Satın almadan önce mülk kontrolü:
sorgunun KANITLAMADIĞI şey
Alıcı yük belgesini alır, “kayıtlı yük yoktur” ifadesini görür ve imzalar. Oysa bu belge mülkün sorgusu değildir. Bulgaristan'da tescil kişi esaslı bir sistemle yürütüldüğü için, kişilerin sicil kayıtlarından derlenmiş bir bütündür.
Adalet Bakanlığı, Mayıs 2026'da mülk sicili için bir çalışma konsepti dağıttı. İçinde reklam broşürlerinde rastlanmayan bir cümle var: mülk sicili kurulması işlemi yedi yargı bölgesinde açılmıştır, ancak yirmi beş yıl içinde sicil bunların hiçbirinde kesin olarak devreye alınmamıştır. Bakanlığın kendi tahmini, mevcut düzenle 100 yıldan fazla.
Yedi bölge Asenovgrad, Balchik, Blagoevgrad, Dobrich, Kavarna, Troyan ve Nesebar'dır. Varna bunların arasında değil. Bu makale neleri kontrol etmeniz gerektiğinin listesi değildir. Kontrolün bittiği yerle ilgilidir.
Tescil, mülkün değil kişinin sicil kaydı üzerinden yürütülür
Bütün fark budur. Kişi esaslı sistemde arama kişiden başlar: kim ne edinmiş ve devretmiş. “Mülk için yük belgesi” bir hizmet olarak vardır, ancak o mülkten geçen kişilerin sicil kayıtlarından derlenmiş bir türev belgedir.
Yüksek Avukatlık Kurulu, Kadastro ve Mülk Sicili Kanunu hakkındaki görüşünde sonucu belirtir: mülklerin tek anlamlı biçimde tanımlanmaması, uygulamada aynı mülk için birkaç sicil kaydı oluşmasına yol açar ve bunlar arasındaki bağı kurmak fiilen imkânsızdır.
Bütün makaleyi taşıyan sonuç. Yük belgesi, devletin kendisinin tamamlanmamış olarak tanımladığı bir sistemin ürünüdür. Kimse hata yapmadan hem doğru hem eksik olabilir.
Engel hiçbir zaman fiyat olmadı.
Engel erişim oldu.
Kayıt Ajansı'nın (Агенция по вписванията) 30 Aralık 2025'te euro olarak yayımlanan tarifesine göre mülk için yük belgesi yedi iş gününde 5,11 €, üç iş gününde 15,34 €'dur. Uzaktan erişimle sorgu 0,51 €'dur. Kentsel alandaki arsa için kroki gişede 10,23 €, elektronik olarak 7,16 €'dur. Varna'da vergi değerlemesi beş günde 7,67 €, acele 15,34 € ve yeni edinilen mülk için 25,56 €'dur.
Varna'daki bir daire için sorguların tam paketi 30 €'nun altında tutar.
Ve burada beklenenin tersi çıkar. 15 Ocak 2026'dan itibaren tescilli bir işlemin onaysız örneği, yalnızca tescil hâkiminin kararından sonra, ondan sonraki bir gün içinde verilir. Avukatlar, özel icra memurları ve noterler kendilerini ilgili siciledeki numaralarıyla tanıtır. Diğer herkes, hukuki yarar kanıtıyla gerekçeli bir talepte bulunur ve talebin amacını belirtir.
Sıradan alıcı için etkisi somuttur: 2026'da artık mülkün geçmişini öylece sipariş edemez. Soru “ne kadar tutar”dan “kimin bakma hakkı var”a kaydı.
Her belge hangi soruya cevap vermez
Her sorgu, alıcının sorduğunu sandığından daha dar bir soruya cevap verir. İki soru arasındaki fark, işlemlerin koptuğu yerdir.
| Belge | Cevap verdiği soru | Cevap vermediği soru |
|---|---|---|
| Yük belgesi | bu sicil kaydında, bu saat itibarıyla kayıtlı yük var mı | kayıtsız talepler; aynı mülk için başka bir sicil kaydı; yarın neyin tescil edileceği |
| Satıcının noter senedi | mal sahibi olarak kimin kayıtlı olduğu | senedin iptale açık olup olmadığı; mülkün evlilik birliği mallarına girip girmediği; imza atmamış bir mirasçı olup olmadığı |
| Vergi değerlemesi | mülkün değeri ve yükümlülükleri | işlemden sonra hacze yol açabilecek kişinin yükümlülükleri |
| Kroki ve bağımsız bölüm şeması | mülkün kadastroda nasıl gösterildiği | sahada da böyle görünüp görünmediği; izinsiz tadilat olup olmadığı |
| Mirasçılık belgesi | bir kişinin mirasçılarının kimler olduğu | birbirini izleyen birkaç mirasın zinciri |
En güçlü görünen, aslında en zayıf belge
Mal sahibinin hakkını gösterir belgesi yoksa Medeni Usul Kanunu'nun (ГПК) 587. maddesi uyarınca tespit niteliğinde noter senedi çıkarır. Yazılı deliller yetmezse noter, belediye veya bölge başkanının gösterdiği üç tanığın dinlenmesiyle olay incelemesi yapar.
Mülkiyet hakkını Medeni Usul Kanunu'nun 587. maddesi usulüyle tanıyan noter senedi maddi ispat gücüne sahip değildir. Mülkiyet hakkının kime ait olduğuna dair tespit, ispatlanmış bir olgu değil, noterin hukuki sonucudur.
Yorum Kararı No. 11, 21 Mart 2013, yorum davası No. 11/2012, Yargıtay (ВКС) Medeni Daireler Genel Kurulu
Aynı başlığı taşıyan iki belgenin ağırlığı farklıdır ve bu fark kapaktan görünmez. Yeni yapıdaki aşamalar için de aynısı geçerlidir: Akt 14, 15 ve 16'da tam olarak ne satın aldığınız ayrı bir konudur ve o da izlenimle değil, belgeyle belirlenir.
Alıcı tek bir süreyle düşünür.
Hukuk birkaçıyla düşünür.
Aşağıdaki tüm süreler işlem yapıldıktan ve tescil edildikten sonra işler; yani anahtar alıcıya geçtikten sonra.
2 ay satıştan itibaren: payı kendisine teklif edilmeyen paydaş, satın alma davası açar (Mülkiyet Kanunu'nun (ЗС) 33. maddesi, 2. fıkra). İşlem geçersiz olmaz, yenilik doğuran bir hak doğar. Ancak alıcı için sonuç aynıdır: mülk, bedel karşılığında elinden çıkar.
6 ay öğrenmeden itibaren, ancak işlemden en geç 3 yıl sonra: aile konutunun elden çıkarılmasına rıza göstermemiş eş (Aile Kanunu'nun (СК) 24. maddesi, 4. fıkra).
5 yıl: satıcının alacaklısı Pavlov davası (Павлов иск) açar ve işlem ona karşı geçersiz hale gelir (Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun (ЗЗД) 135. maddesi).
Süre sınırı yok, paylaşım (taksim) sona erene kadar: mirasçı, ayrı bir miras kalemi üzerindeki tasarrufa itiraz eder (Miras Kanunu'nun (ЗН) 76. maddesi).
5 veya 10 yıl zilyetlik: zamanaşımı yoluyla edinme (Mülkiyet Kanunu'nun 79. maddesi). Devlete ve belediyelere ait özel mülklerde süre 31 Mayıs 2006'dan 2017 sonuna kadar ve yeniden 2018 başından 7 Mart 2022'ye kadar durmuştu; bu da hesapları yıllarca geriye kaydırır.
10 yıl tescilden itibaren: tescilli ipoteğin geçerliliği (Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun 172. maddesi, 1. fıkra). Sonrasında yeniden tescil edilebilir; sıra yeni tescilden başlar.
Hiçbir sorgunun sorunu göstermediği üç durum
1. “Ödenmiş” olan ipotek
Kredi kapandıktan sonra silme (terkin) otomatik değildir. Ayrıca talep edilir ve ücreti tescil ücretinin yarısıdır (Tarife'nin 3. maddesi, 1. fıkra). Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun 172. maddesindeki on yıllık geçerlilikle birlikte bu, bugün temiz olan bir sorgunun, mülke hiçbir şey olmadan bir ay sonra temiz olmayabileceği anlamına gelir. Hatanın bedeli: banka nihai kullandırımı durdurur ve işlem haftalarca ertelenir.
2. İmza atmamış mirasçısı olan miras mülkü
Miras Kanunu'nun 76. maddesine göre ayrı bir miras kalemi üzerindeki tasarruf, diğer mirasçılara karşı ileri sürülemez. Alıcı, mülkün taksimde satıcının payına düşmesi koşuluyla edinir. Burada sorunu gösterecek bir sorgu yoktur, çünkü tescil edilmiş bir şey yoktur. Hatanın bedeli yıllarca süren taksim davasıyla ölçülür.
3. Hakkında hiçbir yerde kaydı olmayan alacaklı
İşlem tarihinde hiçbir şey tescilli değildir, çünkü alacaklı henüz mahkemeye gitmemiştir. Haciz sonradan gelir. Eş, altsoy, üstsoy, kardeşle yapılan işlemlerde zarar verme bilgisi karine olarak kabul edilir. Hatanın bedeli: başkasının borcu için kamu açık artırması.
Bir de dördüncüsü var; bu kör nokta değil, bir tercih. Noter senedinde düşük gösterilen fiyat vergiyle değil, sigortayla ilgilidir: istihkak halinde yalnızca beyan edilen fiyat iade edilir. 5 112,92 €'yu aşan nakit ödeme, Nakit Ödemelerin Sınırlandırılmasına İlişkin Kanun uyarınca gerçek kişi için, ödemenin tamamı üzerinden hesaplanan %25 para cezasıyla cezalandırılır. Alıcıların ödeme yapmadan önce atladıkları konular için: alıcılar kaparodan önce neleri atlıyor. Vergi tarafı için: mülk satışında vergiler.
Bunun burada neden daha keskin olduğu
2026'nın ilk çeyreğinde Varna'da 2 433 işlem tescil edildi; bir yıl önceki aynı çeyrekten %21,5 daha az. Ayrıca 1 117 sözleşmeli ipotek tescil edildi; yıllık bazda %5,7 daha fazla. İki rakam birbirine oranlanmaz, ancak yön açıktır: işlemler düşüyor, arkasında banka olanlar onlarla birlikte düşmüyor.
Varna, ülkenin en büyük mülk pazarları arasındadır ve mülk sicili işlemi açılan yedi bölge arasında değildir. Aynı ilden Balchik, Kavarna ve Dobrich ise öyledir.
Yani tam burada sorgu en çok türevdir ve onu kimin yaptığına en çok bağlıdır.
Bu akşam yapabileceğiniz bir şey
Sorgular 30 €'nun altında tutar, ancak her biri sizin sorduğunuzu sandığınızdan daha dar bir soruya cevap verir ve risklerin yarısı, anahtar sizdeyken saatle işlemeye başlar.
Bu yüzden satıcıya mülkiyetinin nereden ve hangi tarihte geldiğini sorun. “Miras yoluyla” veya “zamanaşımı yoluyla” cevabı, zincirin tek bir belgeden uzun olduğu ve sorunun artık kontrol edip etmeyeceğiniz değil, bunu sizin yerinize kimin yapma hakkı olduğu anlamına gelir.
Bu içerik avukatın yerini tutmaz. Avukatın ne zaman gerektiğini gösterir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.