Banca nu mai spune „da”.
Spune „până aici”.
Creditul la noi este record de ieftin, iar oamenii se împiedică tot mai devreme. Se împiedică nu de rată, ci de intrare. Deasupra fiecărui credit locativ stau trei plafoane stabilite de BNB, iar ele decid cât vi se va acorda în general, înainte ca cineva să se uite cât puteți plăti.
Trei cifre decid totul.
Prin decizia Consiliului de conducere din 11 septembrie 2024, Banca Națională a Bulgariei (BNB) a introdus cerințe privind standardele de creditare pentru creditele locative nou acordate. Acestea sunt în vigoare din 1 octombrie 2024 și se aplică atât la acordare, cât și la renegocierea unui credit existent.
Verificat în august 2026: aceste niveluri nu au mai fost modificate de atunci. Singurele decizii macroprudențiale ale BNB din 2026 vizează amortizorul anticiclic de capital, stabilit la 2,25% pentru trimestrele al doilea și al treilea din 2027. Acesta privește capitalul băncilor, nu buzunarul împrumutatului, și este ușor de confundat cu o modificare a plafoanelor. Modificare nu există.
Supapa de 5%
Regulile nu sunt absolute. O bancă poate acorda un credit în afara plafoanelor, dar volumul total al unor asemenea credite într-un trimestru nu poate depăși 5% din volumul creditelor locative nou acordate în trimestrul precedent. Cu alte cuvinte, excepțiile există, dar sunt rationalizate și ajung la dosarele care arată cel mai bine. Nu la oricine cere.
Trei luni și piața s-a reorganizat.
Al patrulea trimestru din 2024 este primul aflat integral sub noile reguli, iar BNB a publicat ce s-a întâmplat. Cifra care se vede de departe este una singură.
Unul din patru credite dinaintea măsurii era unul care astăzi nu mai trece. DSTI-O mediu ponderat scade de la 39,1% la 36,8%. Creditele acordate în afara cerințelor sunt 421 din totalul de 10 140, adică 4,2%, exact sub plafonul supapei.
Celelalte două plafoane aproape că nu mișcă nimic: LTV-O mediu rămâne în jur de 74%, iar scadența medie în jur de 25,2 ani. Ambele valori erau sub plafon încă dinainte de regulă.
Plafonul pentru durată și cel pentru finanțare aproape că nu au mușcat, pentru că piața nu se afla acolo. A mușcat plafonul pentru venit, și brusc. La plafoane ajung tocmai cei cărora le este cel mai strâmt, adică oamenii care se bazează pe faptul că creditul va acoperi diferența pe care nu o au.
DSTI nu este rata raportată la salariu.
Aceasta este cea mai des repetată greșeală în pregătirea unui credit. Indicatorul măsoară toate plățile curente aferente produselor de credit raportate la venit, nu doar viitoarea rată ipotecară. În calcul intră:
Un plafon neutilizat al unui card de credit cântărește și el. Cardul poate sta ani de zile cu sold zero și tot poate reduce suma maximă a creditului ipotecar, deoarece plafonul este credit disponibil. Cumpărătorul vede doar o sumă aprobată mai mică și rareori află care este motivul.
De aici rezultă ceva ce nu se rezolvă în ziua cererii. Închiderea unui card neutilizat, încheierea unui leasing sau achitarea unui credit pentru bunuri modifică indicatorul, dar cere luni, nu săptămâni. Pregătirea pentru ipotecă începe cu mult înainte de vizionarea imobilului.
85% nu se calculează din preț.
Cuantumul creditului se stabilește în raport cu evaluarea de piață acceptată de bancă, făcută de un evaluator autorizat, nu în raport cu suma convenită cu vânzătorul. Evaluarea bancară este de regulă mai mică dintre cele două. Diferența nu se împarte cu nimeni: o acoperă cumpărătorul, numerar, înaintea notarului.
Prețul locuinței nu s-a schimbat. S-a schimbat doar evaluarea, cu 12 000 de euro, iar nota cumpărătorului s-a schimbat cu 10 200 de euro, de plătit numerar și, de obicei, într-un termen de câteva săptămâni.
Un credit redus, insuficient pentru achiziție. Un al doilea credit, mai scump, care la rândul lui cântărește în DSTI. Renegocierea prețului cu un vânzător care nu are niciun motiv să cedeze. Sau desfacerea tranzacției și pierderea avansului (arvunei). Acesta este locul în care greșeala se plătește în bani, nu în nervi.
Cât din ea sunt banii dumneavoastră.
În al doilea trimestru din 2026, prețul mediu al unei locuințe în Varna a depășit 2 000 de euro pe m², cu o creștere de circa 4% pe bază trimestrială. Intervalul real din oraș este larg, de ordinul a 1 400 până la 2 500 de euro pe m², în funcție de cartier și de clădire, dar pentru calcul vom folosi media.
Salariul mediu brut în regiunea Varna este de 1 304 euro pe lună în primul trimestru din 2026, locul doi în țară după Sofia. Adică 18 000 de euro înseamnă 13,8 salarii brute din Varna, doar ca să ajungeți la ușa băncii. Impozitul, taxa notarială și înscrierea vin pe deasupra.
Aproape fiecare a doua tranzacție trece printr-o bancă
Potrivit datelor Agenției de Înregistrări (Агенция по вписванията), în primul trimestru din 2026 în Varna au fost realizate 2 433 de tranzacții imobiliare și au fost înscrise 1 117 ipoteci contractuale.
Cele două cifre se mișcă în direcții diferite: tranzacțiile scad cu 21,5% pe bază anuală, iar ipotecile înscrise cresc cu 5,7%. Piața se contractă, iar ponderea cumpărătorilor dependenți de bancă crește. Tocmai de aceea o regulă scrisă la Sofia în 2024 se simte într-o tranzacție concretă din Varna în 2026.
Fundalul este același și la scară națională. Creditele locative din țară ajung la 18,68 miliarde de euro în iunie 2026, o creștere de 26,4% pe bază anuală. Plafoanele nu au oprit creditarea. Au reorganizat-o.
Cele trei cifre se calculează simultan.
Evaluarea, DSTI și fondurile proprii nu sunt trei verificări separate, ci un singur calcul cu trei variabile. Coborârea uneia le mută pe celelalte două. Iar a treia cifră, evaluarea, cumpărătorul nu o controlează și o află ultima, de obicei după ce avansul a fost deja plătit.
Supapa de 5% nu este o plasă de siguranță pentru cazul mediu. Ea ajunge la dosarele cele mai bine pregătite, iar „dosar pregătit” înseamnă istoric de credit curat, venit documentat și un imobil pe care banca îl evaluează de bunăvoie. Toate acestea se construiesc înainte de tranzacție, nu în timpul ei.
Plafoanele BNB nu sunt o noutate din 2024. Ele sunt condiția permanentă a pieței de astăzi. Dobânda este cea mai mică din istorie și tocmai de aceea frâna nu mai este ea. Frâna este suma care trebuie să fie disponibilă înainte de avans, iar aceasta se calculează din timp sau se plătește cu un avans pierdut.
Notă de precizie: indicatorii LTV-O și DSTI-O se referă la creditele locative nou acordate, garantate cu un imobil locativ. Datele privind efectul provin din raportul BNB pentru al patrulea trimestru din 2024, primul integral sub reguli. Prețurile și salariile sunt medii publicate, nu o ofertă: evaluarea concretă a unui imobil concret este făcută de un evaluator autorizat, la comanda băncii.
Cele trei întrebări pe care le auzim cel mai des.
Plafonul de 85% se calculează din preț sau din evaluare?
+Din evaluare. Cuantumul creditului se stabilește în raport cu evaluarea de piață acceptată de bancă, făcută de un evaluator autorizat, și nu în raport cu prețul convenit cu vânzătorul, iar evaluarea bancară este de regulă mai mică dintre cele două. La o locuință de 120 000 de euro și o evaluare cu 10% sub preț, creditul scade de la 102 000 la 91 800 de euro, iar fondurile proprii cresc de la 18 000 la 28 200 de euro. Diferența de 10 200 de euro se achită numerar.
Ce intră în DSTI în afară de rata creditului ipotecar?
+Intră toate plățile curente aferente produselor de credit: credite de consum, leasing, credit pentru bunuri, ratele minime la cardurile de credit și la descoperitul de cont. O parte dintre bănci includ și chiria. Un plafon neutilizat al unui card de credit poate, de asemenea, să reducă suma maximă a creditului ipotecar, fără ca cumpărătorul să afle care este motivul.
Poate o bancă să acorde un credit în afara plafoanelor BNB?
+Poate, dar cantitatea este rationalizată. Volumul total al creditelor acordate în afara cerințelor nu poate depăși 5% din volumul creditelor locative nou acordate în trimestrul precedent. În al patrulea trimestru din 2024, în afara cerințelor au fost 421 de credite din 10 140, adică 4,2%. Aceste excepții ajung la dosarele cele mai bine pregătite, nu la oricine.
Vă întrebați cât vi se va acorda?
Înainte de avans se calculează trei lucruri deodată: evaluarea, DSTI și fondurile proprii. Cunoaștem evaluările bancare pe cartiere din Varna și știm care indicator cântărește unde. Greșeala aici nu costă nervi, costă un avans.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.