Одна квартира,
пʼять різних цін.
Запитувана, ринкова, банківська, податкова і ціна за угодою. Пʼять чисел, пʼять різних законів, і жодне з них не є обовʼязковим для інших.
Продавець бачить перше. Покупець із кредитом ударяється об третє. А єдине, що справді є ціною обʼєкта, це останнє, і воно існує лише після того, як угода відбулася.
Хто їх виробляє і для чого вони служать
Запитувану ціну ставить продавець, вона служить, щоб привабити дзвінок, і вона безкоштовна. Ринкова оцінка це висновок незалежного оцінювача із сертифікатом за ЗНО про вартість на конкретну дату; на вільному ринку вона коштує близько 150 EUR для квартири до 150 кв. м, із готовністю 3 до 5 днів.
Банківську оцінку робить оцінювач, схвалений банком, і вона служить базою кредиту, а не ціни: 120,15 EUR, без повернення. Податкову оцінку визначає працівник міської адміністрації за формулою із закону, для податків і нотаріальних зборів; довідка коштує 7,67 EUR. Початкову ціну на публічних торгах визначає судовий виконавець.
І шосте: ціна за угодою, погоджена між двома сторонами. Вона є єдиним числом, яке є ціною обʼєкта, і зʼявляється останньою.
„Ліцензований оцінювач“
більше не існує.
Ліцензії видавали до 2008 р. Від Закону про незалежних оцінювачів режим інший: сертифікат правоздатності і внесення до публічного реєстру, особиста печатка (ст. 16, ч. 2) і страховка професійної діяльності (ст. 18, п. 7). Право провадити професію має лише той, хто внесений до реєстру (ст. 16, ч. 1).
Правоздатність при цьому надається за видами. Ст. 6, ч. 1 перелічує девʼять видів оцінок, і з кожного складається окремий іспит. Сертифікат на машини не годиться для квартири. Реєстр публічний, що не означає, що хтось його перевіряє.
„Висновок незалежного оцінювача не є обовʼязковим для замовника“ (ст. 6, ч. 3 ЗНО). Оцінка не є ціною і не зобовʼязує нікого продати або купити за нею.
Коли оцінка погана, її оскаржують у Комісії з професійної етики протягом 14 днів від її передання за призначенням, для якого вона замовлена (ст. 42). Штраф становить від 51,13 до 1 533,88 EUR, позбавлення правоздатності від шести місяців до року, а три оцінки зі встановленими порушеннями ведуть до виключення з реєстру. Покупець, який дізнається про проблему з відмови в кредиті через місяць, уже поза строком.
Немає публічної бази із цінами реальних угод
Порівняльний метод бере фактично здійснені продажі або пропозиції щодо подібних обʼєктів і коригує їх. Коригування за кожну відмінність це професійна частина. Проблема в тому, чим він живиться.
Майновий реєстр публічний, але довідка видається за конкретним обʼєктом або за конкретною особою, за плату. Не за районом, не за типом, не за періодом. Ніхто не може поставити запитання „усі трикімнатні, продані у Владиславові за останні шість місяців, із цінами“. Наслідок у тому, що порівняльний метод у нас живиться переважно запитуваними цінами плюс особистим знанням оцінювача про реальні угоди.
Навіть офіційна статистика НСІ „Ринкові ціни житла“ не є реєстром, а анкетним спостереженням серед фірм, які посередничать в угодах, у 27 обласних містах, щодо однокімнатних, двокімнатних і трикімнатних квартир, без новобудов, будинків і люксового житла. Це не помилково. Це просто щось конкретне з ясними межами, що не є „ціною нерухомості“.
І одне визначення з Болгарських стандартів оцінювання, яке знімає половину суперечок: ринкова вартість не враховує переваг, які мають цінність для конкретного власника або конкретного покупця. Ремонт на твій смак і краєвид, який ти любиш, не входять.
Оголошення просять.
Обʼєкти не коштують.
Наш знімок ринку з alo.bg, завантажений 04.09.2026: 2 805 проти 1 562 EUR/кв. м між сусідніми частинами одного й того самого району, тобто 79,6% різниці. Ліворуч стоїть одне оголошення, праворуч девʼяносто. Одне оголошення не є помилковим: реальний обʼєкт, реальна людина просить ці гроші. Воно просто не є медіаною району.
Пораховано з того самого файлу: зі 185 клітинок для квартир 93 стоять на менш ніж десяти оголошеннях, а 26 стоять на одному, за 6 352 оголошень за всією таблицею. Щодо паркомісць, з 18 клітинок у всьому місті лише одна має принаймні десять.
І найчастіша помилка понад те: запитане не є сплаченим. За національним дослідженням „Адрес Недвижими имоти“ (липень 2026, методика не опублікована) 54% продавців у країні пішли на компроміс із ціною за останні шість місяців, між 2 і 10%. Чому інакше обʼєкт стоїть: непроданий обʼєкт.
Це не суворіша ринкова оцінка. Це інша річ.
Вимоги ст. 229 Регламенту (ЄС) № 575/2013 наказують визначати вартість незалежно від процесу видачі кредиту, за консервативними критеріями, які виключають очікування зростання цін, з коригуванням на можливість того, що поточна ринкова вартість значно вища за стійку на строк кредиту, і не вище за ринкову.
З 01.01.2025 текст переписано: два попередні опорні поняття замінено вартістю за консервативними критеріями, з усередненням назад за шість років для житлової нерухомості. Простіше кажучи, банк за законом дивиться не на те, скільки обʼєкт коштує сьогодні, а на те, скільки він коштуватиме, якщо сьогоднішній день виявиться піком.
Що це коштує покупцеві, за публічним тарифом і лише для порядку величин: оцінка квартири 120,15 EUR, перевірка і аналіз забезпечення за кредиту між 50 000 і 100 000 EUR ще 205 EUR. Збір не повертається, якщо угоду не буде дозволено, і покупець не обирає оцінювача. За відмови він втратив 325,15 EUR за два числа, які не його. Як рухається весь процес: іпотечний кредит крок за кроком.
Формула із закону,
а не спостереження за ринком.
ДО = БС × Км × Кі × Кх × Кв × Ко × ПЛ (Додаток № 2 до ЗМДТ, ст. 4). Базисна вартість, розташування, інфраструктура, індивідуальні характеристики, висота, зношення, площа. Коефіцієнт розташування у Варні становить між 88,9 і 28,1 залежно від зони.
Звідти й походить знахідка. Одна й та сама гіпотетична двокімнатна квартира, фізично ідентична, має податкову оцінку, що різниться у 3,16 раза лише залежно від того, яка зона її захопила. А межі зон визначаються рішенням міської ради, тобто адміністративною лінією на карті.
Для Софії дві незалежні публікації літа 2026 р. дають різницю від пʼяти до девʼяти разів щодо реальної ціни, і повідомляють, що робоча група при Міністерстві фінансів готує першу суттєву реформу за понад 20 років.
Податкова оцінка, однак, командує у трьох місцях, і там вона незмінна: податковою базою за придбання є вища з двох величин, погодженої ціни і податкової оцінки (ст. 46, ч. 2, п. 1 ЗМДТ), початкова ціна на публічних торгах не може бути нижчою за неї, а довідка, видана до 30 червня, чинна лише до цієї дати. Докладніше про міські розрахунки: податок на нерухомість і збір за вивезення сміття.
Медіана описує район. Угода стається з квартирою.
Поверх. Закон має думку, і вона слабка: уся різниця між першим поверхом і третім за табл. № 6 становить 8,4%, а останній поверх втрачає ще. Ринок міряє ту саму властивість інакше. Число із закону корисне саме тому, що показує, наскільки по-різному важить одна й та сама властивість у двох системах.
Шум. Тут є норма, і вона конкретна. За Постановою № 6 від 26.06.2006 р. житлові зони терплять 55 dB(A) удень, а зони під впливом рейкового транспорту 65. Десять децибелів це приблизно подвоєння сприйманої сили. Один і той самий район законно терпить і те, і те, залежно від того, куди дивляться вікна.
Акт. Це не косметика, а доступ до грошей: банки фінансують близько 60 до 70% за Акта 14, 70 до 80% за Акта 15 і 85 до 90% за Акта 16. Дві фізично однакові квартири в одному будинку мають різне коло покупців. Докладно: Акт 14, 15 і 16.
Знаменник. Одне й те саме житло дає різні євро за квадрат залежно від того, чи ділимо на забудовану площу, чи на загальну забудовану з ідеальними частками. Число не є порівнянним, якщо не знаєш, на що його поділено: ЗП, РЗП і спільні частини.
Чотири сценарії
із конкретними числами.
Вирівнювання за чужим оголошенням. Сусід виставляє обʼєкт, і його число входить в агрегатну таблицю як медіана для локальності. Продавець, який вирівняється за рядком з одним оголошенням за ним, не побачивши типу обʼєкта, може вийти з ціною на 84% вище за власну оцінку. Ціна помилки виміряна: до 14-го дня від виходу на ринок триває пік попиту, а якщо доти немає запитів, ціну поставлено неправильно (Даніела Грозева, НСНІ, 03.04.2026).
Оцінка приходить нижче за погоджену ціну. За ціни 96 645 EUR і оцінки 87 000 максимальний кредит за 85% падає з 82 148 до 73 950 EUR. Покупець шукає 8 198 EUR понад те, зазвичай за два до трьох тижнів.
Оцінки, строк яких вичерпався. Оновлення банківської оцінки останніх шести місяців коштує півзбору, тобто через шість місяців вона робиться наново. Довідка про податкову оцінку, видана до 30 червня, чинна лише до цієї дати. Угода, затягнута через літо, може залишитися і без чинної банківської, і без чинної податкової оцінки, з двох різних причин і в різні тижні.
Вирівнювання за податковою оцінкою. Не працює. Базою є вища з двох величин, сторони декларують у самому нотаріальному акті, що записана сума є дійсним платежем, за евікції покупець повертає лише задекларовану ціну, а за перепродажу податок рахується від заниженого придбання. Опублікований приклад: задекларовані 100 000 EUR за реальних 200 000 і подальший продаж за 230 000 дають податок до сплати 11 700 EUR замість 2 700.
Часті запитання
Хто має право робити оцінку нерухомості в Болгарії?
Лише особа, внесена до реєстру Палати незалежних оцінювачів і яка має сертифікат правоздатності за ст. 7 Закону про незалежних оцінювачів. Термін „ліцензований оцінювач“ застарів: ліцензії не видаються з 2008 р. Правоздатність надається за видами, і з кожного виду складається окремий іспит, тобто сертифікат на машини не годиться для квартири. Оцінювач зобовʼязаний мати особисту печатку і страховку своєї професійної діяльності.
Чи обовʼязкова оцінка для ціни угоди?
Ні. За ст. 6, ч. 3 Закону про незалежних оцінювачів висновок незалежного оцінювача не є обовʼязковим для замовника. Оцінка це висновок про вартість на конкретну дату, для конкретної мети і в умовах конкретного ринку. За звичайного продажу між двома людьми закон узагалі не вимагає оцінки.
Чому банківська оцінка нижча за ціну, яку ми погодили?
Бо за законом це інша річ. Вимоги ст. 229 Регламенту (ЄС) № 575/2013 наказують визначати вартість за консервативними критеріями, які виключають очікування зростання цін, і не вище за ринкову. З 1 січня 2025 вартість усереднюється назад за шість років для житлової нерухомості. Банк дивиться не на те, скільки обʼєкт коштує сьогодні, а на те, скільки він коштуватиме, якщо сьогоднішній день виявиться піком.
Чому податкова оцінка настільки нижча за ринкову ціну?
Бо вона рахується за формулою з Додатка № 2 до ЗМДТ, а не за спостереженням за ринком. Для Софії публікації літа 2026 р. дають різницю від пʼяти до девʼяти разів. Одна й та сама квартира може мати податкову оцінку, що різниться у 3,16 раза лише залежно від того, у яку зону вона потрапляє, а межі зон визначаються рішенням міської ради. Робоча група при Міністерстві фінансів готує першу суттєву реформу за понад 20 років.
Подивіться, скільки оголошень
Перш ніж ставити ціну за агрегатною таблицею, відкрийте рядок свого району і подивіться, скільки оголошень стоїть за числом. Менш ніж десять це не ціна району. Це перевірка на одну хвилину, і вона заощаджує розмову, який інакше приходить після чотирнадцятого дня.
Надішліть нам адресу, площу і поверх. Повертаємо, яка медіана застосовна для вашого обʼєкта, зі скількома оголошеннями за нею, і де банківська оцінка зазвичай спиняється.
Цей матеріал не є оцінкою обʼєкта і не є правовою порадою. Оцінка замовляється незалежному оцінювачеві із сертифікатом правоздатності.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.