Երկու վերլուծաբան առանց մեթոդաբանության կանխատեսումներով վիճում էին, թե որ կողմն է հաղթում շուկայում։ 23 սեպտեմբերի 2026-ին Բուլղարիայի Ազգային վիճակագրական ինստիտուտը (НСИ) հրապարակեց 2026-ի երկրորդ եռամսյակի բնակարանների գների պաշտոնական ինդեքսը։ Ստուգում ենք այն երկու կանխատեսումների դեմ։
Ճամբար 1
Անկում
◆VS
Ճամբար 2
Կայունություն
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Ռաֆֆի ՆիկողոսյանԳործակալ, BulGhar Homes
28 սեպտեմբերի 2026 · 9 րոպե ընթերցում
Կիսվել
Ինչի՞ շուրջ են վիճում
23 սեպտեմբերի 2026-ին Ազգային վիճակագրական ինստիտուտը հրապարակեց 2026-ի երկրորդ եռամսյակի բնակարանների գների պաշտոնական ինդեքսը՝ +15.5% տարեկան կտրվածքով ամբողջ երկրի համար, արագացում՝ առաջին եռամսյակի +14.8%-ի համեմատ։ Միաժամանակ եռամսյակային տեմպը դանդաղեց +6.2%-ից մինչև +4.5%։ Գործարքները շարունակում են նվազել։ Ներքևի երկու ճամբարը, արդեն ծանոթ նոր թվին, նայում են բացարձակապես նույն տվյալներին՝ Բուլղարիայի ազգային բանկից (БНБ), Ազգային վիճակագրական ինստիտուտից և շուկայական պորտալներից։ Եվ շարունակում են հասնել հակառակ կանխատեսումների։
Բնակարանների գներն աճում են աշխատավարձերից ընդամենը 2.8 կետով ավելի արագ, ոչ թե դասական փուչիկի երկնիշ անդունդով։
Փուլ 1
Փաստարկները նոր թվի առջև։
Ճամբար 1 · Արջեր
Անկում
Մաքս Բաքլայան, ֆինանսական վերլուծաբան
-20-ից -25%
գների կանխատեսվող անկում մինչև 2029-2030 թվականը, անփոփոխ Q2-ից հետո
25 → 75 օր
գույքի վաճառքի ժամանակը եռապատկվել է՝ ըստ նրա պնդման, որը չի հաստատվում ագրեգացված շուկայական տվյալներով
Standart News-ն առանձին կանխատեսում է անվանական անկում 20-30%՝ 2027-ից 2029 թվականների միջև։ Գործարքները շարունակում են նվազել՝ Վառնա -16.7% տարեկան կտրվածքով Q2 2026-ում, ամբողջ երկիրը՝ -17.9% տարեկան կտրվածքով։ Բայց այս երկու թվերից ոչ մեկը գների ուղղության շրջադարձ ՉԷ։
Ճամբար 2 · Ցուլեր
Կայունություն
Վարկային շուկան և ազգային ասոցիացիան
+25.7%
բնակարանային վարկերի աճը տարեկան կտրվածքով՝ մինչև մոտ 19 մլրդ եվրո (հուլիս 2026)
+15.5%
գների պաշտոնական աճը, Ազգային վիճակագրական ինստիտուտ, Q2 2026, միջին աշխատավարձի +12.7% աճի դիմաց
33 օր
Վառնայում գործարքի միջին ժամանակը՝ ըստ Zimoti պորտալի, առանց հրապարակված մեթոդաբանության. Բաքլայանը տալիս է 75
Ալեքսանդր Բոչևը (Անշարժ գույքի ազգային ասոցիացիա, НАНИ) ակնկալում է, որ մեծ քաղաքներում գները կշարունակեն աճել 5-7%-ով մինչև 2026 թվականի վերջը։ Վիճակագրական ինստիտուտի Q2 թիվն ավելի մոտ է նրա թեզին, քան անկման թեզին։
Միևնույն հաստատությունները՝ Բուլղարիայի ազգային բանկը, Ազգային վիճակագրական ինստիտուտը, շուկայական պորտալները։ Հակառակ եզրակացություններ, նույնիսկ նոր թվից հետո։
Իսկ Դուք ո՞ր կողմում եք։
Ճամբար 1 · Անկում0%
Ճամբար 2 · Կայունություն0%
0 ձայն
Փուլ 2
Երեք հարց, որոնց նոր թիվն ինքնին չի պատասխանում։
Սեղմեք հարցը՝ տեսնելու, թե ինչ է կանգնած դրա հետևում։
Տարեկան աճն արագանում է, եռամսյակայինը՝ դանդաղում։ Ինչպե՞ս է հնարավոր երկուսն էլ միաժամանակ։
+
Տարեկան տեմպը (+15.5%) չափվում է 2025-ի երկրորդ եռամսյակի նկատմամբ, այսինքն կրում է նախորդ չորս եռամսյակների ողջ իներցիան։ Եռամսյակային տեմպը (+4.5%) չափվում է 2026-ի առաջին եռամսյակի նկատմամբ և ընթացիկ արագության ավելի զգայուն բարոմետր է։ +6.2%-ից +4.5% դանդաղումն իրական ազդանշան է. շուկան շարունակում է թանկանալ, բայց ավելի դանդաղ, քան նախկինում։ Սա ուղղության շրջադարձ չէ, այլ տեմպի փոփոխություն։
Երկրորդային շուկայի բնակարանները թանկանում են 17.6%-ով, նոր շինարարությունը՝ միայն 12.3%-ով։ Ինչո՞ւ է այս տարբերությունը։
+
Վիճակագրական ինստիտուտը ինդեքսը բաժանում է երկրորդային շուկայի և նոր շինարարության, և 2026-ի երկրորդ եռամսյակում տարբերությունը 5.3 տոկոսային կետ է՝ հօգուտ երկրորդային շուկայի։ Ակտ 16-ով (Акт 16, շահագործման թույլտվություն) նոր շինարարությունն աստիճանաբար է դուրս գալիս շուկա և ճնշումն ավելի հավասարաչափ է բաշխում, մինչդեռ լավ տեղակայմամբ պատրաստի բնակարանների համար պայքարում է գնորդների նույն սահմանափակ խումբը, որը պատրաստ է գնել ՀԻՄԱ։ Ավելի քիչ գործարքների դեպքում (Վառնա -16.7%) պահանջարկը վերաուղղվում է դեպի պատրաստի արտադրանքը, ոչ թե ապագայինը։
Ազգային բանկը ֆինանսավորում է +25.7% վարկեր, իսկ ինքը՝ ազգային բանկը, զգուշացնում է 13.8% գերագնահատման մասին։ Ո՞ր ազգային բանկին հավատանք։
+
Երկու թիվն էլ իրական է և գալիս է միևնույն հաստատությունից։ Ազգային բանկի բանկային վերահսկողությունը հետևում է համակարգային ռիսկին. 13.8% գերագնահատումը նրա գնահատականն է՝ եկամուտների և վարձավճարների պես հիմնարար ցուցանիշների նկատմամբ, 2025-ի երրորդ եռամսյակի համար, մեկնաբանված 2026 թվականի օգոստոսին։ Վարկային աճի վիճակագրությունը փաստ է արձանագրում՝ բանկերը տրամադրում են բնակարանային վարկեր, քանի որ տնային տնտեսությունները վարկ են վերցնում և ժամկետին մարում։ Վերահսկողությունը զգուշացնում է հենց այն պատճառով, որ վարկավորումն աճում է այդքան արագ, ոչ թե որովհետև շուկան կանգ է առել։
Բախում · Վառնա · Վիճակագրություն, Q2 2026
Մեկ թիվ։ Երկու ուղղություն։
Գործարքներ, Q2 2026
0%
տարեկան կտրվածքով, բարելավում՝ առաջին եռամսյակի -21.5%-ի համեմատ
Գների ինդեքս
0%
տարեկան կտրվածքով, +2.8% եռամսյակային (նախկինում՝ +4.0%)
Ավելի քիչ գործարքները ավտոմատ չեն նշանակում ավելի ցածր գներ։ Նշանակում են ավելի ընտրողական գնորդներ, որոնք պատրաստ են վճարել ճիշտ գույքի համար, աճի ավելի դանդաղ, բայց դեռևս դրական տեմպի պայմաններում։
Եզրակացություն
Հինը թանկանում է ավելի արագ, քան նորը։
Շուկան մնում է հատվածավորված, իսկ վիճակագրական ինստիտուտի թիվը վեճը միանշանակ չի լուծում։
Նոր շինարարություն
+12.3% տարեկան, ավելի դանդաղ
Երկրորդային շուկայի բնակարաններ
+17.6% տարեկան, ավելի արագ
Հաջորդ թիվը՝ Q3 2026, կհրապարակվի 23 դեկտեմբերի 2026-ին։ Մինչ այդ հարցը մնում է նույնը՝ արդյոք Ձեր գույքը գերագնահատված է։
Գերագնահատվա՞ծ է հենց Ձեր գույքը։
Այսպիսի հատվածավորված շուկայում սպեկուլյացիաները չեն օգնում։ Անում ենք կոնկրետ շուկայական գնահատում՝ առանց կռահումների։
