Miteigentum
ist immer vorübergehend.
Jeder kann trotz entgegenstehender Vereinbarung die Teilung verlangen, und der Anspruch verjährt nicht. Nur beenden kann sie niemand allein.
Das Eigentumsgesetz regelt das Miteigentum in sechs Artikeln. Drei davon bestimmen den gesamten Konflikt, und das erste Missverständnis beginnt schon beim Zählen.
Gezählt wird nach Anteilen. Nicht nach Köpfen.
Nach Art. 32 Abs. 1 des Eigentumsgesetzes (ЗС) wird die gemeinsame Sache nach dem Beschluss der Miteigentümer genutzt und verwaltet, die mehr als die Hälfte davon besitzen. Daraus ergeben sich drei Situationen, die überraschen.
Drei Erben mit Anteilen von 1/2, 1/4 und 1/4 sind nicht „zwei gegen einen“: Der eine allein hält die Mehrheit. Vier zu je 1/4 bilden keine Mehrheit, es sei denn, drei stimmen zu. Und bei zwei zu je 1/2 ist eine Mehrheit mathematisch unmöglich, denn keiner besitzt mehr als die Hälfte.
Dann entscheidet nach Abs. 2, wer die Immobilie nutzt, das Rayongericht, nicht die Eigentümer. Zwei Brüder mit gleichen Anteilen, die sich nicht einigen, haben keinen inneren Mechanismus, irgendetwas zu entscheiden.
Der Ausweg ist garantiert, aber es gibt nur einen. Nach Art. 34 des Eigentumsgesetzes kann jeder Miteigentümer trotz entgegenstehender Vereinbarung die Teilung verlangen, und der Anspruch verjährt nicht. Miteigentum ist von Rechts wegen immer vorübergehend. Niemand kann verpflichtet werden, darin zu bleiben, selbst wenn er das Gegenteil unterschrieben hat. Und niemand kann es allein beenden.
Günstig, schnell,
und mit einer fatalen Schwachstelle.
Die Form ist leichter als eine Notarurkunde: schriftlich, mit notariell beglaubigten Unterschriften (Art. 35 des Eigentumsgesetzes). Der Vertrag wird eingetragen. Das ist der ganze Grund, warum die freiwillige Teilung zehnmal weniger kostet.
Die Leichtigkeit der Form bedeutet aber keine Leichtigkeit der Folgen. Über Art. 34 Abs. 2 des Eigentumsgesetzes gelten die Regeln des Erbgesetzes, und die sind auf eine Weise asymmetrisch, die man selten erwartet.
Eine Teilung ohne Beteiligung eines der Miterben ist vollständig nichtig (Art. 75 Abs. 2 des Erbgesetzes, ЗН). Nicht teilweise, nicht in Bezug auf den Übergangenen. Ohne Frist und ohne Abstufung.
Ein ungerechter Anteil dagegen wird nur angefochten, wenn jemand um mehr als ein Viertel des Werts seines Anteils benachteiligt ist, und nur innerhalb von einem Jahr nach der Durchführung (Art. 74 des Erbgesetzes). Und eine Aufhebung ist nicht zulässig, wenn der Anteil in Geld oder in Natur ergänzt wird.
Das Gesetz verzeiht eine schlechte Rechnung viel leichter als einen fehlenden Menschen.
Und das Neueste: Mit dem Auslegungsbeschluss Nr. 4/2023 der Gesamtversammlung der Zivilkammern des Obersten Kassationsgerichts vom 18.06.2025 (ТР № 4/2023 г. на ОСГК на ВКС) wurde festgestellt, dass die Klage nach Art. 75 Abs. 2 des Erbgesetzes auch dann zulässig ist, wenn die Teilung bereits mit rechtskräftigem Urteil zugelassen, aber noch nicht durchgeführt ist. Übersetzt: Anderthalb Jahre Arbeit an einem Teilungsverfahren können von einem Menschen zunichtegemacht werden, der in der zweiten Phase auftaucht. Wer in den Kreis gehört: die geerbte Immobilie.
Zwei Phasen, und jede ist ein eigenes Verfahren
Die erste Phase, die Zulassung, endet mit einem Urteil darüber, welche Personen, an welchen Immobilien und mit welchem Anteil beteiligt sind. Die zweite, die Durchführung, endet mit einem Teilungsprotokoll und der Losziehung. Jede endet mit einem selbstständig anfechtbaren Urteil, und das ist die strukturelle Erklärung, warum Teilungsverfahren Jahre dauern.
Obendrein erlaubt Art. 343 der Zivilprozessordnung (ГПК), im selben Verfahren Bestreitungen der Abstammung, von Adoptionen, von Testamenten und der Echtheit schriftlicher Beweismittel zu verhandeln, ebenso Anträge auf Kürzung von testamentarischen Verfügungen und von Schenkungen. Ein Verfahren um eine Wohnung kann drei getrennte Rechtsstreitigkeiten enthalten, jede mit eigenen Zeugen und Gutachten.
Und die beiden Ausschlussfristen, die den Ausgang entscheiden und nicht wiederkehren. Anträge auf gegenseitige Abrechnung werden in der ersten Sitzung nach der Zulassung der Teilung gestellt (Art. 346 der Zivilprozessordnung). Der Antrag, die unteilbare Wohnung einem bestimmten Anteil gegen Ausgleich zuzuweisen, wird spätestens in der ersten Sitzung nach Rechtskraft des Urteils nach Art. 344 Abs. 1 gestellt (Art. 349 Abs. 4 der Zivilprozessordnung).
Ein verpasster Moment wird nicht durch bessere Beweise später ausgeglichen. Wer 30.000 EUR in die Renovierung gesteckt und nicht rechtzeitig die Abrechnung verlangt hat, geht mit demselben Anteil in die zweite Phase wie jemand, der nichts investiert hat.
Seit 2025 gibt es auch eine neue Pflicht: Nach Art. 140a der Zivilprozessordnung verpflichtet das Gericht die Parteien, persönlich an einem Informationstermin zur Mediation teilzunehmen, auch bei der Teilung, aber nur im Verfahren der Durchführung, also in der zweiten Phase. Die Pflicht betrifft das Erscheinen, nicht die Zustimmung; ein Nichterscheinen ohne triftigen Grund wird bezahlt.
Der Abschlag wird nicht verhandelt.
Er steht im Gesetzbuch.
Ist die Immobilie unteilbar und kann keinem Anteil zugewiesen werden, bringt das Gericht sie zur öffentlichen Versteigerung (Art. 348 der Zivilprozessordnung). Von da an gilt die Arithmetik des Vollstreckungsverfahrens.
Der Startpreis, von dem das Bieten bei der ersten Versteigerung ausgeht, beträgt 80 Prozent der Schätzung (Art. 485 Abs. 4 der Zivilprozessordnung) und darf nicht unter dem steuerlichen Wert liegen, wenn ein solcher festgelegt ist. Findet die Versteigerung nicht statt, beginnt die neue bei 90 Prozent des Startpreises der ersten (Art. 494 Abs. 2 der Zivilprozessordnung), also bei 72 Prozent der Schätzung.
Bei einer Dreizimmerwohnung, deren Wert die drei Erben auf 166.900 EUR veranschlagt haben, bedeutet das einen Startpreis von 133.520 EUR und bei einer neuen Versteigerung von 120.168 EUR. Der Unterschied zu dem Wert, von dem sie ausgegangen sind, beträgt 46.732 EUR, also 15.577 EUR pro Person. Das ist ein Verlust allein durch den Startpreis, vor den Gebühren und den Jahren des Streits.
Zwei Klarstellungen, ohne die die Zahlen täuschen. Erstens sind das Startpreise: Das Bieten beginnt dort, und zum Endpreis gibt es keine veröffentlichte Statistik mit Methodik. Zweitens werden die Prozentsätze auf die Schätzung eines Sachverständigen berechnet, und 166.900 EUR ist der Median der Angebote für das Stadtviertel Mladost (alo.bg, 168 Inserate) und steht hier nur als Größenordnung. Wie die fünf verschiedenen Zahlen für eine Immobilie entstehen: der reale Preis.
Mildernd ist, dass die Teilhaber mitbieten und die Immobilie ersteigern können (Art. 348 und Art. 354 der Zivilprozessordnung). Das Problem ist, dass ein Miteigentümer, der Geld hat, um bei der öffentlichen Versteigerung zu ersteigern, in der Regel auch schon vor der Teilung Geld hatte, um zum vollen Preis zu kaufen.
Die Jahre vor dem Brief werden nicht bezahlt
Nach Art. 31 Abs. 2 des Eigentumsgesetzes schulden Miteigentümer, wenn die gemeinsame Sache nur von einigen persönlich genutzt wird, den übrigen eine Entschädigung für den entgangenen Nutzen, ab dem Tag der schriftlichen Aufforderung.
Die Verpflichtung entsteht mit dem Erhalt des Briefes, nicht mit dem Beginn der Nutzung. Die Jahre davor werden nicht bezahlt, und zwar nicht, weil sie verjährt wären, sondern weil für sie eine Verpflichtung gar nicht entstanden ist. Das ist die teuerste Stille im Thema: Acht Jahre zu je 150 EUR monatlichem Anteil ergeben 14.400 EUR, die nie als Forderung existiert haben.
Nach dem Auslegungsbeschluss Nr. 7/2012 der Gesamtversammlung der Zivilkammern ist persönliche Nutzung jedes Verhalten eines Miteigentümers, das die übrigen daran hindert oder darin einschränkt, die Sache entsprechend ihren Rechten zu nutzen, ohne dass Erträge und bürgerliche Früchte gezogen werden. Aus den Gründen ergeben sich drei Formen: Der Nutzende bedient sich der gesamten Sache, er bedient sich nicht, hält aber den Schlüssel und lässt die anderen nicht hinein, oder er hat einem Dritten die Nutzung unentgeltlich gestattet.
Und die zweite Falle. Vermietet der Nutzende die Immobilie gegen Geld, findet Art. 31 Abs. 2 des Eigentumsgesetzes überhaupt keine Anwendung. Die entgeltliche Überlassung ist eine Verwaltungshandlung, und die Forderung läuft nach Art. 30 Abs. 3 des Eigentumsgesetzes, mit anderer Beweisführung. Welcher Artikel gilt, hängt von einer Tatsache ab, die die anderen Miteigentümer oft nicht geprüft haben, weil sie nicht wussten, dass sie von Bedeutung ist.
Das Vorkaufsrecht
wird legal umgangen.
Statt der Teilung kann der Miteigentümer seinen Anteil verkaufen. Nach Art. 33 des Eigentumsgesetzes darf er ihn an einen Dritten erst verkaufen, nachdem er dem Notar schriftliche Nachweise vorgelegt hat, dass er den anderen angeboten hat, zu denselben Bedingungen zu kaufen. Bei einem Verstoß entsteht ein Vorkaufsrecht, und die Klage wird innerhalb von zwei Monaten nach dem Verkauf erhoben.
Drei Dinge lassen sich dem Text nicht entnehmen. Erstens macht der Verstoß das Geschäft nicht nichtig: Der Verkauf ist wirksam, und es entsteht ein Gestaltungsrecht. Zweitens gilt Art. 33 nur beim Verkauf, nicht bei Schenkung, Tausch oder Übertragung gegen Unterhalt und Pflege.
Drittens, und das Unbequemste. Nach dem Auslegungsbeschluss Nr. 5/2012 der Gesamtversammlung der Zivilkammern ist die Kombination aus Schenkung plus Verkauf keine Umgehung des Gesetzes: Der Miteigentümer schenkt dem Käufer einen winzigen Teil, der Käufer ist nun Miteigentümer, und der Rest wird an einen Miteigentümer verkauft, nicht an einen Dritten. Ein Vorkaufsrecht entsteht nicht.
Durchbrochen wird das nur, wenn die anderen beweisen, dass die Schenkung nichtig ist oder einen Verkauf verdeckt, also durch den Nachweis einer Absicht, nicht eines Dokuments. Und die Gegenseite ist ebenso wichtig: Der Käufer eines ideellen Anteils kauft keine Immobilie, sondern eine Position in einem fremden Streit, und er verlässt sie nach den Regeln der Teilung, nicht mit einer Notarurkunde. Was vor einem solchen Kauf geprüft wird: die Prüfung der Immobilie.
Zwanzigmal, und der Grund ist einer
Die staatliche Gebühr in einem Teilungsverfahren beträgt 4 Prozent des Werts der Anteile, und bei einem Vergleich vor Erstellung des Teilungsprotokolls sinkt sie auf 2 Prozent. Die notarielle Beglaubigung einer freiwilligen Teilung ist eine Gebühr, kein Prozentsatz der Immobilie. Das ist der ganze Unterschied.
Für eine Dreizimmerwohnung von 166.900 EUR und drei Miteigentümer zu je 1/3 sind die Größenordnungen folgende. Freiwillige Teilung: Notargebühr in der Größenordnung von 363 EUR mit MwSt. plus Eintragung, also insgesamt unter 500 EUR. Gerichtliche Teilung mit Vergleich vor dem Protokoll: etwa 4.000 bis 5.000 EUR. Gerichtliche Teilung bis zum Ende: 8.500 bis 10.000 EUR, davon sind 6.676 EUR allein die staatliche Gebühr.
Eine Klarstellung zur Anwaltsvergütung, die sich kürzlich geändert hat. Seit dem Staatsanzeiger Nr. 14 vom 18.02.2025 legt die Verordnung Nr. 1 keine verbindlichen Mindestsätze mehr fest, und die Höhe wird frei vereinbart. Die praktische Folge ist umgekehrt als erwartet: Der Wegfall des Tarifminimums bedeutet nicht billiger, sondern fehlende Orientierung.
Und die Falle, die wie eine Ersparnis aussieht. Erhält bei einer freiwilligen Teilung einer die ganze Wohnung und gleicht die anderen in Geld aus, erwirbt er über seinen Anteil hinaus und schuldet örtliche Steuer auf den Mehrbetrag. Für Varna beträgt der Satz 3 %, bei einer Dreizimmerwohnung von 166.900 EUR und drei Miteigentümern ist die Steuer also etwa 3.338 EUR. Niemand erwartet sie, denn „wir teilen ja nur“. Und noch: Die nationalen Rechner veröffentlichen 2,5 % für Varna, der geltende Satz nach der Verordnung des Gemeinderats beträgt aber 3 %.
Der Standard gilt für eine Verhandlung.
Die Phasen sind zwei.
Eine amtliche Statistik nach Verfahrensart gibt es nicht, aber zwei unabhängige Stützen. Die Gerichte selbst klassifizieren Teilungen als komplexe Zivilsachen mit einem allgemeinen Bearbeitungszeitraum von bis zu einem Jahr ohne Komplikationen und bis zu zwei Jahren bei Komplikationen. Veröffentlichte Beobachtungen von Kanzleien ergeben in den meisten Fällen 12 bis 24 Monate und bei Rechtsmitteln über drei Jahre.
Die Arithmetik, die die Quellen nicht anstellen, ist diese: Der Standard gilt für eine Verhandlung, die Teilung aber hat zwei Phasen, jede mit eigener Berufungs- und Kassationsinstanz. Die Fristen addieren sich nicht linear, sondern vervielfachen sich mit der Zahl der Instanzen, die jemand durchlaufen will.
Drei Jahre sind nicht der Extremfall. Der Extremfall ist ein Verfahren, das einer der Teilhaber nicht überlebt und das mit seinen Erben weitergeht, wobei sich der Kreis der Unterschriften mittendrin erweitert. Und bei Ehegatten ist der Kreis noch weiter, als es die Urkunde erkennen lässt: die Gütergemeinschaft der Ehegatten.
Häufig gestellte Fragen
Wie wird die Mehrheit zwischen Miteigentümern gezählt?
Nach Anteilen, nicht nach Köpfen. Nach Art. 32 Abs. 1 des Eigentumsgesetzes wird die gemeinsame Sache nach dem Beschluss der Miteigentümer genutzt und verwaltet, die mehr als die Hälfte der gemeinsamen Sache besitzen. Vier zu je einem Viertel bilden keine Mehrheit, es sei denn, drei stimmen zu, und bei zwei zu je einer Hälfte ist eine Mehrheit mathematisch unmöglich, denn keiner besitzt mehr als die Hälfte. Dann wird die Frage nach Abs. 2 vom Rayongericht entschieden.
Kann ein Miteigentümer verpflichtet werden, im Miteigentum zu bleiben?
Nein. Nach Art. 34 des Eigentumsgesetzes kann jeder Miteigentümer trotz entgegenstehender Vereinbarung die Teilung der gemeinsamen Sache verlangen, und der Teilungsanspruch verjährt nicht. Miteigentum ist also von Rechts wegen immer vorübergehend. Auch das Umgekehrte gilt: Niemand kann es allein beenden, sondern nur mit Zustimmung aller oder auf gerichtlichem Weg.
Ab wann wird eine Entschädigung geschuldet, wenn ein Miteigentümer in der Immobilie wohnt?
Ab dem Tag der schriftlichen Aufforderung, nach Art. 31 Abs. 2 des Eigentumsgesetzes. Die Verpflichtung entsteht mit dem Erhalt des Briefes, nicht mit dem Beginn der Nutzung, für die Jahre davor wird also nichts geschuldet, und das ist keine Frage der Verjährung. Vermietet der Nutzende die Immobilie jedoch gegen Geld, findet Art. 31 Abs. 2 keine Anwendung: Das ist eine Verwaltungshandlung, und die Forderung läuft nach Art. 30 Abs. 3 desselben Gesetzes.
Von welchem Preis geht die öffentliche Versteigerung einer unteilbaren Immobilie aus?
Der Startpreis bei der ersten öffentlichen Versteigerung beträgt 80 Prozent der Schätzung des Sachverständigen, nach Art. 485 Abs. 4 der Zivilprozessordnung, und darf nicht niedriger sein als der steuerliche Wert, wenn ein solcher festgelegt ist. Findet die Versteigerung nicht statt, erfolgt die neue zu einem Startpreis von 90 Prozent des Startpreises der ersten, also 72 Prozent der Schätzung. Das sind die Startpreise, von denen das Bieten ausgeht, nicht die Preise, zu denen die Immobilie verkauft wird.
Ein Brief und ein Datum
Nutzt jemand die gemeinsame Immobilie allein, läuft die Uhr ab der schriftlichen Aufforderung, nicht ab dem Gespräch am Tisch. Jeder Monat Schweigen ist ein Monat, der niemandem bezahlt wird, und das ist das Einzige im Thema, was sich an einem Tag in Ordnung bringen lässt.
Schicken Sie uns die Anteile und wer in der Immobilie wohnt. Wir senden zurück, ob es überhaupt eine Mehrheit nach Art. 32 des Eigentumsgesetzes gibt, wer was ab welchem Datum schuldet und in welchem Moment die gerichtliche Teilung teurer wird als der Nachlass, den jemand nicht machen will.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Der konkrete Fall wird von einem Juristen geprüft.
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