Купуєш обʼєкт,
до якого не можеш увійти.
Поки живий чоловік, якого ти не знаєш, не можеш виселити і не можеш викупити без його згоди. І він платить податок, але забирає орендну плату.
Регулювання міститься у восьми статтях Закону про власність, написаних 1951 року і востаннє змінених 1996 року. Короткий, старий і дуже стабільний текст, який вирішує все.
Користувач забирає орендну плату. І не може тобі його продати.
Ст. 56 ЗС каже дві речі в одному реченні, які майже жоден покупець не повʼязує. Право включає використання речі і отримання плодів від неї. „Плоди“ означає і оренду: користувач може взагалі не жити в обʼєкті, а здавати його і забирати гроші. Право його, а не власника.
І друге: користувач не може відчужувати своє право. Не може продати його нікому, зокрема новому власнику. Може лише відмовитися від нього, а відмова це його добровільне рішення.
Комбінація незручна: право не можна купити, але економічно користувач може використовувати його за гроші від третьої особи.
У другий бік ст. 57 ЗС навантажує користувача: він платить витрати з користування, зокрема податки і збори, утримує річ і страхує її на користь власника. Тут, однак, приховані дві пастки для власника. Під час передавання складається опис, а за відсутності опису припускається, що обʼєкт передано в доброму стані: через пʼятнадцять років презумпція працює проти власника. І зношення від звичайного використання не відшкодовується, тобто обʼєкт повертається зношеним і підстав для компенсації немає.
Шість підстав.
Твоїх: нуль.
Смерть користувача, сплив погодженого строку і загибель речі настають самі, без чиєїсь волі. Перша є автоматичною, але з невідомою датою.
Невикористання протягом 5 років (ст. 59, ч. 3 ЗС) веде власник, у судовому порядку, і має довести негативний факт за пʼятирічний період.
Судове припинення за ст. 61 ЗС вимагає кваліфікованого порушення: руйнування, значне пошкодження або суттєва зміна речі, і то після попередження і триваюче. За практикою саме лише невиконання обовʼязку зі страхування не зумовлює припинення.
Добровільна відмова залежить лише від користувача.
Немає шостої підстави на користь покупця. Немає викупу за правом, немає „плачу тобі і ти виходиш“, і немає виселення через суд, бо користувач живе там на правовій підставі.
І одна деталь, яка руйнує розрахунки: право не успадковується, але якщо воно встановлене на користь двох користувачів, типово подружжя, смерть одного з них його не припиняє. Покупець, який порахував лише вік батька, а мати на вісім років молодша і теж є користувачем, помилився в усьому розрахунку.
„Виїхав 12 років тому, отже, відмовився.“
Не відмовився. Відмова дійсна лише тоді, коли вона в письмовій формі, з нотаріальним посвідченням підпису і внесена до майнового реєстру. Рішенням № 148 від 05.03.2026 р. ВКС, II ГО (за аналізом адвокатської контори, саме рішення в оригіналі не відкривалося) прийнято, що мовчазна відмова через конклюдентні дії є неприпустимою. За відсутності будь-якої з трьох умов відмова є недійсною.
Користувач, який виїхав дванадцять років тому, живе в іншому місті і „очевидно не цікавиться обʼєктом“, не відмовився ні від чого. Його право стоїть недоторканим і далі вноситься в обтяження.
Друга омана в тому, що пʼять років невикористання є виходом. Не є, з трьох причин. Використання тлумачиться широко: тимчасове перебування, зберігання особистих речей, дії з повсякденного побуту, господарська діяльність. Користувач може навіть передати користування іншому в оренду і все одно здійснює своє право через нього. Літня людина в будинку для людей похилого віку, чиї меблі стоять у квартирі, здійснює своє право.
Понад те, право не відпадає саме собою: потрібен позов про встановлення. І тягар доказування лежить на позивачеві, тобто на власнику, який має довести негативний факт за пʼять років назад.
Закон дає пʼять років.
Життя дає сімнадцять.
Спершу про таблиці в інтернеті. Поширена „таблиця за віком“ виду „до 40 р. 80%, 41 до 50 р. 70%, 61 до 70 р. 50%“ у законі не існує. Закон дає формулу.
За ст. 23 Додатка № 2 до ЗМДТ податкова оцінка права користування становить ДО × Кс, де Кс = 1 − 1,05 у степені мінус n, а n отримують, віднімаючи від 70 вік користувача. За кількох користувачів береться вік наймолодшого. За користувача понад 70 років n дорівнює 5. Коефіцієнт не може перевищити 0,900.
За 65-річного користувача це дає 21,6% для права користування і 78,4% для голої власності. Блогова таблиця дає 50%. Різниця більш ніж удвічі і лежить в основі кожного розрахунку податків і зборів.
І число, яке руйнує всю логіку. Закон виходить з того, що користування закінчується у 70-річному віці. За даними НСІ за 2023-2025 середня тривалість життя становить 75,9 року, а очікувані роки, що залишаються людині у 65, це 17,0 (чоловіки 14,7, жінки 18,8). Закон дає їй 5. Різниця становить 3,4 раза.
Покупець, який заходить з логікою „оцінка каже, що обтяження коштує 21%, отже, плачу 79%, і через пʼять років обʼєкт мій“, рахує з двома хибними параметрами одночасно. Формула східчаста, а не плавна, і її значення цілком залежить від того, у який віковий поріг потрапляє користувач.
Немає формули, за якою перевірити ціну
У нотаріуса діє інший закон і інша формула. За ст. 96, ч. 2, п. 2 Закону про нотаріусів і нотаріальну діяльність (ЗННД) матеріальний інтерес за встановлення права користування це ринкова орендна ціна за весь строк, а якщо строк не вказано, за три роки, незалежно від віку.
Розрахунок для двокімнатної квартири у Варні за оренди 450 EUR на місяць: матеріальний інтерес за ЗННД близько 16 200 EUR. Те саме право за ЗМДТ, за користувача 68 років і податкової оцінки 38 000 EUR (припущення для ілюстрації): близько 3 534 EUR. Одне й те саме право, дві державні оцінки, різниця 4,6 раза. І жодна з двох не є ринковою ціною, за якою реально домовляються про угоду.
Щодо ринкової знижки за продажу голої власності в Болгарії немає опублікованої статистики з методикою, і тут така не вигадується. Що є, то три довідкові точки, кожна з яких щось інше. Саме це і є висновок: за такого обʼєкта немає формули, за якою перевірити, чи добра ціна. Як народжуються пʼять різних чисел для одного обʼєкта: реальна ціна.
Податок його.
Проблема залишається твоєю.
За ст. 11, ч. 3 ЗМДТ за встановленого речового права користування податково зобовʼязаним є користувач, а збір за побутові відходи слідує за тією самою особою. Покупець голої власності не платитиме податок на нерухомість і збір за вивезення сміття.
Ризик, однак, залишається в нього. Якщо користувач не платить, заборгованість стоїть на партиді обʼєкта, а за ст. 50, ч. 1 ЗМДТ нотаріус вчиняє угоду лише після того, як встановить, що податки за майно сплачені. Тобто власник або платить чужу заборгованість, або не продає. Докладніше про ці два розрахунки: податок на нерухомість і збір за вивезення сміття.
А за самої угоди податок не зменшується через обтяження. Базою за ст. 46, ч. 2, п. 1 ЗМДТ є вище з двох: погоджена ціна або податкова оцінка, а погоджена ціна за будь-якого реалістичного торгу вища за податкову оцінку голої власності. За ціни 70 000 EUR податок для Варни становить 2 100 EUR за ставки 3%, яка є законним максимумом, а не середнім.
Обтяження звужує те, що покупець отримує. Не звужує те, що він платить державі.
Вигідний обʼєкт, який не фінансують
Внесене право користування робить обʼєкт поганою заставою: банк кредитує під те, що за примусового виконання не можна продати за нормальною ціною, бо жоден покупець не може до нього ввійти. Банки важко приймають такий обʼєкт як забезпечення і зазвичай шукають відмову користувача, нотаріально посвідчену і внесену до реєстру, перед видачею коштів.
⚠️ Це практика, а не законна вимога, і вона не походить з опублікованих умов конкретного банку. Практичний наслідок, однак, ясний: покупець, який знайшов „вигідний“ обʼєкт, найчастіше не може купити його в кредит, доки не переконає користувача відмовитися. А користувач не має жодного обовʼязку це робити. Як банк дивиться на забезпечення: іпотечний кредит.
Звідси й три причини нижчої ціни, за вагою: немає користування, тобто дохідність за невідому кількість років дорівнює нулю; немає строку, а будь-яка фінансова оцінка вимагає строку, тоді як тут строк це чиєсь життя; і немає фінансування, що саме по собі звужує коло покупців до тих, хто має готові кошти.
Навіть 43% знижка
може бути переплатою.
Квартира у Варні, виставлена за 70 000 EUR за медіани для району 123 650 EUR (наш знімок ринку, alo.bg, 04.09.2026, 196 оголошень про двокімнатні в Младості). В акті стоїть збережене довічне право користування на користь продавця, якому 68 років.
Покупець має 70 000 EUR сплачених, плюс 2 100 EUR податку, плюс нотаріальний збір, і обʼєкт, до якого не може ввійти і який не може здати. Немає правового способу щось пришвидшити, і не можна розірвати угоду, бо обтяження було внесене і він був зобовʼязаний його побачити.
А розрахунок нижче неприємний. НСІ дає 65-річному ще 17 років; для 68-річного точне число у використаному джерелі не опубліковане, але порядок становить близько 14 до 15. Тобто сплачені сьогодні 70 000 EUR купують те, що за статистикою стає придатним для користування десь до 2040 року. Дисконтована вартість 123 650 EUR через пʼятнадцять років за 5% річних становить близько 59 500 EUR.
Тобто „величезна знижка“ в 43% може виявитися переплатою. ⚠️ Це ілюстрація за конкретних припущень, а не прогноз і не оцінка реального обʼєкта. Що ще перевіряють перед підписом: перевірка обʼєкта.
Часті запитання
Чи успадковується право користування?
Ні. За ст. 59, ч. 1 Закону про власність право користування припиняється зі смертю користувача, якщо воно не встановлене на коротший строк. Воно є суто особистим і не переходить до дітей, подружжя чи будь-кого. Тому його й не можна викупити наперед у спадкоємців: їм немає чого продавати. Є, однак, важливе уточнення: якщо право встановлене на користь двох користувачів, зазвичай подружжя, смерть одного з них його не припиняє, і другий продовжує.
Чи може покупець припинити право користування?
Підстав шість, і жодна з них не залежить від волі покупця. Смерть користувача, сплив погодженого строку і загибель речі настають самі. Пʼятирічне невикористання і судове припинення за тяжкого порушення веде власник у судовому порядку, і довести їх важко. Шоста, добровільна відмова, залежить лише від користувача. Немає викупу за правом і немає виселення через суд, бо користувач живе там на правовій підставі.
Хто платить податок і збір за вивезення сміття за встановленого права користування?
Користувач. За ст. 11, ч. 3 Закону про місцеві податки і збори за встановленого речового права користування податково зобовʼязаним є користувач, а збір за побутові відходи слідує за тією самою особою. Той самий обовʼязок випливає і зі ст. 57 Закону про власність. Ризик для власника, однак, залишається: якщо користувач не платить, заборгованість стоїть на партиді обʼєкта, а нотаріус не може оформити наступну угоду, доки податки не сплачено.
Як обчислюється вартість права користування?
За формулою, а не за таблицею. Ст. 23 Додатка № 2 до ЗМДТ дає ДОПП = ДО × Кс, де Кс = 1 − 1,05 у степені мінус n, а n отримують, віднімаючи від 70 вік користувача; за користувача понад 70 років n дорівнює 5. За 65-річного користувача це дає 21,6% для права користування і 78,4% для голої власності. Поширені в інтернеті таблиці за віком, які дають 50% за 65-річного, у законі не існують.
Один вік, а потім другий
Запитайте, скільки років користувачеві. Потім запитайте, чи є другий користувач і скільки років йому. Друге запитання і є тим, що руйнує розрахунки, бо формула бере вік молодшого, а смерть одного нічого не припиняє.
Надішліть нам вік і те, що саме написано в обтяженнях. Повертаємо, скільки коштує право за кожною з двох державних формул і які з шести підстав для припинення реально стоять на столі.
Цей матеріал не є правовою порадою і не є оцінкою обʼєкта. Конкретний випадок перевіряє юрист.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.