Transakce klesly o 40 %.
Ceny dál rostou.

Varna –43 %, Burgas –40 %, Sofie –38 %: pokles počtu transakcí za čtvrtletí. Cena za m² přitom stále roste.

Sdílet

Analýza trhu BulGhar Homes: proč se trh pohybuje dvěma opačnými směry zároveň.

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Změna počtu transakcí oproti předchozímu čtvrtletí

Najeďte na město pro kontext

Varna nejprudší pokles za čtvrtletí –43%

Burgas stavebnictví to vyrovnává –40%

Sofie nejstabilnější trh –38%

Trh se pohybuje dvěma směry

V prvním čtvrtletí 2026 počet transakcí s nemovitostmi prudce klesl ve všech velkých městech. Varna vykazuje –43 %, Burgas –40 %, Sofie –38 % oproti předchozímu čtvrtletí. Meziročně dává stejný přehled Agentury pro zápisy (Агенция по вписванията) menší čísla: Varna –21,5 %, Burgas –18,0 %, Sofie –12,3 %. Obě srovnání se systematicky pletou, protože titulky málokdy říkají, vůči čemu pokles měří. Průměrná cena za metr čtvereční přitom dál roste, což se na první pohled zdá rozporuplné.

Proč kupující ustoupili

Vysoké ceny a omezená nabídka kvalitních nemovitostí zpomalily tempo z let 2024–2025. Mnoho kupujících čeká ne proto, že by nechtěli koupit, ale protože vyjednávají opatrněji a před podpisem porovnávají víc možností.

Proč ceny neklesají

Hypoteční sazby zůstávají historicky nízké: v průměru 2,45 %, druhá nejnižší úroveň v eurozóně (ECB, duben 2026). Dostupný úvěr udržuje poptávku živou i při menším počtu transakcí a omezená nabídka nových nemovitostí v top lokalitách nedovolí cenám klesnout.

„Vidíme méně transakcí, ale každá je za vyšší cenu. Trh se konsoliduje kolem kupujících, kteří vědí, co chtějí.“

Trh podle měst

Varna a Burgas sledují podobný model ochlazení objemu, ale dynamika výstavby je odlišná: počet nových stavebních povolení vzrostl oproti roku 2024 o 34 %, což svědčí o důvěře ve střednědobý horizont navzdory současnému zpomalení.

Klíčový závěr

2.45%

Průměrná hypotéka v Bulharsku je druhá nejnižší v eurozóně. Dostupný úvěr udržuje růst cen i při menším počtu transakcí.

Co to znamená pro kupující

Menší konkurence při každé prohlídce znamená silnější vyjednávací pozici pro vážné kupující. Pokud máte financování připravené, je to chvíle jednat cíleně, místo aby se čekalo na „dno“, které historická data nenaznačují.

Role nové výstavby

Vyšší počet povolení ve Varně a Burgasu přinese nabídku v následujících 18–24 měsících, což může postupně zpomalit tempo zdražování, ale nezvrátí ho.

Co bude dál

Očekáváme, že se objem transakcí do konce roku stabilizuje, zatímco ceny budou dál plynule, ale vytrvale růst. Pro kupující s jasným rozpočtem nabízí současná chvíle klidnější vyjednávání než trh v roce 2024.

Raffy Nikoghosyan Makléř, BulGhar Homes

Komentáře

Máte otázky k trhu?

Kontaktujte nás

Transakce klesly o 40 %.Ceny dál rostou.