+359 879 333 822 r.nikoghosyan@bulgharhomes.com WhatsApp Пн. до пт., 9:00 до 18:009:00 до 18:00

Официальная цифра · НСИ, Q2 2026

Цены растут на 15,5%.
Кто теперь прав?

Статья открывается автоматически в момент публикации. Перезагружать страницу не нужно.

Ожидайте скоро 00:00:00:00 дни : часы : минуты : секунды

Официальная цифра · НСИ, Q2 2026

Цены растут на 15,5%.
Кто теперь прав?

Два аналитика спорили, опираясь на прогнозы без методики, на чьей стороне рынок. 23.09.2026 НСИ (Национальный статистический институт) объявил официальный индекс цен на жильё за Q2 2026. Сверяем его с обоими прогнозами.

Лагерь 1

Падение

◆ VS

Лагерь 2

Стабильность

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Раффи Никогосян Брокер, BulGhar Homes

28 сентября 2026 · 9 мин чтения

О чём спор

23.09.2026 НСИ опубликовал официальный индекс цен на жильё за Q2 2026: +15,5% в годовом выражении по стране, ускорение по сравнению с +14,8% за Q1. Одновременно квартальный темп замедлился с +6,2% до +4,5%. Число сделок продолжает падать. Оба лагеря ниже, уже зная новую цифру, смотрят на абсолютно те же данные БНБ (Болгарский народный банк), НСИ и рыночных порталов. И по-прежнему приходят к противоположным прогнозам.

Три темпа роста, Q2 2026

Жилищные кредиты (июль 2026)+25,7%

Цены на жильё (НСИ, Q2 2026)+15,5%

Средняя зарплата+12,7%

Цены на жильё растут всего на 2,8 пункта быстрее зарплат, а не с двузначным отрывом классического пузыря.

Раунд 1

Аргументы перед новой цифрой.

Лагерь 1 · Медведи

Падение

Макс Баклаян, финансовый аналитик

от -20 до -25%

прогнозируемое падение цен до 2029-2030 г., прогноз не изменился после Q2

25 → 75 дней

время продажи объекта утроилось, по его утверждению, не подтверждённому агрегированными рыночными данными

Standart News отдельно прогнозирует номинальное падение на 20-30% между 2027 и 2029 г. Число сделок продолжает падать: Варна -16,7% г/г в Q2 2026, страна в целом -17,9% г/г. Но ни одна из этих двух цифр НЕ означает разворота цен.

Лагерь 2 · Быки

Стабильность

Кредитный рынок и НАНИ

+25,7%

рост жилищных кредитов г/г, до примерно 19 млрд евро (июль 2026)

+15,5%

официальный рост цен, НСИ, Q2 2026, против +12,7% роста средней зарплаты

33 дня

среднее время сделки в Варне по порталу Zimoti, без опубликованной методики; Баклаян даёт 75

Александр Бочев (НАНИ, Национальная ассоциация недвижимости) ожидает, что цены в крупных городах продолжат расти на 5-7% до конца 2026 г. Цифра НСИ за Q2 ближе к его тезису, чем к тезису о падении.

Одни и те же институты: БНБ, НСИ, рыночные порталы. Противоположные выводы, даже после новой цифры.

А вы на чьей стороне?

Лагерь 1 · Падение0%

Лагерь 2 · Стабильность0%

0 голосов

Раунд 2

Три вопроса, на которые новая цифра сама не отвечает.

Нажмите на вопрос, чтобы увидеть, что за ним стоит.

Годовой рост ускоряется, квартальный замедляется. Как возможно и то и другое одновременно?

Годовой темп (+15,5%) считается относительно Q2 2025, то есть несёт всю инерцию предыдущих четырёх кварталов. Квартальный темп (+4,5%) считается относительно Q1 2026 и служит более чувствительным барометром текущей скорости. Замедление с +6,2% до +4,5% это реальный сигнал: рынок продолжает дорожать, но медленнее, чем раньше. Это не разворот направления, а смена темпа.

Существующее жильё дорожает на 17,6%, новостройки только на 12,3%. Откуда разница?

НСИ разделяет индекс на существующее жильё и новостройки, и за Q2 2026 разница составляет 5,3 процентного пункта в пользу существующего жилья. Новостройки с Актом 16 (разрешение на ввод в эксплуатацию) выходят на рынок постепенно и распределяют давление равномернее, тогда как за готовое жильё в хорошем месте борется тот же ограниченный круг покупателей, готовых купить СЕЙЧАС. При меньшем числе сделок (Варна -16,7%) спрос смещается к готовому продукту, а не к будущему.

БНБ финансирует кредиты +25,7%, а сам БНБ предупреждает о переоценке на 13,8%. Какому БНБ верить?

Обе цифры реальны и исходят от одного и того же учреждения. Банковский надзор БНБ следит за системным риском: переоценка на 13,8% это его оценка относительно фундаментальных показателей, таких как доходы и арендные ставки, за Q3 2025, прокомментированная в августе 2026. Статистика кредитного роста фиксирует факт: банки выдают жилищные кредиты, потому что домохозяйства берут кредиты и гасят их в срок. Надзор предупреждает именно потому, что кредитование растёт так быстро, а не потому, что рынок остановился.

Столкновение · Варна · НСИ, Q2 2026

Одна цифра. Два направления.

Сделки, Q2 2026

в годовом выражении, улучшение по сравнению с -21,5% за Q1

Индекс цен

за год, +2,8% за квартал (было +4,0%)

Меньше сделок не означает автоматически более низкие цены. Это означает более разборчивых покупателей, готовых заплатить за подходящий объект, при более медленном, но всё ещё положительном темпе роста.

Вывод