Сделки упали на 40%.
Цены продолжают расти.

Варна −43%, Бургас −40%, София −38% спада в числе сделок за квартал. €/кв. м не перестаёт расти.

Анализ рынка от BulGhar Homes: почему рынок идёт в двух противоположных направлениях одновременно.

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Изменение числа сделок по сравнению с предыдущим кварталом

Наведите курсор на город для контекста

Варна самый резкий спад за квартал −43%

Бургас строительство компенсирует −40%

София самый стабильный рынок −38%

Рынок движется в двух направлениях

В первом квартале 2026 г. число сделок с недвижимостью резко упало во всех крупных городах. Варна показывает −43%, Бургас −40%, София −38% по сравнению с предыдущим кварталом. В годовом выражении та же справка Агентства по вписванията (регистрационное агентство) даёт меньшие числа: Варна −21,5%, Бургас −18,0%, София −12,3%. Два сравнения систематически путают, потому что заголовки редко говорят, по отношению к чему спад. При этом средняя цена за квадратный метр продолжает расти, что на первый взгляд выглядит противоречиво.

Почему покупатели отступили

Высокие цены и ограниченное предложение качественных объектов исчерпали темп 2024 и 2025 годов. Многие покупатели ждут, не потому что не хотят покупать, а потому что торгуются внимательнее и сравнивают больше вариантов, прежде чем подписать.

Почему цены не падают

Ипотечные ставки остаются исторически низкими: в среднем 2,45%, второй самый низкий уровень в еврозоне (ЕЦБ, апрель 2026). Доступный кредит держит спрос живым, несмотря на меньшее число сделок, а ограниченное предложение новых объектов в топовых локациях не позволяет ценам упасть.

«Мы видим меньше сделок, но каждая по более высокой цене, рынок консолидируется вокруг покупателей, которые знают, чего хотят.»

Рынок по городам

Варна и Бургас следуют схожей модели охлаждения по объёму, но динамика строительства разная: новые разрешения подскочили на 34% по сравнению с 2024 г., что показывает уверенность в среднесрочном горизонте, несмотря на текущее замедление.

Ключевой вывод

2,45%

Средняя ипотека в Болгарии, второй самый низкий уровень в еврозоне. Доступный кредит поддерживает рост цен даже при меньшем числе сделок.

Что это значит для покупателей

Меньшая конкуренция на каждом просмотре объекта означает более сильную переговорную позицию для серьёзных покупателей. Если у вас есть готовое финансирование, сейчас момент действовать целенаправленно, а не ждать «дна», наступление которого исторические данные не показывают.

Роль новостроек

Возросшее число разрешений в Варне и Бургасе приведёт к предложению в ближайшие от 18 до 24 месяцев, что может постепенно охладить темп роста цен, но не развернуть его.

Что дальше

Мы ожидаем, что объём сделок стабилизируется к концу года, пока цены продолжат плавный, но устойчивый рост. Для покупателей с ясным бюджетом текущий момент предлагает более спокойный процесс переговоров, чем рынок 2024 г.

Раффи Никогосян Брокер, BulGhar Homes

Есть вопросы по рынку?

Свяжитесь с нами

Сделки упали на 40%.Цены продолжают расти.