Die Verkäufe sind um 40 % gesunken.
Die Preise steigen weiter.
Varna –43 %, Burgas –40 %, Sofia –38 % weniger Verkäufe im Quartal. Der Preis pro m² steigt unverändert weiter.
Über eine Stadt fahren für den Kontext
Der Markt bewegt sich in zwei Richtungen
Im ersten Quartal 2026 ist die Zahl der Immobilienverkäufe in allen großen Städten stark zurückgegangen. Varna meldet –43 %, Burgas –40 %, Sofia –38 % gegenüber dem Vorquartal. Im Jahresvergleich liefert dieselbe Auswertung der Registrierungsagentur (Агенция по вписванията) kleinere Zahlen: Varna –21,5 %, Burgas –18,0 %, Sofia –12,3 %. Die beiden Vergleiche werden ständig verwechselt, weil Schlagzeilen selten sagen, wogegen der Rückgang gemessen wird. Gleichzeitig steigt der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter weiter, was auf den ersten Blick widersprüchlich wirkt.
Warum sich die Käufer zurückgezogen haben
Hohe Preise und ein begrenztes Angebot an guten Immobilien haben das Tempo der Jahre 2024 bis 2025 gebremst. Viele Käufer warten ab, nicht weil sie nicht kaufen wollen, sondern weil sie sorgfältiger verhandeln und mehr Optionen vergleichen, bevor sie unterschreiben.
Warum die Preise nicht fallen
Die Hypothekenzinsen bleiben historisch niedrig: durchschnittlich 2,45 %, der zweitniedrigste Stand in der Eurozone (EZB, April 2026). Günstige Kredite halten die Nachfrage lebendig, trotz der geringeren Zahl an Verkäufen, und das begrenzte Angebot an neuen Immobilien in Toplagen lässt die Preise nicht sinken.
„Wir sehen weniger Verkäufe, aber jeder zu einem höheren Preis. Der Markt konzentriert sich auf Käufer, die wissen, was sie wollen.“
Der Markt nach Städten
Varna und Burgas folgen einem ähnlichen Muster bei der Abkühlung des Volumens, aber die Bautätigkeit entwickelt sich unterschiedlich: Die neuen Baugenehmigungen sind gegenüber 2024 um 34 % gestiegen, was trotz der aktuellen Verlangsamung Zuversicht für den mittelfristigen Horizont zeigt.
Die durchschnittliche Hypothek in Bulgarien, der zweitniedrigste Stand in der Eurozone. Günstige Kredite halten die Preise steigend, auch bei weniger Verkäufen.
Was das für Käufer bedeutet
Weniger Konkurrenz bei jeder Besichtigung bedeutet eine stärkere Verhandlungsposition für ernsthafte Käufer. Wenn Sie Ihre Finanzierung bereit haben, ist das ein Moment, gezielt zu handeln, statt auf einen „Boden“ zu warten, den die historischen Daten nicht erwarten lassen.
Die Rolle des Neubaus
Die gestiegene Zahl der Genehmigungen in Varna und Burgas wird in den nächsten 18 bis 24 Monaten zu mehr Angebot führen. Das kann das Tempo der Preissteigerung allmählich dämpfen, aber nicht umkehren.
Wie es weitergeht
Wir erwarten, dass sich das Verkaufsvolumen gegen Jahresende stabilisiert, während die Preise weiter gleichmäßig, aber stetig steigen. Für Käufer mit klarem Budget bietet der aktuelle Moment einen ruhigeren Verhandlungsprozess als der Markt im Jahr 2024.
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