6 012 eur.
Co stojí za tím číslem.
Zákon neříká, kdo platí. Říká to smlouva a soud hledí na to, kdo skutečně spojil strany. Mezi tím stojí 17 dokumentů a asi 10 prohlídek.
Čtenář si to už stejně spočítal v hlavě. Průměrná cena bytu ve Varně za první čtvrtletí 2026 je 200 386 EUR (Zimoti.com podle infoz.bg, 2. 4. 2026), a obvyklá 3 % provize od jedné strany tak činí přibližně 6 012 EUR. To je částka na stole.
Otázka není, zda je to hodně. Otázka je, co za tím stojí a kdy se vůbec platí. Kdo platí, nerozhoduje zákon, ale ujednání (čl. 51 obchodního zákoníku, ТЗ).
Zřídka největší řádek. Téměř vždy jediný, o kterém se mluví.
Obvyklé je 3 % od jedné strany a portálové rozpětí je 2 až 3 % (address.bg). Při dvojím zastoupení může jedna agentura vzít 3 % od každé strany, tedy celkem 6 %. U pronájmu je nejběžnější 50 % měsíčního nájemného, veřejné sazebníky sahají až k 70 % nebo celému nájemnému; u sezónních pronájmů 50 % (TOPIMMO, address.bg).
Aby provize nevyšla z vakua, stojí vedle ní ostatní náklady téže transakce: místní daň z nabytí, která činí pro obec Varna 3 % z vyšší hodnoty z ceny a daňového ocenění (данъчна оценка), přičemž zákon o místních daních a poplatcích (ЗМДТ) dává obcím rozpětí 0,1 až 3 procenta, notářský poplatek se stropem 3 068 EUR plus 20 % DPH a zápis 0,1 % (notary294.bg, aktualizováno 2. 9. 2026).
Provize je zřídka největší řádek transakce. Je téměř vždy jediný, o kterém se mluví.
Číslo není 17.
Číslo je 6 měsíců.
Sada pro jednu notářskou transakci je nejméně 17 dokumentů (příručka ibrokers.bg, 2026): devět od prodávajícího, tři od kupujícího, další tři při hypotečním úvěru a dva u nové výstavby.
Počet však není ta těžká část. Těžká část jsou lhůty. Katastrální výkres (скица) z Agentury pro geodézii, kartografii a katastr (АГКК) platí 6 měsíců, osvědčení o zatíženích 6 měsíců, osvědčení o rodinném stavu 6 měsíců, a daňové ocenění vyprší k pevnému kalendářnímu datu, 30. června nebo 31. prosince. Celá sada musí spadnout do jednoho a téhož okna.
U hypotečního úvěru se osvědčení o zatíženích vydává za desetileté období, ne za obvyklé.
Pokud se transakce protáhne, část dokumentů se vydává znovu. To je normální případ, ne výjimečný.
Co se děje v samotný den notářského zápisu, je popsáno zvlášť: notářská transakce.
Trh chladne. Práce roste.
Průměrný kupující absolvuje asi 10 prohlídek za 2,5 až 3 měsíce před koupí, oproti zhruba 8 před rokem (agentura „Adres Nedvizhimi Imoti“ podle BTA, 26. 5. 2026). Proces od první poptávky po podepsanou smlouvu se prodloužil o 15 až 25 % (New Estates podle Forbes Bulgaria, 18. 5. 2026).
Portálová metrika průměrné doby do transakce ve Varně je 33 dnů (Zimoti.com podle infoz.bg, 2. 4. 2026). Uvádí se tak, jak je, protože její metodika není zveřejněna.
Pozadí těchto čísel: 84 119 koupí a prodejů bytů v prvním pololetí 2026 oproti 101 154 ve stejném období 2025, tedy pokles o 17 % (Agentura pro zápisy, Агенция по вписванията, podle deníku „Sega“, 11. 7. 2026). Prodávajících je o 26 % více, kupujících o 10 % méně a poprvé od roku 2014 nabídka předbíhá poptávku („Adres“ podle BTA).
Závěr je opačný, než byste čekali. Práce zprostředkovatele se nezmenšuje, když trh chladne, ale roste, zatímco transakcí je o 17 % méně. Slevy, které se vůbec sjednávají, se pohybují mezi 2 000 a 4 000 EUR. Proč jinak nemovitost stojí: neprodaná nemovitost.
Za ně nikdo
nevystavuje samostatnou fakturu.
Zákon o opatřeních proti praní špinavých peněz (ЗМИП). Agentury jsou povinnými osobami podle čl. 4: identifikace klienta a kopie dokladu totožnosti (čl. 53 odst. 1), prohlášení o původu prostředků (čl. 66 odst. 2), písemná vnitřní pravidla a školení alespoň jednou ročně. Zprostředkování pronájmu spadá do rozsahu od měsíčního nájemného 10 000 EUR výše.
Čl. 50 obchodního zákoníku. Deník zprostředkovatele, zápis každodenně, datování a podpis na konci dne, výpisy na žádost stran.
Čl. 147a odst. 5 zákona o ochraně spotřebitele (ЗЗП). Všeobecné podmínky zavazují jen tehdy, když byly skutečně doručeny a podepsány, a důkazní břemeno nese makléř, ne klient (čl. 146 odst. 4). Zprostředkovatel je navíc správcem osobních údajů podle GDPR a zpracovává tři jména, jednotné občanské číslo (ЕГН), adresu, e-mail a telefon.
Kontext vysvětluje, proč se praxe tolik liší: v zemi působí přes 5 000 agentur a členů НСНИ je 337, tedy asi 6 %. Odvětví čítá 28 546 firem, z nichž asi 99 % tvoří mikropodniky, s více než 30 tisíci zaměstnanými (deník „Trud“, 14. 2. 2025). Zvláštní zákon a povinné licencování neexistují: dva návrhy zákona (ITN, prosinec 2024; GERB, duben 2025) a žádný nebyl přijat do května 2026.
Co provize stojí klienta
Provize je skutečný náklad. Snižuje čistý výnos z transakce pro prodávajícího nebo zvyšuje vstup pro kupujícího, a říká se to slovy, ne se to obchází. Exkluzivní smlouva má také cenu: váže klienta na dobu i způsob práce a druh smlouvy mění i to, kdy se odměna stává splatnou.
Doložky, které soudy skutečně ruší, jsou v oboru známé a stojí za to je pojmenovat. Rozšíření závazku na příbuzné a spřízněné osoby (Komise na ochranu spotřebitele, КЗП, potvrzeno Nejvyšším správním soudem, ВАС, a Sofijským městským soudem, СГС, v případě, kdy nemovitost koupila partnerka klienta prostřednictvím jiného zprostředkovatele). Smluvní pokuta bez stropu: veřejný formulář s 0,5 % denně, oproti doložce, která obstála před Nejvyšším kasačním soudem (ВКС), 1 % denně se stropem 10 %. A rozhodčí doložka u spotřebitele, přestože spotřebitelské spory nelze řešit rozhodčím řízením (čl. 143 odst. 2 bod 17 zákona o ochraně spotřebitele, čl. 19 odst. 1 občanského soudního řádu, ГПК).
Dvě věty z veřejného formuláře, které se málokdy čtou: provize je splatná i tehdy, když v 24měsíční lhůtě po ukončení zadavatel prodá kupujícímu, kterého mu představil zprostředkovatel; a „Odměna zprostředkovatele se nevrací.“
A mechanika čtení cizí nabídky. Práh pro registraci k DPH je 51 130 EUR od 1. 1. 2026 (čl. 96 zákona o DPH, ЗДДС). Nabídka „3,6 % s DPH“ je tentýž 3 % plus daň. Na 200 386 EUR je rozdíl asi 1 202 EUR. Kdy většina formulářů činí provizi splatnou: předběžná smlouva.
Takový výzkum
pro Bulharsko neexistuje.
Neexistuje bulharská studie, která by ukazovala, o kolik rychleji nebo o kolik dráž se nemovitost prodává s makléřem oproti prodeji samotným vlastníkem. Americká procenta NAR kolují i v bulharských textech, ale byla měřena na jiném trhu, se systémem MLS, jinou strukturou provizí a jiným typem dat. Nejsou přenositelná, a proto sem nepatří.
Neexistuje ani veřejné číslo s metodikou pro průměrný počet transakcí makléře ročně, takže tvrzení typu „jedna transakce pokryje X měsíců reklamy“ se také nečiní.
Co se ví, je objem: dokumenty, lhůty a prohlídky. Ten se počítá. Závěr zůstává na čtenáři.
Často kladené otázky
Kdo platí provizi makléře, prodávající, nebo kupující?
Zákon to za strany nerozhoduje. Podle čl. 51 obchodního zákoníku je odměna splatná od jedné nebo od obou stran podle jejich ujednání, a pokud ujednání není, je splatná obvyklá odměna za tento druh činnosti od obou stran. V praxi prodávající platí za to, že byla jeho nemovitost prodána, a kupující za to, že mu byla nalezena nemovitost a byl obsloužen až do notářského zápisu. U pronájmu se vyskytují všechny tři modely: platí pronajímatel, platí nájemce, nebo platí oba.
Dlužím provizi, pokud najdu kupujícího sám?
Záleží na tom, kdo skutečně spojil strany, ne na tom, co stojí v doložce. V roce 2019 rozhodly dva okresní soudy spor stejného typu opačně. V Šumenu prodávající prodal bez součinnosti zprostředkovatele navzdory exkluzivní smlouvě, která výslovně uváděla, že odměna je splatná i při prodeji bez vědomí zprostředkovatele, a žaloba byla zcela zamítnuta. V Burgasu prodávající také uzavřel transakci bez agentury, ale kupujícího přivedla ona a prodávající byl odsouzen k zaplacení. Důkazem tam byl protokol o prohlídce parafovaný kupujícím.
Kdy je provize splatná, při předběžné smlouvě, nebo při notářském zápisu?
Zákonný okamžik neexistuje, existuje smluvní. Ve veřejně dostupných formulářích a sazebnících je nejběžnějším modelem platba v den podpisu předběžné smlouvy s kupujícím, kterého přivedl zprostředkovatel, a pokud se předběžná smlouva neuzavře, v den notářského zápisu. To je také otázka, kterou stojí za to položit před podpisem, protože je nejčastějším zdrojem sporu.
Proč jedna agentura chce 3 % a jiná 3,6 %?
Nejčastěji rozdíl není v ceně služby, ale v dani. Práh povinné registrace k DPH je od 1. 1. 2026 51 130 EUR zdanitelného obratu a agentura nad prahem účtuje k odměně 20 % DPH. Tedy 3,6 % s DPH je tentýž 3 % plus daň. Při průměrné varnenské ceně 200 386 EUR je rozdíl mezi 3 % a 3,6 % asi 1 202 EUR. Když porovnáváte dvě nabídky, porovnávejte procenta se stejným základem, ne tak, jak jsou napsána.
Může být doložka ve smlouvě s makléřem neplatná, i když jsem ji podepsal?
Ano. Pokud je klient fyzická osoba mimo obchodní nebo profesní činnost, je spotřebitelem podle zákona o ochraně spotřebitele a nekalé podmínky jsou neplatné, i když byly podepsány. Soudy odmítly ochranu smluvní pokuty, která výrazně přesahuje cenu samotné služby, doložek rozšiřujících závazek na příbuzné a spřízněné osoby a rozhodčích doložek ve spotřebitelských smlouvách, protože spotřebitelské spory nepodléhají rozhodčímu řízení.
Čtyři věci před podpisem
Zákon neříká, kdo platí, smlouva to říká a soud hledí na příčinnou souvislost, ne na podpis. Za procentem stojí sada 17 dokumentů s šestiměsíčními lhůtami a asi 10 prohlídek za 2,5 až 3 měsíce, na trhu s o 17 % méně transakcí.
Než podepíšete cokoli, zkontrolujte v textu čtyři věci: kdy přesně je odměna splatná, zda je s DPH nebo bez DPH, zda má smluvní pokuta strop a na jak dlouho po ukončení smlouva dál platí. Pošlete nám nabídku nebo smlouvu, kterou vám předkládají, a řekneme vám, co do této ceny spadá a kde text mlčí.
Tento materiál není právní poradenství. Konkrétní smlouvu kontroluje právník.
Komentáře
Zatím tu nejsou žádné komentáře. Buďte první.