ZP, RZP i udziały w częściach wspólnych:
ile będziesz zamieszkiwać
Podawany metraż to zazwyczaj suma obiektu samodzielnego i udziałów w częściach wspólnych. Dwa ogłoszenia z tą samą liczbą mogą opisywać mieszkania o różnej powierzchni mieszkalnej.
Kataster nie mierzy. On przepisuje.
Zgodnie z art. 4 ust. 5 Rozporządzenia nr RD-02-20-5 z 2016 r. (Наредба № РД-02-20-5 от 2016 г.) powierzchnię obiektu samodzielnego przejmuje się z aktu własności, a przy braku danych z projektu inwestycyjnego, i tylko jeśli nie ma żadnego z nich, oblicza się ją po pomiarze na miejscu.
Czyli schemat katastralny zazwyczaj odtwarza liczbę z aktu notarialnego. Nie jest niezależną weryfikacją metrażu, za jaką uważa go kupujący.
⚠️ Uwaga dla szukających: rozporządzenie „RD-02-20-2 o pomiarach” nie istnieje. Istnieją cztery różne obowiązujące rozporządzenia o tym numerze i żadne nie dotyczy powierzchni. Właściwe są RD-02-20-5 z 2016 r. i Rozporządzenie nr 7 z 2003 r.
ZP i RZP
są w ustawie.
Powierzchnia zabudowy i rozwinięta powierzchnia zabudowy są zdefiniowane w § 5 Przepisów dodatkowych ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (ЗУТ; dalej: ZUT). Udziały w częściach wspólnych (идеални части) są w art. 38 ustawy o własności (Закон за собствеността).
A „czysta powierzchnia”, „powierzchnia użytkowa” i „powierzchnia w świetle” nie mają definicji legalnej ani w ZUT, ani w ustawie o własności, ani w ustawie o katastrze i rejestrze nieruchomości (ЗКИР). To słowa rynkowe i każdy budowniczy wypełnia je własną treścią.
Dlatego ta sama liczba w dwóch ogłoszeniach może znaczyć różne rzeczy, choć nikt nie skłamał.
Nie ma jednej liczby, i na tym polega problem
W nowym budownictwie spotyka się od 15 do 20% powierzchni z aktu notarialnego, w innych budynkach od 12 do 15%, a w budownictwie panelowym powierzchnia z aktu jest bliska faktycznie zamieszkiwanej.
Dokładny odsetek dla konkretnej nieruchomości wynika z tabeli ustalania powierzchni (площообразуване) w projekcie inwestycyjnym, a ta nie jest dokumentem publicznym.
Stąd wynika systematyczne zniekształcenie: cena za metr w ogłoszeniach zaniża nowe budownictwo względem paneli, bo mianownik jest bardziej napompowany. Jak jedno wypada na tle drugiego, to osobna rozmowa: blok panelowy czy nowe budownictwo.
Dwie liczby,
które nie mierzą tego samego.
Mieszkanie dwupokojowe we Władisławowie kosztuje 1 576 €/m² przy 106 ogłoszeniach. Ten sam typ w Briz kosztuje 2 469 €/m² przy 181 ogłoszeniach. Nasze dane z alo.bg, 4 września 2026 r.
Różnica wygląda na 57%. Jeśli założyć, że części wspólne ważą około 15% w jednym przypadku i 5% w drugim (założenie, nie zmierzona wielkość), skorygowana różnica staje się większa, nie mniejsza.
Jak kwartały wypadają względem siebie: Warna według kwartałów.
Drogie punkty są dwa
Pierwszy: żądaj powierzchni ze schematu i udziałów w częściach wspólnych osobno, a nie sumy. Druga liczba zamienia cenę za metr w liczbę porównywalną.
Drugi: „różnice do 10% są dopuszczalne” to przeciwieństwo tego, co mówi ustawa. Art. 210 ustawy o zobowiązaniach i umowach (ЗЗД) wyznacza jedną dziesiątą jako próg, powyżej którego powstaje prawo odstąpienia od umowy lub jej rozwiązania, a poniżej, przy cenie za jednostkę miary, cena jest odpowiednio korygowana. Termin wynosi rok od przekazania (art. 211 tej samej ustawy).
W nowym budownictwie ustalanie powierzchni zamyka się wraz z oddaniem do użytkowania: Akt 14, 15 i 16.
Najczęściej zadawane pytania
Czy podawany metraż obejmuje części wspólne?
W większości przypadków tak, ale ogłoszenie nie ma obowiązku tego mówić. Podawana powierzchnia to zazwyczaj suma powierzchni obiektu samodzielnego i udziałów w częściach wspólnych budynku. Dlatego dwa ogłoszenia z tą samą liczbą mogą opisywać mieszkania o różnej powierzchni mieszkalnej.
Czy schemat katastralny mierzy powierzchnię mieszkania?
Nie. Zgodnie z art. 4 ust. 5 Rozporządzenia nr RD-02-20-5 z 2016 r. powierzchnię obiektu samodzielnego przejmuje się z aktu własności, a przy braku danych z projektu inwestycyjnego, i tylko jeśli nie ma żadnego z nich, oblicza się ją po pomiarze na miejscu. Schemat zazwyczaj odtwarza liczbę z aktu notarialnego i nie jest niezależną weryfikacją metrażu.
Ile procent stanowią części wspólne?
Nie ma jednej liczby. W nowym budownictwie spotyka się od 15 do 20% powierzchni z aktu notarialnego, w innych budynkach od 12 do 15%, a udokumentowany przypadek pokazuje 13,3%. W budownictwie panelowym powierzchnia z aktu jest bliska faktycznie zamieszkiwanej. Dokładny odsetek dla konkretnej nieruchomości wynika z tabeli ustalania powierzchni w projekcie inwestycyjnym, która nie jest dokumentem publicznym.
Czy „7% udziału w częściach wspólnych” oznacza 7 m²?
Nie. Procent jest udziałem w częściach wspólnych całego budynku, a zgodnie z art. 40 ust. 1 ustawy o własności udziały są proporcjonalne do stosunku wartości pomieszczeń, a nie ich powierzchni. Aby zamienić procent na metry kwadratowe, potrzebna jest łączna powierzchnia części wspólnych budynku, liczba, której nie ma na schemacie katastralnym.
Czym jest „czysta powierzchnia” według ustawy?
Nie ma takiej definicji. „Czysta powierzchnia”, „powierzchnia użytkowa” i „powierzchnia w świetle” nie są zdefiniowane ani w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym, ani w ustawie o własności, ani w ustawie o katastrze i rejestrze nieruchomości. To słowa rynkowe i każdy budowniczy wypełnia je własną treścią, dlatego ta sama liczba w dwóch ogłoszeniach może znaczyć różne rzeczy.
Dwie liczby, a nie jedna
Zapytaj, ile wynosi powierzchnia według schematu i ile wynoszą udziały w częściach wspólnych. Osobno. Suma to to, co wszyscy porównują, a osobno widać, co będziesz zamieszkiwać.
Prześlij nam obie liczby razem z ceną. Odeślemy realną cenę za zamieszkiwany metr kwadratowy i jak wypada na tle kwartału.
Ten materiał nie jest poradą prawną ani podatkową. Konkretny przypadek sprawdza specjalista.
Komentarze
Nie ma jeszcze komentarzy. Bądź pierwszy.