Jedno imię w akcie
nie oznacza jednego właściciela.
Sprzedający zwykle nie kłamie. Wierzy w swój akt notarialny, a jego oświadczenie jest prawdziwe w jego przekonaniu i nieprawdziwe w świetle prawa.
Kupujący czyta akt notarialny, widzi jedno imię i zakłada, że po drugiej stronie stoi jeden właściciel. Między tą myślą a prawem leży kilka zdań z Kodeksu rodzinnego, których nikt nie czyta przed wpłaceniem zaliczki.
Milczenie też jest ustrojem
Art. 18 ust. 1 Kodeksu rodzinnego (СК) daje trzy możliwości: ustawowy ustrój wspólności, ustawowy ustrój rozdzielności oraz ustrój umowny. Ust. 2 mówi, który obowiązuje, gdy wstępujący w małżeństwo nie dokonali wyboru: wspólność.
Art. 19 tworzy centralny rejestr elektroniczny przy Agencji Wpisów (Агенция по вписванията), publiczny, a wpis następuje z urzędu, na podstawie zawiadomienia gminy, w której przechowywany jest akt zawarcia małżeństwa cywilnego.
I art. 20, który warto przytoczyć dosłownie: „Przy czynności między jednym lub obojgiem małżonków a osobą trzecią, gdy w rejestrze nie jest wpisany ustrój majątkowy, stosuje się ustawowy ustrój wspólności.”
Pusty wyciąg to nie zielone światło. To wskazówka, że trzeba szukać dwóch podpisów.
Poza tym rejestr odpowiada na pytanie, jaki jest ustrój, a nie na pytanie, czy zawarto małżeństwo. Wypełnia się go na podstawie zawiadomienia przy sporządzeniu lub zmianie aktu małżeństwa, czyli małżeństwo, w którym od dawna nic się nie działo, takiego zawiadomienia nie wygenerowało. A według § 4 ust. 1 przepisów przejściowych zasady obowiązują także w małżeństwach zawartych wcześniej.
„Bez względu na to, na czyje imię
zostały nabyte.”
To cały temat w jednym zdaniu i pochodzi ono dosłownie z art. 21 ust. 1 Kodeksu rodzinnego. Ust. 3 dodaje, że wspólny wkład domniemywa się aż do udowodnienia czegoś przeciwnego. Osobiste są tylko prawa nabyte przed małżeństwem, nabyte w drodze dziedziczenia i darowizny (art. 22) oraz nabyte w całości z majątku osobistego (art. 23).
Stąd biorą się trzy błędne przekonania, które kosztują najwięcej.
„Jest na moje imię.” To bez znaczenia. Dokładnie to mówi art. 21 ust. 1.
„Kupiłem go na kredyt, który wziąłem ja.” Najwyższy Sąd Kasacyjny (ВКС) przyjmuje, że przy zakupie w czasie małżeństwa za środki z kredytu zaciągniętego tylko przez jednego małżonka nie dochodzi do transformacji: środki pożyczone domniemywa się zaciągnięte na potrzeby rodziny i oboje odpowiadają solidarnie.
„Rodzice dali mi pieniądze.” Darowane środki uważa się za wniesione w nabycie tylko wtedy, gdy da się je prześledzić aż do niego, a nie wtedy, gdy darowizna była kilka lat wcześniej, a w dniu transakcji na koncie po prostu są pieniądze.
I jeszcze jedno, co zamyka drzwi także z drugiej strony: według uchwały interpretacyjnej nr 5/2013 Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnej i Handlowej (ТР № 5/2013 г. на ОСГТК) transformację można ustalać także wtedy, gdy nieruchomość została kupiona na imię obojga małżonków. Czyli nawet dwa podpisy nie zamykają kwestii udziałów.
Jeden ma zegar. Drugi go nie ma.
Wspólna nieruchomość. Rozporządzenie wymaga zgody obojga, zawsze. Bez niej czynność można podważyć na podstawie art. 24 ust. 4 Kodeksu rodzinnego w ciągu sześciu miesięcy od dowiedzenia się, ale nie później niż w ciągu trzech lat od jej dokonania. Zakres jest szerszy, niż się go przytacza: przepis mówi o rozporządzeniu prawem rzeczowym do wspólnej nieruchomości w ogóle, czyli domu, mieszkania, działki, garażu lub części ułamkowej.
Mieszkanie rodzinne, własność osobista jednego z małżonków. Tu obowiązuje art. 26 Kodeksu rodzinnego: zgody wymaga się tylko wtedy, gdy małżonkowie nie mają innego mieszkania, a w razie odmowy jest alternatywa, czyli zezwolenie sędziego sądu rejonowego. Sankcja jest jednak inna i dla kupującego cięższa.
Według uchwały nr 5/2013, pkt 2 taka czynność jest względnie bezskuteczna wobec małżonka niebędącego właścicielem i może zostać konwalidowana jego późniejszą zgodą. Dwóch skutków nie widać w tekście ustawy. Po pierwsze, nie ma terminu: uchwała wykluczyła analogię do sześciomiesięcznego terminu z art. 24 ust. 4, a powództwo wnosi się, dopóki trwa małżeństwo. Po drugie, czynność da się uratować, ale tylko podpisem osoby, która już raz miała powód, by odmówić.
Tu też pojawia się najczęstszy błąd w publikacjach: że naruszenie art. 26 prowadzi do nieważności. Nie prowadzi. Różnica nie jest akademicka, bo nieważność może stwierdzić każdy i bez ograniczenia terminem, podczas gdy bezskuteczność względna jest podnoszona tylko przez małżonka niebędącego właścicielem i podlega konwalidacji.
Kryterium to zamieszkiwanie.
Nie zameldowanie.
Według § 1 przepisów dodatkowych Kodeksu rodzinnego mieszkaniem rodzinnym jest to, które zamieszkują oboje małżonkowie i ich niepełnoletnie dzieci. Czyli to, czy mieszkanie jest rodzinne, dowodzi się faktami zamieszkiwania. Nie wyjmuje się tego jako zaświadczenia i nie wyskakuje to z żadnego wyciągu.
Natura prawna „podważalności” z art. 24 ust. 4 jest przy tym sporna, a praktyka podaje trzy różne kwalifikacje. Znaczenie praktyczne jest jedno i nieprzyjemne: pozwanymi w procesie są zarówno drugi małżonek, jak i osoba trzecia, czyli kupujący.
Kupujący nie jest widzem w sporze dwojga byłych małżonków. Jest jego stroną, z adwokatem i kosztami, latami po tym, jak zapłacił.
Pięć źródeł, każde z luką
Oświadczenie przed notariuszem z art. 25 ust. 8 ustawy o notariuszach i czynnościach notarialnych (ЗННД) jest podstawowym dokumentem i jest samooświadczeniem. Sankcja za fałszywe oświadczenie z art. 313 ust. 1 Kodeksu karnego (НК) zaczyna się od grzywny 51,13 EUR. Dolna granica kary za kłamstwo, które może kosztować całe mieszkanie, jest w innej skali niż strata.
Stary akt notarialny zwykle zawiera stan cywilny, ale wpisany na podstawie oświadczenia, i ma granicę w czasie: do 22.11.2010 r. notariusz nie miał obowiązku sprawdzać krajowej bazy danych. Starsze akty odzwierciedlają tylko to, co człowiek powiedział o sobie.
Krajowa baza danych „Ludność” zawiera stan cywilny, wcześniejsze małżeństwa i rozwody. Dostęp do niej ma notariusz, z obowiązkiem od 22.11.2010 r., i sprawdza ją w dniu transakcji. Zaliczkę wpłaca się tygodnie wcześniej. A nawet wtedy baza daje informację, a nie wniosek: wniosek wymaga porównania daty nabycia ze starego aktu z okresem małżeństwa, a to nie wyskakuje jako ostrzeżenie.
Zaświadczenie o stanie cywilnym kosztuje 2,05 EUR za siedem dni w Urzędzie Gminy Warna i jest wydawane osobie, której dotyczy. Osobie trzeciej dane się udziela, gdy mają znaczenie dla jej uzasadnionych praw i interesów, ale ocena należy do administracji, a kupujący, który jeszcze niczego nie podpisał, trudno ją wykaże.
Wyciąg z rejestru z art. 19 Kodeksu rodzinnego kosztuje od 0,51 do 5,11 EUR i pokazuje ustrój, a nie małżeństwo. Co jeszcze sprawdza się przed transakcją: weryfikacja nieruchomości.
I szósty przypadek, który w Warnie nie jest egzotyką: gdy jeden z małżonków jest cudzoziemcem, kwestii nie rozstrzyga bułgarski Kodeks rodzinny. Do 29.01.2019 r. stosuje się art. 79 Kodeksu prawa prywatnego międzynarodowego (КМЧП), a od tej daty rozporządzenie (UE) 2016/1103. Czyli to, czy mieszkanie kupione przez obywatela obcego państwa w czasie jego małżeństwa jest we wspólności, ustala się według prawa obcego i dokumentem z obcego państwa.
Rozwód zastaje nieruchomość
spłaconą i niepodzieloną.
W 2025 roku w obwodzie Warna było 1 490 małżeństw i 588 rozwodów, a średni czas trwania małżeństwa do jego ustania dla całego kraju to 14,9 roku (Narodowy Instytut Statystyczny, dane ostateczne). Mniej więcej tyle trwa też spłata kredytu mieszkaniowego.
Z ustaniem małżeństwa wspólność majątkowa ustaje, a udziały są równe (art. 27 i 28 Kodeksu rodzinnego). Od tej chwili nieruchomość jest zwykłą współwłasnością, a wyjście z niej to osobna kwestia. Tymczasem nic nie zobowiązuje byłych małżonków do podziału i wielu z nich nie dzieli przez lata.
I jeszcze jeden szczegół, który przychodzi razem z mieszkaniem. Przy rozwodzie sąd może przyznać korzystanie z mieszkania rodzinnego jednemu z małżonków, a wtedy z art. 57 ust. 1 Kodeksu rodzinnego powstaje stosunek najmu. Orzeczenie można wpisać do rejestru nieruchomości, a wpis ma skutek z art. 237 ust. 1 ustawy o zobowiązaniach i umowach (ЗЗД): najem pozostaje w mocy wobec nabywcy.
Kupujący takiego mieszkania otrzymuje własność, a razem z nią mieszkańca z sądową podstawą, by tam zostać. Jeśli kupił na kredyt, raty płyną wobec czynszu ustalonego przez sąd, a nie przez rynek. Temat sąsiedni: nieruchomość z dziedziczenia.
Jeden dokument, cena od 22 do ponad 1 200 euro
Umowę majątkową małżeńską mogą zawrzeć wstępujący w małżeństwo oraz małżonkowie w trakcie małżeństwa (art. 37 Kodeksu rodzinnego). Dopuszczalną treść wylicza art. 38 ust. 1: prawa do tego, co nabywane i posiadane, zarząd i rozporządzanie, w tym mieszkaniem rodzinnym, wydatki, skutki rozwodu, alimenty.
Trzy zakazy są regularnie pomijane. Majątek jednej ze stron sprzed małżeństwa nie może stać się wspólny (ust. 2). Umowa nie może zawierać rozporządzeń na wypadek śmierci (ust. 3). A w sprawach nieuregulowanych stosuje się ustawowy ustrój wspólności (ust. 4), czyli niepełna umowa małżeńska przywraca wspólność tylnymi drzwiami.
Forma jest pisemna, z poświadczeniem notarialnym treści i podpisów, osobiście przez strony (art. 39). A umową nie można naruszać praw nabytych przez osoby trzecie przed jej zawarciem (art. 40 ust. 2).
Sama cena jest wymowna. Taryfa opłat notarialnych nie ma pozycji „umowa małżeńska”, a właściwe pozycje zależą od tego, czy umowa ma określony interes majątkowy. Według naszych obliczeń dla mieszkania za 200 000 EUR ten sam dokument wychodzi od około 22 EUR do ponad 1 200 EUR z VAT, zależnie od kwalifikacji, której dokonuje notariusz, a nie strony. Pięćdziesięciokrotna różnica w cenie jednego dokumentu to dobry wskaźnik, jak nieokreślona jest sama materia.
Cztery scenariusze,
w których kupujący jest pozwanym.
Rozwiedziony sprzedający z aktem na swoje imię. Mieszkanie kupione w czasie małżeństwa, akt na jedno z nich. Rozwód, podziału nigdy nie robiono. Udziały są równe, czyli sprzedający sprzedaje swoją połowę i cudzą. Przy medianie dla mieszkania trzypokojowego w centrum Warny rzędu 280 000 EUR cena błędu wynosi 140 000 EUR, plus sprawa o własność.
„Kupiłem za pieniądze mamy.” Gotówka sprzed sześciu lat, wyciąg bankowy, umowy darowizny brak. Domniemania wspólnego wkładu nie obala się wspomnieniem. Gdy dowód się nie uda, nieruchomość była wspólna, sprzedaje ją jeden małżonek i czynność można podważyć.
Mieszkanie rodzinne bez zegara. Mieszkanie odziedziczone przez małżonka, czyli majątek osobisty. Rodzina w nim mieszka, innego mieszkania nie ma. W dokumentach wszystko jest czyste: właściciel jest jeden, akt jest bezsporny, oświadczenie jest prawdziwe. Stosuje się art. 26, terminu na powództwo nie ma, a czynność da się uratować tylko podpisem, który może nigdy nie zostać złożony.
Była żona, która przychodzi razem z mieszkaniem. Korzystanie zostało przyznane wyrokiem sądu, wyrok jest wpisany, stosunek najmu jest skuteczny wobec kupującego. Nieruchomość kupiona do zamieszkania, której nie można zająć, dopóki trwa podstawa. Co się podpisuje przed aktem: umowa przedwstępna.
Najczęściej zadawane pytania
Nieruchomość jest na moje imię. Czy to znaczy, że jest tylko moja?
Niekoniecznie. Według art. 21 ust. 1 Kodeksu rodzinnego prawa nabyte w czasie małżeństwa w wyniku wspólnego wkładu należą wspólnie do obojga małżonków, bez względu na to, na czyje imię zostały nabyte. Wspólny wkład domniemywa się aż do udowodnienia czegoś przeciwnego. Osobiste są tylko prawa nabyte przed małżeństwem, nabyte w drodze dziedziczenia i darowizny oraz nabyte w całości z majątku osobistego.
Kupiłem nieruchomość na kredyt, który wziąłem tylko ja. Czy to czyni ją osobistą?
Nie. Najwyższy Sąd Kasacyjny przyjmuje, że przy zakupie w czasie małżeństwa za środki z kredytu zaciągniętego tylko przez jednego małżonka nie dochodzi do transformacji: środki pożyczone domniemywa się zaciągnięte na potrzeby rodziny i oboje małżonkowie odpowiadają solidarnie. To samo dotyczy sytuacji, gdy pieniądze pochodzą od rodziców: darowane środki uważa się za wniesione w zakup tylko wtedy, gdy da się je prześledzić aż do niego.
Co pokazuje rejestr stosunków majątkowych małżonków?
Pokazuje, jaki jest ustrój, jeśli jakiś jest wpisany, a nie to, czy osoba w ogóle pozostaje w małżeństwie. Wpis następuje z urzędu, na podstawie zawiadomienia gminy, w której przechowywany jest akt zawarcia małżeństwa cywilnego. Według art. 20 Kodeksu rodzinnego, gdy w rejestrze nie jest wpisany żaden ustrój, przy czynności z osobą trzecią stosuje się ustawowy ustrój wspólności. Czyli pusty wyciąg nie wyklucza wspólności, lecz ją zakłada.
Czy czynność bez zgody małżonka można podważyć i w jakim terminie?
To zależy, jaki przepis ma zastosowanie. Przy rozporządzeniu wspólną nieruchomością czynność można podważyć na podstawie art. 24 ust. 4 Kodeksu rodzinnego w ciągu sześciu miesięcy od dowiedzenia się, ale nie później niż w ciągu trzech lat od jej dokonania. Przy mieszkaniu rodzinnym, które jest własnością osobistą jednego z małżonków, a rodzina nie ma innego mieszkania, obowiązuje art. 26, a według uchwały interpretacyjnej nr 5/2013 Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnej i Handlowej czynność jest względnie bezskuteczna wobec małżonka niebędącego właścicielem, bez ustawowego terminu, i może zostać konwalidowana tylko jego późniejszą zgodą.
Dwie daty, przed zaliczką
Otwórz stary akt notarialny i sprawdź, kiedy nieruchomość została nabyta. Potem zapytaj sprzedającego, od kiedy do kiedy pozostawał w małżeństwie. Jeśli oba okresy się pokrywają, temat nie skończył się na jednym imieniu w akcie, a notariusz zobaczy to dopiero w dniu transakcji.
Prześlij nam rok nabycia i stan cywilny sprzedającego. Odpowiemy, którego podpisu brakuje, na podstawie którego przepisu czynność można podważyć i czy w ogóle jest jakiś termin.
Ten materiał nie jest poradą prawną. Konkretną sprawę sprawdza prawnik.
Komentarze
Nie ma jeszcze komentarzy. Bądź pierwszy.