Կառուցապատված մակերես, ընդհանուր մակերես և իդեալական բաժիններ՝
որքանով կբնակվեք
Հայտարարված մակերեսը սովորաբար ինքնուրույն օբյեկտի և իդեալական բաժինների գումարն է։ Նույն թվով երկու հայտարարություն կարող են նկարագրել տարբեր բնակելի մակերեսով բնակարաններ։
Կադաստրը չի չափում։ Այն արտագրում է։
2016 թվականի RD-02-20-5 կանոնակարգի 4-րդ հոդվածի 5-րդ մասով (Наредба № РД-02-20-5) ինքնուրույն օբյեկտի մակերեսը վերցվում է սեփականության ակտից, տվյալների բացակայության դեպքում՝ ներդրումային նախագծից, և միայն եթե ոչ մեկը չկա, հաշվարկվում է տեղում չափելուց հետո։
Այսինքն՝ սխեման ընդհանուր դեպքում վերարտադրում է նոտարական ակտի թիվը։ Այն մակերեսի անկախ ստուգում չէ, ինչպես գնորդն է կարծում։
⚠️ Ծանոթագրություն փնտրողների համար․ «RD-02-20-2 չափման մասին» կանոնակարգ գոյություն չունի։ Այդ համարով կա չորս տարբեր գործող կանոնակարգ, և դրանցից ոչ մեկը մակերեսների մասին չէ։ Կիրառելիներն են 2016 թվականի RD-02-20-5-ը և 2003 թվականի № 7 կանոնակարգը։
Կառուցապատված և ընդհանուր մակերեսը
օրենքում են։
Կառուցապատված մակերեսը (застроена площ, ЗП) և ընդհանուր կառուցապատված մակերեսը (разгъната застроена площ, РЗП) սահմանված են Տարածքի կառուցապատման մասին օրենքի (ЗУТ) Լրացուցիչ դրույթների § 5-ում։ Իդեալական բաժինները (идеални части) Սեփականության մասին օրենքի 38-րդ հոդվածում են։
Իսկ «մաքուր մակերեսը» (чиста площ), «օգտակար մակերեսը» (полезна площ) և «լուսավոր մակերեսը» (светла площ) իրավական սահմանում չունեն ո՛չ Տարածքի կառուցապատման մասին օրենքում, ո՛չ Սեփականության մասին օրենքում, ո՛չ Կադաստրի և գույքի ռեգիստրի մասին օրենքում (ЗКИР)։ Սրանք շուկայական բառեր են, և ամեն շինարար դրանք լցնում է իր բովանդակությամբ։
Դրա համար նույն թիվը երկու հայտարարության մեջ կարող է տարբեր բան նշանակել՝ առանց որևէ մեկի ստելու։
Մեկ թիվ չկա, և հենց դա է խնդիրը
Նոր շինարարության դեպքում հանդիպում է նոտարական ակտով մակերեսի 15-ից 20%, այլ շենքերի դեպքում՝ 12-ից 15%, իսկ պանելային շինարարության դեպքում ակտով մակերեսը մոտ է իրական բնակելիին։
Կոնկրետ գույքի ճշգրիտ տոկոսը գալիս է ներդրումային նախագծի մակերեսի ձևավորման աղյուսակից, իսկ այն հրապարակային փաստաթուղթ չէ։
Այստեղից էլ համակարգային աղավաղումը՝ հայտարարություններով մեկ քմ-ի գինը նվազեցնում է նոր շինարարությունը պանելայինի համեմատ, որովհետև հայտարարն ավելի փքված է։ Ինչն ինչպես է համեմատվում՝ առանձին խոսակցություն է․ պանելային, թե նոր շինարարություն։
Երկու թիվ,
որոնք նույն բանը չեն չափում։
Երկսենյականոցը (двустаен) Vladislavovo-ում €1,576/քմ է՝ 106 հայտարարությամբ։ Նույն տիպը Briz-ում €2,469/քմ է՝ 181 հայտարարությամբ։ Մեր տվյալները alo.bg-ից, 4 սեպտեմբերի 2026։
Տարբերությունը երևում է որպես 57%։ Եթե ենթադրենք, որ ընդհանուր մասերը մի դեպքում կշռում են մոտ 15%, մյուսում՝ 5% (ենթադրություն, ոչ չափված մեծություն), ճշգրտված տարբերությունը դառնում է ավելի մեծ, ոչ թե ավելի փոքր։
Ինչպես են թաղամասերը դասավորվում միմյանց նկատմամբ․ Varna ըստ թաղամասերի։
Թանկ կետերը երկուսն են
Առաջինը՝ խնդրեք սխեմայով մակերեսը և իդեալական բաժինները առանձին, ոչ թե գումարը։ Երկրորդ թիվը մեկ քմ-ի գինը դարձնում է համեմատելի թիվ։
Երկրորդը՝ «մինչև 10% տարբերությունները թույլատրելի են» պնդումն օրենքի հակառակն է։ Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի (ЗЗД) 210-րդ հոդվածը մեկ տասներորդը դնում է որպես շեմ, որից այն կողմ առաջանում է հրաժարվելու կամ լուծելու իրավունք, իսկ դրանից ցածր, երբ գինը չափման միավորի համար է, գինը համապատասխանաբար ճշգրտվում է։ Ժամկետը հանձնումից մեկ տարի է (նույն օրենքի 211-րդ հոդված)։
Նոր շինարարության դեպքում մակերեսի ձևավորումը փակվում է շահագործման հանձնելով․ Ակտ 14, 15 և 16։
Հաճախ տրվող հարցեր
Հայտարարված մակերեսը ներառու՞մ է ընդհանուր մասերը
Շատ դեպքերում՝ այո, բայց հայտարարությունը պարտավոր չէ դա ասել։ Հայտարարված մակերեսը սովորաբար ինքնուրույն օբյեկտի մակերեսի և շենքի ընդհանուր մասերից իդեալական բաժինների գումարն է։ Դրա համար նույն թվով երկու հայտարարություն կարող են նկարագրել տարբեր բնակելի մակերեսով բնակարաններ։
Կադաստրային սխեման չափու՞մ է բնակարանի մակերեսը
Ոչ։ 2016 թվականի RD-02-20-5 կանոնակարգի 4-րդ հոդվածի 5-րդ մասով ինքնուրույն օբյեկտի մակերեսը վերցվում է սեփականության ակտից, տվյալների բացակայության դեպքում՝ ներդրումային նախագծից, և միայն եթե ոչ մեկը չկա, հաշվարկվում է տեղում չափելուց հետո։ Սխեման ընդհանուր դեպքում վերարտադրում է նոտարական ակտի թիվը և մակերեսի անկախ ստուգում չէ։
Քանի՞ տոկոս են ընդհանուր մասերը
Մեկ թիվ չկա։ Նոր շինարարության դեպքում հանդիպում է նոտարական ակտով մակերեսի 15-ից 20%, այլ շենքերի դեպքում՝ 12-ից 15%, իսկ փաստաթղթավորված դեպքը ցույց է տալիս 13.3%։ Պանելային շինարարության դեպքում ակտով մակերեսը մոտ է իրական բնակելիին։ Կոնկրետ գույքի ճշգրիտ տոկոսը գալիս է ներդրումային նախագծի մակերեսի ձևավորման աղյուսակից, որը հրապարակային փաստաթուղթ չէ։
«7% իդեալական բաժիններ» նշանակու՞մ է 7 քմ
Ոչ։ Տոկոսն ամբողջ շենքի ընդհանուր մասերից բաժին է, իսկ Սեփականության մասին օրենքի 40-րդ հոդվածի 1-ին մասով բաժինները համաչափ են տարածքների արժեքների հարաբերությանը, ոչ թե դրանց մակերեսների։ Տոկոսը քառակուսի մետրի վերածելու համար պետք է շենքի ընդհանուր մասերի ընդհանուր մակերեսը՝ թիվ, որը կադաստրային սխեմայում չկա։
Ի՞նչ է «մաքուր մակերեսը» ըստ օրենքի
Այդպիսի սահմանում չկա։ «Մաքուր մակերեսը», «օգտակար մակերեսը» և «լուսավոր մակերեսը» սահմանված չեն ո՛չ Տարածքի կառուցապատման մասին օրենքում, ո՛չ Սեփականության մասին օրենքում, ո՛չ Կադաստրի և գույքի ռեգիստրի մասին օրենքում։ Սրանք շուկայական բառեր են, և ամեն շինարար դրանք լցնում է իր բովանդակությամբ, դրա համար նույն թիվը երկու հայտարարության մեջ կարող է տարբեր բան նշանակել։
Երկու թիվ, ոչ թե մեկ
Հարցրեք, թե որքան է մակերեսն ըստ սխեմայի և որքան են իդեալական բաժինները։ Առանձին։ Գումարն այն է, ինչ բոլորը համեմատում են, իսկ առանձին երևում է, թե ինչով կբնակվեք։
Ուղարկեք մեզ երկուսը՝ գնի հետ միասին։ Վերադարձնում ենք բնակելի քմ-ի իրական գինը և թե ինչպես է այն դասավորվում թաղամասի համեմատ։
Այս նյութն իրավական կամ հարկային խորհրդատվություն չէ։ Կոնկրետ դեպքը ստուգում է մասնագետը։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։