Třída zatím cenu nezvedá.
Její absence ji už snižuje.
Od 1. 1. 2025 odhadce zapisuje třídu, i když certifikát neexistuje, a předpokládá ji podle roku a podle konstrukce.
Tři dokumenty, které si všichni pletou a žádný není „na můj byt“
Tři dokumenty se pletou téměř v každém rozhovoru. Certifikát energetických charakteristik nové budovy se vydává podle projektu před uvedením do provozu. Certifikát budovy v provozu se vydává po skutečném průzkumu na místě. Energetický pas je součástí technického pasu podle zákona o územním plánování (ЗУТ) a je třetím, samostatným dokumentem.
Odtud plyne nejdůležitější věta v tématu: certifikát je na budovu, ne na byt. Při prodeji samostatné jednotky poskytuje prodávající ověřenou kopii certifikátu budovy. „Certifikát na můj byt“, který by si vlastník mohl sám vyřídit za dva týdny, neexistuje, protože se nemá co zkoumat odděleně od budovy.
Druhé vyjasnění, tentokrát k rozšířenému chybnému čtení. Podle čl. 38 odst. 1 zákona o energetické účinnosti (ЗЕЕ) podléhají povinnému průzkumu a certifikaci budovy pro veřejné služby s rozvinutou zastavěnou plochou nad 250 m² a, samostatně, budovy v provozu. Práh platí jen pro první skupinu: pokud by platil pro všechny, byla by výjimka pro samostatné budovy do 50 m² ve stejném článku nesmyslná. Toto znění je v zákoně od konce roku 2016. Rozšířené „certifikát je potřeba jen u budov nad 250 metrů čtverečních“ je tedy chybné a celoročně obývaná chata o ploše 60 m² je také v rozsahu.
„Platí deset let“
Jen pokud je budova třídy A
Zákon dává strop: certifikát budovy v provozu má dobu platnosti až 10 let. Vyhláška dává skutečnou dobu a ta závisí na třídě.
10 let pro třídu A a pro budovy s téměř nulovou spotřebou energie. 8 let pro třídu B. 6 let pro třídu C. A 4 roky pro třídy D, E, F a G.
Typický neobnovený blok, který spadá do třídy E, má tedy certifikát s platností čtyři roky, ne deset. Špatná budova platí častěji. Téměř každá publikace u nás říká „platí deset let“ a právě tento řádek je důvodem, proč vlastník ukáže dokument z roku 2019, upřímně přesvědčen, že je platný, zatímco vypršel už v roce 2023. A po vypršení povinnost nezaniká, ale obnovuje se.
A nový průzkum je náklad společenství vlastníků (етажна собственост), který vyžaduje rozhodnutí shromáždění, zatímco obchod běží podle lhůt předběžné smlouvy (предварителен договор). V tomto scénáři vychází čas dráž než dokument. Jak se taková rozhodnutí přijímají a proč zavazují i nového vlastníka, je v Společenství vlastníků.
Sedm tříd, ne devět a hranice nejsou absolutní
Platná stupnice je sedmistupňová, od G do A, podle ukazatele měrné roční spotřeby primární energie v kWh na metr čtvereční za rok. U vícebytových obytných budov je třída A pod 90, třída B do 180, třída C do 235, třída D do 290, třída E do 363, třída F do 435, třída G nad 435. U rodinných domů jsou hranice nižší.
Slovní definice ve vyhlášce jsou překvapivě hrubé. Třída D je popsána jako budova s neuspokojivou energetickou účinností, třída E jako špatnou, třída F jako nejhorší. Průměrný bulharský bytový dům je tedy oficiálně popsán jako neuspokojivý až špatný.
Dvě výhrady, které se dělají zřídka. Za prvé, stupnice není absolutní. Hranice se určují metodou optimálních nákladů, tedy vůči referenčním bodům pro bulharský stavební fond, takže třída C v Bulharsku a třída C v Německu nejsou totéž číslo. Za druhé, stupnice s A+ už neplatí: platná od roku 2022 má sedm tříd, od A do G, a weby, které píšou o devíti, citují zrušenou úpravu.
Samostatně vyhláška vyžaduje, aby všechny existující budovy, které neobývají veřejné orgány, měly spotřebu minimálně ve třídě B, s připuštěním třídy C při prokázané neproveditelnosti. Požadavek existuje. Jeho uplatňování je jiná otázka.
Sankce, která nepřichází
Pokuta za bytovou budovu téměř neexistuje
Tady něco obrací obvyklé očekávání. Zákon o energetické účinnosti výslovně trestá vlastníka budovy pro veřejné služby, který nesplní povinnost průzkumu a certifikace: od 10 000 do 30 000 BGN u fyzické osoby. Pro bytové společenství vlastníků bez certifikátu samostatná skutková podstata neexistuje.
Zůstává obecný text o „jiných povinnostech stanovených tímto zákonem“, který má nejnižší sazby v celém zákoně: 255,65 až 766,94 € pro fyzickou osobu a 511,29 až 5 112,92 € pro firmu, náš přepočet z 500 až 1 500 a z 1 000 až 10 000 BGN.
Pro srovnání, certifikát vydaný bez skutečného průzkumu se trestá pokutou 50 000 až 100 000 BGN a majetkovou sankcí až 300 000 BGN. Fiktivní certifikát je trestán desetkrát přísněji než chybějící.
Závěr ale není „takže se nic neděje“, nýbrž přesný opak: povinnost existuje a tlak nepřichází od pokuty. Přichází od odhadce a od banky kupujícího. Existuje i další povinnost se stejně slabou skutkovou podstatou: pokud byl pro budovu vydán certifikát, ukazatel kWh/m² se uvádí ve všech inzerátech. Ne ve smlouvě a ne při prohlídce, ale v inzerátu. Zateplené bloky už certifikáty mají a inzeráty na byty v nich v masovém případě číslo nemají. Je to povinnost zprostředkovatele a pronajímatele, ne kupujícího.
Úder, který už je skutečností Odhadce od 1. ledna 2025
Toto je nejdůležitější část pro bulharského kupujícího a prodávajícího v roce 2026 a téměř nikde není vysvětlena.
Komora nezávislých odhadců (Камарата на независимите оценители) a Komora profesionálních odhadců společně s Agenturou pro udržitelný energetický rozvoj (АУЕР) přijímají pokyny pro odhadce k zohlednění certifikátu, které vstupují v platnost od 1. 1. 2025. Co vyžadují: certifikát vstupuje mezi povinné dokumenty při zadání ocenění; třída se uvádí povinně; při chybějícím certifikátu odhadce povinně uvede předpokládanou třídu, odvozenou z druhu konstrukce, roku výstavby a klimatické oblasti; do posudku povinně vstupuje tržní koeficient energetických charakteristik; a povinně se uvádí rozpočet na zlepšení třídy minimálně na třídu B.
Samotné pokyny zveřejňují i tabulku pro tento rozpočet. Od třídy G do třídy B: 240 BGN/m², tedy 122,71 €/m², náš přepočet. Od třídy E do třídy B: 195 BGN/m², tedy 99,70 €/m². Od třídy C do třídy B: 152 BGN/m², tedy 77,72 €/m².
Pracovní příklad v samotných pokynech je nejkratším možným vysvětlením mechanismu. Tržní hodnota po všech ostatních úpravách 2 650 €/m². Náklad na zvýšení z třídy C na třídu B: 77 €/m². Tržní koeficient: jedna minus 77 děleno 2 650, tedy 0,97. Ocenění: 2 650 krát 0,97, tedy 2 570 €/m².
To je skutečná cena chybějícího certifikátu v Bulharsku a není to pokuta. Bez certifikátu odhadce pole nenechává prázdné. Předpokládá třídu podle roku a konstrukce a panelák z roku 1978 nedostane dobrý předpoklad. Odtud dál vstupuje do ocenění výslovný rozpočet do třídy B, který snižuje hodnotu. A toto ocenění jde přímo do banky kupujícího. Co znamená samotná konstrukce, je rozebráno v Panelák, nebo novostavba.
Výpočet, který padne ve fázi ocenění
8 589 eur na 70 m²
Vezměte nejobyčejnější varnenský případ. Byt o ploše 70 m² v neobnoveném bloku, kupující s hypotečním úvěrem, prodávající bez certifikátu.
Odhadce je povinen uvést předpokládanou třídu. Pokud aproximace dojde ke třídě G, je rozpočet do třídy B 240 BGN/m², tedy při 70 m² je to 16 800 BGN, neboli zhruba 8 589 €, náš přepočet. Tato částka vstupuje do posudku jako výslovný náklad.
Odtud dál je aritmetika známá. Strop Bulharské národní banky (БНБ) je 85 % z ocenění, ne z ceny. Ocenění klesne, banka poskytne méně, kupující musí rozdíl doplatit v hotovosti, nebo se obchod rozpadne ve fázi ocenění. Prodávající to obvykle zjistí dva týdny poté, co už převzal závazek podle předběžné smlouvy. Úplné stropy jsou v BNB zpřísnila úvěrování, mechanika úvěru v Hypoteční úvěr krok za krokem.
Kolik stojí samotný certifikát pro srovnání. Trh kotuje za metr čtvereční rozvinuté zastavěné plochy: od 0,70 €/m² u velkých budov do 1,50 u malých. Průměrný panelový vchod o 4 000 m² vychází zhruba na 2 800 €, což odpovídá zveřejněnému odhadu 2 000 až 3 000 € za celou bytovou budovu. Rozděleno na čtyřicet bytů je to zhruba 70 € na byt.
Dokument, který může prodávajícího stát v ocenění osm a půl tisíce eur, tedy stojí sedmdesát eur na hlavu. Problém není cena. Problém je, že ho nemůžete koupit sami: náklad je společný, užitek individuální a rozhodnutí je na shromáždění vlastníků.
Náklad, který kupující novostavby zdědí Mezi třetím a šestým rokem
Novostavba vypadá z hlediska tohoto tématu čistě. Není.
Podle čl. 33 odst. 1 zákona o energetické účinnosti získá zadavatel certifikát nové budovy před uvedením do provozu, tedy dokument musí existovat ještě před Aktem 16 (Акт 16). Vlastníci mají právo na kopii originálu, který uchovává jimi zmocněná osoba. Pokud investor zkrachoval, změnil společnost nebo neodpovídá, kopie se hledá u „zmocněné osoby“, která často neexistuje, a budova platí průzkum znovu, ačkoli zákon už vyžadoval, aby byl dokument vydán a zaplacen.
A druhá část, která je bombou s časovaným zapalovačem. Podle čl. 39 odst. 2 zákona o energetické účinnosti získávají vlastníci nových budov certifikát budovy v provozu nejdříve za tři a nejpozději za šest let od uvedení do provozu. Kupující bytu v budově s Aktem 16 z roku 2023 tedy kupuje i průzkum na místě, který nastane někdy do roku 2029. Celá budova stojí od 2 000 do 3 000 €. Kupující „novostavby“ kupuje i tento náklad, aniž by ho viděl v ceně.
Existuje i opačná, pozitivní souvislost, kterou zde jen zaznamenáváme: doba platnosti podle zákona o energetické účinnosti běží od data vydání, a v případech podle zákona o místních daních a poplatcích (ЗМДТ) od začátku následujícího roku, takže certifikát s dobrou třídou může přinést osvobození od daně z budov. Podle čl. 24 odst. 1 bod 18 a 19 zákona o místních daních a poplatcích se budova z doby před rokem 2005 s třídou A osvobozuje na 6 let a budova s téměř nulovou spotřebou energie na 10 let, celkem ne více než 10 let (odst. 6). K samotné dani viz Daň z budov a poplatek za odpad.
Ovlivňuje třída cenu
Poctivá odpověď, bez dovezených čísel
Neexistuje bulharská studie s publikovanou metodikou, která by měřila cenovou přirážku podle energetické třídy. Hledání žádnou nevrátilo a tvrzení o „přirážce 15 až 20 % v Bulharsku“ se vyskytují v marketingových publikacích bez metodiky a bez vzorku. Proto tu takové číslo není.
Existuje evropský přehled z roku 2025 o 68 studiích, který nachází přirážku až 13,3 % u bytů ve třídách A a B oproti třídě C a slevu u F a G. Je to západoevropský výsledek, na trzích s dvacetiletou historií certifikátů. Nepřenáší se jako bulharské číslo.
Jediný bulharský mechanismus, který skutečně převádí třídu na peníze, je odhadcovský. A není to přirážka za dobrou třídu, ale odečtený rozpočet za špatnou. Proto je přesná formulace tato: v Bulharsku třída zatím cenu nezvedá; její absence ji už snižuje, a to v ocenění.
Co přichází. Evropská směrnice o energetické náročnosti budov z roku 2024 vyžaduje pro bytový fond ne zákaz, ale národní křivku postupné obnovy, s poklesem průměrné spotřeby nejméně o 16 % oproti roku 2020 do roku 2030. Minimální standardy s prahy platí jen pro nebytové budovy. Zákazy pronájmu nejhorších tříd jsou národní rozhodnutí jednotlivých států, nejznámější z nich je francouzské, a v Bulharsku neplatí.
Bulharsko tuto směrnici dosud nepřevzalo do zákona: 15. 7. 2026 zahájila Evropská komise řízení o porušení povinnosti dopisy všem 27 členským státům a 24. 7. 2026 zveřejnilo Ministerstvo energetiky (Министерството на енергетиката) k veřejné diskusi návrh novely zákona o energetické účinnosti, ukončený 23. 8. 2026. Jeho odůvodnění neobsahuje nový režim pro certifikáty bytů při obchodu. To, co bylo v červenci v médiích popsáno jako „nový návrh zákona nutí vlastníky certifikovat byty před prodejem“, je platné právo od roku 2016, které se prostě neuplatňuje.
Jedna věc však štípne i připravené. Stupnice podle nové směrnice se staví jinak: třída A odpovídá budově s nulovými emisemi, třída G nejhorším v národním fondu. Hranice se tedy posouvají a dnešní třída není zítřejší třídou téže budovy.
Často kladené otázky
Je certifikát energetické účinnosti povinný při prodeji bytu?
Ano, ale povinnost je na budově, ne na bytu. Podle čl. 41 zákona o energetické účinnosti poskytuje při prodeji samostatné jednotky prodávající kupujícímu ověřenou kopii certifikátu energetických charakteristik budovy a při pronájmu poskytuje pronajímatel kopii nájemci. Samostatně, pokud byl pro budovu vydán certifikát, ukazatel kWh/m² se uvádí ve všech inzerátech. Povinnost není nová: je v zákoně od roku 2015 a byla rozšířena od konce roku 2016, ne od roku 2025, jak se často tvrdí.
Jak dlouho platí energetický certifikát?
Záleží na třídě, ne vždy deset let. Podle vyhlášky je platnost deset let pro třídu A a pro budovy s téměř nulovou spotřebou energie, osm let pro třídu B, šest let pro třídu C a čtyři roky pro třídy D, E, F a G. Typický neobnovený blok ve třídě E má tedy certifikát platný čtyři roky. Po vypršení platnosti je vlastník povinen získat aktuální a samotný nový průzkum je náklad společenství vlastníků a vyžaduje rozhodnutí shromáždění.
Co se stane při obchodu, pokud certifikát není?
Pokuta téměř nenásleduje: zákon výslovně trestá jen vlastníka budovy pro veřejné služby a pro bytové společenství vlastníků zůstává obecná skutková podstata s nejnižšími sazbami v zákoně, od 255,65 do 766,94 € pro fyzickou osobu. Skutečná cena přichází odjinud. Od 1. 1. 2025 pokyny pro odhadce vyžadují, aby odhadce při chybějícím certifikátu uvedl předpokládanou třídu podle konstrukce, roku a klimatické oblasti a povinně zapsal rozpočet na zlepšení minimálně na třídu B. Při třídě G je to zhruba 122,71 € na metr čtvereční, tedy zhruba 8 589 € za byt o ploše 70 m², a tato částka zatěžuje ocenění, které jde do banky kupujícího.
Kolik stojí energetický certifikát a kdo ho vyřizuje?
Vydávají ho jen obchodníci zapsaní ve veřejném rejstříku Agentury pro udržitelný energetický rozvoj, s konzultanty energetické účinnosti splňujícími požadavky na vzdělání, praxi a kvalifikaci. Cena se kotuje za metr čtvereční rozvinuté zastavěné plochy, od zhruba 0,70 € u velkých budov do zhruba 1,50 € u malých, tedy průměrný panelový vchod o 4 000 m² vychází zhruba na 2 800 €, neboli zhruba 70 € na byt při čtyřiceti jednotkách. Problém není cena, ale že dokument nelze koupit individuálně: náklad je společný, užitek individuální a rozhodnutí přijímá shromáždění společenství vlastníků.
Kupujete, nebo prodáváte
ve Varně?
Dnes večer se podívejte, zda je v inzerátu číslo v kWh/m². Pokud je budova zateplená nebo novostavba a číslo chybí, dokument buď neexistuje, nebo se na něj nikdo nepodíval. Pokud prodávající ukáže certifikát, podívejte se na datum vydání a třídu: u třídy E je platnost čtyři roky, ne deset.
Pošlete nám odkaz na inzerát, rok budovy a fotografii certifikátu, pokud existuje. Vrátíme odhad, jakou třídu odhadce při chybějícím dokumentu nejpravděpodobněji předpokládá, jaký rozpočet do třídy B vstoupí do posudku a jak se to promítne do částky, kterou banka poskytne.
Odhad je obchodní a praktický, není to posudek odhadce ani průzkum energetické účinnosti. Částky v levech jsou přepočteny pevným kurzem 1 EUR = 1,95583 BGN.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.