Одна квартира,
пять разных цен.
Запрашиваемая, рыночная, банковская, налоговая и цена сделки. Пять чисел, пять разных законов, и ни одно не обязательно для остальных.
Продавец видит первое. Покупатель с кредитом упирается в третье. А единственное, что действительно является ценой объекта, стоит последним, и появляется оно только после того, как сделка состоялась.
Кто их производит и для чего они нужны
Запрашиваемую цену ставит продавец, она служит для того, чтобы привлечь звонок, и ничего не стоит. Рыночная оценка это заключение независимого оценщика с сертификатом по ЗНО о стоимости на конкретную дату; на свободном рынке она стоит около 150 EUR для квартиры до 150 кв. м, срок готовности от 3 до 5 дней.
Банковскую оценку делает оценщик, одобренный банком, и служит она базой кредита, а не цены: 120,15 EUR, без возврата. Налоговую оценку определяет служащий муниципальной администрации по формуле из закона, для налогов и нотариальных сборов; справка стоит 7,67 EUR. Начальную цену на публичных торгах определяет судебный исполнитель.
И шестое: цена сделки, согласованная между двумя сторонами. Это единственное число, которое является ценой объекта, и появляется оно последним.
«Лицензированный оценщик»
больше не существует.
Лицензии выдавались до 2008 г. По Закону о независимых оценщиках режим другой: сертификат правоспособности и внесение в публичный реестр, личная печать (ст. 16, ч. 2) и страховка профессиональной деятельности (ст. 18, п. 7). Право заниматься профессией имеет только тот, кто внесён в реестр (ст. 16, ч. 1).
Правоспособность при этом даётся по видам. Ст. 6, ч. 1 перечисляет девять видов оценок, и по каждому сдаётся отдельный экзамен. Сертификат на машины не годится для квартиры. Реестр публичный, что не значит, что кто-то в него заглядывает.
«Заключение независимого оценщика не обязательно для заказчика» (ст. 6, ч. 3 ЗНО). Оценка не является ценой и никого не обязывает продать или купить по ней.
Когда оценка плохая, она оспаривается в Комиссии по профессиональной этике в течение 14 дней с момента её передачи по тому назначению, для которого она была заказана (ст. 42). Штраф составляет от 51,13 до 1 533,88 EUR, лишение правоспособности от шести месяцев до года, а три оценки с установленными нарушениями ведут к исключению из реестра. Покупатель, который узнаёт о проблеме при отказе в кредите через месяц, уже вне срока.
Нет публичной базы с ценами реальных сделок
Сравнительный метод берёт реально состоявшиеся продажи или предложения по похожим объектам и корректирует их. Поправки на каждое различие это профессиональная часть. Вопрос в том, чем он питается.
Имотният регистър (реестр недвижимости) публичный, но справка выдаётся по конкретному объекту или по конкретному лицу, за плату. Не по району, не по типу, не по периоду. Никто не может задать вопрос «все трёхкомнатные, проданные во Владиславово за последние шесть месяцев, с ценами». Следствие в том, что сравнительный метод у нас питается прежде всего запрашиваемыми ценами плюс личным знанием оценщика о реальных сделках.
Даже официальная статистика НСИ (Национальный статистический институт) «Рыночные цены жилья» это не реестр, а анкетное наблюдение среди фирм, посредничающих при сделках, в 27 областных городах, по однокомнатным, двухкомнатным и трёхкомнатным квартирам, без новостроек, домов и элитного жилья. Это не ошибка. Просто это нечто конкретное с ясными границами, которое не является «ценой недвижимости».
И одно определение из Болгарских стандартов оценки, которое снимает половину споров: рыночная стоимость не учитывает преимущества, имеющие ценность для конкретного собственника или конкретного покупателя. Ремонт по вашему вкусу и вид из окна, который вы любите, сюда не входят.
Объявления просят.
Объекты столько не стоят.
Наш снимок рынка с alo.bg, снятый 4 сентября 2026: 2 805 против 1 562 EUR/кв. м между соседними частями одного и того же района, то есть разница 79,6%. Слева стоит одно объявление, справа девяносто. Одно объявление не ошибка: реальный объект, реальный человек просит эти деньги. Оно просто не является медианой района.
Подсчитано по тому же файлу: из 185 ячеек по квартирам 93 опираются менее чем на десять объявлений, а 26 опираются на одно, при 6 352 объявлениях за всей таблицей. По парковочным местам из 18 ячеек по всему городу только одна имеет хотя бы десять.
И самая частая ошибка сверху: запрошено не значит уплачено. По национальному исследованию «Адрес Недвижими имоти» (июль 2026, методика не опубликована) 54% продавцов в стране пошли на уступку по цене за последние шесть месяцев, от 2 до 10%. Почему объект иначе стоит: непроданный объект.
Это не более строгая рыночная оценка. Это другое.
Требования ст. 229 Регламента (ЕС) № 575/2013 предписывают определять стоимость независимо от процесса выдачи кредита, по консервативным критериям, которые исключают ожидания роста цен, с поправкой на возможность того, что текущая рыночная стоимость значительно выше устойчивой на срок кредита, и не выше рыночной.
С 1 января 2025 текст переписан: два прежних опорных понятия заменены стоимостью по консервативным критериям, с усреднением назад за шесть лет для жилой недвижимости. Проще говоря, банк по закону смотрит не на то, сколько объект стоит сегодня, а на то, сколько он будет стоить, если сегодняшний день окажется пиком.
Сколько это стоит покупателю, по публичному тарифу и только для порядка величин: оценка квартиры 120,15 EUR, проверка и анализ обеспечения при кредите от 50 000 до 100 000 EUR ещё 205 EUR. Сбор не возвращается, если сделка не будет одобрена, и покупатель не выбирает оценщика. При отказе он потерял 325,15 EUR за два числа, которые ему не принадлежат. Как движется весь процесс: ипотечный кредит шаг за шагом.
Формула из закона,
а не наблюдение за рынком.
ДО = БС × Км × Ки × Кх × Кв × Ко × ПЛ (Приложение № 2 к ЗМДТ, ст. 4). Базисная стоимость, местоположение, инфраструктура, индивидуальные характеристики, высота, износ, площадь. Коэффициент местоположения в Варне составляет от 88,9 до 28,1 в зависимости от зоны.
Отсюда и находка. Одна и та же гипотетическая двухкомнатная квартира, физически идентичная, имеет налоговую оценку, различающуюся в 3,16 раза только в зависимости от того, в какую зону она попала. А границы зон определяются решением муниципального совета, то есть административной линией на карте.
По Софии две независимые публикации лета 2026 г. дают разницу от пяти до девяти раз по сравнению с реальной ценой и сообщают, что рабочая группа при Министерстве финансов готовит первую существенную реформу более чем за 20 лет.
Налоговая оценка, однако, командует в трёх местах, и там она неотменима: налоговой базой при приобретении является большая из согласованной цены и налоговой оценки (ст. 46, ч. 2, п. 1 ЗМДТ), начальная цена на публичных торгах не может быть ниже неё, а справка, выданная до 30 июня, действует только до этой даты. Подробнее о муниципальных платежах: налог на недвижимость и сбор за вывоз мусора.
Медиана описывает район. Сделка происходит с квартирой.
Этаж. У закона есть мнение, и оно слабое: вся разница между первым этажом и третьим по табл. № 6 составляет 8,4%, а последний этаж теряет ещё. Рынок измеряет то же свойство иначе. Число из закона полезно именно тем, что показывает, насколько по-разному весит одно и то же свойство в двух системах.
Шум. Здесь норма есть, и она конкретна. По Наредба № 6 (подзаконовый акт) от 26 июня 2006 г. жилые зоны терпят 55 dB(A) днём, а зоны под воздействием рельсового транспорта 65. Десять децибел это примерно удвоение воспринимаемой громкости. Один и тот же район законно терпит и то и другое, в зависимости от того, куда смотрят окна.
Акт. Это не косметика, а доступ к деньгам: банки финансируют примерно от 60 до 70% при Акт 14, от 70 до 80% при Акт 15 и от 85 до 90% при Акт 16. Две физически одинаковые квартиры в одном здании имеют разный круг покупателей. Подробно: Акт 14, 15 и 16.
Знаменатель. Одно и то же жильё даёт разные евро за квадрат в зависимости от того, делим ли мы на застроенную площадь или на общую застроенную с идеальными частями. Число несравнимо, если не знаешь, на что оно поделено: ЗП, РЗП и общее имущество здания.
Четыре сценария
с конкретными числами.
Выравнивание по чужому объявлению. Сосед выставляет объект, и его число попадает в агрегатную таблицу как медиана по местности. Продавец, который выровняется по строке с одним объявлением за ней, не посмотрев на тип объекта, может выйти с ценой на 84% выше собственной оценки. Цена ошибки измерена: до 14-го дня с выхода на рынок держится пик спроса, а если до этого запросов нет, цена поставлена неправильно (Даниела Грозева, НСНИ, 3 апреля 2026).
Оценка приходит ниже согласованной цены. При цене 96 645 EUR и оценке 87 000 максимальный кредит при 85% падает с 82 148 до 73 950 EUR. Покупатель ищет 8 198 EUR сверху, обычно в срок от двух до трёх недель.
Истёкшие оценки. Обновление банковской оценки, сделанной за последние шесть месяцев, стоит половину сбора, то есть через шесть месяцев она делается заново. Справка о налоговой оценке, выданная до 30 июня, действует только до этой даты. Сделка, растянутая на лето, может остаться и без действующей банковской, и без действующей налоговой оценки, по двум разным причинам и в разные недели.
Занижение до налоговой оценки. Не работает. Базой является большая из двух, стороны заявляют в самом нотариальном акте, что записанная сумма является действительным платежом, при эвикции покупатель возвращает себе только заявленную цену, а при перепродаже налог считается от заниженного приобретения. Опубликованный пример: заявленные 100 000 EUR при реальных 200 000 и последующая продажа за 230 000 дают налог к уплате 11 700 EUR вместо 2 700.
Часто задаваемые вопросы
Кто имеет право делать оценку недвижимости в Болгарии?
Только лицо, внесённое в реестр Палаты независимых оценщиков и имеющее сертификат правоспособности по ст. 7 Закона о независимых оценщиках. Термин «лицензированный оценщик» устарел: лицензии не выдаются с 2008 г. Правоспособность даётся по видам, и по каждому виду сдаётся отдельный экзамен, то есть сертификат на машины не годится для квартиры. Оценщик обязан иметь личную печать и страховку своей профессиональной деятельности.
Обязательна ли оценка для цены сделки?
Нет. По ст. 6, ч. 3 Закона о независимых оценщиках заключение независимого оценщика не обязательно для заказчика. Оценка это заключение о стоимости на конкретную дату, для конкретной цели и в условиях конкретного рынка. При обычной продаже между двумя людьми закон вообще не требует оценки.
Почему банковская оценка ниже цены, которую мы согласовали?
Потому что по закону это другое. Требования ст. 229 Регламента (ЕС) № 575/2013 предписывают определять стоимость по консервативным критериям, которые исключают ожидания роста цен, и не выше рыночной. С 1 января 2025 стоимость усредняется назад за шесть лет для жилой недвижимости. Банк смотрит не на то, сколько объект стоит сегодня, а на то, сколько он будет стоить, если сегодняшний день окажется пиком.
Почему налоговая оценка настолько ниже рыночной цены?
Потому что она считается по формуле из Приложения № 2 к ЗМДТ, а не по наблюдению за рынком. По Софии публикации лета 2026 г. дают разницу от пяти до девяти раз. Одна и та же квартира может иметь налоговую оценку, различающуюся в 3,16 раза только в зависимости от того, в какую зону она попадает, а границы зон определяются решением муниципального совета. Рабочая группа при Министерстве финансов готовит первую существенную реформу более чем за 20 лет.
Посмотрите, сколько объявлений
Прежде чем ставить цену по агрегатной таблице, откройте строку своего района и посмотрите, сколько объявлений стоит за числом. Меньше десяти это не цена района. Такая проверка занимает минуту и избавляет от разговора, который иначе приходит после четырнадцатого дня.
Пришлите нам адрес, площадь и этаж. Мы ответим, какая медиана применима к вашему объекту, сколько объявлений за ней стоит и где обычно останавливается банковская оценка.
Этот материал не является оценкой недвижимости и не является юридической консультацией. Оценка заказывается независимому оценщику с сертификатом правоспособности.
Комментарии
Комментариев пока нет, будьте первым.