Die Müllgebühr ist teurer
als die Steuer selbst.
Die Gebäudesteuer in Varna beträgt 2 Promille der Steuerbewertung. Die Gebühr für Haushaltsabfälle beträgt 1,5. Für die Hauptwohnung (основно жилище) halbiert sich die Steuer, die Gebühr sinkt überhaupt nicht.
„Steuer auf die Immobilie“ bedeutet drei verschiedene Dinge
Erwerbssteuer: einmalig, 3 % für die Gemeinde Varna, vom Käufer beim Geschäft zu zahlen. Sie gehört zur Rechnung des Tages: der Tag beim Notar.
Immobiliensteuer: jährlich, 2 Promille der Steuerbewertung, zu zahlen vom Eigentümer, solange er die Immobilie hält.
Steuer beim Verkauf nach dem Einkommensteuergesetz für natürliche Personen (ЗДДФЛ): auf den Gewinn, mit bedingten Befreiungen: Steuern beim Immobilienverkauf.
Und ein Viertes, das keine Steuer ist: die Gebühr für Haushaltsabfälle. Sie wird für eine Leistung geschuldet, nicht für Eigentum, und folgt deshalb genau nicht den Ermäßigungen der Steuer.
Die Gebühr macht 60 %
der Rechnung aus.
Für die Hauptwohnung halbiert sich die Steuer auf 1 Promille. Die Gebühr bleibt voll, 1,5 Promille. Daher die Umkehrung: Das, was alle „die Immobiliensteuer“ nennen, ist der kleinere Teil der Rechnung.
Und sie bewegt sich: Seit dem 1. Januar 2025 ist die Müllgebühr um 53 % gestiegen, von 0,98 auf 1,5 Promille. Für Nichtwohnimmobilien von Unternehmen beträgt sie 5,97 Promille des Buchwerts.
Die Entscheidung trifft der Gemeinderat, nicht der Markt, und sie kann sich wieder ändern.
Der Erwerb wird von Amts wegen eingetragen. Die Ermäßigung nicht.
Seit dem 1. Januar 2019 wird für den Erwerb selbst keine Erklärung nach Art. 14 des Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren (ЗМДТ) abgegeben: Die Daten gelangen von Amts wegen an die Gemeinde.
Aber die Ermäßigung für die Hauptwohnung wird nicht automatisch gewährt. Sie wird mit einer gesonderten Erklärung nach Art. 27 des Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren geltend gemacht, innerhalb der Zweimonatsfrist. Wird sie nicht abgegeben, wird jedes Jahr der volle Betrag gezahlt, bis das Versäumnis bemerkt wird.
⚠️ Und ein häufiger Fehler: Die Hauptwohnung ist eine pro Familie, nicht eine pro Ehegatte. Werden zwei erklärt, entfällt die Ermäßigung für beide Immobilien, und zwar für den gesamten Zeitraum rückwirkend.
Fremde unbezahlte Steuer
stoppt Ihr Geschäft.
Nach Art. 264 Abs. 1 der Steuer- und Sozialversicherungsprozessordnung (ДОПК) wird das Fehlen offener Verbindlichkeiten in der Steuerbewertung bescheinigt. Die Übertragung selbst wird nach einer elektronischen Prüfung des Notars bei der Nationalen Agentur für Einnahmen (НАП) auf öffentliche Verbindlichkeiten des Verkäufers zugelassen (seit dem 3. Mai 2024).
Die Verjährung nach Art. 171 der Steuer- und Sozialversicherungsprozessordnung erlaubt es, Verbindlichkeiten 5 Jahre rückwirkend einzufordern, mit einer absoluten Frist von 10. Und eine abgelaufene Bescheinigung über die Steuerbewertung stoppt das Geschäft am Tag der Unterzeichnung selbst.
Für den Monat der Übertragung zahlt der Verkäufer (Art. 28 Abs. 3 des Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren). Der Käufer schuldet ab dem Beginn des folgenden Monats.
Zwei Jahre ab dem Rohbau
Nach Art. 15 Abs. 5 des Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren ist Steuer geschuldet, wenn das Gebäude nicht innerhalb von zwei Jahren nach der Fertigstellung im Rohbau in Betrieb genommen wird (Nutzungsgenehmigung).
Ein Käufer, der auf Plan kauft und meint, erst ab Akt 16 Steuer zu zahlen, kann sich um ein ganzes Jahr irren. Das Datum steht nicht in der Broschüre, sondern in Akt 14: was Sie auf jeder Stufe genau kaufen.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind Gebäudesteuer und Müllgebühr in Varna für das Jahr 2026?
Die Immobiliensteuer beträgt 2 Promille der Steuerbewertung (Art. 14 der Verordnung des Stadtrats von Varna), die Gebühr für Haushaltsabfälle bei Wohnimmobilien 1,5 Promille (Anlage 1, Art. 18 der Gebührenverordnung). Für die Hauptwohnung sinkt die Steuer um 50 %, auf 1 Promille, die Gebühr bleibt jedoch voll. Deshalb macht die Müllgebühr etwa 60 % der Jahresrechnung aus und die Steuer etwa 40 %. Für Nichtwohnimmobilien natürlicher Personen beträgt die Gebühr 5,66 Promille, für Nichtwohnimmobilien von Unternehmen 5,97 Promille des Buchwerts.
Muss ich eine Erklärung abgeben, nachdem ich eine Immobilie mit notarieller Urkunde gekauft habe?
Eine Erklärung nach Art. 14 des Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren für den Erwerb selbst wird seit dem 1. Januar 2019 nicht mehr abgegeben, die Daten gelangen von Amts wegen an die Gemeinde. Die Ermäßigung für die Hauptwohnung wird aber nicht automatisch gewährt: Sie wird mit einer gesonderten Steuererklärung nach Art. 27 des Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren geltend gemacht, innerhalb der Zweimonatsfrist nach Art. 14 Abs. 1. Wird sie nicht abgegeben, wird jedes Jahr der volle Betrag von 2 Promille statt 1 Promille gezahlt, bis das Versäumnis bemerkt wird.
Können Ehegatten je eine Hauptwohnung erklären, wenn sie zwei Immobilien haben?
Nein. Nach § 1 Nr. 2 und 3 der ergänzenden Bestimmungen des Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren ist die Hauptwohnung eine für den Bürger und seine Familie, und zur Familie gehören die Ehegatten und ihre minderjährigen, nicht verheirateten Kinder. Werden mehr als eine Hauptwohnung erklärt, entfällt die Ermäßigung für beide Immobilien, für den gesamten Zeitraum der gleichzeitigen Erklärung, also auch rückwirkend und nicht nur künftig.
Wer zahlt die Steuer für den Monat, in dem die Immobilie übertragen wird?
Der Verkäufer. Nach Art. 28 Abs. 3 des Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren wird die bis zur Übertragung geschuldete Steuer, einschließlich des Monats der Übertragung, vom Veräußerer vor dem Geschäft gezahlt. Der Käufer schuldet die Steuer ab dem Beginn des folgenden Monats (Art. 15 Abs. 2 des Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren). Wird die Immobilie nach dem 31. Oktober erworben, also nach der Schlussfrist für die zweite Rate, wird die Steuer innerhalb von zwei Monaten ab dem Erwerbsdatum gezahlt (Art. 28 Abs. 4 des Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren).
Kann eine fremde unbezahlte Steuer mein Geschäft stoppen?
Ja. Nach Art. 264 Abs. 1 der Steuer- und Sozialversicherungsprozessordnung wird das Vorhandensein oder Fehlen offener Steuerverbindlichkeiten für die Immobilie in der Steuerbewertung bescheinigt. Die Übertragung selbst wird nach einer elektronischen Prüfung des Notars bei der Nationalen Agentur für Einnahmen auf öffentliche Verbindlichkeiten des Verkäufers zugelassen (seit dem 3. Mai 2024). Ein unter Verletzung des Verfahrens nach Abs. 4 abgeschlossenes Geschäft ist zwischen den Parteien wirksam, aber der Gemeinde gegenüber hinsichtlich ihrer Forderung nicht wirksam (Abs. 5). Die Verjährung nach Art. 171 der Steuer- und Sozialversicherungsprozessordnung erlaubt es, Verbindlichkeiten 5 Jahre rückwirkend einzufordern, mit einer absoluten Frist von 10 Jahren. Die Bescheinigung über die Steuerbewertung hat eine Gültigkeitsdauer, und eine abgelaufene Bescheinigung stoppt das Geschäft am Tag der Unterzeichnung.
Ein Feld in der Erklärung
Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie als Hauptwohnung erklärt ist. Wenn nicht, zahlen Sie jedes Jahr den doppelten Steuerbetrag, ohne Grund und ohne dass Sie jemand benachrichtigt.
Senden Sie uns die Steuerbewertung und teilen Sie uns mit, ob Sie in der Immobilie wohnen. Wir schicken Ihnen die reale Jahresrechnung zurück und sagen Ihnen, welche Ermäßigung Ihnen zusteht.
Dieses Material ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Der konkrete Fall wird von einem Fachmann geprüft.
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