Immobilienprüfung vor dem Kauf:
was die Auskunft NICHT belegt
Der Käufer holt eine Belastungsbescheinigung ein, liest „keine eingetragenen Belastungen“ und unterschreibt. Dieses Dokument ist jedoch keine Auskunft über die Immobilie. Es ist eine Zusammenstellung aus den Konten der Personen, weil die Eintragung in Bulgarien nach einem Personalsystem geführt wird.
Das Justizministerium hat im Mai 2026 ein Arbeitskonzept für das Immobilienregister verbreitet. Darin steht ein Satz, der in Werbebroschüren nicht vorkommt: Ein Verfahren zur Schaffung eines Immobilienregisters ist in sieben Gerichtsbezirken eröffnet, und in fünfundzwanzig Jahren wurde das Register für keinen davon endgültig eingeführt. Die Prognose des Ministeriums selbst beträgt bei der jetzigen Ordnung über 100 Jahre.
Die sieben Bezirke sind Asenovgrad, Balchik, Blagoevgrad, Dobrich, Kavarna, Troyan und Nesebar. Varna gehört nicht dazu. Dieser Artikel ist keine Liste dessen, was Sie prüfen sollten. Er handelt von der Stelle, an der die Prüfung endet.
Die Eintragung wird auf dem Konto des Menschen geführt, nicht der Immobilie
Das ist der ganze Unterschied. Beim Personalsystem beginnt die Suche bei der Person: wer was erworben und übertragen hat. Eine „Belastungsbescheinigung für eine Immobilie“ gibt es als Dienstleistung, aber sie ist ein abgeleitetes Dokument, zusammengesetzt aus den Konten der Menschen, die durch diese Immobilie gegangen sind.
Der Oberste Anwaltsrat nennt die Folge in seiner Stellungnahme zum Gesetz über Kataster und Immobilienregister: Ohne eindeutige Identifizierung der Immobilien entstehen in der Praxis mehrere Konten für dieselbe Immobilie, zwischen denen sich praktisch kein Zusammenhang feststellen lässt.
Die Schlussfolgerung, die den ganzen Artikel trägt. Die Belastungsbescheinigung ist das Produkt eines Systems, das der Staat selbst als unfertig beschreibt. Sie kann zugleich richtig und unvollständig sein, ohne dass jemand einen Fehler gemacht hat.
Der Preis war nie das Hindernis.
Der Zugang ist es geworden.
Der am 30.12.2025 in Euro veröffentlichte Tarif der Registrierungsagentur (Агенция по вписванията) sieht für eine Belastungsbescheinigung für eine Immobilie 5,11 € bei sieben Werktagen und 15,34 € bei drei vor. Eine Auskunft über Fernzugriff kostet 0,51 €. Eine Skizze eines Grundstücks in besiedeltem Gebiet kostet 10,23 € am Schalter und 7,16 € elektronisch. Die Steuerbewertung in Varna kostet 7,67 € für fünf Tage, 15,34 € im Eilverfahren und 25,56 € für neu erworbene Immobilien.
Der vollständige Satz an Auskünften für eine Wohnung in Varna kostet unter 30 €.
Und hier kommt das Gegenteil dessen, was man erwartet. Seit dem 15.01.2026 wird eine unbeglaubigte Abschrift einer eingetragenen Urkunde nur nach Verfügung eines Eintragungsrichters erteilt, innerhalb eines Tages danach. Rechtsanwälte, private Gerichtsvollzieher und Notare weisen sich mit ihrer Nummer im jeweiligen Register aus. Alle anderen stellen einen begründeten Antrag mit Nachweisen für ein rechtliches Interesse und nennen den Zweck des Antrags.
Die Wirkung für den gewöhnlichen Käufer ist konkret: 2026 kann er sich die Geschichte der Immobilie nicht mehr einfach bestellen. Die Frage hat sich von „was kostet es“ zu „wer darf hinsehen“ verschoben.
Welche Frage jedes Dokument nicht beantwortet
Jede Auskunft beantwortet eine engere Frage als die, die der Käufer zu stellen glaubt. Der Unterschied zwischen den beiden Fragen ist die Stelle, an der Geschäfte reißen.
| Dokument | Beantwortet | Beantwortet nicht |
|---|---|---|
| Belastungsbescheinigung | ob auf diesem Konto Belastungen eingetragen sind, zu dieser Uhrzeit | nicht eingetragene Ansprüche; ein anderes Konto für dieselbe Immobilie; was morgen eingetragen wird |
| Notarurkunde des Verkäufers | wer als Eigentümer eingetragen ist | ob die Urkunde anfechtbar ist; ob die Immobilie zum ehelichen Gesamtgut gehört; ob es einen nicht beteiligten Miterben gibt |
| Steuerbewertung | Wert und Verbindlichkeiten für die Immobilie | Verbindlichkeiten der Person, die nach dem Geschäft zu einem Pfändungsvermerk führen können |
| Skizze und Plan des Sondereigentums | wie die Immobilie im Kataster eingetragen ist | ob es vor Ort auch so aussieht; ob ein Umbau ohne Genehmigung vorliegt |
| Erbschein | wer die Erben einer Person sind | die Kette mehrerer aufeinanderfolgender Erbfälle |
Das Dokument, das am stärksten aussieht und am schwächsten ist
Hat der Eigentümer kein Dokument über sein Recht, besorgt er sich eine feststellende Notarurkunde nach Art. 587 der Zivilprozessordnung (ГПК). Reichen die schriftlichen Beweise nicht aus, führt der Notar eine Prüfung der Umstände durch, indem er drei Zeugen vernimmt, die vom Bürgermeister der Gemeinde oder des Stadtbezirks benannt werden.
Die Notarurkunde, mit der das Eigentumsrecht nach Art. 587 ZPO anerkannt wird, hat keine materielle Beweiskraft. Die Feststellung der Zugehörigkeit des Eigentumsrechts ist eine Rechtsfolgerung des Notars, keine beurkundete Tatsache.
Auslegungsentscheidung Nr. 11 vom 21.03.2013 in der Auslegungssache Nr. 11/2012, Gesamtversammlung der Zivilkammer des Obersten Kassationsgerichtshofs
Zwei Dokumente mit gleichem Titel haben unterschiedliches Gewicht, und der Unterschied ist vom Deckblatt nicht abzulesen. Dasselbe gilt für die Etappen beim Neubau: was Sie bei Akt 14, 15 und 16 genau kaufen ist ein eigenes Gespräch, das ebenfalls von einem Dokument entschieden wird und nicht vom Eindruck.
Der Käufer denkt in einer Frist.
Das Recht denkt in mehreren.
Alle Fristen unten laufen nach dem Abschluss und der Eintragung des Geschäfts, also wenn der Schlüssel schon beim Käufer ist.
2 Monate ab dem Verkauf: Ein Miteigentümer, dem der Anteil nicht angeboten wurde, erhebt Klage auf Einlösung (Art. 33 Abs. 2 des Eigentumsgesetzes, ЗС). Das Geschäft wird nicht nichtig, es entsteht ein Gestaltungsrecht. Das Ergebnis für den Käufer ist jedoch dasselbe: Die Immobilie geht gegen Erstattung des Preises von ihm weg.
6 Monate ab Kenntnis, aber nicht später als 3 Jahre nach dem Geschäft: ein Ehegatte, der der Verfügung über die Familienwohnung nicht zugestimmt hat (Art. 24 Abs. 4 des Familiengesetzbuchs, СК).
5 Jahre: Ein Gläubiger des Verkäufers erhebt die Anfechtungsklage (actio Pauliana), und das Geschäft wird ihm gegenüber unwirksam (Art. 135 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge, ЗЗД).
Ohne Endfrist, bis zum Abschluss der Teilung: Ein Miterbe widerspricht der Verfügung über einen einzelnen Nachlassgegenstand (Art. 76 des Erbgesetzes, ЗН).
5 oder 10 Jahre Besitz: Erwerb durch Ersitzung (Art. 79 ZS). Bei privatem Staats- und Gemeindeeigentum war der Lauf vom 31.05.2006 bis Ende 2017 und erneut vom Beginn 2018 bis zum 07.03.2022 gehemmt, was die Rechnung um Jahre nach hinten verschiebt.
10 Jahre ab der Eintragung: Wirkung der eingetragenen Hypothek (Art. 172 Abs. 1 ZZD). Danach kann sie neu eingetragen werden, mit dem Rang der neuen Eintragung.
Drei Fälle, in denen keine Auskunft das Problem zeigt
1. Die Hypothek, die „abbezahlt ist“
Die Löschung erfolgt nicht automatisch nach Tilgung des Kredits. Sie wird gesondert beantragt, und die Gebühr beträgt die Hälfte der Eintragungsgebühr (Art. 3 Abs. 1 des Tarifs). Zusammen mit der zehnjährigen Wirkung nach Art. 172 ZZD heißt das, dass eine Auskunft, die heute sauber ist, in einem Monat nicht mehr sauber sein kann, ohne dass mit der Immobilie etwas geschehen wäre. Der Preis des Fehlers: Die Bank stoppt die letzte Auszahlung, und das Geschäft verschiebt sich um Wochen.
2. Die Erbimmobilie mit einem Miterben, der nicht unterschrieben hat
Nach Art. 76 ZN ist die Verfügung über einen einzelnen Nachlassgegenstand den übrigen Miterben gegenüber nicht wirksam. Der Käufer erwirbt unter der Bedingung, dass die Immobilie bei der Teilung dem Anteil des Verkäufers zufällt. Hier gibt es keine Auskunft, die das Problem zeigt, weil nichts eingetragen ist. Der Preis des Fehlers bemisst sich in Jahren gerichtlicher Teilung.
3. Der Gläubiger, für den es nirgends einen Eintrag gibt
Zum Zeitpunkt des Geschäfts ist nichts eingetragen, weil der Gläubiger noch nicht bei Gericht war. Der Pfändungsvermerk kommt später. Bei einem Geschäft mit einem Ehegatten, Abkömmling, Verwandten in aufsteigender Linie, Bruder oder einer Schwester wird die Kenntnis der Benachteiligung vermutet. Der Preis des Fehlers: öffentliche Zwangsversteigerung für eine fremde Schuld.
Und ein viertes, das keine Blindheit ist, sondern eine Wahl. Der zu niedrige Preis in der Notarurkunde ist eine Frage der Absicherung, nicht der Steuern: Bei Entwehrung wird nur der erklärte Preis zurückgezahlt. Barzahlungen über 5.112,92 € werden nach dem Gesetz zur Beschränkung von Barzahlungen mit einer Geldbuße von 25 % für eine natürliche Person geahndet, berechnet auf die gesamte Zahlung. Mehr dazu, was Käufer vor der Zahlung übersehen: was Käufer vor der Anzahlung übersehen. Zur steuerlichen Seite: Steuern beim Verkauf einer Immobilie.
Warum das hier schärfer ist
Im ersten Quartal 2026 wurden in Varna 2.433 Geschäfte eingetragen, 21,5 % weniger als im selben Quartal ein Jahr zuvor, und 1.117 vertragliche Hypotheken, 5,7 % mehr im Jahresvergleich. Die beiden Zahlen stehen nicht in einem Verhältnis zueinander, aber die Richtung ist klar: Die Geschäfte gehen zurück, und die mit einer Bank dahinter gehen nicht mit ihnen zurück.
Varna gehört zu den größten Immobilienmärkten des Landes und nicht zu den sieben Bezirken mit eröffnetem Verfahren für ein Immobilienregister. Balchik, Kavarna und Dobrich, aus demselben Gebiet, gehören dazu.
Gerade hier ist die Auskunft also am stärksten abgeleitet und am meisten davon abhängig, wer sie erstellt.
Eine Sache, die Sie heute Abend tun können
Die Auskünfte kosten unter 30 €, aber jede beantwortet eine engere Frage als die, die Sie zu stellen glauben, und die Hälfte der Risiken läuft nach der Uhr los, wenn der Schlüssel schon bei Ihnen ist.
Fragen Sie deshalb den Verkäufer, woher sein Eigentum stammt und an welchem Datum. Die Antwort „durch Erbschaft“ oder „durch Ersitzung“ bedeutet, dass die Kette länger ist als ein Dokument und dass die Frage nicht mehr lautet, ob Sie prüfen sollten, sondern wer berechtigt ist, es an Ihrer Stelle zu tun.
Dieses Material ersetzt keinen Rechtsanwalt. Es zeigt, wann einer nötig ist.
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