Actele 14, 15 și 16:
ce cumpărați exact
Numai în trei luni, în regiunea Varna au fost eliberate autorizații pentru 1 316 locuințe noi. Fiecare dintre ele trece prin aceleași trei acte. Acestea nu sunt un calendar, ci trei stări juridice diferite ale aceluiași imobil.
Cumpărați pereți și acoperiș.
Legea nu lasă loc de interpretare. Potrivit § 5, pct. 46 din Dispozițiile suplimentare ale Legii privind amenajarea teritoriului (ЗУТ), „structura la roșu” (груб строеж) este o clădire sau o construcție la care au fost executați pereții de închidere și acoperișul, cu sau fără lucrări de finisare executate într-un grad oarecare. Aceasta este întreaga listă. Tot ce vă imaginați când auziți „apartament” se află în afara ei.
Consecința juridică este însă serioasă și în favoarea cumpărătorului. Conform art. 181 alin. (2) ZUT (modificat în Monitorul Oficial bulgar, ДВ, nr. 16 din 2021), după finalizarea clădirii la roșu, obiect al unei tranzacții translative poate fi clădirea construită sau părți independente ale acesteia. Finalizarea în sine se constată printr-un proces-verbal care, potrivit noului alin. (3), este întocmit de persoana care exercită supravegherea construcției, în prezența beneficiarului, a constructorului, a proiectantului și a unui funcționar conform art. 223 alin. (2). Cu alte cuvinte, apartamentul există deja ca obiect distinct al dreptului de proprietate și se transmite prin act notarial (нотариален акт). Până în acel moment, obiectul tranzacției este dreptul de construire, nu locuința.
Până la eliberarea Actului 16, clădirea funcționează cu tarif industrial de energie electrică, nu cu tarif casnic. Renovarea pe care o faceți înainte de punerea în funcțiune se plătește la curentul mai scump.
Vizualizarea nu face parte din tranzacție
Randările din broșura proiectului sunt marketing. Obligatorii sunt proiectul de investiție aprobat și contractul, iar nepotrivirea dintre proiect și execuția reală este și una dintre cauzele tipice pentru care Actul 16 întârzie. Imaginea frumoasă și construcția recepționată sunt două lucruri diferite și rareori sunt comparate de cumpărător.
Aplicăm același principiu și propriilor noastre anunțuri. Pentru două locuri de parcare într-o clădire la roșu, nu realizăm în mod deliberat o imagine fotorealistă, ci o schemă cu marca noastră și cu mențiunea explicită „Schemă, nu fotografie”. Un cumpărător care vede o imagine fotorealistă presupune că aceasta a fost fotografiată. Este o decizie mică, care economisește o mare dezamăgire.
Clădirea este gata. Să locuiți în ea este ilegal.
Actul 15 este procesul-verbal prin care se stabilește conformitatea construcției și prin care aceasta este predată de constructor investitorului. Se constată că lucrările au fost executate conform proiectelor aprobate. Liftul funcționează, tencuiala este pusă, ușa de la intrare se încuie.
Și tocmai aici apare cea mai înșelătoare impresie din întregul proces: pregătirea fizică este luată drept pregătire juridică. Locuirea într-o clădire care are doar Actul 15 rămâne interzisă. Clădirea pare terminată, dar din punct de vedere juridic nu se folosește.
Banca evaluează imobilul în starea lui actuală, iar atâta timp cât acesta nu poate fi folosit, evaluarea este pentru un imobil nefinalizat. Diferența până la prețul integral continuă să fie acoperită de cumpărător.
Documentul care deschide ușa.
„Actul 16” este denumirea colocvială a autorizației de utilizare (разрешение за ползване). Pentru construcțiile din categoria întâi, a doua și a treia, aceasta este eliberată de Direcția Națională de Control în Construcții (Дирекция за национален строителен контрол). Pentru categoriile a patra și a cincea, organul competent eliberează un certificat de punere în funcțiune (удостоверение за въвеждане в експлоатация). Categoriile diferite sunt recepționate de organe diferite, iar acest lucru mută și termenul.
Abia după acest document urmează locuirea legală, înregistrarea adresei și curentul casnic. După obținerea lui, imobilul se declară la primărie în termen de două luni.
Cele două estimări diferă de peste două ori și aceasta nu este o greșeală a uneia dintre ele. Pur și simplu, legea nu stabilește un termen. Durata depinde de categoria construcției și de completitudinea documentației, adică nimeni nu v-o poate garanta în prealabil. O promisiune pentru o anumită lună făcută într-o discuție nu este o promisiune într-un contract.
Ce blochează Actul 16
Mutatul „provizoriu, până iese actul” este răspândit și constituie o încălcare. Potrivit art. 237 alin. (1) ZUT, folosirea unei construcții fără ca aceasta să fie permisă în ordinea stabilită atrage o sancțiune patrimonială pentru persoana juridică sau comerciantul individual în cuantum de 1 000 până la 10 000 BGN, adică aproximativ 511 până la 5 113 euro la cursul fix, plus un ordin de interzicere a utilizării. În plus, banca poate refuza tragerea finală a creditului, iar imobilul devine mai greu de revândut, deoarece este mai greu de finanțat.
Fiecare act mută greutatea.
Finanțarea bancară crește cu fiecare etapă, deoarece garanția devine mai sigură. Diferența până la prețul integral nu dispare: o acoperă cumpărătorul din fonduri proprii, și cu atât mai devreme, cu cât intră mai devreme în proiect.
Privit din perspectiva capitalului propriu: plafonul Băncii Naționale a Bulgariei (BNB) pentru creditul locativ este de 85% din evaluare (în vigoare din 1 octombrie 2024), adică și pentru o locuință finalizată rămân cel puțin 15% bani proprii, iar în cazul structurii la roșu evaluarea este pentru un obiect nefinalizat.
O schemă care cere 80 până la 90% din valoarea totală înainte de Actul 14 a fost calificată drept risc extrem de ridicat (potrivit Agenției Telegrafice Bulgare, BTA, 2 iunie 2026). Aceasta nu este o reducere și nu este semnul unui investitor sigur. Este transferul riscului de construcție asupra cumpărătorului: dumneavoastră finanțați construcția, iar garanția dumneavoastră este o hârtie.
Dacă investitorul dă faliment înainte de Actul 16.
În acel moment nu contează cât ați plătit. Contează ce document dețineți.
Vă așezați la coadă în procedura de insolvență, alături de toți ceilalți care au o creanță față de societate. Nu aveți un drept real asupra unui anumit obiect.
O poziție incomparabil mai bună. Obiectul este al dumneavoastră. Dar clădirea nu se termină singură: proprietarii se asociază și duc proiectul la capăt cu fonduri personale suplimentare.
De aceea, adevărata întrebare adresată investitorului nu este „când va fi gata”. Ea este „ce document voi deține dacă nu se întâmplă”. Răspunsul la această întrebare se află în antecontract și se decide înainte de semnătură, nu atunci când problema este deja prezentă.
Și puțin context, ca să nu sune a panică. În al doilea trimestru al anului 2026, în regiunea Varna au fost eliberate autorizații pentru 202 clădiri de locuit cu 1 316 locuințe și peste 150 800 m² de suprafață desfășurată. Efectiv începute sunt însă 150 de clădiri cu 791 de locuințe, cu aproximativ 15% mai puține clădiri de locuit începute față de același trimestru din 2025. O autorizație nu este o construcție, iar o construcție nu este Actul 16. Distanța dintre cele trei este exact locul în care se câștigă și se pierd bani.
Notă de precizie: sancțiunea prevăzută la art. 237 alin. (1) ZUT este formulată în leva și se referă la persoanele juridice și la comercianții individuali. A fost recalculată la cursul fix 1 euro = 1,95583 BGN. Termenele de eliberare a Actului 16 din articol sunt estimări publicate ale practicienilor, nu un termen legal. Legea nu stabilește unul.
Vă uitați la un imobil la roșu?
În portofoliul BulGhar Homes există exact un astfel de imobil: un apartament în Vladislavovo cu Actul 14 din martie 2026. Cunoaștem etapa din interior, nu din broșură. Care document vă acoperă și care nu se decide înainte de semnătură.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.