+359 879 333 822 r.nikoghosyan@bulgharhomes.com WhatsApp Пн. до пт., 9:00 до 18:009:00 до 18:00

Офіційне число · НСІ, Q2 2026

Ціни зростають на 15,5%.
Хто тепер має рацію?

Стаття відкривається автоматично в момент публікації. Перезавантажувати сторінку не потрібно.

Очікуйте скоро 00:00:00:00 дні : години : хвилини : секунди

Офіційне число · НСІ, Q2 2026

Ціни зростають на 15,5%.
Хто тепер має рацію?

Двоє аналітиків сперечалися, спираючись на прогнози без методики, чий бік бере ринок. 23.09.2026 Національний статистичний інститут (НСІ, НСИ) оприлюднив офіційний індекс цін на житло за Q2 2026. Звіряємо його з обома прогнозами.

Табір 1

Падіння

◆ VS

Табір 2

Стабільність

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Раффі Нікогосян Брокер, BulGhar Homes

28 вересня 2026 · 9 хв читання

Поділитися

Про що сперечаються

23.09.2026 НСІ опублікував офіційний індекс цін на житло за Q2 2026: +15,5% за рік по країні, прискорення порівняно з +14,8% за Q1. Водночас квартальний темп сповільнився з +6,2% до +4,5%. Угоди й далі падають. Два табори нижче, уже знаючи нове число, дивляться на абсолютно ті самі дані від БНБ (Болгарський народний банк), НСІ і ринкових порталів. І досі доходять протилежних прогнозів.

Три темпи зростання, Q2 2026

Житлові кредити (липень 2026)+25,7%

Ціни на житло (НСІ, Q2 2026)+15,5%

Середня зарплата+12,7%

Ціни на житло зростають лише на 2,8 пункта швидше за зарплати, а не з двозначним розривом класичної бульбашки.

Раунд 1

Аргументи перед новим числом.

Табір 1 · Ведмеді

Падіння

Макс Баклаян, фінансовий аналітик

від -20 до -25%

прогнозоване падіння цін до 2029-2030 років, незмінне після Q2

25 → 75 днів

час продажу обʼєкта потроївся, за його твердженням, не підтвердженим агрегованими ринковими даними

Standart News окремо прогнозує номінальне падіння на 20-30% між 2027 і 2029 роками. Угоди й далі падають: Варна -16,7% р/р у Q2 2026, країна -17,9% р/р. Але жодне з цих двох чисел НЕ є розворотом напрямку цін.

Табір 2 · Бики

Стабільність

Кредитний ринок і НАНІ

+25,7%

зростання житлових кредитів р/р, до приблизно 19 млрд євро (липень 2026)

+15,5%

офіційне зростання цін, НСІ, Q2 2026, проти +12,7% зростання середньої зарплати

33 дні

середній час до угоди у Варні за порталом Zimoti, без опублікованої методики; Баклаян дає 75

Олександр Бочев (НАНІ, Національна асоціація нерухомості, НАНИ) очікує, що ціни у великих містах і далі зростатимуть на 5-7% до кінця 2026 року. Число НСІ за Q2 ближче до його тези, ніж до тези про падіння.

Ті самі інституції: БНБ, НСІ, ринкові портали. Протилежні висновки, навіть після нового числа.

А ти на чиєму боці?

Табір 1 · Падіння0%

Табір 2 · Стабільність0%

0 голосів

Раунд 2

Три питання, на які нове число саме не відповідає.

Натисни на питання, щоб побачити, що за ним стоїть.

Річне зростання прискорюється, квартальне сповільнюється. Як можливе і те, і те водночас?

Річний темп (+15,5%) рахується відносно Q2 2025, тобто несе всю інерцію попередніх чотирьох кварталів. Квартальний темп (+4,5%) рахується відносно Q1 2026 і є чутливішим барометром поточної швидкості. Сповільнення з +6,2% до +4,5% це реальний сигнал: ринок і далі дорожчає, але повільніше, ніж раніше. Це не розворот напрямку, а зміна темпу.

Вторинне житло дорожчає на 17,6%, новобудови лише на 12,3%. Звідки різниця?

НСІ ділить індекс на вторинне житло і новобудови, і за Q2 2026 різниця становить 5,3 відсоткового пункту на користь вторинного. Новобудови з Актом 16 (дозвіл на введення в експлуатацію) виходять на ринок поступово і розподіляють тиск рівномірніше, тоді як за готове житло в хорошій локації змагається той самий обмежений пул покупців, готових купити ЗАРАЗ. Коли угод менше (Варна -16,7%), попит переходить до готового продукту, а не до майбутнього.

БНБ фінансує кредити +25,7%, а сам БНБ попереджає про 13,8% переоцінки. Якому БНБ вірити?

Обидва числа реальні і походять з однієї й тієї самої інституції. Банківський нагляд БНБ стежить за системним ризиком: 13,8% переоцінки це його оцінка щодо фундаментальних показників, як-от доходи й орендні ставки, за Q3 2025, прокоментована в серпні 2026. Статистика кредитного зростання фіксує факт: банки видають житлові кредити, бо домогосподарства беруть кредити і вчасно їх погашають. Нагляд попереджає саме тому, що кредитування зростає так швидко, а не тому, що ринок зупинився.

Зіткнення · Варна · НСІ, Q2 2026

Одне число. Два напрямки.

Угоди, Q2 2026

у річному вимірі, покращення порівняно з -21,5% за Q1

Індекс цін

за рік, +2,8% за квартал (було +4,0%)

Менше угод не означає автоматично нижчі ціни. Це означає вибагливіших покупців, готових заплатити за правильний обʼєкт, за повільнішого, але все ще позитивного темпу зростання.

Висновок