Eine Wohnung,
fünf verschiedene Preise.
Angebotspreis, Marktwert, Bankbewertung, Steuerbewertung und Kaufpreis. Fünf Zahlen, fünf verschiedene Gesetze, und keine ist für die anderen verbindlich.
Der Verkäufer sieht die erste. Der Käufer mit Kredit stößt auf die dritte. Und das Einzige, was wirklich der Preis der Immobilie ist, ist die letzte, und es gibt sie erst, nachdem das Geschäft stattgefunden hat.
Wer sie erzeugt und wozu sie dienen
Den Angebotspreis setzt der Verkäufer, er soll einen Anruf auslösen und kostet nichts. Die Marktbewertung ist das Gutachten eines unabhängigen Gutachters mit Zertifikat nach dem Gesetz über die unabhängigen Gutachter (ЗНО) über den Wert zu einem bestimmten Stichtag; auf dem freien Markt kostet sie etwa 150 EUR für eine Wohnung bis 150 m², bei einer Bearbeitungszeit von 3 bis 5 Tagen.
Die Bankbewertung erstellt ein von der Bank zugelassener Gutachter, und sie dient als Grundlage des Kredits, nicht des Preises: 120,15 EUR, nicht erstattungsfähig. Die Steuerbewertung legt ein Mitarbeiter der Gemeindeverwaltung nach einer gesetzlichen Formel fest, für Steuern und Notargebühren; die Bescheinigung kostet 7,67 EUR. Den Ausrufpreis bei der öffentlichen Versteigerung bestimmt ein Gerichtsvollzieher.
Und die sechste: der Kaufpreis, vereinbart zwischen den beiden Parteien. Sie ist die einzige Zahl, die der Preis der Immobilie ist, und sie erscheint als letzte.
„Lizenzierter Gutachter“
gibt es nicht mehr.
Lizenzen wurden bis 2008 erteilt. Seit dem Gesetz über die unabhängigen Gutachter gilt eine andere Regelung: ein Befähigungszertifikat und die Eintragung in ein öffentliches Register, ein persönlicher Stempel (Art. 16 Abs. 2) und eine Versicherung für die berufliche Tätigkeit (Art. 18 Nr. 7). Den Beruf ausüben darf nur, wer im Register eingetragen ist (Art. 16 Abs. 1).
Die Befähigung gilt dabei nach Arten. Art. 6 Abs. 1 nennt neun Arten von Bewertungen, und für jede ist eine eigene Prüfung abzulegen. Ein Zertifikat für Maschinen taugt nicht für eine Wohnung. Das Register ist öffentlich, was nicht heißt, dass es jemand überprüft.
„Das Gutachten des unabhängigen Gutachters ist für den Auftraggeber nicht verbindlich“ (Art. 6 Abs. 3 des Gesetzes über die unabhängigen Gutachter). Die Bewertung ist kein Preis und verpflichtet niemanden, zu diesem Preis zu verkaufen oder zu kaufen.
Ist eine Bewertung schlecht, wird sie innerhalb von 14 Tagen nach ihrer Übergabe für den Zweck, für den sie beauftragt wurde, bei der Kommission für Berufsethik (Комисия по професионална етика) angefochten (Art. 42). Die Geldbuße beträgt 51,13 bis 1.533,88 EUR, der Entzug der Befähigung sechs Monate bis ein Jahr, und drei Bewertungen mit festgestellten Verstößen führen zur Streichung aus dem Register. Ein Käufer, der erst nach einem Monat bei der Ablehnung des Kredits vom Problem erfährt, ist bereits außerhalb der Frist.
Es gibt keine öffentliche Datenbank mit Preisen tatsächlicher Geschäfte
Das Vergleichswertverfahren nimmt tatsächlich getätigte Verkäufe oder Angebote für ähnliche Immobilien und passt sie an. Die Anpassungen für jeden Unterschied sind der fachliche Teil. Das Problem ist, womit es gespeist wird.
Das Immobilienregister ist öffentlich, aber die Auskunft gilt für eine bestimmte Immobilie oder eine bestimmte Person und ist gebührenpflichtig. Nicht nach Stadtteil, nicht nach Typ, nicht nach Zeitraum. Niemand kann die Frage stellen: „alle Dreizimmerwohnungen, die in Vladislavovo in den letzten sechs Monaten verkauft wurden, mit Preisen“. Die Folge ist, dass sich das Vergleichswertverfahren bei uns überwiegend aus Angebotspreisen plus dem persönlichen Wissen des Gutachters über tatsächliche Geschäfte speist.
Selbst die amtliche Statistik des Nationalen Statistikinstituts (НСИ) „Marktpreise von Wohnungen“ ist kein Register, sondern eine Umfrage unter Unternehmen, die Geschäfte vermitteln, in 27 Gebietsstädten, für Ein-, Zwei- und Dreizimmerwohnungen, ohne Neubauten, Häuser und Luxuswohnungen. Das ist nicht falsch. Es ist nur etwas Konkretes mit klaren Grenzen, das nicht „der Preis der Immobilien“ ist.
Und eine Definition aus den Bulgarischen Bewertungsstandards (Български стандарти за оценяване), die die Hälfte der Streitigkeiten beseitigt: Der Marktwert berücksichtigt keine Vorteile, die nur für einen bestimmten Eigentümer oder einen bestimmten Käufer einen Wert haben. Die Renovierung nach Ihrem Geschmack und die Aussicht, die Sie lieben, zählen nicht.
Inserate verlangen.
Immobilien kosten nicht.
Unsere Momentaufnahme des Marktes von alo.bg, abgerufen am 4. September 2026: 2.805 gegenüber 1.562 EUR/m² zwischen benachbarten Teilen desselben Stadtbezirks, also 79,6 % Unterschied. Links steht ein einziges Inserat, rechts neunzig. Das eine Inserat ist nicht falsch: eine reale Immobilie, ein realer Mensch will dieses Geld. Es ist nur kein Median eines Stadtteils.
Aus derselben Datei gezählt: Von 185 Zellen für Wohnungen stehen 93 auf weniger als zehn Inseraten, und 26 stehen auf einem einzigen, bei 6.352 Inseraten hinter der gesamten Tabelle. Bei den Stellplätzen hat von 18 Zellen in der ganzen Stadt nur eine mindestens zehn.
Und der häufigste Fehler obendrauf: Angeboten ist nicht bezahlt. Nach einer landesweiten Untersuchung von „Adres Nedvizhimi imoti“ (Juli 2026, Methodik nicht veröffentlicht) haben 54 % der Verkäufer im Land in den letzten sechs Monaten beim Preis nachgegeben, um 2 bis 10 %. Warum eine Immobilie sonst stehen bleibt: die unverkaufte Immobilie.
Sie ist nicht die strengere Marktbewertung. Sie ist etwas anderes.
Die Anforderungen nach Art. 229 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 verlangen, den Wert unabhängig vom Kreditvergabeverfahren nach konservativen Kriterien zu bestimmen, die Erwartungen steigender Preise ausschließen, mit einer Korrektur für den Fall, dass der aktuelle Marktwert deutlich über dem für die Laufzeit des Kredits nachhaltigen Wert liegt, und nicht höher als der Marktwert zu sein.
Seit dem 1. Januar 2025 ist der Text neu gefasst: Die beiden bisherigen Bezugsbegriffe sind durch einen Wert nach konservativen Kriterien ersetzt, mit einer Mittelung über sechs Jahre rückwirkend bei Wohnimmobilien. Einfach gesagt: Die Bank schaut von Gesetzes wegen nicht darauf, was die Immobilie heute wert ist, sondern darauf, was sie wert sein wird, falls sich der heutige Tag als Höhepunkt erweist.
Was das den Käufer kostet, nach öffentlichem Tarif und nur für die Größenordnung: Bewertung einer Wohnung 120,15 EUR, Prüfung und Analyse der Sicherheit bei einem Kredit zwischen 50.000 und 100.000 EUR weitere 205 EUR. Die Gebühr wird nicht erstattet, wenn das Geschäft nicht genehmigt wird, und der Käufer wählt den Gutachter nicht aus. Bei einer Ablehnung hat er 325,15 EUR verloren, für zwei Zahlen, die nicht seine sind. Wie der ganze Prozess abläuft: der Hypothekenkredit Schritt für Schritt.
Eine Formel aus dem Gesetz,
keine Marktbeobachtung.
StB = BW × L × I × M × H × A × F (Anlage Nr. 2 zum Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren (ЗМДТ), Art. 4). Basiswert, Lage, Infrastruktur, individuelle Merkmale, Höhe, Alterung, Fläche. Der Lagekoeffizient liegt in Varna je nach Zone zwischen 88,9 und 28,1.
Daher kommt auch der Befund. Eine und dieselbe hypothetische Zweizimmerwohnung, physisch identisch, hat eine Steuerbewertung, die sich um das 3,16-Fache unterscheidet, nur danach, welche Zone sie erfasst hat. Und die Zonengrenzen werden durch Beschluss des Gemeinderats festgelegt, also durch eine Verwaltungslinie auf einer Karte.
Für Sofia ergeben zwei unabhängige Veröffentlichungen vom Sommer 2026 einen Unterschied zwischen dem Fünf- und Neunfachen gegenüber dem tatsächlichen Preis und berichten, dass eine Arbeitsgruppe beim Finanzministerium die erste wesentliche Reform seit über 20 Jahren vorbereitet.
Die Steuerbewertung bestimmt jedoch an drei Stellen, und dort ist sie unumgänglich: Die Bemessungsgrundlage beim Erwerb ist der höhere Betrag aus vereinbartem Preis und Steuerbewertung (Art. 46 Abs. 2 Nr. 1 des Gesetzes über die kommunalen Steuern und Gebühren), der Ausrufpreis bei der öffentlichen Versteigerung darf nicht darunter liegen, und eine bis zum 30. Juni ausgestellte Bescheinigung gilt nur bis zu diesem Datum. Mehr zu den Gemeindeabgaben: Gebäudesteuer und Müllgebühr.
Der Median beschreibt einen Stadtteil. Das Geschäft findet mit einer Wohnung statt.
Das Stockwerk. Das Gesetz hat eine Meinung, und sie ist schwach: Der gesamte Unterschied zwischen Erdgeschoss und drittem Stock beträgt nach Tabelle Nr. 6 8,4 %, und das oberste Stockwerk verliert noch etwas. Der Markt misst dieselbe Eigenschaft anders. Die Zahl aus dem Gesetz ist gerade deshalb nützlich, weil sie zeigt, wie unterschiedlich dieselbe Eigenschaft in den beiden Systemen gewichtet wird.
Der Lärm. Hier gibt es eine Norm, und sie ist konkret. Nach der Verordnung Nr. 6 vom 26. Juni 2006 vertragen Wohnzonen tagsüber 55 dB(A) und Zonen unter dem Einfluss von Schienenverkehr 65. Zehn Dezibel entsprechen ungefähr einer Verdoppelung der empfundenen Lautstärke. Ein und derselbe Stadtteil verträgt legal beides, je nachdem, wohin die Fenster zeigen.
Die Bauabnahme. Das ist keine Kosmetik, sondern Zugang zu Geld: Banken finanzieren etwa 60 bis 70 % bei Akt 14, 70 bis 80 % bei Akt 15 und 85 bis 90 % bei Akt 16. Zwei physisch gleiche Wohnungen im selben Gebäude haben einen unterschiedlichen Kreis von Käufern. Ausführlich: Akt 14, 15 und 16.
Der Nenner. Dieselbe Wohnung ergibt unterschiedlich viel Euro pro Quadratmeter, je nachdem, ob wir durch die bebaute Fläche teilen oder durch die erweiterte Fläche mit den ideellen Anteilen. Die Zahl ist nicht vergleichbar, wenn Sie nicht wissen, wodurch geteilt wurde: ZP, RZP und ideelle Anteile.
Vier Szenarien
mit konkreten Zahlen.
Orientierung an einem fremden Inserat. Ein Nachbar inseriert eine Immobilie, und seine Zahl geht als Median der Lage in die Sammeltabelle ein. Ein Verkäufer, der sich an einer Zeile mit einem einzigen Inserat dahinter ausrichtet, ohne den Immobilientyp zu sehen, kann mit einem Preis herauskommen, der 84 % über seiner eigenen Einschätzung liegt. Der Preis des Fehlers ist gemessen: Bis zum 14. Tag nach Markteintritt ist die Nachfrage am höchsten, und wenn es bis dahin keine Anfragen gibt, ist der Preis falsch angesetzt (Daniela Grozeva, NSNI, 3. April 2026).
Die Bewertung liegt unter dem vereinbarten Preis. Bei einem Preis von 96.645 EUR und einer Bewertung von 87.000 sinkt der maximale Kredit bei 85 % von 82.148 auf 73.950 EUR. Der Käufer muss 8.198 EUR obendrauf aufbringen, gewöhnlich innerhalb von zwei bis drei Wochen.
Abgelaufene Bewertungen. Die Aktualisierung einer Bankbewertung der letzten sechs Monate kostet eine halbe Gebühr, das heißt, nach sechs Monaten wird sie neu erstellt. Die Bescheinigung über die Steuerbewertung, die bis zum 30. Juni ausgestellt wurde, gilt nur bis zu diesem Datum. Ein Geschäft, das sich durch den Sommer zieht, kann sowohl ohne gültige Bankbewertung als auch ohne gültige Steuerbewertung dastehen, aus zwei verschiedenen Gründen und in verschiedenen Wochen.
Orientierung an der Steuerbewertung. Das funktioniert nicht. Die Grundlage ist der höhere der beiden Beträge, die Parteien erklären in der notariellen Urkunde selbst, dass die eingetragene Summe die tatsächliche Zahlung ist, bei einer Eviktion bekommt der Käufer nur den erklärten Preis zurück, und bei einem Weiterverkauf wird die Steuer vom zu niedrigen Erwerbspreis berechnet. Ein veröffentlichtes Beispiel: erklärt 100.000 EUR bei tatsächlichen 200.000 und ein späterer Verkauf für 230.000 ergibt eine geschuldete Steuer von 11.700 EUR statt 2.700.
Häufig gestellte Fragen
Wer darf in Bulgarien eine Immobilie bewerten?
Nur eine Person, die im Register der Kammer der unabhängigen Gutachter eingetragen ist und ein Befähigungszertifikat nach Art. 7 des Gesetzes über die unabhängigen Gutachter besitzt. Der Begriff „lizenzierter Gutachter“ ist veraltet: Lizenzen werden seit 2008 nicht mehr erteilt. Die Befähigung gilt nach Arten, und für jede Art ist eine eigene Prüfung abzulegen, das heißt, ein Zertifikat für Maschinen taugt nicht für eine Wohnung. Der Gutachter muss einen persönlichen Stempel und eine Versicherung für seine berufliche Tätigkeit haben.
Ist eine Bewertung für den Kaufpreis verpflichtend?
Nein. Nach Art. 6 Abs. 3 des Gesetzes über die unabhängigen Gutachter ist das Gutachten des unabhängigen Gutachters für den Auftraggeber nicht verbindlich. Die Bewertung ist ein Gutachten über den Wert zu einem bestimmten Stichtag, für einen bestimmten Zweck und unter den Bedingungen eines bestimmten Marktes. Bei einem gewöhnlichen Verkauf zwischen zwei Personen verlangt das Gesetz überhaupt keine Bewertung.
Warum ist die Bankbewertung niedriger als der Preis, den wir vereinbart haben?
Weil sie von Gesetzes wegen etwas anderes ist. Die Anforderungen nach Art. 229 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 verlangen, den Wert nach konservativen Kriterien zu bestimmen, die Erwartungen steigender Preise ausschließen, und nicht höher als der Marktwert zu sein. Seit dem 1. Januar 2025 wird der Wert bei Wohnimmobilien über sechs Jahre rückwirkend gemittelt. Die Bank schaut nicht darauf, was die Immobilie heute wert ist, sondern darauf, was sie wert sein wird, falls sich der heutige Tag als Höhepunkt erweist.
Warum ist die Steuerbewertung so viel niedriger als der Marktpreis?
Weil sie nach einer Formel aus Anlage Nr. 2 zum Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren berechnet wird und nicht nach einer Marktbeobachtung. Für Sofia ergeben Veröffentlichungen vom Sommer 2026 einen Unterschied zwischen dem Fünf- und Neunfachen. Eine und dieselbe Wohnung kann eine Steuerbewertung haben, die sich um das 3,16-Fache unterscheidet, nur danach, in welche Zone sie fällt, und die Zonengrenzen werden durch Beschluss des Gemeinderats festgelegt. Eine Arbeitsgruppe beim Finanzministerium bereitet die erste wesentliche Reform seit über 20 Jahren vor.
Schauen Sie, wie viele Inserate
Bevor Sie einen Preis nach einer Sammeltabelle ansetzen, öffnen Sie die Zeile für Ihren Stadtteil und sehen Sie, wie viele Inserate hinter der Zahl stehen. Unter zehn ist es kein Stadtteilpreis. Das ist eine Prüfung von einer Minute und erspart das Gespräch, das sonst nach dem vierzehnten Tag kommt.
Schicken Sie uns die Adresse, die Wohnfläche und das Stockwerk. Wir senden zurück, welcher Median für Ihre Immobilie anwendbar ist, mit wie vielen Inseraten dahinter, und wo die Bankbewertung gewöhnlich haltmacht.
Dieses Material ist keine Immobilienbewertung und keine Rechtsberatung. Eine Bewertung wird bei einem unabhängigen Gutachter mit Befähigungszertifikat in Auftrag gegeben.
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