Transakcje spadły o 40%.
Ceny wciąż rosną.
Warna –43%, Burgas –40%, Sofia –38%: spadek liczby transakcji w ciągu kwartału. Cena w €/m² nie przestaje rosnąć.
Najedź kursorem na miasto, aby zobaczyć kontekst
Rynek porusza się w dwóch kierunkach
W pierwszym kwartale 2026 r. liczba transakcji nieruchomościami gwałtownie spadła we wszystkich dużych miastach. Warna odnotowuje –43%, Burgas –40%, Sofia –38% względem poprzedniego kwartału. W ujęciu rocznym te same dane Agencji Wpisów (Агенция по вписванията) dają mniejsze liczby: Warna –21,5%, Burgas –18,0%, Sofia –12,3%. Oba porównania są systematycznie mylone, ponieważ nagłówki rzadko mówią, względem czego liczony jest spadek. Jednocześnie średnia cena za metr kwadratowy nadal rośnie, co na pierwszy rzut oka wydaje się sprzeczne.
Dlaczego kupujący się wycofali
Wysokie ceny i ograniczona podaż wartościowych nieruchomości wyczerpały tempo z lat 2024–2025. Wielu kupujących czeka, nie dlatego, że nie chce kupić, ale dlatego, że negocjuje ostrożniej i porównuje więcej opcji, zanim podpisze.
Dlaczego ceny nie spadają
Oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje historycznie niskie: średnio 2,45%, drugi najniższy poziom w strefie euro (EBC, kwiecień 2026). Dostępny kredyt podtrzymuje popyt mimo mniejszej liczby transakcji, a ograniczona podaż nowych nieruchomości w topowych lokalizacjach nie pozwala cenom spaść.
„Widzimy mniej transakcji, ale każda jest zawierana po wyższej cenie, a rynek konsoliduje się wokół kupujących, którzy wiedzą, czego chcą.”
Rynek według miast
Warna i Burgas podążają za podobnym wzorcem wychłodzenia wolumenu, ale dynamika budownictwa jest inna: nowe pozwolenia wzrosły o 34% w porównaniu z 2024 r., co świadczy o pewności co do średnioterminowej perspektywy mimo bieżącego spowolnienia.
Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Bułgarii, drugi najniższy poziom w strefie euro. Dostępny kredyt sprawia, że ceny rosną nawet przy mniejszej liczbie transakcji.
Co to oznacza dla kupujących
Mniejsza konkurencja przy każdym oglądaniu oznacza silniejszą pozycję negocjacyjną dla poważnych kupujących. Jeśli masz gotowe finansowanie, to moment, by działać celowo, zamiast czekać na „dno”, którego dane historyczne nie zapowiadają.
Rola nowego budownictwa
Większa liczba pozwoleń w Warnie i Burgas przełoży się na podaż w ciągu najbliższych 18–24 miesięcy, co może stopniowo schłodzić tempo wzrostu cen, ale go nie odwróci.
Co dalej
Spodziewamy się, że wolumen transakcji ustabilizuje się pod koniec roku, a ceny będą nadal rosły łagodnie, ale stabilnie. Dla kupujących z jasnym budżetem obecny moment oferuje spokojniejszy proces negocjacji niż rynek w 2024 r.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.