Verificarea unui imobil înainte de cumpărare:
ce NU dovedește extrasul
Cumpărătorul obține certificatul de sarcini, vede „nu există sarcini înscrise” și semnează. Acest document nu este însă un extras despre imobil. Este un ansamblu construit din fișele persoanelor, pentru că în Bulgaria înscrierea se ține după un sistem personal.
Ministerul Justiției a difuzat în mai 2026 un concept de lucru pentru registrul proprietății. În el se află o frază care nu se întâlnește în broșurile publicitare: procedura de creare a registrului proprietății este deschisă în șapte circumscripții judecătorești, iar în douăzeci și cinci de ani registrul nu a fost introdus definitiv pentru niciuna dintre ele. Prognoza ministerului însuși, în ordinea actuală, este de peste 100 de ani.
Cele șapte circumscripții sunt Asenovgrad, Balchik, Blagoevgrad, Dobrich, Kavarna, Troyan și Nessebar. Varna nu se numără printre ele. Acest articol nu este o listă cu ce să verificați. Este despre locul în care verificarea se oprește.
Înscrierea se ține pe fișa persoanei, nu a imobilului
Aceasta este toată diferența. În sistemul personal, căutarea pornește de la persoană: cine ce a dobândit și ce a transmis. „Certificatul de sarcini pentru un imobil” există ca serviciu, dar este un document derivat, construit din fișele persoanelor care au trecut prin acel imobil.
Consiliul Superior al Avocaturii indică consecința în avizul său privind Legea privind cadastrul și registrul proprietății (Закон за кадастъра и имотния регистър): fără identificarea univocă a imobilelor se creează în practică mai multe fișe pentru același imobil, între care este practic imposibil să se stabilească o legătură.
Concluzia pe care se sprijină întregul articol. Certificatul de sarcini este produsul unui sistem pe care statul însuși îl descrie ca nefinalizat. El poate fi corect și incomplet în același timp, fără ca cineva să fi greșit.
Prețul nu a fost niciodată piedica.
Accesul a ajuns piedică.
Tariful Agenției de Înregistrări (Агенция по вписванията), publicat la 30 decembrie 2025 în euro, stabilește certificatul de sarcini pentru un imobil la 5,11 € cu termen de șapte zile lucrătoare și la 15,34 € cu termen de trei. Un extras prin acces la distanță costă 0,51 €. Schița unui teren într-o zonă urbanizată costă 10,23 € la ghișeu și 7,16 € electronic. Evaluarea fiscală în Varna costă 7,67 € în cinci zile, 15,34 € expres și 25,56 € pentru un imobil nou dobândit.
Setul complet de extrase pentru un apartament în Varna costă sub 30 €.
Și aici vine opusul așteptărilor. Din 15 ianuarie 2026, o copie necertificată a unui act înscris se eliberează numai după dispoziția unui judecător de înscrieri, într-un termen de o zi după aceasta. Avocații, executorii judecătorești privați și notarii se legitimează cu numărul lor din registrul respectiv. Toți ceilalți depun o cerere motivată, cu dovezi privind interesul juridic, și indică scopul cererii.
Efectul pentru cumpărătorul obișnuit este concret: în 2026 el nu mai poate pur și simplu să comande istoricul imobilului. Întrebarea s-a mutat de la „cât costă” la „cine are dreptul să se uite”.
La ce întrebare nu răspunde fiecare document
Fiecare extras răspunde la o întrebare mai îngustă decât cea pe care cumpărătorul crede că o pune. Diferența dintre cele două întrebări este locul în care se rup tranzacțiile.
| Document | Răspunde la | Nu răspunde la |
|---|---|---|
| Certificat de sarcini | există sarcini înscrise pe această fișă, la această oră | pretenții neînscrise; altă fișă pentru același imobil; ce se va înscrie mâine |
| Actul notarial al vânzătorului | cine este înscris ca proprietar | dacă actul poate fi răsturnat; dacă imobilul face parte din comunitatea soților; dacă există un coerede care nu a participat |
| Evaluare fiscală | valoarea și obligațiile pentru imobil | obligațiile persoanei, care pot duce la sechestru după tranzacție |
| Schiță și plan al unui obiect individual | cum este reflectat imobilul în cadastru | dacă arată așa și pe teren; dacă există transformări fără autorizație |
| Certificat de moștenitori | care sunt moștenitorii unei singure persoane | lanțul mai multor moșteniri succesive |
Documentul care pare cel mai puternic, dar este cel mai slab
Când proprietarul nu are un document pentru dreptul său, își procură un act notarial constatator potrivit art. 587 din Codul de procedură civilă (ГПК). Dacă probele scrise nu sunt suficiente, notarul efectuează o verificare a împrejurărilor prin audierea a trei martori, indicați de primarul comunei sau al raionului.
Actul notarial prin care se recunoaște dreptul de proprietate în procedura de la art. 587 din Codul de procedură civilă nu beneficiază de forță probantă materială. Constatarea apartenenței dreptului de proprietate este o concluzie juridică a notarului, nu un fapt atestat.
Hotărârea interpretativă nr. 11 din 21 martie 2013, dosar interpretativ nr. 11/2012, Adunarea Generală a Colegiului Civil al Curții Supreme de Casație (ОСГК на ВКС)
Două documente cu același titlu au greutate diferită, iar diferența nu se vede de pe copertă. Același lucru este valabil și pentru etapele construcțiilor noi: ce cumpărați exact la Actul 14, 15 și 16 este o discuție separată, care se decide tot printr-un document, nu printr-o impresie.
Cumpărătorul gândește într-un singur termen.
Dreptul gândește în mai multe.
Toate termenele de mai jos curg după ce tranzacția a fost încheiată și înscrisă, adică după ce cheia se află deja la cumpărător.
2 luni de la vânzare: un coproprietar căruia nu i s-a oferit cota introduce o acțiune de răscumpărare (art. 33 alin. (2) din Legea proprietății, ЗС). Tranzacția nu devine nulă, ia naștere un drept potestativ. Rezultatul pentru cumpărător este însă același: imobilul iese din patrimoniul lui contra prețului.
6 luni de la luarea la cunoștință, dar nu mai târziu de 3 ani de la tranzacție: soțul care nu și-a dat acordul pentru dispoziția asupra locuinței familiei (art. 24 alin. (4) din Codul familiei, СК).
5 ani: un creditor al vânzătorului introduce acțiunea pauliană, iar tranzacția devine inopozabilă față de el (art. 135 din Legea obligațiilor și contractelor, ЗЗД).
Fără termen final, până la încheierea partajului: un coerede contestă dispoziția asupra unui bun succesoral individual (art. 76 din Legea succesiunilor, ЗН).
5 sau 10 ani de posesie: dobândirea prin uzucapiune (art. 79 din Legea proprietății). Pentru imobilele proprietate privată a statului și a comunelor, curgerea termenului a fost suspendată de la 31 mai 2006 până la sfârșitul lui 2017 și din nou de la începutul lui 2018 până la 7 martie 2022, ceea ce mută calculele înapoi cu ani.
10 ani de la înscriere: durata de efect a ipotecii înscrise (art. 172 alin. (1) din Legea obligațiilor și contractelor). După aceea, ea poate fi înscrisă din nou, cu rang de la noua înscriere.
Trei cazuri în care niciun extras nu arată problema
1. Ipoteca care „este achitată”
Radierea nu este automată după achitarea creditului. Ea se cere separat, iar taxa este jumătate din taxa de înscriere (art. 3 alin. (1) din Tarif). Împreună cu efectul de zece ani prevăzut de art. 172 din Legea obligațiilor și contractelor, aceasta înseamnă că un extras curat astăzi poate să nu mai fie curat peste o lună, fără ca ceva să se fi întâmplat cu imobilul. Costul greșelii: banca oprește tragerea finală, iar tranzacția se amână cu săptămâni.
2. Imobilul succesoral cu un coerede care nu a semnat
Potrivit art. 76 din Legea succesiunilor, dispoziția asupra unui bun succesoral individual este inopozabilă celorlalți coerezi. Cumpărătorul dobândește sub condiția ca imobilul să revină în lotul vânzătorului la partaj. Aici nu există niciun extras care să arate problema, pentru că nu există nimic de înscris. Costul greșelii se măsoară în ani de partaj judiciar.
3. Creditorul pentru care nu există nicăieri nicio înregistrare
La data tranzacției nu este înscris nimic, pentru că creditorul nu a ajuns încă în instanță. Sechestrul vine mai târziu. În cazul unei tranzacții cu soțul, descendentul, ascendentul, fratele sau sora, cunoașterea prejudicierii se prezumă. Costul greșelii: vânzare publică pentru datoria altcuiva.
Și un al patrulea caz, care nu este orbire, ci alegere. Prețul diminuat în actul notarial este o chestiune de asigurare, nu de impozite: în caz de evicțiune se returnează doar prețul declarat. Plata în numerar peste 5 112,92 € se sancționează conform Legii privind limitarea plăților în numerar (Закон за ограничаване на плащанията в брой) cu o amendă de 25% pentru persoana fizică, calculată la întreaga plată. Mai multe despre ce omit cumpărătorii înainte de a plăti: ce omit cumpărătorii înainte de avans (arvună). Pentru partea fiscală: impozitele la vânzarea unui imobil.
De ce este acest lucru mai acut aici
În primul trimestru al anului 2026, în Varna au fost înscrise 2 433 de tranzacții, cu 21,5% mai puține decât în același trimestru cu un an înainte, și 1 117 ipoteci contractuale, cu 5,7% mai multe în ritm anual. Cele două cifre nu se raportează una la alta, dar direcția este clară: tranzacțiile scad, iar cele cu o bancă în spate nu scad odată cu ele.
Varna este printre cele mai mari piețe imobiliare din țară și nu se numără printre cele șapte circumscripții cu procedură deschisă pentru registrul proprietății. Balchik, Kavarna și Dobrich, din aceeași regiune, se numără.
Adică tocmai aici extrasul este cel mai derivat și cel mai dependent de cine îl întocmește.
Un lucru pe care îl puteți face în această seară
Extrasele costă sub 30 €, dar fiecare răspunde la o întrebare mai îngustă decât cea pe care credeți că o puneți, iar jumătate din riscuri pornesc după un ceas, după ce cheia se află deja la dumneavoastră.
De aceea, întrebați vânzătorul de unde provine proprietatea lui și la ce dată. Răspunsul „prin moștenire” sau „prin uzucapiune” înseamnă că lanțul este mai lung decât un singur document și că întrebarea nu mai este dacă să verificați, ci cine are dreptul să o facă în locul dumneavoastră.
Acest material nu înlocuiește un avocat. Arată când este necesar unul.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.