Współwłasność
jest zawsze tymczasowa.
Każdy może żądać działu mimo odmiennego postanowienia umowy, a roszczenie nie ulega przedawnieniu. Tyle że nikt nie może go zakończyć sam.
Ustawa o własności (Закон за собствеността, ZS) reguluje współwłasność sześcioma artykułami. Trzy z nich wyznaczają cały konflikt, a pierwsze nieporozumienie zaczyna się już przy liczeniu.
Liczą się udziały. Nie głowy.
Zgodnie z art. 32 ust. 1 ZS rzecz wspólna jest używana i zarządzana zgodnie z uchwałą współwłaścicieli, którym przysługuje więcej niż połowa rzeczy. Stąd biorą się trzy sytuacje, które zaskakują.
Trzech spadkobierców z udziałami 1/2, 1/4 i 1/4 to nie „dwóch przeciwko jednemu”: jeden z nich sam ma większość. Czterech po 1/4 nie tworzy większości, chyba że zgodzi się trzech. A przy dwóch po 1/2 większość jest matematycznie niemożliwa, bo nikt nie ma więcej niż połowy.
Wtedy zgodnie z ust. 2 o tym, kto korzysta z nieruchomości, rozstrzyga sąd rejonowy, a nie właściciele. Dwaj bracia z równymi udziałami, którzy się nie dogadują, nie mają wewnętrznego mechanizmu, by rozstrzygnąć cokolwiek.
Wyjście jest gwarantowane, ale tylko jedno. Zgodnie z art. 34 ZS każdy współwłaściciel może, mimo odmiennego postanowienia umowy, żądać działu, a roszczenie nie ulega przedawnieniu. Współwłasność jest z mocy prawa zawsze tymczasowa. Nikt nie może być zobowiązany do pozostania w niej, nawet jeśli podpisał coś przeciwnego. I nikt nie może jej zakończyć sam.
Tani, szybki,
i z jedną fatalną słabością.
Forma jest lżejsza niż akt notarialny (нотариален акт): pisemna, z poświadczonymi notarialnie podpisami (art. 35 ZS). Umowę wpisuje się do rejestru. To cała przyczyna, dla której dział dobrowolny kosztuje dziesięć razy mniej.
Lekka forma nie oznacza jednak lekkich skutków. Przez art. 34 ust. 2 ZS stosuje się przepisy ustawy o dziedziczeniu (Закон за наследството, ZN), a te są asymetryczne w sposób, którego rzadko się spodziewamy.
Dział bez udziału któregokolwiek ze współspadkobierców jest w całości nieważny (art. 75 ust. 2 ZN). Nie częściowo, nie w części pominiętego. Bez terminu i bez stopniowania.
Z kolei niesprawiedliwy udział można zaskarżyć tylko wtedy, gdy ktoś został pokrzywdzony na więcej niż jedną czwartą wartości swojego udziału, i tylko w ciągu jednego roku od dokonania działu (art. 74 ZN). A unieważnienie nie jest dopuszczalne, jeśli udział zostanie uzupełniony w pieniądzu lub w naturze.
Prawo wybacza złe rachunki znacznie łatwiej niż brakującą osobę.
I najnowsze: uchwałą interpretacyjną nr 4/2023 Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnej i Handlowej Najwyższego Sądu Kasacyjnego (Върховен касационен съд) z 18 czerwca 2025 r. przyjęto, że powództwo z art. 75 ust. 2 ZN jest dopuszczalne także wtedy, gdy dział został już dopuszczony prawomocnym orzeczeniem, ale jeszcze nie przeprowadzony. W praktyce: półtora roku pracy nad sprawą o dział może zostać unieważnione przez osobę, która pojawia się w drugiej fazie. Kto wchodzi do tego kręgu: nieruchomość spadkowa.
Dwie fazy, a każda to osobna sprawa
Pierwsza faza, dopuszczenie działu, kończy się orzeczeniem, które osoby, w jakich nieruchomościach i w jakiej części uczestniczą. Druga, przeprowadzenie działu, dochodzi do protokołu podziału i losowania. Każda kończy się samodzielnie zaskarżalnym orzeczeniem i to jest strukturalne wyjaśnienie, dlaczego sprawy o dział trwają latami.
Do tego art. 343 Kodeksu postępowania cywilnego (ГПК, KPC) pozwala rozpatrywać w tym samym postępowaniu spory o pochodzenie, o przysposobienia, o testamenty i o prawdziwość dokumentów, a także żądania zmniejszenia rozporządzeń testamentowych i darowizn. Jedno postępowanie o mieszkanie może zawierać trzy odrębne spory prawne, każdy z własnymi świadkami i opiniami biegłych.
I dwa terminy zawite, które rozstrzygają o wyniku i nie wracają. Żądania rozliczeń między sobą zgłasza się na pierwszym posiedzeniu po dopuszczeniu działu (art. 346 KPC). Wniosek o przyznanie niepodzielnego mieszkania w czyjś udział z wyrównaniem w pieniądzu składa się najpóźniej na pierwszym posiedzeniu po uprawomocnieniu się orzeczenia z art. 344 ust. 1 (art. 349 ust. 4 KPC).
Chwila, której się nie dopilnowało, nie jest później wyrównywana lepszymi dowodami. Osoba, która włożyła 30 000 EUR w remont i nie zażądała rozliczenia na czas, wchodzi w drugą fazę z takim samym udziałem jak ta, która nie włożyła nic.
Od 2025 r. jest też nowy obowiązek: zgodnie z art. 140a KPC sąd zobowiązuje strony do osobistego udziału w spotkaniu informacyjnym o mediacji, także przy dziale, ale tylko w postępowaniu o przeprowadzenie działu, czyli w drugiej fazie. Obowiązek dotyczy stawiennictwa, nie zgody; niestawiennictwo bez uzasadnionej przyczyny kosztuje.
Zniżki się nie negocjuje.
Jest zapisana w kodeksie.
Jeśli nieruchomość jest niepodzielna i nie można jej przyznać w czyjś udział, sąd kieruje ją na licytację publiczną (art. 348 KPC). Od tego momentu działa arytmetyka postępowania egzekucyjnego.
Cena wywoławcza, od której zaczyna się licytacja przy pierwszej sprzedaży, to 80 procent wyceny (art. 485 ust. 4 KPC) i nie może być niższa niż wycena podatkowa, jeśli została ustalona. Jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku, nowa zaczyna się od 90 procent ceny wywoławczej z pierwszej (art. 494 ust. 2 KPC), czyli 72 procent wyceny.
Dla trzypokojowego mieszkania, którego wartość trzej spadkobiercy szacowali na 166 900 EUR, oznacza to cenę wywoławczą 133 520 EUR, a przy nowej sprzedaży 120 168 EUR. Różnica wobec wartości, od której wyszli, to 46 732 EUR, czyli po 15 577 EUR na osobę. To strata wyłącznie z ceny startowej, przed opłatami i latami sporu.
Dwa zastrzeżenia, bez których liczby kłamią. Po pierwsze, są to ceny wywoławcze: licytacja zaczyna się od nich, a o cenie końcowej nie ma opublikowanych statystyk z metodyką. Po drugie, procenty liczy się od wyceny biegłego, a 166 900 EUR to mediana ofert dla dzielnicy Mladost (alo.bg, 168 ogłoszeń) i stoi tu wyłącznie jako skala. Jak powstaje pięć różnych liczb dla jednej nieruchomości: realna cena.
Łagodzącą okolicznością jest to, że współuczestnicy działu mogą licytować i wykupić nieruchomość (art. 348 i art. 354 KPC). Problem w tym, że współwłaściciel z pieniędzmi, który mógłby ją wykupić na licytacji publicznej, zwykle miał pieniądze, by wykupić ją i przed działem, za pełną cenę.
Lata przed pismem nie są płatne
Zgodnie z art. 31 ust. 2 ZS, gdy rzecz wspólną osobiście używają tylko niektórzy współwłaściciele, są oni winni pozostałym odszkodowanie za korzyść, której tamci zostali pozbawieni, od dnia pisemnego żądania.
Obowiązek powstaje z otrzymaniem pisma, a nie z początkiem korzystania. Lata przed nim nie są płatne, i to nie dlatego, że się przedawniły, lecz dlatego, że obowiązek za nie w ogóle nie powstał. To najdroższa cisza w tym temacie: osiem lat po 150 EUR miesięcznie za udział to 14 400 EUR, które nigdy nie istniały jako wierzytelność.
Według uchwały interpretacyjnej nr 7/2012 Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnej i Handlowej osobistym korzystaniem jest każde zachowanie współwłaściciela, które uniemożliwia lub ogranicza pozostałym korzystanie z rzeczy zgodnie z ich prawami, bez pobierania pożytków naturalnych i cywilnych. Z uzasadnienia wynikają trzy formy: korzystający używa całej rzeczy, nie używa, ale trzyma klucz i nie dopuszcza innych, albo bezpłatnie dopuścił osobę trzecią.
I druga pułapka. Jeśli korzystający wynajmuje nieruchomość za pieniądze, art. 31 ust. 2 ZS w ogóle nie ma zastosowania. Odpłatne udostępnienie jest czynnością zarządu, a roszczenie przechodzi na podstawie art. 30 ust. 3 ZS, z innym dowodzeniem. Który przepis obowiązuje, zależy od faktu, którego inni współwłaściciele często nie sprawdzili, bo nie wiedzieli, że ma znaczenie.
Prawo wykupu
można zgodnie z prawem obejść.
Zamiast działu współwłaściciel może sprzedać swój udział. Zgodnie z art. 33 ZS może go sprzedać osobie trzeciej dopiero po przedstawieniu przed notariuszem pisemnych dowodów, że zaproponował pozostałym zakup na tych samych warunkach. Przy naruszeniu powstaje prawo wykupu, a powództwo wnosi się w dwumiesięcznym terminie od sprzedaży.
Trzech rzeczy nie widać w tekście. Po pierwsze, naruszenie nie czyni transakcji nieważną: sprzedaż jest ważna, a powstaje prawo kształtujące. Po drugie, art. 33 obowiązuje tylko przy sprzedaży, nie przy darowiźnie, zamianie ani przeniesieniu własności w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę.
Po trzecie, i najbardziej niewygodne. Według uchwały interpretacyjnej nr 5/2012 Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnej i Handlowej połączenie darowizny ze sprzedażą nie jest obejściem prawa: współwłaściciel daruje kupującemu znikomą część, kupujący jest już współwłaścicielem, a reszta jest sprzedawana współwłaścicielowi, a nie osobie trzeciej. Prawo wykupu nie powstaje.
Przebija się to tylko wtedy, gdy pozostali udowodnią, że darowizna jest nieważna lub przykrywa sprzedaż, czyli dowodzi się zamiaru, a nie dokumentu. A druga strona jest równie ważna: kupujący części ułamkowej nie kupuje nieruchomości, lecz pozycję w cudzym sporze, i wychodzi z niej w trybie działu, a nie aktem notarialnym. Co się sprawdza przed takim zakupem: sprawdzenie nieruchomości.
Dwadzieścia razy, a przyczyna jest jedna
Opłata sądowa w sprawie o dział to 4 procent wartości udziałów, a przy ugodzie przed sporządzeniem protokołu podziału spada do 2 procent. Notarialne poświadczenie działu dobrowolnego to opłata, a nie procent wartości nieruchomości. To cała różnica.
Dla trzypokojowego mieszkania za 166 900 EUR i trzech współwłaścicieli po 1/3 rzędy wielkości są takie. Dział dobrowolny: opłata notarialna rzędu 363 EUR z VAT plus wpis, czyli łącznie poniżej 500 EUR. Dział sądowy z ugodą przed protokołem: około 4 000 do 5 000 EUR. Dział sądowy do końca: 8 500 do 10 000 EUR, z czego 6 676 EUR to sama opłata sądowa.
Jedno wyjaśnienie dotyczące wynagrodzenia adwokata, które niedawno się zmieniło. Od Dziennika Państwowego (ДВ) nr 14 z 18 lutego 2025 r. rozporządzenie nr 1 już nie ustala obowiązkowych minimów, a wysokość uzgadnia się swobodnie. Praktyczny skutek jest odwrotny od oczekiwanego: zniknięcie minimum taryfowego nie oznacza taniej, lecz brak punktu odniesienia.
I pułapka, która wygląda na oszczędność. Jeśli przy dziale dobrowolnym jeden otrzyma całe mieszkanie i wyrówna pozostałym w pieniądzach, nabywa ponad swój udział i płaci lokalny podatek od nadwyżki. Dla Warny stawka to 3%, czyli przy trzypokojowym za 166 900 EUR i trzech współwłaścicielach podatek wynosi około 3 338 EUR. Nikt się go nie spodziewa, bo „my tylko się dzielimy”. I jeszcze: krajowe kalkulatory podają 2,5% dla Warny, a obowiązująca stawka według rozporządzenia rady miejskiej to 3%.
Norma dotyczy jednego rozpoznania.
Faz jest dwie.
Oficjalnej statystyki według rodzaju sprawy nie ma, ale są dwa niezależne punkty oparcia. Sądy same klasyfikują działy jako złożone sprawy cywilne z ogólnym okresem rozpoznania do jednego roku bez komplikacji i do dwóch lat przy komplikacjach. Opublikowane obserwacje kancelarii dają 12 do 24 miesięcy w większości przypadków i ponad trzy lata przy apelacjach.
Arytmetyka, której źródła nie robią, jest taka: norma dotyczy jednego rozpoznania, a dział ma dwie fazy, każdą z własną instancją apelacyjną i kasacyjną. Terminy nie sumują się liniowo, lecz mnoży się je przez liczbę instancji, przez które ktoś zdecyduje się przejść.
Trzy lata to nie przypadek skrajny. Przypadek skrajny to sprawa, którą jeden ze współuczestników przeżywa i która toczy się dalej z jego spadkobiercami, przez co krąg podpisów rozszerza się w połowie. A przy małżonkach krąg jest jeszcze szerszy, niż wynika z aktu: wspólność majątkowa małżonków.
Najczęściej zadawane pytania
Jak liczy się większość między współwłaścicielami?
Według udziałów, nie według głów. Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o własności rzecz wspólna jest używana i zarządzana zgodnie z uchwałą współwłaścicieli, którym przysługuje więcej niż połowa rzeczy wspólnej. Czterech po jednej czwartej nie tworzy większości, chyba że zgodzi się trzech, a przy dwóch po jednej drugiej większość jest matematycznie niemożliwa, bo nikt nie ma więcej niż połowy. Wtedy zgodnie z ust. 2 sprawę rozstrzyga sąd rejonowy.
Czy współwłaściciel może być zobowiązany do pozostania we współwłasności?
Nie. Zgodnie z art. 34 ustawy o własności każdy współwłaściciel może, mimo odmiennego postanowienia umowy, żądać działu rzeczy wspólnej, a roszczenie o dział nie ulega przedawnieniu. Czyli współwłasność jest z mocy prawa zawsze tymczasowa. Odwrotnie też jest prawdą: nikt nie może jej zakończyć sam, a tylko za zgodą wszystkich albo w trybie sądowym.
Od kiedy należy się odszkodowanie, jeśli jeden ze współwłaścicieli mieszka w nieruchomości?
Od dnia pisemnego żądania, zgodnie z art. 31 ust. 2 ustawy o własności. Obowiązek powstaje z otrzymaniem pisma, a nie z początkiem korzystania, czyli za lata przed tym nic się nie należy i nie jest to kwestia przedawnienia. Jeśli jednak korzystający wynajmuje nieruchomość za pieniądze, art. 31 ust. 2 nie ma zastosowania: jest to czynność zarządu, a roszczenie przechodzi na podstawie art. 30 ust. 3 tej samej ustawy.
Od jakiej ceny zaczyna się licytacja publiczna niepodzielnej nieruchomości?
Cena wywoławcza przy pierwszej licytacji publicznej to 80 procent wyceny biegłego, zgodnie z art. 485 ust. 4 Kodeksu postępowania cywilnego, i nie może być niższa niż wycena podatkowa, jeśli została ustalona. Jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku, nowa odbywa się przy cenie wywoławczej równej 90 procent ceny z pierwszej, czyli 72 procent wyceny. To są ceny wywoławcze, od których zaczyna się licytacja, a nie ceny, za które nieruchomość się sprzedaje.
Jedno pismo i jedna data
Jeśli ktoś korzysta ze wspólnej nieruchomości sam, zegar rusza od pisemnego żądania, a nie od rozmowy przy stole. Każdy miesiąc milczenia to miesiąc, który nikomu się nie płaci, i to jedyna rzecz w tym temacie, którą można naprawić w jeden dzień.
Prześlij nam udziały i informację, kto mieszka w nieruchomości. Odpowiemy, czy w ogóle jest większość z art. 32 ZS, kto co jest winien od jakiej daty i w którym momencie dział sądowy staje się droższy niż zniżka, której ktoś nie chce zrobić.
Ten materiał nie jest poradą prawną. Konkretny przypadek sprawdza prawnik.
Komentarze
Nie ma jeszcze komentarzy. Bądź pierwszy.