexistuje licencování profese. Exkluzivita tedy není druh smlouvy, ale název, který praxe dala jedné sadě klauzulí.
Sada má pět prvků: prohlášení, že k této nemovitosti neexistují jiné zprostředkovatelské smlouvy; povinnost nabízet nemovitost jen prostřednictvím tohoto zprostředkovatele; odměna splatná bez ohledu na to, kdo kupujícího našel; sankce při porušení; a lhůta po ukončení, v níž obchod s představeným kupujícím stále vede k platbě.
První nález je právě zde a obvykle se přehlíží. Rozdíl oproti neexkluzivní smlouvě je jen ve středních třech bodech. Prohlášení a lhůta po ukončení stojí v obou druzích. Velká část toho, co prodávající považují za exkluzivní klauzuli, na ně čeká i v „obyčejné“ zakázce.
A když definice neexistuje, jediný způsob, jak zjistit, co bylo podepsáno, je přečíst text řádek po řádku, ne podle názvu dokumentu.
Zmizelý řádek
ve formuláři téže agentury
Jeden z velkých řetězců zveřejňuje oba své vzory: neexkluzivní „Zakázku na prodej“ a „Exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu“. Stejný autor, stejný jazyk, liší se jen režim. Vzácný materiál, protože umožňuje poctivé srovnání.
Odměna je v obou 3 %. Exkluzivní přidává práh 500 EUR a větu, kterou všichni očekávají: odměna se platí „bez ohledu na to, zda Zprostředkovatel kupujícího představil, nebo ne“. Zatím žádné překvapení.
Překvapení je o řádek níž. V neexkluzivní zakázce je ukončení popsáno takto: dohodou nebo jednostranně, kteroukoli ze stran oznámením. V exkluzivní smlouvě tento řádek prostě chybí. Jsou vyjmenovány tři případy: notářský zápis, vzájemná dohoda, uplynutí lhůty. Žádný z nich není vůlí prodávajícího.
Skutečná cena exkluzivity v tomto formuláři tedy není procento a není smluvní pokuta. Je to zmizelá cesta ven. Prodávající nekupuje dražší službu; kupuje stejnou službu a prodává svobodu odejít.
A opak, který se také nečeká. Neexkluzivní zakázka téže agentury nese smluvní pokutu 10 % z nabídkové ceny, více než třikrát výše samotné odměny. Exkluzivní smlouva takovou klauzuli nemá vůbec. Tvrzení „když nepodepíšu exkluzivně, nic neriskuji“ vyvrací veřejný dokument.
Kde je smlouva podepsána: kancelář, nebo kuchyňský stůl
Prodávající, fyzická osoba, je spotřebitel. Odtud plyne právo, které téměř nikdo nečte a které je silnější než jakákoli klauzule ve formuláři.
Podle čl. 44 zákona o ochraně spotřebitele (ЗЗП) je smlouva uzavřená za současné přítomnosti obchodníka a spotřebitele na místě odlišném od provozovny smlouvou uzavřenou mimo provozovnu. Čl. 50 dává spotřebiteli právo od takové smlouvy odstoupit ve lhůtě 14 dní, bez uvedení důvodu a bez povinnosti platit náhradu nebo smluvní pokutu. A čl. 51 odst. 1 říká, co se stane, když obchodník o tomto právu neinformoval: lhůta se prodlužuje na jeden rok a 14 dní.
Praktický překlad je krátký. Smlouva podepsaná v kanceláři agentury právo odstoupit nemá. Táž smlouva podepsaná v domě prodávajícího, přímo na nemovitosti nebo v kavárně ho má. A velká část zprostředkovatelských smluv se v Bulharsku podepisuje právě na nemovitosti, na konci prohlídky.
Dvě výhrady, abychom nespoléhali na víc, než text dává. Pokud služba začala na žádost spotřebitele, dluží poměrnou částku za skutečně vykonané. A právo odstoupit zaniká jen tehdy, když byla služba poskytnuta zcela a spotřebitel výslovně potvrdil, že ví, že ho ztrácí.
To není kličkou pro klienta. To je důvod, proč se smlouva má podepisovat řádně, včetně strany agentury: opomenutá informace nic neušetří, ale změní 14 dní na rok.
Co se za to dostává
jen to ověřitelné
Zbytek je reklama, proto sem patří jen věci, které lze ověřit.
Jedna cena na trhu. Jediná výhoda, která je zároveň měřitelná a pro exkluzivitu jedinečná. Nemovitost má na internetu jedno číslo, ne tři. Proč na tom záleží, je v další sekci.
Vstup do multilistingu. Multilistingové systémy u nás přijímají nabídky jen od makléřů s exkluzivními právy. Exkluzivita tedy kruh makléřů u nemovitosti nezužuje, ale rozšiřuje. Opak intuice, a je to zapsáno doslova v pravidlech systému. Kolik agentur jím reálně prochází k roku 2026, však není zveřejněno číslo, proto se tvrdí, že mechanismus existuje, ne že pokrývá trh.
Reklama na účet agentury, kterou někdo má zájem zaplatit. Oba formuláře říkají totéž: zprostředkovatel inzeruje nabídku zcela na vlastní účet. Číslo, které to činí smysluplným, pochází z oboru: vrchol poptávky po novém inzerátu trvá asi 14 dní. Agentura s jednou šancí z pěti nemá ekonomický důvod tento start dobře utratit. Agentura, jejíž je ta šance, ho má. To není morální argument, ale výpočet. Podrobně v proč nemovitost zůstává neprodaná.
Jeden kalendář prohlídek. Kupující si prohlédne asi deset nemovitostí, než se rozhodne, za dva a půl až tři měsíce. Při pěti smlouvách se vlastník stává dispečerem pěti telefonů.
Lhůta, tedy termín. Exkluzivní smlouva má lhůtu. Neexkluzivní zakázka téže agentury nemá lhůtu vůbec. Slib s lhůtou je závazek; slib bez lhůty je úmysl.
Cena, kterou jmenujeme včetně naší
Materiál, který vyjmenovává přínosy a mlčí o ceně, se po třetí větě čte jako reklama. Proto: u nás je exkluzivní smlouva 3 % ze sjednané prodejní ceny. Akční sazba 2 % platila do 30. 6. 2026 a vypršela. Smlouva podepsaná dnes je na 3 %. Kdo tohle procento platí a kdy je splatné, je rozebráno zvlášť v makléřské provizi.
Procento je však nejmenší část ceny. Zbytek není v tarifu.
Mizí jednostranná cesta ven. Obecné právo cesty ven přece jen dává, ale každá z nich je spor, ne zaškrtnutí. Neexkluzivní zakázka se ukončuje jedním oznámením.
Platí se i tehdy, když si kupujícího najde prodávající sám. „Bez ohledu na to, zda Zprostředkovatel kupujícího představil, nebo ne“ znamená právě to: soused, bratranec a kolega se stávají placeným obchodem. Nejčastější náklad, který prodávající nepředvídali.
Čas se zamyká. U pasivní agentury nejsou v sázce peníze, ale první týdny inzerátu. Obnoví se jen novým vstupem na trh, a starý inzerát už byl viděn.
Povinnosti jsou asymetrické. V exkluzivních formulářích jsou povinnosti agentury slovesa bez míry: „prozkoumat trh“, „inzerovat kde a jak uzná za vhodné“. Povinnosti prodávajícího jsou s čísly a termíny. Ověřitelné je, kdo svou práci neudělal, jen v jednom směru.
A poslední, čeho si málokdo všimne: sankce a lhůta po ukončení se počítají z nabídkové ceny, ne z dosažené. Nabídková je téměř vždy vyšší. Jak daleko jsou obě od sebe, je téma skutečné ceny nemovitosti.
Kde soudy vedou čáru
náhrada, ne privilegium
Praxe vypadá rozporně jen do chvíle, kdy se člověk dívá na procenta místo na důvod. Tři spory ji řadí.
Okresní soud Šumen (Районен съд Шумен), rozsudek č. 475 z 20. 5. 2019 ve věci č. 3330/2018. Exkluzivní smlouva s odměnou 2 % a kompenzační smluvní pokutou 5 %, tedy dvapůlkrát nad cenou samotné služby. Sama agentura uznává, že prodej proběhl bez její součinnosti. Smluvní pokuta byla prohlášena za neplatnou pro porušení dobrých mravů.
Nejvyšší kasační soud (Върховният касационен съд). Komise na ochranu spotřebitele napadla klauzuli ve vzorové exkluzivní smlouvě: smluvní pokuta 3 % z prodejní ceny, pokud do 12 měsíců po ukončení prodávající prodá nemovitost kupujícímu představenému agenturou. Žaloba byla zamítnuta. Důvod funguje i mimo spor: výše smluvní pokuty je sjednána jako odpovídající odměně, jejíž zaplacení bylo zmařeno, tedy nedochází k významné nerovnováze.
Sofijský městský soud (Софийски градски съд), rozsudek z 7. 11. 2022 ve věci č. 2328/2021. Osm prohlídek za sedm dní, dohoda o záloze na nemovitost za cenu 224 000 EUR, obchod se zprostředkovatelem padá, o tři měsíce později klient kupuje tutéž nemovitost přímo. Žaloba na odměnu byla zamítnuta: „nebylo dosaženo výsledku sledovaného zprostředkovatelskou smlouvou, a proto obchodní zprostředkovatel nemá na odměnu podle ní nárok“. Žaloba na smluvní pokutu však byla vyhověna, ve výši 6 720 EUR.
Čára, kterou tři spory vytyčují, je jedna: soud chrání náhradu, ne privilegium. Smluvní pokuta, která nahrazuje odměnu, jíž by zprostředkovatel dosáhl za svou práci, obstojí, i když obchod proběhl bez něj. Smluvní pokuta, která mu dává víc, než by dostal, kdyby svou práci udělal, padá.
Odtud tři ověřitelné znaky klauzule, která obstojí: výše odpovídající odměně, ne nad ní; vázanost na konkrétního kupujícího, kterého agentura představila, ne na jakýkoli obchod; a lhůta, ne bezlhůtnost.
Číslo, které neexistuje a proč to cizí nefunguje
Tady materiál dluží jedno přiznání. Zveřejněná bulharská studie, která by srovnávala dobu do obchodu nebo dosaženou cenu u exkluzivní a u neexkluzivní smlouvy, neexistuje. Hledalo se u oborové komory, u velkých řetězců, v Národním statistickém institutu (НСИ) a v Agentuře pro zápisy (Агенция по вписванията). Vše veřejné k tématu je publikace samotných agentur, bez metodiky, bez vzorku a bez období. Proto v tomto článku není číslo pro „o kolik rychleji“ a „o kolik dráž“.
Čísla, která se obvykle citují, jsou americká: prodeje přímo od vlastníka klesly na 5 % a 91 % prodávajících využívá makléře. Nehodí se ze tří samostatných důvodů, z nichž každý sám stačí.
Za prvé, neměří exkluzivitu, ale makléře proti žádnému makléři. V USA je exkluzivní smlouva standardem a „táž nemovitost u pěti agentur“ prakticky neexistuje. Srovnání, které potřebujeme, v těchto datech vůbec není.
Za druhé, rozdíl v ceně je do značné míry výběr, ne efekt: tatáž zpráva říká, že 60 % prodávajících bez makléře kupujícího znalo. Prodej příbuznému nebo sousedovi je z definice za jinou cenu.
Za třetí, jiná infrastruktura: téměř úplné pokrytí multilistingu, veřejný registr skutečných obchodů, povinné licencování. Nic z toho u nás není k dispozici.
Věta, která zůstává: bulharská studie k této otázce neexistuje a cizí měří něco jiného. To má větší hodnotu než půjčené číslo.
Osm řádků před podpisem
seznam ke čtení, ne vzor
Exkluzivní smlouva se projednává při podpisu, ne při ukončení. Jediný levný východ je ten, který je zapsán předem. Tady je, co se čte, než pero začne psát.
Lhůta s číslem, vázaná na skutečný proces: asi deset prohlídek za dva a půl až tři měsíce a sada dokumentů k obchodu má šestiměsíční platnost. Bez automatického prodloužení. Jednostranný východ při neplnění, zapsaný výslovně a s měřitelnými kritérii: počet inzerátů, počet prohlídek, četnost zprávy. Klauzule, kterou agentura podepíše jen tehdy, pokud hodlá pracovat.
Měřitelné povinnosti agentury. „Inzerovat kde uzná za vhodné“ není povinnost, ale povolení. Smluvní pokuta rovná odměně, ne nad ní, a základ skutečná cena z obchodu, ne nabídková.
Lhůta po ukončení s číslem a písemný seznam představených kupujících, předaný při ukončení. Tento seznam je zároveň ochranou prodávajícího i hranicí nároku. Veřejně se vyskytující lhůty jsou 12 měsíců, 24 měsíců a klauzule bez lhůty vůbec: rozpětí od jednoho roku po neomezenost u téže klauzule.
Výslovně vyloučené osoby, známé prodávajícímu k datu podpisu. Soused, bratranec, kolega. Pětiminutový rozhovor, který ušetří spor. A nakonec informace o právu odstoupit, pokud se smlouva podepisuje mimo kancelář.
A poctivý protipól, kterým materiál končí: neexkluzivní smlouva není špatná smlouva. Je to správná volba, když prodávající nespěchá, chce zůstat svobodný nebo nemá důvod důvěřovat konkrétní agentuře. Rozdíl není mezi dobrým a špatným režimem, ale mezi rozloženým a soustředěným rizikem. Pět agentur rozkládá riziko špatné volby a soustřeďuje riziko pro cenu. Jedna agentura dělá přesný opak. Volba je na prodávajícím, ale dělá se s přečteným textem.
Často kladené otázky
Mohu exkluzivní smlouvu s makléřem ukončit před uplynutím lhůty?
Můžete, ale na rozdíl od neexkluzivní zakázky má východ cenu a obvykle není zapsán přímo ve formuláři. Veřejné exkluzivní vzory vyjmenovávají jen tři případy ukončení: notářský zápis, vzájemná dohoda a uplynutí lhůty. Obecné právo však cesty ven dává: odstoupení pro neplnění, výpověď nebo odvolání za zaplacení nákladů a ušlého zisku zprostředkovatele a u smlouvy podepsané mimo kancelář agentury i odstoupení podle zákona o ochraně spotřebitele. Každá z těchto cest je však spor nebo platba, ne zaškrtnutí. Proto se řád jednostranného ukončení sjednává při podpisu, ne při ukončení.
Dlužím provizi, pokud si kupujícího při exkluzivní smlouvě najdu sám?
Pokud smlouva obsahuje klauzuli „odměna se platí bez ohledu na to, zda Zprostředkovatel kupujícího představil, nebo ne“, odpověď podle textu je ano, včetně případu, kdy je kupujícím soused nebo příbuzný. Soudní praxe se však dívá na to, zda zprostředkovatel skutečně pracoval: při nečinnosti Okresní soud Šumen považuje smluvní pokutu za neplatnou a Sofijský městský soud odmítá odměnu, pokud sledovaný výsledek nebyl dosažen. Proto je jediné jisté řešení předem: jména známá prodávajícímu k datu podpisu se vyjmenují v příloze a vyjmou z rozsahu smlouvy. Je to pětiminutový rozhovor před podpisem.
Jaká smluvní pokuta je ve smlouvě s realitní agenturou zákonná?
Dělicí čára vede přes výši vzhledem k odměně. Nejvyšší kasační soud zamítl žalobu proti klauzuli se smluvní pokutou 3 % při 12měsíční lhůtě po ukončení, protože výše odpovídá odměně, jejíž zaplacení bylo zmařeno. Naopak Okresní soud Šumen rozsudkem č. 475 z 20. 5. 2019 prohlásil za neplatnou smluvní pokutu 5 % při odměně 2 %, tedy dvapůlkrát nad cenou služby, při nečinnosti zprostředkovatele. Ověřitelné znaky klauzule, která obstojí, jsou tři: výše odpovídající odměně, vázanost na konkrétního kupujícího, kterého agentura představila, a existence lhůty.
Prodá se nemovitost rychleji, pokud je u pěti agentur?
Zveřejněná bulharská studie, která by odpověděla číslem, neexistuje, a říká se to poctivě. Mechanismus však veřejně popsal sám obor: portály řadí inzeráty podle ceny, ne podle vlastníka, proto nejnižší zveřejněná cena vyjde nahoře a začne fungovat jako skutečná. Výsledkem je konkurence mezi zprostředkovateli o cenu nemovitosti, ne o kvalitu práce, a platí ji vlastník. Zvlášť žádná z pěti agentur nemá ekonomický důvod dobře utratit prvních asi 14 dní inzerátu, kdy je poptávka na vrcholu, protože její šance je jedna z pěti.
Než podepíšete
exkluzivně.
Otevřete smlouvu a hledejte jeden řádek: můžete ji VY jednostranně ukončit, bez souhlasu druhé strany. Pak se podívejte na další dva: z jaké ceny se počítá smluvní pokuta a kolik měsíců trvá lhůta po ukončení. Tři řádky, pět minut.
Pošlete nám klauzule o lhůtě, o smluvní pokutě a o ukončení. Vrátíme, které z nich stojí v mezi, kterou soudy už vytyčily, a které stojí za to požadovat změnit před podpisem.
Obecné vysvětlení podle veřejně dostupných formulářů a soudních rozhodnutí, ne právní poradenství k jednotlivé smlouvě.
Komentáře
Zatím žádné komentáře, buďte první.