Jeden byt,
pět různých cen.
Inzerovaná, tržní, bankovní, daňová a cena za obchod. Pět čísel, pět různých zákonů a žádné z nich není pro ostatní závazné.
Prodávající vidí první. Kupující s úvěrem narazí na třetí. A jediné, co skutečně je cenou nemovitosti, je poslední, a to existuje teprve poté, co se obchod uskuteční.
Kdo je vytváří a k čemu slouží
Inzerovanou cenu stanoví prodávající, slouží k přilákání telefonátu a je zdarma. Tržní ocenění je stanovisko nezávislého odhadce s osvědčením podle zákona o nezávislých odhadcích (ЗНО) o hodnotě k určitému dni; na volném trhu stojí zhruba 150 € za byt do 150 m², s připraveností za 3 až 5 dnů.
Bankovní ocenění provádí odhadce schválený bankou a slouží jako základ úvěru, ne ceny: 120,15 €, nevratných. Daňové ocenění (данъчна оценка) stanoví zaměstnanec obecní správy podle vzorce ze zákona, pro daně a notářské poplatky; osvědčení stojí 7,67 €. Vyvolávací cenu při veřejné dražbě (публична продан) stanoví soudní exekutor.
A šestá: cena za obchod, sjednaná mezi oběma stranami. Je to jediné číslo, které je cenou nemovitosti, a objevuje se jako poslední.
„Licencovaný odhadce“
už neexistuje.
Licence se vydávaly do roku 2008. Od zákona o nezávislých odhadcích je režim jiný: osvědčení o odborné způsobilosti a zápis do veřejného rejstříku, osobní razítko (čl. 16 odst. 2) a pojištění profesní činnosti (čl. 18 bod 7). Právo vykonávat profesi má jen osoba zapsaná v rejstříku (čl. 16 odst. 1).
Způsobilost je přitom podle druhů. Čl. 6 odst. 1 vyjmenovává devět druhů ocenění a pro každý se skládá samostatná zkouška. Osvědčení pro stroje na byt nepomůže. Rejstřík je veřejný, což neznamená, že ho někdo kontroluje.
„Stanovisko nezávislého odhadce není pro zadavatele závazné“ (čl. 6 odst. 3 zákona o nezávislých odhadcích). Ocenění není cena a nikoho nezavazuje, aby na ní prodával nebo kupoval.
Když je ocenění špatné, napadá se u Komise pro profesní etiku (Комисия по професионална етика) do 14 dnů od jeho předání k účelu, pro který bylo zadáno (čl. 42). Pokuta je od 51,13 do 1 533,88 €, zbavení způsobilosti od šesti měsíců do roku a tři ocenění s prokázanými porušeními vedou k vyškrtnutí z rejstříku. Kupující, který se o problému dozví při zamítnutí úvěru za měsíc, je už mimo lhůtu.
Neexistuje veřejná databáze s cenami skutečných obchodů
Srovnávací metoda bere skutečně provedené prodeje nebo nabídky podobných nemovitostí a upravuje je. Úpravy za každý rozdíl jsou odbornou částí. Problém je, čím se živí.
Rejstřík nemovitostí (Имотен регистър) je veřejný, ale výpis se týká konkrétní nemovitosti nebo konkrétní osoby, za poplatek. Ne podle čtvrti, ne podle typu, ne podle období. Nikdo nemůže zadat dotaz „všechny třípokojové byty prodané ve čtvrti Vladislavovo za posledních šest měsíců, s cenami“. Důsledek je, že srovnávací metoda se u nás živí převážně inzerovanými cenami plus osobní znalostí odhadce o skutečných obchodech.
Dokonce ani oficiální statistika Národního statistického ústavu (НСИ) „Tržní ceny bytů“ není rejstřík, ale dotazníkové šetření mezi firmami zprostředkujícími obchody ve 27 krajských městech, pro garsonky, dvoupokojové a třípokojové byty, bez novostaveb, domů a luxusních bytů. Není chybná. Je to prostě něco konkrétního s jasnými hranicemi, co není „cenou nemovitostí“.
A jedna definice z Bulharských standardů pro oceňování (Български стандарти за оценяване), která odstraní polovinu sporů: tržní hodnota nezohledňuje výhody, které mají hodnotu pro konkrétního vlastníka nebo konkrétního kupujícího. Rekonstrukce podle vašeho vkusu a výhled, který máte rádi, se nezapočítávají.
Inzeráty žádají.
Nemovitosti tolik nestojí.
Náš snímek trhu z alo.bg, stažený 4. 9. 2026: 2 805 oproti 1 562 €/m² mezi sousedními částmi téhož obvodu, tedy rozdíl 79,6 %. Vlevo stojí jeden inzerát, vpravo devadesát. Jeden inzerát není chybný: skutečná nemovitost, skutečný člověk chce tyto peníze. Prostě to není medián čtvrti.
Spočítáno ze stejného souboru: ze 185 buněk pro byty 93 stojí na méně než deseti inzerátech a 26 stojí na jednom, při 6 352 inzerátech za celou tabulkou. U parkovacích stání z 18 buněk v celém městě má alespoň deset jen jedna.
A nejčastější chyba navrch: inzerované neznamená zaplacené. Podle celostátního průzkumu společnosti Address Real Estate (Адрес Недвижими имоти) (červenec 2026, metodika nezveřejněna) 54 % prodávajících v zemi udělalo za posledních šest měsíců ústupek v ceně, mezi 2 a 10 %. Proč jinak nemovitost zůstává: neprodaná nemovitost.
Není to přísnější tržní ocenění. Je to něco jiného.
Požadavky čl. 229 nařízení (EU) č. 575/2013 chtějí, aby se hodnota určila nezávisle na procesu poskytování úvěru, podle konzervativních kritérií, která vylučují očekávání zhodnocení, s úpravou o možnost, že aktuální tržní hodnota je výrazně nad udržitelnou po dobu úvěru, a aby nebyla vyšší než tržní.
Od 1. 1. 2025 je text přepsán: dva dosavadní opěrné pojmy jsou nahrazeny hodnotou podle konzervativních kritérií, s průměrováním zpětně na šest let u bytových nemovitostí. Jednoduše řečeno, banka podle zákona nehledí na to, kolik nemovitost stojí dnes, ale kolik bude stát, pokud se dnešní den ukáže jako vrchol.
Co to stojí kupujícího, podle veřejného sazebníku a jen pro řád velikosti: ocenění bytu 120,15 €, prověrka a analýza zajištění při úvěru mezi 50 000 a 100 000 € dalších 205 €. Poplatek se nevrací, pokud obchod není schválen, a kupující odhadce nevybírá. Při zamítnutí ztratil 325,15 € za dvě čísla, která nejsou jeho. Jak probíhá celý proces: hypoteční úvěr krok za krokem.
Vzorec ze zákona,
ne tržní pozorování.
DO = BS × Km × Ki × Kh × Kv × Ko × PL (Příloha č. 2 k zákonu o místních daních a poplatcích, ЗМДТ, čl. 4). Základní hodnota, umístění, infrastruktura, individuální charakteristiky, výška, opotřebení, plocha. Koeficient umístění ve Varně je mezi 88,9 a 28,1 podle zóny.
Odtud pochází i nález. Stejný hypotetický dvoupokojový byt, fyzicky totožný, má daňové ocenění lišící se 3,16krát jen podle toho, která zóna ho zachytila. A hranice zón se určují rozhodnutím obecního zastupitelstva, tedy správní čarou na mapě.
Pro Sofii dvě nezávislé publikace z léta 2026 uvádějí rozdíl pět až devětkrát oproti skutečné ceně a oznamují, že pracovní skupina při Ministerstvu financí připravuje první podstatnou reformu za více než 20 let.
Daňové ocenění však velí na třech místech a tam je neodvolatelné: daňový základ při nabytí je vyšší z dohodnuté ceny a daňového ocenění (čl. 46 odst. 2 bod 1 zákona o místních daních a poplatcích), vyvolávací cena při veřejné dražbě nesmí být pod ním a osvědčení vydané do 30. června platí jen do tohoto data. Více o obecních účtech: daň z budov a poplatek za odpad.
Medián popisuje čtvrť. Obchod se děje s bytem.
Patro. Zákon má názor a je slabý: celý rozdíl mezi prvním a třetím patrem podle tab. č. 6 je 8,4 % a poslední patro ztrácí ještě víc. Trh měří stejnou vlastnost jinak. Číslo ze zákona je užitečné právě proto, že ukazuje, jak odlišně stejná vlastnost váží v obou systémech.
Hluk. Tady je norma a je konkrétní. Podle Vyhlášky č. 6 ze dne 26. 6. 2006 (Наредба № 6) snášejí obytné zóny 55 dB(A) přes den a zóny pod vlivem kolejové dopravy 65. Deset decibelů je přibližně zdvojnásobení vnímané hlasitosti. Tatáž čtvrť zákonně snáší obojí, podle toho, kam se dívají okna.
Akt. Není to kosmetika, ale přístup k penězům: banky financují zhruba 60 až 70 % při Aktu 14 (Акт 14), 70 až 80 % při Aktu 15 a 85 až 90 % při Aktu 16. Dva fyzicky stejné byty v jedné budově mají jiný okruh kupujících. Podrobně: Akt 14, 15 a 16.
Jmenovatel. Totéž bydlení dává různá eura za metr čtvereční podle toho, zda dělíme zastavěnou plochou (застроена площ), nebo rozvinutou s ideálními podíly. Číslo není srovnatelné, pokud nevíte, čím je děleno: zastavěná plocha, rozvinutá zastavěná plocha a společné části.
Čtyři scénáře
s konkrétními čísly.
Vyrovnání podle cizího inzerátu. Soused inzeruje nemovitost a jeho číslo vstoupí do agregované tabulky jako medián lokality. Prodávající, který se vyrovná podle řádku s jedním inzerátem za ním, aniž by viděl typ nemovitosti, může vyjít s cenou o 84 % nad vlastním odhadem. Cena chyby je změřena: do 14. dne od uvedení na trh je vrchol poptávky a pokud do té doby nejsou dotazy, je cena nastavena špatně (Daniela Grozeva, Národní sdružení nemovitostí, НСНИ, 3. 4. 2026).
Ocenění vyjde pod dohodnutou cenou. Při ceně 96 645 € a ocenění 87 000 klesne maximální úvěr při 85 % z 82 148 na 73 950 €. Kupující hledá 8 198 € navíc, obvykle do dvou až tří týdnů.
Prošlá ocenění. Aktualizace bankovního ocenění z posledních šesti měsíců stojí půl poplatku, tedy po šesti měsících se dělá znovu. Osvědčení o daňovém ocenění vydané do 30. června platí jen do tohoto data. Obchod tažený přes léto může zůstat bez platného bankovního i daňového ocenění, ze dvou různých důvodů a v různých týdnech.
Rovnání podle daňového ocenění. Nefunguje. Základem je vyšší z obou, strany v samotném notářském zápisu (нотариален акт) prohlašují, že zapsaná částka je skutečnou platbou, při evikci (евикция) kupující dostane zpět jen deklarovanou cenu a při dalším prodeji se daň počítá ze sníženého nabytí. Zveřejněný příklad: deklarovaných 100 000 € při skutečných 200 000 a následný prodej za 230 000 dává splatnou daň 11 700 € místo 2 700.
Často kladené otázky
Kdo má právo provádět ocenění nemovitosti v Bulharsku?
Pouze osoba zapsaná v rejstříku Komory nezávislých odhadců a držící osvědčení o odborné způsobilosti podle čl. 7 zákona o nezávislých odhadcích. Termín „licencovaný odhadce“ je zastaralý: licence se nevydávají od roku 2008. Způsobilost je podle druhů a pro každý druh se skládá samostatná zkouška, takže osvědčení pro stroje na byt nepomůže. Odhadce je povinen mít osobní razítko a pojištění své profesní činnosti.
Je ocenění povinné pro cenu obchodu?
Ne. Podle čl. 6 odst. 3 zákona o nezávislých odhadcích není stanovisko nezávislého odhadce pro zadavatele závazné. Ocenění je stanovisko o hodnotě k určitému dni, pro určitý účel a v podmínkách určitého trhu. U běžného prodeje mezi dvěma lidmi zákon ocenění vůbec nevyžaduje.
Proč je bankovní ocenění nižší než cena, kterou jsme sjednali?
Protože podle zákona je to něco jiného. Požadavky čl. 229 nařízení (EU) č. 575/2013 chtějí, aby se hodnota určila podle konzervativních kritérií, která vylučují očekávání zhodnocení, a aby nebyla vyšší než tržní. Od 1. 1. 2025 se hodnota u bytových nemovitostí průměruje zpětně za šest let. Banka nehledí na to, kolik nemovitost stojí dnes, ale kolik bude stát, pokud se dnešní den ukáže jako vrchol.
Proč je daňové ocenění o tolik nižší než tržní cena?
Protože se počítá podle vzorce z Přílohy č. 2 zákona o místních daních a poplatcích, ne podle tržního pozorování. Pro Sofii publikace z léta 2026 uvádějí rozdíl pět až devětkrát. Stejný byt může mít daňové ocenění lišící se 3,16krát jen podle toho, do které zóny spadá, a hranice zón se určují rozhodnutím obecního zastupitelstva. Pracovní skupina při Ministerstvu financí připravuje první podstatnou reformu za více než 20 let.
Podívejte se, kolik inzerátů
Než stanovíte cenu podle agregované tabulky, otevřete řádek své čtvrti a podívejte se, kolik inzerátů za číslem stojí. Pod deset to není cena čtvrti. Je to minutová kontrola a ušetří rozhovor, který jinak přichází po čtrnáctém dni.
Pošlete nám adresu, plochu a patro. Vrátíme, který medián je pro vaši nemovitost použitelný, s kolika inzeráty za ním, a kde se bankovní ocenění obvykle zastaví.
Tento materiál není ocenění nemovitosti ani právní poradenství. Ocenění se zadává nezávislému odhadci s osvědčením o odborné způsobilosti.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.