Ilegalitatea este o calitate
a construcției, nu a persoanei.
De aceea se vinde împreună cu imobilul. Nimic din Legea privind amenajarea teritoriului (ЗУТ) nu o vindecă prin transfer, iar amenda rămâne la cel care nu o va plăti.
Totul pornește de la o definiție cu trei condiții cumulative. Reparația curentă (текущ ремонт) este întreținerea și reamenajările interioare în care nu se afectează structura de rezistență, nu se mută ziduri și nu se fac goluri în ele, atunci când afectează structura, și nu se schimbă destinația încăperilor și sarcinile din ele (§ 5 pct. 43 din Legea privind amenajarea teritoriului). Dacă cade una dintre cele trei, lucrarea nu mai este reparație.
Iar a doua definiție închide capcana: construcții sunt și reparațiile capitale, reconstrucțiile și reamenajările, cu și fără schimbarea destinației (§ 5 pct. 38 din Legea privind amenajarea teritoriului). Adică reamenajarea prin lege ESTE construcție, și tot ce spune Legea privind amenajarea teritoriului despre construcțiile ilegale se aplică unui perete dărâmat.
Vitrarea este liberă. Peretele de după ea nu este.
Vitrarea balcoanelor și a logiilor este scutită în mod expres de autorizație (art. 151 alin. 1 pct. 6 din Legea privind amenajarea teritoriului). Înlăturarea peretelui despărțitor dintre balconul vitrat și cameră nu este scutită, deoarece destinația balconului se schimbă. Și tocmai aceasta este cea mai frecventă reamenajare în apartamentele din Bulgaria.
În aceeași categorie intră peretele portant mutat sau înlăturat și golul făcut în el, baia sau bucătăria mutată (se schimbă destinația și sarcinile), apartamentele unificate și podul însușit.
Pentru un apartament nu există o cale de mijloc comodă între „nu am nevoie de nimic” și „am nevoie de un proiect complet”. Reamenajarea interioară a unei locuințe nu figurează în lista de la art. 147 din Legea privind amenajarea teritoriului, adică trece prin proiect de investiție aprobat și autorizație de construire (разрешение за строеж). Punctul în care reparația devine construcție este tehnic și este stabilit de un inginer constructor cu drept de practică, nu de meșter și nu de proprietar.
Ordinul se emite
împotriva construcției.
Art. 225 alin. 2 din Legea privind amenajarea teritoriului descrie construcția, nu făptuitorul. Construcția rămâne ilegală și după ce își schimbă proprietarul, și după ce făptuitorul decedează, emigrează sau dă faliment.
Ordinul de demolare (заповед за премахване) este emis de primar și comunicat persoanelor interesate, iar practica este constantă în privința cercului: destinatar este proprietarul, beneficiarul și/sau făptuitorul. Proprietatea singură este suficientă. Reversul este și mai neplăcut: terții care nu sunt destinatari nu au calitate procesuală să conteste. „Eu nu l-am făcut” nu scoate noul proprietar din procedură.
Costurile demolării silite sunt solidare, iar lista de la art. 225a alin. 5 din Legea privind amenajarea teritoriului este lungă: supraveghere, constructor, proiectant, evaluator, beneficiar. Numai că în cazul unei reamenajări într-un apartament nu există niciunul dintre ei. Lista se reduce la făptuitor și beneficiar, iar ambii sunt proprietarul anterior.
Municipalitatea nu îl urmărește pe proprietarul anterior în locul celui nou. Execută ordinul, întocmește un proces-verbal al cheltuielilor și obține un titlu executoriu. Pe cine va căuta mai întâi este o chestiune de ușurință în găsire și de avere: proprietarul care se află la adresă.
Unul expiră. Celălalt nu are început.
Sancțiunea împotriva făptuitorului este o sancțiune administrativă, adică o răspundere personală, și se stinge prin prescripție. Demolarea este o măsură administrativă coercitivă asupra construcției, se execută de destinatarul-proprietar, iar Legea privind amenajarea teritoriului nu stabilește termen pentru emiterea ordinului. Ordinul poate fi emis decenii după construire.
Pedeapsa este personală și se evaporă. Consecința asupra bunului este reală și rămâne. Cumpărătorul o primește pe a doua, nu pe prima.
Împotriva vânzătorului ceasul este și mai scurt. Acțiunea întemeiată pe art. 195 din Legea obligațiilor și contractelor (ЗЗД) se prescrie în un an în cazul imobilelor, iar în trei ani doar dacă vânzătorul a tăcut cu bună știință despre defect (art. 197 din Legea obligațiilor și contractelor). Iar potrivit art. 193 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor, vânzătorul nu răspunde pentru defectele care erau cunoscute cumpărătorului la vânzare: un cumpărător care a văzut golul larg și a cumpărat totuși va susține greu mai târziu că a fost indus în eroare.
Suma: un an împotriva vânzătorului, trei la tăcere intenționată dovedită, față de o procedură nelimitată în timp împotriva imobilului însuși. Ce se mai verifică înainte de semnătură: verificarea imobilului.
Toleranța este deschisă,
legalizarea s-a închis la 26.11.2013.
Sunt tolerate potrivit § 127 alin. 1 din dispozițiile tranzitorii construcțiile ridicate până la 31.03.2001, fără acte, dar admisibile atunci sau acum. Mai vechiul § 16 cuprinde pe cele ridicate până la 07.04.1987 și încă două perioade cu declarare în termene expirate.
Termenul de legalizare potrivit § 127 alin. 2 și 3 a expirat la 26.11.2013. Adică o reamenajare făcută după 31.03.2001 fără acte de construire nu este tolerată, iar în 2026 nu există procedură prin care să fie legalizată. Statul oferă o asemenea fereastră aproximativ o dată la zece ani, dar „poate vine din nou cândva” nu este o situație juridică și nu se planifică o tranzacție pe ea.
Iar certificatul de toleranță însuși nu este ceea ce se crede. Este un document de constatare: atestă că construcția îndeplinește condițiile, nu o face legală.
Varna tocmai a demonstrat-o în practică. În cazul din zona „Baba Alino”, municipalitatea susține că o parte dintre certificatele de toleranță prezentate nu corespund localizării reale a obiectelor. Un cumpărător care a deținut un asemenea document a deținut o hârtie pentru altă construcție.
Podul însușit cere o sută la sută dintre vecini
Terasa alipită, apartamentele unificate și podul supraetajat au un strat suplimentar: ating părțile comune, adică proprietatea altcuiva.
Potrivit art. 185 alin. 2 din Legea privind amenajarea teritoriului, când se ocupă părți comune, se cere acordul tuturor proprietarilor, exprimat cu legalizarea notarială a semnăturilor. Iar potrivit alin. 3, când o parte comună se alipește unui obiect individual, se încheie un contract de transfer al proprietății în formă notarială cu ceilalți proprietari, și abia pe baza lui se emite autorizația de construire.
Într-o clădire cu patruzeci de apartamente acest lucru este practic imposibil de făcut retroactiv. De aceea asemenea obiecte aproape niciodată nu sunt legalizate, ci doar par rezolvate. Cum funcționează în general adunarea generală: proprietatea pe etaje.
Schița garantat
nu îl arată.
Capcana are două încuietori. Prima: pentru ca o reamenajare să intre în cadastru, se trece prin certificatul de la art. 52 alin. 5 din Legea privind cadastrul și registrul proprietății imobiliare (ЗКИР), iar printre documentele obligatorii pentru el se află copia autorizației de construire. Reamenajarea ilegală nu are una, adică nu intră în cadastru.
A doua: cadastrul nu măsoară la fața locului, ci copiază. Suprafețele obiectelor individuale se extrag din actul de proprietate, iar în lipsa datelor din proiectul de investiție. Adică schița continuă să arate vechea distribuire și vechea suprafață.
Consecința este opusă celei așteptate. Schița obiectului individual, pe care cumpărătorul o consideră cel mai obiectiv document, este exact documentul care nu are cum să arate reamenajarea ilegală. Nici actul notarial nu o arată. Nici evaluarea fiscală. Adevărul este doar la fața locului, în pereți.
De ce cele trei cifre ale suprafeței coincid adesea fără ca cineva să fi măsurat: suprafața construită, suprafața construită desfășurată și părțile comune.
Amenda este partea mică. Scumpă este demolarea.
Amenda potrivit art. 232 alin. 2 din Legea privind amenajarea teritoriului pentru persoana care execută, dispune sau permite o construcție ilegală este între 511 și 5 113 EUR. Pentru o persoană juridică, sancțiunea patrimonială potrivit art. 237 ajunge până la 10 226 EUR pentru construcții din categoria a patra până la a șasea. Peste ele vin cheltuielile demolării silite, care nu sunt sancțiune și nu au plafon: sunt cât costă lucrarea.
Datele Direcției Naționale de Control în Construcții (ДНСК) pentru 2025 arată amploarea răspunderii personale: 114 decizii sancționatorii împotriva persoanelor fizice în valoare totală de aproximativ 33 996 EUR, adică în medie aproximativ 298 EUR pe decizie. Împotriva persoanelor juridice sunt 76 de decizii pentru aproximativ 175 373 EUR.
Calea legală este în schimb ieftină acolo unde nimeni nu se uită: examinarea unui proiect de investiție pentru reamenajare în Municipalitatea Varna costă 40,90 EUR, iar autorizația de construire 102,26 EUR, adică aproximativ 143 EUR taxe municipale. Avizul structural pornește de la 250 EUR cu TVA, iar proiectul se măsoară pe metru pătrat.
Și două uși la care aproape nimeni nu se gândește. Potrivit art. 178 alin. 6 din Legea privind amenajarea teritoriului, primarul poate dispune întreruperea alimentării cu energie electrică, apă, gaz și telefon, iar dispoziția este obligatorie pentru furnizori. Iar potrivit art. 148 alin. 7, autorizație pentru o construcție nouă nu se eliberează persoanei care a executat construcția ilegală până când aceasta nu este demolată sau legalizată.
Municipalitatea demolează.
Proprietarul îl dă în judecată pe investitor.
În zona „Baba Alino”, în pădurea de lângă Varna, tema este acum o știre, nu o teorie: peste o sută de construcții, iar în clădirile afectate peste 40 de apartamente. La 01.09.2026 există 19 ordine de demolare și încă patru în pregătire.
Tribunalul Administrativ Varna a anulat executarea provizorie a douăsprezece dintre ordine din cauza lipsei de motivare, dar nu și ordinele înseși. Între timp, la 03.09.2026 au fost întrerupte alimentarea cu energie electrică și cu apă, au fost puse benzi de delimitare și sigilii, iar accesul se restrânge etapizat.
Poziția primarului este formulată precis și merită citită literal: legislația dă posibilitatea proprietarilor care consideră că au fost induși în eroare să își caute drepturile de la investitor.
Aceasta este întreaga temă într-o propoziție. Municipalitatea demolează. Proprietarul îl dă în judecată pe investitor. Cele două nu se întâmplă simultan și nu se compensează.
Întrebări frecvente
Cine răspunde pentru o reamenajare ilegală după cumpărare?
Ilegalitatea este o calitate a construcției, nu a persoanei care a făcut-o. Ordinul de demolare potrivit art. 225a din Legea privind amenajarea teritoriului se emite împotriva construcției și se comunică proprietarului, adică celui care deține imobilul la momentul procedurii. Terții care nu sunt destinatari ai ordinului nu au nici măcar calitate procesuală să îl conteste. Costurile demolării silite sunt solidare potrivit art. 225a alin. 5, dar în cazul unei reamenajări într-un apartament lista se reduce la făptuitor și beneficiar, iar aceștia sunt de regulă proprietarul anterior.
Care este termenul pentru a-l da în judecată pe vânzător pentru o reamenajare ascunsă?
Un an în cazul vânzării de imobile și trei ani dacă vânzătorul a tăcut cu bună știință despre defect (art. 197 din Legea obligațiilor și contractelor). Termenul curge de la predarea bunului. Separat, potrivit art. 193 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor, vânzătorul nu răspunde pentru defectele care erau cunoscute cumpărătorului la vânzare. Față de aceasta stă procedura administrativă împotriva construcției însăși, pentru care Legea privind amenajarea teritoriului nu stabilește deloc termen.
Poate fi legalizată astăzi o reamenajare ilegală?
O reamenajare făcută după 31.03.2001 fără acte de construire nu intră în regimurile de toleranță de la § 16 și § 127 din dispozițiile tranzitorii ale Legii privind amenajarea teritoriului, iar termenul de legalizare de la § 127 alin. 2 și 3 a expirat la 26.11.2013. În 2026 Legea privind amenajarea teritoriului în vigoare nu prevede o procedură prin care o asemenea construcție să fie legalizată. Certificatul de toleranță este, de altfel, un document de constatare: atestă că construcția îndeplinește condițiile, nu o face legală.
Se vede reamenajarea în schița cadastrală?
De regulă nu. Pentru ca o reamenajare să intre în cadastru, se trece prin certificatul de la art. 52 alin. 5 din Legea privind cadastrul și registrul proprietății imobiliare, iar printre documentele obligatorii pentru el se află copia autorizației de construire. Reamenajarea ilegală nu are o asemenea autorizație, adică nu intră în cadastru, iar schița continuă să arate vechea distribuire. Cadastrul nu măsoară la fața locului, ci copiază suprafața din actul de proprietate sau din proiectul de investiție.
O schiță și un tur
Scoateți schița obiectului individual și comparați-o cu pereții pe care îi vedeți la vizionare. Nu căutați autorizația de construire, ci neconcordanța: un gol care lipsește de pe schiță, o încăpere care și-a schimbat destinația, o terasă care a devenit cameră. Aceasta este singura verificare care funcționează, pentru că documentele tac aici prin natura lor.
Trimiteți-ne schița și câteva fotografii de la vizionare. Vă spunem care neconcordanță este reparație, care este construcție și cine va primi ordinul, dacă vine.
Acest material nu reprezintă consultanță juridică. Dacă o anumită lucrare este reparație sau construcție stabilește un inginer constructor cu drept de practică.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.