Նախագծից գնվում է
ընկերություն, ոչ թե շենք
Խոստումն արժե ճիշտ այնքան, որքան նա, ով տալիս է այն, և ճիշտ այնքան, որքան գրված է պայմանագրում։ Երկուսի միջև կանգնած է ստուգում, որը կես ժամում ինտերնետում չի արվում։
Գնորդը տվել է միակ հարցը, որ մտքին եկել է՝ երբ պատրաստ կլինի։ Պատասխանը եղել է մի ամիս։ Խնդիրն այն է, որ նախագծից շենք չի գնվում, այլ ընկերություն։
Ակտ 14, 15 և 16 փուլերը պատմված են առանձին հոդվածում և այստեղ չեն կրկնվում։ Այս տեքստն անցնում է մյուսի միջով՝ ով է դիմացը, ինչ չի երևում ռեգիստրներում և որ նախադասություններն են պայմանագրում որոշում ելքը։ Եթե դեռ ընտրում եք շենքերի տեսակների միջև, սկսեք պանելային, թե նոր շինարարություն հոդվածից։
Երեք ռեգիստր, ոչ թե մեկը
Առևտրային ռեգիստրը ցույց է տալիս կապիտալը, պատմությունը, պատասխանատու անձանց և սնանկության կամ լուծարման բացված վարույթը։ Ցույց չի տալիս առաջիկա դիմումը, ոչ էլ վիճակը երկու տարեկան հաշվետվության միջև։ Ընկերությունը, որ այսօր մաքուր է երևում, կարող է ամիսներ առաջվա անվճարունակության սկզբնական ամսաթիվ ունենալ։
Գույքի ռեգիստրը ցույց է տալիս հողի սեփականությունը, հիփոթեքները, արգելանքները, գրանցված հայցադիմումները և հաստատված կառուցման իրավունքն իր ամսաթվով։ Ցույց չի տալիս նախնական պայմանագրերը, որովհետև դրանք չեն գրանցվում։
Հատուկ գրավների կենտրոնական ռեգիստրը երրորդն է, որի գոյության մասին գնորդը սովորաբար չգիտի։ Առևտրային ձեռնարկությունը կարող է գրավադրվել (Հատուկ գրավների մասին օրենքի (ЗОЗ) հոդված 4, մաս 1, կետ 6), իսկ նույն օրենքի հոդված 21, մաս 3, նախադասություն 2-ի համաձայն, եթե պայմանագրում առանձին ակտիվներ են անհատականացված, գրավը ծանրացնում է դրանց վրա նաև ձեռնարկությունից դրանք առանձնացնելուց հետո։ Գրավադրված ձեռնարկության կողմից վաճառված բնակարանը կարող է գրավը կրել իր հետ։
Ռեգիստրներից դուրս են մնում հաստատված ներդրումային նախագիծը, որը պարտավորեցնող փաստաթուղթն է, ոչ թե ռենդերը, ընկերության նախորդ ավարտված օբյեկտները, և թե ում օգտին և երբ է հաստատվել կառուցման իրավունքը։
Բանկերը, որոնք ֆինանսավորում են Ակտ 14-ով գնումներ, աշխատում են նախնական ստուգում անցած ներդրողների հաստատված ցուցակներով։ Գնորդը ցուցակներին հասանելիություն չունի և չափանիշները չի տեսնում։ Շուկայի ամենախորը ստուգումն արվում է, բայց ոչ նրա կողմից և ոչ նրա համար։
Ժամացույցը սկսում է
ձեր գնումից առաջ։
Սեփականության մասին օրենքի (ЗС) հոդված 67-ի համաձայն կառուցման իրավունքը մարվում է հողի սեփականատիրոջ օգտին, եթե 5 տարվա ընթացքում չի իրացվում։ Ժամկետը հաշվվում է հաստատումից, ոչ թե գնումից, իսկ հետագա փոխանցումները նոր ժամկետ չեն սկսում։
«Իրացված» նշանակում է ավարտված կոպիտ շինարարություն, ոչ թե տրված թույլտվություն և ոչ թե փորված հիմք (մեկնաբանական որոշում թիվ 1, 4 մայիսի 2012, ОСГК, ВКС)։ Կոպիտ շինարարության սահմանումը մյուս հոդվածում է և այստեղ չի կրկնվում։
Չորրորդ տարում մտնող գնորդը ժառանգում է ուրիշի ժամացույցի մնացորդը։ Ամսաթիվը ապրում է հաստատման նոտարական ակտում, գրանցված Գույքի ռեգիստրում։ Բրոշյուրում չէ, խոսակցության մեջ չէ, և չի հարցվում, որովհետև ոչ ոքի մտքին չի գալիս։
Իրավունքը հաստատվել է 2022 թվականին։ Գնորդը մտնում է 2025 թվականին 20% կանխավճարով նախնական պայմանագրով։ 2027 թվականին հինգ տարին լրանում է առանց ավարտված կոպիտ շինարարության։ €20,000-ի դիմաց €100,000 գնի դեպքում կանգնած է չապահովված պահանջ ընկերության նկատմամբ, որը հենց այդ ժամանակ սովորաբար փող չունի։
Ժամկետի լրանալիս իրավունքը մարվում է հողի սեփականատիրոջ օգտին, որը ձեռք է բերում կառուցվածը։ «Փոխհատուցում կառուցման իրավունքի դիմաց» դասական սխեմայում չավարտվածը գնում է տարածքի սեփականատիրոջը, ոչ թե ներդրողին։ Գնորդը ձեռք է բերել ածանցյալ իրավունք, իսկ հիմնականի մարումը տանում է նաև ածանցյալը։
Վատ նշանը հիփոթեքը չէ։ Վատ նշանը բացակայող կետն է։
Գրեթե ամեն ներդրող կառուցում է բանկային վարկով, և գրավը հողի վրա հիփոթեքն է։ Նրա առկայությունն ինքնին վատ նշան չէ՝ նշանակում է, որ բանկը հաստատել է նախագիծը, այսինքն՝ այն անցել է ուրիշի գնահատումով։
Հիփոթեքը սակայն հողում չի մնում։ Միացման սկզբունքով (ЗС-ի հոդված 92՝ կապված հոդված 111-ի հետ) ծանրաբեռնվածությունը տարածվում է նաև կառուցվածի վրա։ Ձևակերպումն այստեղ դիտավորյալ զգույշ է մնում՝ ВКС-ի 2014 և 2015 թվականների պրակտիկան լրացուցիչ պայմաններ է դնում, որոնց թվում հաստատված նախագիծ և հասած կոպիտ շինարարություն։ Չկա մեկ մաքուր կանոն, այլ կա դաշտ, որտեղ վիճում են։
Գործնական կողմն ավելի պարզ է և ավելի տհաճ։ Պայմանագիրը պետք է պարունակի կոնկրետ բնակարանից հիփոթեքի հանման մեխանիզմ՝ դրա դիմաց վճարման դեպքում։ Ընդհանուր խոստումը, թե «ծանրաբեռնվածությունները կհանվեն», կապված չէ ոչ կոնկրետ օբյեկտի, ոչ կոնկրետ վճարման հետ։
Առանց այդպիսի կետի գնորդը ստանում է նոտարական ակտ հիփոթեքով ծանրաբեռնված գույքի համար։ Հանման տուրքը փոքր է՝ Գրանցումների գործակալության սակագնի հոդված 3, մաս 1-ով գրանցման տուրքի կեսը։ Խնդիրը տուրքը չէ, այլ բանկի համաձայնությունը, իսկ այն կախված է նրանից, արդյոք ներդրողը սպասարկել է իր վարկը։
Եվ եթե ձեռնարկությունը հատուկ գրավադրված է եղել նկարագրված ակտիվով, բնակարանը կրում է նաև գրավը։
Ակտե՞ր, թե՞ օրացուցային ամսաթվեր.
թիվը, որին գրեթե ոչ ոք չի նայում։
Տոկոսները միշտ քննարկվում են։ Նույն գրաֆիկի մյուս չափումը՝ գրեթե երբեք. ինչին են կապված մուծումները։
Կապված ակտերին՝ շինարարության ուշացումը հետաձգում է նաև վճարումը։ Ուշացման ռիսկը մնում է ներդրողի մոտ։
Կապված օրացուցային ամսաթվերին՝ գնորդը վճարում է գրաֆիկով այն շինարարության համար, որն ուշանում է։ Վճարում է այն փուլի համար, որը չի վրա հասել, և գործնականում ֆինանսավորում է ուշացումը։
Երկու տարբերակները նույնն են երևում տոկոսների աղյուսակում։ Տարբերվում են հարևան նախադասության մի քանի բառով, որը գնորդը կարդում է վերջինը։
Ուղենիշի համար՝ տիպիկ բաշխումն է 10% նախնական պայմանագրի դեպքում, 30% Ակտ 14-ի դեպքում, 30% Ակտ 15-ի և 30% Ակտ 16-ի դեպքում (imotni.com, 10 մայիսի 2025)։ Բանկային տրամաբանությունն ուզում է սկզբում 20-ից 30% անձնական միջոց՝ նվազագույն 10% սեփական մասնակցության դեպքում (creditland.bg, 2 սեպտեմբերի 2025)։
Երկու ծայրերի միջև «ճիշտ» տոկոս չկա։ Կա գնահատական, թե ով է ստանձնում որ ռիսկը և ինչ գնով, և այն արվում է կոնկրետ պայմանագրի, ոչ թե հոդվածի աղյուսակի վրա։
Լիովին օրինական և լիովին անսպասելի
Շինարարության թույլտվությունը տալուց հետո թույլատրվում են միայն ոչ էական շեղումներ հաստատված ներդրումային նախագծից (ЗУТ-ի հոդված 154, մաս 1)։ Բաժանարար գիծը մաս 2-ի 1-ից 8 կետերում է և գրեթե միշտ բաց է թողնվում։
1-ից 4 կետերը (մանրամասն կառուցապատման պլանի խախտում, պաշտպանության ռեժիմների խախտում, տարածքի նշանակության հետ անհամատեղելիություն, շինարարական կանոնների և նորմերի խախտում) շինարարության թույլտվությունը տալուց հետո ընդհանրապես չեն թույլատրվում։
5-ից 8 կետերը (շինարարական կոնստրուկցիայի և կոնստրուկտիվ տարրերի տեսակի փոփոխություն, օբյեկտների նշանակության փոփոխություն կամ ընդհանուր մասերի էական փոփոխություն, ընդհանուր ինժեներական համակարգերի փոփոխություն, հաղորդող և մատակարարող գծերի փոփոխություն) թույլատրվում են պատվիրատուի պահանջով, բայց հոդված 149, մաս 2-ով շահագրգիռ անձանց նոտարական վավերացված համաձայնությամբ (ЗУТ-ի հոդված 154, մաս 5)։
Գործնական հարցն այն է, թե ով է շահագրգիռ անձ փոփոխության պահին։ Առանց նոտարական ակտի գնորդը սեփականատեր չէ, այլ պարտավորական պայմանագրի կողմ, և նրա դիրքը լիովին կախված է պայմանագրից։ Արդյոք կոնկրետ գնորդն այդպիսի անձ է, կախված է փաստաթղթից և փուլից։
Այստեղից են գալիս այն փոփոխությունները, որոնց մասին իմանում են միայն ընդունման ժամանակ՝ տեղափոխված հորան, փոքրացված ընդհանուր մուտք, սենյակ, որը դարձել է բնակարան։ Իսկ կետը, որը թույլ է տալիս «ոչ էական փոփոխություններ ներդրողի հայեցողությամբ», ЗУТ-ի հոդված 154-ի հետ համակցված ծածկում է ավելին, քան գնորդը պատկերացնում է։
Պաշտպանությունը, որը
կարող է դատարանում չդիմանալ։
Տուժանքն ապահովում է կատարումը և ծառայում է չկատարումից առաջացած վնասների փոխհատուցմանը՝ առանց դրանք ապացուցելու անհրաժեշտության (Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի (ЗЗД) հոդված 92, մաս 1)։ Հենց դրա համար էլ այն երևում է որպես պաշտպանություն, որն ամեն ինչ լուծում է։
Դատարանը սակայն կարող է այն նվազեցնել, երբ այն չափազանց մեծ է կրած վնասների համեմատ (ЗЗД-ի հոդված 92, մաս 2)։ Առևտրային օրենքի (ТЗ) հոդված 309-ով արգելքը գործում է միայն առևտրականների միջև առևտրային գործարքով տուժանքի համար։ Ֆիզիկական անձ գնորդն առևտրական չէ, այսինքն՝ այդ պաշտպանությունը նրա օգտին չի գործում, և պայմանավորված թիվը կարող է նվազեցվել։
Ավելի ծանրը՝ տուժանքը, որը պայմանավորված է իրեն հատուկ ապահովող, փոխհատուցող և պատժիչ գործառույթներից դուրս, վնասում է բարի բարքերը և առոչինչ է (մեկնաբանական որոշում թիվ 1/2009, ОСТК, ВКС, 15 հունիսի 2010, կետ 3)։ Առոչինչ կետը չի նվազեցվում։ Այն պարզապես չկա։
Պայմանագիրը սովորաբար պարունակում է նաև տուժանք գնորդի ուշացման համար։ Երկուսը հազվադեպ են համաչափ չափով և գործարկման մեխանիզմով։
Իսկ ЗЗД-ի հոդված 87-ով պայմանագրի լուծումը գնորդին ելակետային դիրք է վերադարձնում միայն թղթի վրա՝ վճարվածի վերադարձի պահանջը գոյություն ունի և գանձվում է նույն ընկերությունից, որը չի կարողացել կառուցել։ ЗЗД-ի հոդված 19, մաս 3-ով հայցը կարող է փոխանցել միայն այն, ինչ իրավաբանորեն գոյություն ունի, իսկ կոպիտ շինարարությունից առաջ առարկան կառուցման իրավունքն է (ЗУТ-ի հոդված 181, մաս 1), ոչ թե բնակարանը։ Շահած գործը շենք չի արտադրում։ Ավելին այս պայմանագրի մեխանիկայի մասին՝ նախնական պայմանագիրը։
Եվ ամենակարևորը՝
ով է դրանք վճարում։
Կատարումից առաջ վճարելիս ճիշտ գործիքը կանխավճարի վերադարձի երաշխիքն է, տրված բանկի կողմից ներդրողի հանձնարարությամբ՝ գնորդի օգտին։ DSK Bank-ի բիզնես հաճախորդների սակագնով, ուժի մեջ 7 հուլիսի 2026-ից, ամբողջությամբ դրամական միջոցներով և պետական արժեթղթերով (ДЦК) ապահովված տրամադրումն արժե «երաշխիքային գումարի 0.35%, բայց նվազագույնը €50 եռամսյակի կամ դրա մասի համար», գումարած €25 դիմումի մշակում և €30 SWIFT։
Իմաստը գնի մեջ չէ, այլ նրանում, թե ով է այն վճարում։ Երաշխիքը տրվում է ներդրողի հանձնարարությամբ, այսինքն՝ նա է վճարում միջնորդավճարը և հաշվարկում այն գնի մեջ։ Երաշխիք, որը գնորդին ոչինչ չարժե, գոյություն չունի։ Ամբողջությամբ դրամական ապահովումը նշանակում է, որ ներդրողը սառեցնում է սեփական միջոցները՝ դրա համար փոքր ներդրողները այդպիսի գործիք չեն առաջարկում, իսկ մեծերը ներառում են այն ավելի բարձր գնի մեջ։
Էսքրոու և հավատարմագրային հաշիվ երկու տարբեր բան են՝ բանկային էսքրոու հաշիվ և նոտարի կամ փաստաբանի հավատարմագրային հաշիվ։ Լրացուցիչ տուրքերը մոտ €51-ից €256 են (100-ից 500 BGN՝ ֆիքսված փոխարժեքով 1 EUR = 1.95583 BGN)՝ գործակալությունների շուկայական դիտարկմամբ, ոչ թե սակագնով. ЗННД-ին կից նոտարական տուրքերի սակագինը հավատարմագրային հաշվի համար առանձին դիրք չունի։ Սահմանափակումը սկզբունքային է՝ էսքրոուն պահպանում է վճարումը, ոչ թե շինարարությունը։ Լուծում է «վճարեցի, իսկ ակտը չգրանցվեց» ռիսկը, ոչ թե «վճարեցի, իսկ շենքը կանգնեց» ռիսկը։
Նոտարական ակտ անմիջապես Ակտ 14-ից հետո ամենաուժեղ պաշտպանությունն է, բայց ծախսերը տանում է առաջ։ Varna-ում €100,000 գնի դեպքում՝ նոտարական տուրք ԱԱՀ-ով €565.49, տեղական հարկ 3% (€3,000.00) և գրանցում 0.1% (€100.00), ընդամենը €3,665.49, վճարված այն օբյեկտի համար, որը պատեր և տանիք է։ Եթե նախագիծը դրանից հետո կանգնի, այդ փողը ոչ ոք հետ չի վերադարձնում։
Հաճախ տրվող հարցեր
Ի՞նչ եմ գնում իրականում, նախքան շենքը կառուցված լինելը։
Կոպիտ շինարարության ավարտից առաջ բնակարանը իրավաբանորեն գոյություն չունի։ Գործարքի առարկան կառուցման իրավունքն է՝ ուրիշի հողի վրա սահմանափակ իրային իրավունք։ Ինչ է փոխվում յուրաքանչյուր հաջորդ փուլում, մանրամասն պատմված է Ակտ 14, 15 և 16-ի մասին առանձին հոդվածում։
Ինչո՞ւ պետք է իմանամ, թե երբ է հաստատվել կառուցման իրավունքը։
Որովհետև Սեփականության մասին օրենքի հոդված 67-ի համաձայն կառուցման իրավունքը մարվում է հողի սեփականատիրոջ օգտին, եթե 5 տարվա ընթացքում չի իրացվում։ Ժամկետը հաշվվում է հաստատումից, ոչ թե ձեր գնման ամսաթվից, իսկ հետագա փոխանցումները նոր ժամկետ չեն սկսում։ Ամսաթիվը հաստատման նոտարական ակտում է, գրանցված Գույքի ռեգիստրում։
Հողի վրա հիփոթեքը նշանակու՞մ է, որ ներդրողը ռիսկային է։
Ոչ ինքնին։ Հիփոթեքը նշանակում է, որ բանկը ֆինանսավորել է նախագիծը, այսինքն՝ այն անցել է նրա գնահատումով։ Ծանրաբեռնվածությունը սակայն տարածվում է նաև կառուցվածի վրա միացման սկզբունքով, իսկ Գերագույն վճռաբեկ դատարանի պրակտիկան լրացուցիչ պայմաններ է դնում։ Էական տարբերությունն այն է, արդյոք պայմանագիրը պարունակում է կոնկրետ բնակարանից հիփոթեքի հանման մեխանիզմ՝ դրա դիմաց վճարման դեպքում։
Բանկային երաշխիքն ամբողջությամբ պաշտպանու՞մ է ինձ։
Կանխավճարի վերադարձի երաշխիքը տրվում է բանկի կողմից ներդրողի հանձնարարությամբ և ծածկում է վերադարձված փողը, ոչ թե կառուցված շենքը։ Միջնորդավճարը վճարում է ներդրողը և ներառում է գնի մեջ։ Էսքրոու հաշիվն ունի նույն սահմանափակումը՝ պահպանում է վճարումը, ոչ թե շինարարությունը։
Ուղարկեք մեզ երկու բան
Նախագծից գնելու զեղչն իրական է և հենց դրա համար էլ այն ռիսկի գինն է, որը ինչ-որ մեկը ստանձնում է ներդրողի փոխարեն։ Երեք ռեգիստրներն ասում են, թե ով է դիմացը, պայմանագիրն ասում է, թե ինչ է լինում, եթե չստացվի, և երկուսն էլ կարդացվում են հանդիպումից առաջ, ոչ թե հետո։
Եթե դիտում եք գույք նախագծից, ուղարկեք մեզ կառուցման իրավունքի հաստատման ամսաթիվը և շինարարության փուլը։ Վերադարձնում ենք, թե որքան է մնացել ЗС-ի հոդված 67-ի ժամացույցից և պաշտպանություններից որոնք իրականում կան կոնկրետ պայմանագրում։
Այս նյութը իրավաբանական խորհրդատվություն չէ։ Կոնկրետ պայմանագրի տեքստը ստուգվում է իրավաբանի կողմից՝ կոնկրետ գործարքի համար։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։