ZP, RZP und ideelle Anteile:
wie viel Sie bewohnen
Die angegebene Quadratmeterzahl ist in der Regel die Summe aus Sondereigentum und ideellen Anteilen. Zwei Inserate mit derselben Zahl können Wohnungen mit unterschiedlicher Wohnfläche beschreiben.
Das Kataster misst nicht. Es schreibt ab.
Nach Art. 4 Abs. 5 der Verordnung Nr. RD-02-20-5 von 2016 wird die Fläche des Sondereigentums aus der Eigentumsurkunde entnommen, bei fehlenden Angaben aus dem Investitionsprojekt, und nur wenn keines von beiden vorliegt, wird sie nach einer Vermessung vor Ort berechnet.
Der Plan gibt also im Normalfall die Zahl aus der Notarurkunde wieder. Er ist keine unabhängige Überprüfung der Quadratmeterzahl, wie der Käufer sie sich vorstellt.
⚠️ Hinweis für Suchende: Eine Verordnung „RD-02-20-2 über die Vermessung“ gibt es nicht. Es gibt vier verschiedene geltende Verordnungen mit dieser Nummer, und keine betrifft Flächen. Anwendbar sind RD-02-20-5 von 2016 und die Verordnung Nr. 7 von 2003.
ZP und RZP
stehen im Gesetz.
Die bebaute Fläche (ZP) und die entfaltete bebaute Fläche, also die Bruttogeschossfläche (RZP), sind in § 5 der Zusätzlichen Bestimmungen des Gesetzes über die Raumordnung (ЗУТ) definiert. Die ideellen Anteile stehen in Art. 38 des Eigentumsgesetzes.
„Nettofläche“, „Nutzfläche“ und „lichte Fläche“ dagegen haben keine gesetzliche Definition, weder im ZUT noch im Eigentumsgesetz noch im Gesetz über Kataster und Immobilienregister (ЗКИР). Das sind Marktbegriffe, und jeder Bauträger füllt sie mit eigenem Inhalt.
Deshalb kann dieselbe Zahl in zwei Inseraten Unterschiedliches bedeuten, ohne dass jemand gelogen hätte.
Es gibt keine einheitliche Zahl, und das ist das Problem
Bei Neubauten finden sich 15 bis 20 % der Fläche laut Notarurkunde, bei anderen Gebäuden 12 bis 15 %, und bei Plattenbauten liegt die Fläche laut Urkunde nahe an der tatsächlich bewohnbaren.
Der genaue Prozentsatz für eine konkrete Immobilie ergibt sich aus der Flächenberechnungstabelle des Investitionsprojekts, und die ist kein öffentliches Dokument.
Daraus folgt auch die systematische Verzerrung: Der Quadratmeterpreis laut Inseraten bewertet den Neubau im Vergleich zum Plattenbau niedriger, weil der Nenner stärker aufgebläht ist. Wie man das jeweils vergleicht, ist ein eigenes Gespräch: Plattenbau oder Neubau.
Zwei Zahlen,
die nicht dasselbe messen.
Eine Zweizimmerwohnung in Vladislavovo kostet 1.576 €/m² bei 106 Inseraten. Derselbe Typ in Briz kostet 2.469 €/m² bei 181 Inseraten. Unsere Daten von alo.bg, 04.09.2026.
Der Unterschied sieht nach 57 % aus. Nimmt man an, dass die Gemeinschaftsflächen im einen Fall etwa 15 % wiegen und im anderen 5 % (eine Annahme, keine gemessene Größe), wird der bereinigte Unterschied größer, nicht kleiner.
Wie die Stadtviertel zueinander stehen: Varna nach Stadtvierteln.
Die teuren Punkte sind zwei
Erstens: Verlangen Sie die Fläche laut Plan und die ideellen Anteile getrennt, nicht die Summe. Die zweite Zahl macht den Quadratmeterpreis erst vergleichbar.
Zweitens: „Abweichungen bis 10 % sind zulässig“ ist das Gegenteil des Gesetzes. Art. 210 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД) nennt ein Zehntel als Schwelle, ab der ein Rücktritts- oder Auflösungsrecht entsteht, und darunter wird bei einem Preis pro Maßeinheit der Preis entsprechend angepasst. Die Frist beträgt ein Jahr ab Übergabe (Art. 211 ZZD).
Beim Neubau wird die Flächenberechnung mit der Inbetriebnahme festgeschrieben: Akt 14, 15 und 16.
Häufig gestellte Fragen
Enthält die angegebene Quadratmeterzahl die Gemeinschaftsflächen?
In den meisten Fällen ja, aber das Inserat muss es nicht sagen. Die angegebene Fläche ist in der Regel die Summe aus der Fläche des Sondereigentums und den ideellen Anteilen an den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes. Deshalb können zwei Inserate mit derselben Zahl Wohnungen mit unterschiedlicher Wohnfläche beschreiben.
Misst der Katasterplan die Fläche der Wohnung?
Nein. Nach Art. 4 Abs. 5 der Verordnung Nr. RD-02-20-5 von 2016 wird die Fläche des Sondereigentums aus der Eigentumsurkunde entnommen, bei fehlenden Angaben aus dem Investitionsprojekt, und nur wenn keines von beiden vorliegt, wird sie nach einer Vermessung vor Ort berechnet. Der Plan gibt im Normalfall die Zahl aus der Notarurkunde wieder und ist keine unabhängige Überprüfung der Quadratmeterzahl.
Wie hoch ist der Anteil der Gemeinschaftsflächen in Prozent?
Es gibt keine einheitliche Zahl. Bei Neubauten finden sich 15 bis 20 % der Fläche laut Notarurkunde, bei anderen Gebäuden 12 bis 15 %, und ein dokumentierter Fall zeigt 13,3 %. Bei Plattenbauten liegt die Fläche laut Urkunde nahe an der tatsächlich bewohnbaren. Der genaue Prozentsatz für eine konkrete Immobilie ergibt sich aus der Flächenberechnungstabelle des Investitionsprojekts, die kein öffentliches Dokument ist.
Bedeuten „7 % ideelle Anteile“ 7 m²?
Nein. Der Prozentsatz ist ein Anteil an den Gemeinschaftsflächen des ganzen Gebäudes, und nach Art. 40 Abs. 1 des Eigentumsgesetzes stehen die Anteile im Verhältnis der Werte der Räume zueinander, nicht ihrer Flächen. Um den Prozentsatz in Quadratmeter umzurechnen, braucht man die Gesamtfläche der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes, eine Zahl, die im Katasterplan nicht steht.
Was ist „Nettofläche“ im Sinne des Gesetzes?
Eine solche Definition gibt es nicht. „Nettofläche“, „Nutzfläche“ und „lichte Fläche“ sind weder im ZUT noch im Eigentumsgesetz noch im ZKIR definiert. Das sind Marktbegriffe, und jeder Bauträger füllt sie mit eigenem Inhalt, deshalb kann dieselbe Zahl in zwei Inseraten Unterschiedliches bedeuten.
Zwei Zahlen, nicht eine
Fragen Sie, wie groß die Fläche laut Plan ist und wie hoch die ideellen Anteile sind. Getrennt. Die Summe ist das, was alle vergleichen, aber getrennt sieht man, was Sie bewohnen werden.
Schicken Sie uns beide Zahlen zusammen mit dem Preis. Wir melden den tatsächlichen Preis pro bewohnbarem Quadratmeter zurück und wie er im Viertel liegt.
Dieses Material ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Der konkrete Fall wird von einem Fachmann geprüft.
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