Structura nu se vede,
după ce pereții sunt tencuiți.
Șase sisteme apar în anunțuri sub două cuvinte, iar diferența iese la iveală la renovare, la evaluare și la cutremur.
Șase structuri, nu două Anunțul le reduce la „vechi” și „nou”
La Varna se vând clădiri din șase sisteme structurale diferite, iar anunțurile le așază în două rubrici.
Sistemul cu grinzi (gredored): pereți portanți din cărămidă cu planșee din lemn, în centrul orașului, până în jurul anilor cincizeci. Cărămidă cu planșee monolite din beton armat, încadrată de stâlpi, grinzi și centuri, din anii cincizeci până astăzi. Construcții din panouri mari prefabricate, de la sfârșitul anilor cincizeci până în prima jumătate a anilor nouăzeci, la care greutatea este preluată de panourile transversale de perete și de peretele longitudinal median. Cofraj de mari suprafețe (EPK), adică beton armat monolit turnat pe loc, în masă în anii optzeci. Plăci ridicate în pachet, un sistem în schelet fără grinzi. Și beton armat monolit cu schelet, diafragme și nuclee rigide, din anii nouăzeci până astăzi.
Fiecare dintre cele șase se comportă diferit la cutremur, la renovare și la evaluarea făcută de bancă, iar ce se poate atinge se schimbă complet de la un sistem la altul.
Un singur număr explică de ce este un subiect pentru 2026, nu pentru 1985. Conform datelor Institutului Național de Statistică (НСИ) pentru trimestrul II 2026, din 1 269 de clădiri rezidențiale noi din țară 77,8% sunt din beton armat, 19,6% din cărămidă și 0,6% din panouri. Adică construcția nouă este practic o singură structură. Toată disputa „ce structură are” se poartă pe fondul existent, nu pe cel nou. Alegerea dintre cele două este analizată în Bloc din panouri sau construcție nouă.
EPK nu este panou
și aceasta este cea mai frecventă greșeală din anunțuri
Abrevierea EPK (ЕПК) înseamnă cofraj de mari suprafețe. Este o tehnologie pentru clădiri din beton armat monolit, în care se folosesc panouri de cofraj de mari dimensiuni, reutilizabile. Betonul se toarnă pe loc, adică nu există rosturi între elemente, pentru că nu există elemente separate.
Panoul este exact opusul. Elementele se produc în fabrică și se montează pe șantier, iar până la sfârșitul anilor optzeci în țara noastră lucrau treizeci de combinate de construcții de locuințe. Capacitatea portantă seismică a unei astfel de clădiri se află în rosturi și în îmbinările sudate din ele, nu în panoul însuși: norma cere cel puțin un centimetru pătrat de legături metalice pe metru liniar de rost, dispuse la cel mult un metru și jumătate. De aici rezultă și de ce starea rosturilor este o problemă structurală, nu una cosmetică.
Două tehnologii opuse din același deceniu, iar în portaluri apar sub aceeași rubrică „construcții vechi” și adesea sub aceeași etichetă „EPK/PK”. În eșantionul nostru de 1 345 de anunțuri din Varna, descărcat la 22 august 2026, doar 34 poartă această etichetă.
Ce se încurcă în practică: cumpărătorul plătește o primă pentru monolit, dar cumpără panou. Sau renunță la EPK, pentru că a auzit „panou”. Diferența nu se vede la vizionare, după ce pereții sunt tencuiți. Se vede în documentația de proiect și în avizul structural, adică în documente pe care nu le cere nimeni până când nu este prea târziu.
Varna se află exact la prag Ks = 0,10, adică gradul VII
Ordonanța în vigoare privind proiectarea clădirilor și construcțiilor în zone seismice este din 27 ianuarie 2012. În anexa cu lista localităților, Varna figurează cu coeficient seismic 0,10, care pe harta pentru o perioadă de o mie de ani corespunde gradului VII. Pentru comparație, Burgas are tot 0,10, Veliko Tarnovo 0,15, Sofia și Blagoevgrad 0,27.
Numărul nu este decorativ. La un coeficient între 0,05 și 0,10, ordonanța permite ca clădirea să nu fie calculată deloc la cutremur, dacă se respectă cerințele constructive. La Ks egal sau mai mare de 0,10, calculul acțiunilor seismice este obligatoriu pentru toate clădirile, cu excepția celei mai joase clase de importanță. Varna se află pe partea strictă a pragului, și nu întâmplător: în 1901, în zona Shabla și Kaliakra, la aproximativ nouăzeci de kilometri de aici, au fost înregistrate cutremure cu magnitudinea 7,2 și 7,1.
Aceeași ordonanță conține și un tabel pentru înălțimea și numărul de niveluri admise. La coeficientul Varnei, betonul armat monolit și scheletul metalic sunt fără limită de niveluri, clădirile din panouri mari și cele cu plăci ridicate în pachet ajung până la 12 niveluri, cărămida cu planșee monolite până la 5 niveluri, iar clădirea din cărămidă cu planșee din lemn până la 2 niveluri. Tocmai de aceea 77,8% din construcția nouă este beton armat monolit, nu pentru că sună mai modern.
„Neasigurată” este o definiție juridică, nu o evaluare
Iar disputa despre ea nu este rezolvată
Dispozițiile suplimentare ale ordonanței în vigoare dau două definiții pe care aproape niciun cumpărător nu le-a auzit. „Clădiri asigurate” sunt cele proiectate în conformitate cu normele din 1987. „Clădiri neasigurate” sunt cele construite înainte de 1987.
Adică, după litera textului în vigoare, orice clădire de locuit din Varna de dinainte de 1987 este „neasigurată”: panou, EPK, plăci ridicate în pachet și cărămidă deopotrivă. Aceasta nu este o evaluare a clădirii concrete. Este o definiție juridică, cu care însă lucrează expertiza tehnică, pașaportul tehnic și orice inginer structurist.
Și aici vine partea care nu se citează unilateral. Autorii înșiși ai normelor, prof. Nikola Ignatiev și prof. Petar Sotirov de la Universitatea de Arhitectură, Construcții și Geodezie (УАСГ), publică o analiză conform căreia, în majoritatea cazurilor examinate, forțele seismice după normele din 1964 ies mai mari decât cele după normele din 1987, și concluzionează că clădirile proiectate după 1964 nu ar trebui clasificate drept neasigurate. Imediat după aceea fac și rezerva inversă: cerințele de dimensionare din normele din 1987 sunt mai stricte, iar metoda capacitivă vine abia cu Eurocodul 8.
Disputa dintre ordonanța în vigoare și autorii normelor anterioare nu este rezolvată. Pentru cumpărător, semnificația este opusul liniștirii: anul construcției nu este un răspuns. Răspunsul este în execuția concretă a clădirii concrete și se vede doar la expertiza tehnică.
Opt centimetri decid totul și declanșează o cerință pentru întreaga clădire
Datele pentru cea mai răspândită nomenclatură de panouri din țară, sistemul Bs-69-Sf, provin dintr-un articol recenzat al universității de arhitectură, construcții și geodezie, prezentat la o conferință la Varna în 2020, pe baza documentației de proiect din arhivă.
Schema este celulară. Portanți sunt pereții transversali, inclusiv cei de calcan ai fațadei, plus peretele longitudinal median. Panourile portante interioare de perete au 14 cm, iar cele de compartimentare, adică neportante, au 6 cm. Panourile de fațadă de pe axele longitudinale nu sunt portante și atârnă de grinzi de fațadă.
Concluzia operativă este una: într-o astfel de clădire, singurele pe care se poate interveni sunt panourile de 6 cm. Tot ce are 14 și peste este portant și preia totodată forțele orizontale de vânt și cutremur. Diferența este de opt centimetri și nu se vede cât timp peretele este tencuit.
Dacă totuși cineva hotărăște să-l îndepărteze, ordonanța declanșează un lanț care surprinde pe toată lumea. Lucrările de construcții legate de modificarea structurii, inclusiv reamenajarea interioară, se permit doar cu expertiza întregii construcții și un pașaport tehnic înregistrat, evaluare pozitivă de siguranță seismică, înălțime și număr de niveluri respectate și un proiect de investiție aprobat. Un singur proprietar care vrea să deschidă bucătăria spre living declanșează o cerință pentru întreaga clădire, dependentă de vecinii săi.
Iar majoritatea blocurilor din Varna nu au un astfel de pașaport: prin modificarea din 2021, termenele pentru clădirile private au fost abrogate și rămâne doar un termen până la 31 decembrie 2032 pentru proprietatea publică. Pașaportul nu se face până nu devine necesar, iar devine necesar exact când cineva vrea să reamenajeze. Ce costă omisiunea este tema articolului Reamenajări ilegale: amenda conform Legii privind amenajarea teritoriului (ЗУТ) este de la 1 000 la 10 000 BGN, adică aproximativ 511 până la 5 113 EUR, conversie a noastră, plus ordin de demolare pe cheltuiala făptuitorului. De regulă se descoperă la următoarea vânzare, când noul cumpărător a plătit deja.
Numărul care nu apare în anunț
2,43 față de norma 0,26
Ordonanța de azi cere ca pereții exteriori care se învecinează cu aerul exterior să aibă un coeficient de transfer termic de cel mult 0,26 W/m²K. Am luat un proiect oficial de eficiență energetică al unui bloc din panouri, întocmit pentru reabilitare termică, și am calculat aceeași secțiune fără izolație, pe aceleași straturi și coeficienți. Peretele gol din panou de 25 cm dă U de aproximativ 2,43 W/m²K, adică de aproximativ 9,3 ori peste normă. Același perete cu nouă centimetri de izolație conform proiectului dă 0,335, adică de aproximativ 1,3 ori peste ea.
Calculul este al nostru, pentru secțiunea concretă din proiectul concret. Nu este o valoare universală pentru „bloc din panouri” și se folosește doar pentru ordinul de mărime. Iar ordinul de mărime este ce contează: diferența dintre un bloc din panouri reabilitat termic și unul nereabilitat nu este „mai cald”, ci diferența dintre un perete care nu respectă cerința de aproape zece ori și un perete care o respectă. Anunțul le arată pe amândouă la fel.
Același lucru este valabil și pentru zgomot: ordonanța cere ca între locuințe planșeele să ofere o izolare la zgomot aerian de cel puțin 54 dB. Cerința există și se măsoară. Dacă clădirea concretă o îndeplinește se verifică prin măsurare, nu printr-un anunț.
Unde intră structura în calculul băncii De două ori, și de ambele ori nevăzut
Cumpărătorul calculează un aport propriu de 15% din preț. Plafonul BNB este 85% din evaluare, iar evaluarea este opinia unui evaluator care se uită la structură și la durata rămasă. Plafoanele complete și ce au schimbat sunt în BNB a înăsprit creditarea, iar mecanismul creditului în sine în Credit ipotecar pas cu pas.
Aritmetica este scurtă și neplăcută. La un preț de 100 000 EUR și o evaluare de 90 000 EUR, creditul maxim este 76 500 EUR. Adică aportul propriu nu este 15 000, ci 23 500 EUR. Diferența de 8 500 EUR se găsește în numerar între semnarea antecontractului și actul notarial. Sau avansul (arvuna) se pierde.
Al doilea punct este durata de rambursare. Aici nu dăm intenționat un număr: singura sursă profesională cu procente pe tip de structură este din 2019, iar pentru 2025 și 2026 nu există nicio declarație a unei bănci sau a BNB pe acest criteriu. De aceea aici nu există un număr pentru „cât dau pentru un bloc din panouri”. Există doar mecanismul: structura intră în calcul de două ori, prin evaluare și prin durată, iar cumpărătorul le vede pe amândouă abia când răspunde banca.
Evaluatorul se uită și la durata rămasă, iar aici un număr foarte citat se înțelege pe dos. Durata de exploatare proiectată a unei structuri de locuințe conform ordonanței este de 50 de ani, dar ordonanța însăși o definește ca perioadă de utilizare „în condiții de întreținere obișnuită și fără a fi necesară efectuarea unei reparații semnificative”. Adică nu înseamnă „după aceea se prăbușește”, ci „până atunci nu se așteaptă o reparație semnificativă”.
Numerele care sunt adevărate pe hârtie și false în practică
Atenție la numitor
Construcția din panouri mari a dat în țara noastră peste 700 000 de locuințe în 18 900 de clădiri, iar după distribuția între orașe Sofia are 28,5%, Plovdiv 8,2%, Varna 8,1%. Adică, după numărul de clădiri din panouri, Varna este al treilea oraș de panouri din țară.
Împotriva acestui fapt stă o altă statistică, citată regulat în sens invers. Conform datelor INS privind fondul locativ din regiunea Varna la sfârșitul lui 2024, clădirile din cărămidă sunt 87,2%, iar cele din panouri 1,3%. Numărul pare sfârșitul discuției și nu este.
Aceste procente sunt de clădiri, nu de locuințe. O casă de sat este o clădire cu o locuință, iar un bloc din panouri este o clădire cu șaizeci până la o sută. În plus, 44,1% din clădirile regiunii sunt în sate. Adică „1,3% panouri” nu înseamnă că 1,3% dintre locuitorii Varnei locuiesc în panouri. Numitorul face numărul fals în practică, deși este adevărat pe hârtie. Câte locuințe din regiune sunt în clădiri din panouri nu este publicat, de aceea un astfel de procent aici nu există.
Eșantionul nostru propriu arată al treilea nivel al aceleiași probleme. Din 1 345 de anunțuri în șase cartiere din Varna, descărcate cu filtrul explicit pentru tipul de construcție, 81% sunt cărămidă, 16,4% panouri și 2,5% EPK. Doar că pe cartiere distribuția este radical diferită: în Vladislavovo panourile sunt 35,9% din ofertă, în Pobeda 0,9%, în zona Pchelina zero. Iar același Vladislavovo are anul median de construcție 2025, pentru că panoul este stocul, iar construcția nouă este fluxul.
Prețul confirmă din cealaltă parte: mediana ofertelor pentru un apartament cu două camere în Vladislavovo este 1 576 EUR/m² pe baza a 106 anunțuri, față de 2 220 în Troshevo și 2 805 în Centru (alo.bg, 4 septembrie 2026). Medianele sunt pe cartier și pe oferte, nu pe tip de structură și nu pe tranzacții, de aceea nu sunt prețul unui imobil concret. Dar arată un lucru: diferența din interiorul unui cartier este mai mare decât cea dintre două cartiere și este ascunsă în spatele unei mediane generale. Comparația dintre cartiere este în Varna: șase cartiere.
De aceea întrebarea nu este „bloc din panouri sau cărămidă”. Este care dintre cele șase sisteme este clădirea concretă, după ce normă a fost calculată, există expertiză tehnică și pașaport, și ce din toate acestea va vedea evaluatorul. Niciunul dintre aceste răspunsuri nu stă în anunț.
Întrebări frecvente
EPK este același lucru cu panoul prefabricat?
Nu, cele două sunt opuse din punct de vedere structural. EPK înseamnă cofraj de mari suprafețe și este o tehnologie pentru clădiri din beton armat monolit, care se toarnă pe loc în panouri de cofraj de mari dimensiuni, reutilizabile, adică nu există elemente separate și nici rosturi între ele. Panoul se produce în fabrică și se montează pe șantier, iar capacitatea portantă seismică a unei astfel de clădiri se află în rosturi și în îmbinările sudate din ele. În anunțuri, cele două apar adesea sub eticheta comună „EPK/PK”, iar diferența nu se vede la vizionare, după ce pereții sunt tencuiți.
Este adevărat că orice clădire de dinainte de 1987 este neasigurată seismic?
Aceasta este o definiție juridică din ordonanța în vigoare privind proiectarea în zone seismice, nu o evaluare a clădirii concrete: „neasigurate” sunt clădirile construite înainte de 1987, indiferent dacă sunt din panouri, EPK, plăci ridicate în pachet sau cărămidă. În același timp, autorii normelor anterioare publică o analiză conform căreia, în majoritatea cazurilor examinate, forțele seismice după normele din 1964 ies mai mari decât cele după normele din 1987, și contestă clasificarea pe fond. Disputa nu este rezolvată. Pentru cumpărător, concluzia este opusul liniștirii: anul construcției nu este un răspuns, iar execuția concretă se vede doar la expertiza tehnică.
Se poate demola un perete într-un apartament din bloc de panouri?
În cel mai răspândit sistem de panouri din țară, panourile portante interioare de perete au 14 centimetri, iar cele de compartimentare neportante au 6 centimetri, și diferența nu se vede prin tencuială. Tot ce are 14 centimetri și peste este portant și preia totodată forțele orizontale de vânt și cutremur. Separat, ordonanța permite lucrări de construcții legate de modificarea structurii doar cu expertiza întregii construcții și un pașaport tehnic înregistrat al clădirii, evaluare pozitivă de siguranță seismică, înălțime și număr de niveluri respectate și un proiect de investiție aprobat. Adică un singur proprietar declanșează o cerință pentru întreaga clădire, iar majoritatea blocurilor private nu au pașaport tehnic, deoarece termenul pentru ele a fost abrogat în 2021.
Influențează structura creditul ipotecar?
Intră în calcul de două ori, de ambele ori indirect. Mai întâi prin evaluare: plafonul BNB este 85% din evaluare, nu din preț, iar evaluatorul se uită la structură și la durata rămasă, astfel încât la un preț de 100 000 de euro și o evaluare de 90 000 de euro aportul propriu nu este 15 000, ci 23 500 de euro în numerar. Apoi prin durata de rambursare, care la un fond mai vechi poate fi scurtată. Procente concrete de finanțare pe tip de structură nu dăm intenționat: singura sursă profesională cu astfel de numere este din 2019, iar pentru 2025 și 2026 nu există nicio declarație publică a unei bănci sau a BNB pe acest criteriu.
Vă uitați la un apartament
într-un bloc vechi?
În seara aceasta, cereți două lucruri pe bază de document: tipul structurii și anul construcției. Nu după cuvintele din anunț și nu după aspectul fațadei, ci pe hârtie. Dacă vânzătorul nu le poate indica, aceasta în sine este o informație, pentru că aceleași două rânduri vor fi necesare și evaluatorului, și oricărui inginer structurist după aceea.
Trimiteți-ni-le împreună cu linkul anunțului și cu etajul. Vă returnăm o apreciere a ce înseamnă structura pentru renovarea pe care o planificați, care pereți sunt probabil în afara discuției, ce va declanșa o reamenajare și unde structura poate lovi evaluarea, înainte să ajungeți la notar.
Aprecierea este comercială și practică. Nu este un aviz structural și nu înlocuiește expertiza făcută de un proiectant inginer structurist. Sumele în leva sunt recalculate la cursul fix 1 EUR = 1,95583 BGN.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.