Вы покупаете объект,
в который не можете войти.
Пока жив человек, которого вы не знаете, вы не можете его выселить и не можете выкупить его право без его согласия. И он платит налог, но забирает арендную плату.
Регулирование умещается в восьми статьях Закона о собственности (ЗС), написанных в 1951 году и правленных в последний раз в 1996. Короткий, старый и очень устойчивый текст, который решает всё.
Пользователь забирает арендную плату. И не может продать вам своё право.
Ст. 56 ЗС говорит в одном предложении две вещи, которые почти ни один покупатель не связывает. Право включает пользование вещью и получение плодов и доходов от неё. «Доходы» это и арендная плата: пользователь может вообще не жить в объекте, а сдавать его и забирать деньги. Право его, а не собственника.
И второе: пользователь не может отчуждать своё право. Он не может продать его никому, включая нового собственника. Он может только отказаться от него, а отказ это его добровольное решение.
Комбинация неудобная: право нельзя купить, но экономически пользователь может его эксплуатировать за деньги третьего лица.
В другую сторону ст. 57 ЗС нагружает пользователя: он платит расходы по пользованию, включая налоги и сборы, поддерживает вещь и страхует её в пользу собственника. Но здесь спрятаны две ловушки для собственника. При передаче составляется опись, а при отсутствии описи предполагается, что объект передан в хорошем состоянии: через пятнадцать лет презумпция работает против собственника. И износ от обычного пользования не возмещается, то есть объект возвращается изношенным и оснований для компенсации нет.
Шесть оснований.
Ваших: ноль.
Смерть пользователя, истечение согласованного срока и гибель вещи наступают сами, без чьей-либо воли. Первое автоматическое, но с неизвестной датой.
Неосуществление права в течение 5 лет (ст. 59, ч. 3 ЗС) ведёт собственник, в судебном порядке, и он должен доказать отрицательный факт за пятилетний период.
Судебное прекращение по ст. 61 ЗС требует квалифицированного нарушения: разрушения, значительного повреждения или существенного изменения вещи, и притом после предупреждения и продолжающегося. По практике одно лишь неисполнение обязанности застраховать не влечёт прекращения.
Добровольный отказ зависит исключительно от пользователя.
Шестого основания в пользу покупателя нет. Нет выкупа по закону, нет «плачу вам и вы выходите», и нет выселения через суд, потому что пользователь живёт там на правовом основании.
И одна деталь, которая рушит расчёты: право не наследуется, но если оно установлено в пользу двух пользователей, обычно супругов, смерть одного его не прекращает. Покупатель, который посчитал только возраст отца, а мать на восемь лет моложе и тоже пользователь, ошибся во всём расчёте.
«Съехал 12 лет назад, значит отказался.»
Не отказался. Отказ действителен, только если он в письменной форме, с нотариальным заверением подписи и внесён в Имотный регистр (реестр недвижимости). Решением № 148 от 5 марта 2026 года ВКС, II гражданская коллегия (по анализу адвокатской конторы, само решение в оригинале не открывалось) принято, что молчаливый отказ через конклюдентные действия недопустим. При отсутствии любого из трёх условий отказ недействителен.
Пользователь, который съехал двенадцать лет назад, живёт в другом городе и «очевидно не интересуется объектом», не отказался ни от чего. Его право стоит нетронутым и продолжает значиться в обременениях.
Второе заблуждение в том, что пять лет неосуществления права это выход. Нет, по трём причинам. Осуществление права толкуется широко: временное пребывание, хранение личных вещей, обычные бытовые действия, хозяйственная деятельность. Пользователь может даже передать пользование другому в аренду и всё равно осуществляет своё право через него. Пожилой человек в доме престарелых, чья мебель стоит в квартире, осуществляет своё право.
Сверх того право не отпадает само: нужен установительный иск. И бремя доказывания на истце, то есть на собственнике, который должен доказать отрицательный факт за пять лет назад.
Закон даёт пять лет.
Жизнь даёт семнадцать.
Сначала о таблицах в интернете. Распространённая «таблица по возрасту» вида «до 40 лет 80%, от 41 до 50 лет 70%, от 61 до 70 лет 50%» в законе не существует. Закон даёт формулу.
По ст. 23 Приложения № 2 к ЗМДТ (Закон о местных налогах и сборах) налоговая оценка права пользования это ДО × Кс, где Кс = 1 − 1,05 в степени минус n, а n получается вычитанием возраста пользователя из 70. При более чем одном пользователе берётся возраст самого младшего. При пользователе старше 70 лет n равно 5. Коэффициент не может превысить 0,900.
При 65-летнем пользователе это даёт 21,6% для права пользования и 78,4% для голой собственности (собственности без права пользования). Блоговая таблица даёт 50%. Разница больше чем в два раза и лежит в основе любого расчёта налогов и сборов.
И число, которое разбивает всю логику. Закон исходит из того, что пользование заканчивается в 70 лет. По данным НСИ (Национальный статистический институт) за 2023-2025 средняя продолжительность жизни 75,9 года, а ожидаемое число оставшихся лет для человека в 65 лет это 17,0 (мужчины 14,7, женщины 18,8). Закон даёт ему 5. Разница в 3,4 раза.
Покупатель, который подходит с логикой «оценка говорит, что обременение стоит 21%, значит плачу 79%, и через пять лет объект мой», считает сразу с двумя ошибочными параметрами. Формула ступенчатая, а не плавная, и её значение целиком зависит от того, в какой возрастной порог попадает пользователь.
Нет формулы, по которой можно проверить цену
У нотариуса действует другой закон и другая формула. По ст. 96, ч. 2, п. 2 ЗННД (Закон о нотариусах и нотариальной деятельности) материальный интерес при установлении права пользования это рыночная арендная плата за весь срок, а если срок не указан, за три года, независимо от возраста.
Расчёт для двухкомнатной квартиры в Варне при аренде 450 EUR в месяц: материальный интерес по ЗННД около 16 200 EUR. То же право по ЗМДТ, при пользователе 68 лет и налоговой оценке 38 000 EUR (допущение для иллюстрации): около 3 534 EUR. Одно и то же право, две государственные оценки, разница в 4,6 раза. И ни одна из двух не является рыночной ценой, по которой реально договариваются о сделке.
По рыночной скидке при продаже голой собственности в Болгарии нет опубликованной статистики с методикой, и здесь такая не выдумывается. Что есть, это три референтные точки, каждая из которых о другом. Именно в этом вывод: у такого объекта нет формулы, по которой можно проверить, хорошая ли цена. Как рождаются пять разных чисел для одного объекта: реальная цена.
Налог его.
Проблема остаётся вашей.
По ст. 11, ч. 3 ЗМДТ при установленном вещном праве пользования налогово обязанным является пользователь, а сбор за вывоз мусора следует за тем же лицом. Покупатель голой собственности не будет платить налог на недвижимость и сбор за вывоз мусора.
Риск, однако, остаётся на нём. Если пользователь не платит, задолженность стоит на партиде объекта (учётной записи в регистре), а по ст. 50, ч. 1 ЗМДТ нотариус совершает сделку только после того, как установит, что налоги на имущество уплачены. То есть собственник либо платит чужую задолженность, либо не продаёт. Подробнее об этих двух счетах: налог на недвижимость и сбор за вывоз мусора.
А при самой сделке налог не снижается из-за обременения. База по ст. 46, ч. 2, п. 1 ЗМДТ это большее из согласованной цены и налоговой оценки, а согласованная цена при любом реалистичном договоре выше налоговой оценки голой собственности. При цене 70 000 EUR налог для Варны 2 100 EUR при ставке 3%, которая является законным максимумом, а не средней величиной.
Обременение сжимает то, что покупатель получает. Оно не сжимает то, что он платит государству.
Выгодный объект, который не финансируется
Внесённое в регистр право пользования делает объект плохим залогом: банк кредитует под то, что при принудительном исполнении нельзя продать по нормальной цене, потому что ни один покупатель не может туда войти. Банки с трудом принимают такой объект как обеспечение и обычно требуют отказ пользователя, нотариально заверенный и внесённый в регистр, до выдачи кредитных средств.
⚠️ Это практика, а не требование закона, и она не взята из опубликованных условий конкретного банка. Практическое следствие, однако, ясное: покупатель, нашедший «выгодный» объект, чаще всего не может купить его в кредит, пока не убедит пользователя отказаться. А пользователь не обязан этого делать. Как банк смотрит на обеспечение: ипотечный кредит.
Отсюда и три причины более низкой цены, по степени важности: нет пользования, то есть доход за неизвестное число лет равен нулю; нет срока, а любая финансовая оценка требует срока, тогда как здесь срок это чья-то жизнь; и нет финансирования, что само по себе сужает круг покупателей до тех, у кого есть наличные средства.
Даже 43% скидка
может быть переплатой.
Квартира в Варне, выставленная за 70 000 EUR при медиане по району 123 650 EUR (наш снимок рынка, alo.bg, 4 сентября 2026, 196 объявлений по двухкомнатным в Младост). В акте сохранено пожизненное право пользования в пользу продавца, которому 68 лет.
У покупателя 70 000 EUR уплачено, плюс 2 100 EUR налога, плюс нотариальный сбор, и объект, в который он не может войти и который не может сдать. Правового способа что-либо ускорить нет, и расторгнуть сделку он не может, потому что обременение было внесено в регистр и он был обязан его увидеть.
А расчёт ниже неприятный. НСИ даёт 65-летнему ещё 17 лет; для 68-летнего точное число в использованном источнике не опубликовано, но порядок около 14 до 15. То есть уплаченные сегодня 70 000 EUR покупают нечто, что по статистике становится пригодным к пользованию где-то к 2040 году. Дисконтированная стоимость 123 650 EUR через пятнадцать лет при 5% годовых составляет около 59 500 EUR.
То есть «огромная скидка» в 43% может оказаться переплатой. ⚠️ Это иллюстрация при конкретных допущениях, а не прогноз и не оценка реального объекта. Что ещё проверяется до подписи: проверка объекта.
Часто задаваемые вопросы
Наследуется ли право пользования?
Нет. По ст. 59, ч. 1 Закона о собственности право пользования погашается смертью пользователя, если оно не установлено на более короткий срок. Оно строго личное и не переходит к детям, супругу или кому бы то ни было. Поэтому его нельзя заранее выкупить у наследников: им нечего продавать. Есть, однако, важное уточнение: если право установлено в пользу двух пользователей, обычно супругов, смерть одного его не прекращает и второй продолжает.
Может ли покупатель прекратить право пользования?
Оснований шесть, и ни одно не зависит от воли покупателя. Смерть пользователя, истечение согласованного срока и гибель вещи наступают сами. Пятилетнее неосуществление права и судебное прекращение при тяжёлом нарушении ведёт собственник в судебном порядке, и их трудно доказать. Шестое, добровольный отказ, зависит исключительно от пользователя. Нет выкупа по закону и нет выселения через суд, потому что пользователь живёт там на правовом основании.
Кто платит налог и сбор за вывоз мусора при установленном праве пользования?
Пользователь. По ст. 11, ч. 3 ЗМДТ при установленном вещном праве пользования налогово обязанным является пользователь, а сбор за вывоз мусора следует за тем же лицом. Та же обязанность идёт и из ст. 57 Закона о собственности. Риск для собственника, однако, остаётся: если пользователь не платит, задолженность стоит на партиде объекта, а нотариус не может оформить следующую сделку, пока налоги не будут уплачены.
Как рассчитывается стоимость права пользования?
По формуле, а не по таблице. Ст. 23 Приложения № 2 к ЗМДТ даёт ДОПП = ДО × Кс, где Кс = 1 − 1,05 в степени минус n, а n получается вычитанием возраста пользователя из 70; при пользователе старше 70 лет n равно 5. При 65-летнем пользователе это даёт 21,6% для права пользования и 78,4% для голой собственности. Распространённые в интернете таблицы по возрасту, которые дают 50% при 65-летнем, в законе не существуют.
Один возраст, а потом второй
Спросите, сколько лет пользователю. Потом спросите, есть ли второй пользователь и сколько лет ему. Именно второй вопрос рушит расчёты, потому что формула берёт возраст младшего, а смерть одного не прекращает ничего.
Пришлите нам возрасты и то, что именно написано в обременениях. Вернём, сколько стоит право по каждой из двух государственных формул и какие из шести оснований для прекращения реально лежат на столе.
Этот материал не является юридической консультацией и не является оценкой объекта. Конкретный случай проверяется юристом.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.